2025年房地产经纪人新员工考核试卷及答案

2025年房地产经纪人新员工考核试卷及答案一、单项选择题（共20题，每题2分，共40分）1.根据2025年最新《房地产经纪管理办法》修订条款，房地产经纪机构收取佣金时，下列哪项行为属于违规？A.与委托人书面约定佣金标准B.对同一宗交易向买卖双方收取佣金C.未完成约定服务事项时退还部分佣金D.以“信息费”名义额外收取费用答案：D2.存量房交易中，若卖方房产证登记时间为2023年5月（非满五唯一），2025年8月出售时，需缴纳的增值税及附加税率为？（假设当地增值税税率5%，附加税综合税率12%）A.免征B.（成交价-原购价）×5.3%C.成交价×5.3%D.（成交价-原购价）×5.6%答案：B（注：2025年政策延续“满2年免征增值税”，未满5年但满2年的普通住宅按差额征收）3.客户咨询“学区房”问题时，经纪人正确的做法是？A.明确告知“该小区对口XX学校，教育局文件可查”B.提示“学区划分以当年教育局公告为准，需自行核实”C.承诺“签合同后若学区变化可退房”D.引用中介内部整理的“近3年学区名单”作为依据答案：B4.下列哪项不属于房源的“核心属性”？A.产权是否清晰（有无抵押、查封）B.业主出售真实动机（急售/置换）C.房屋建成年代（影响贷款年限）D.小区绿化覆盖率（影响居住体验）答案：D（核心属性指直接影响交易可行性的要素，绿化属于附加属性）5.带看过程中，客户提出“这套房子采光不好”，经纪人最佳回应是？A.“下午三点再来看看，那时候阳光最好”B.“您觉得采光重要还是户型方正更重要？”C.“隔壁单元同户型采光好，我带您去看看”D.“冬天采光都一般，夏天没问题的”答案：C（主动提供替代方案，引导客户对比）6.某客户通过A中介带看了房源X，后通过B中介成交，是否构成“跳单”？A.是，客户利用了A中介提供的信息B.否，若B中介独立促成交易且未使用A的信息C.是，只要客户接触过房源即算跳单D.否，客户有权选择任意中介服务答案：B（依据《民法典》第965条，跳单需满足“利用中介提供的交易机会或媒介服务”）7.办理二手房贷款时，若客户征信报告显示近2年有3次非恶意逾期（已结清），银行可能的处理方式是？A.直接拒贷B.提高贷款利率10%-15%C.要求追加共同还款人D.正常审批答案：C（轻微逾期通常要求补充担保，而非直接拒贷）8.下列哪类房源无需在经纪服务合同中特别标注风险提示？A.产权人为未成年人（监护人代签）B.房屋存在“凶宅”传闻（未经验证）C.房改房（需补缴土地出让金）D.已出租的房屋（租客放弃优先购买权）答案：D（租客放弃优先购买权需书面确认，但不属于额外风险提示范畴）9.客户计划购买首套房，总价300万元，首付比例30%，贷款期限30年（LPR-20BP，当前LPR为4.0%），等额本息月供约为？A.10,200元B.11,400元C.12,600元D.13,800元答案：A（计算：贷款额210万，利率3.8%，月供=210万×[3.8%/12×(1+3.8%/12)^360]/[(1+3.8%/12)^360-1]≈10,200元）10.房地产经纪服务合同中，必须明确约定的内容不包括？A.服务事项（提供房源、带看、促成签约等）B.佣金支付时间（签约时/过户后）C.客户个人隐私信息的使用范围D.经纪人个人联系方式（非机构）答案：D（需以机构名义签约，个人联系方式非必备）11.某房源挂牌价280万，客户报价260万，经纪人应首先？A.直接联系业主转达报价B.分析客户购买诚意（是否已准备首付）C.告知客户“业主心理底价270万，再加5万可谈”D.建议客户提高报价至265万以表诚意答案：B（需先评估客户购买力和诚意，避免无效沟通）12.下列哪项不属于“房源验真”的必要步骤？A.核对房产证原件（或不动产登记查询结果）B.拍摄房屋内部全景视频（非照片）C.确认业主身份（身份证与房产证一致）D.核实抵押情况（通过银行或不动产登记中心）答案：B（照片或视频均可，非必须全景视频）13.客户咨询“法拍房”风险时，经纪人错误的说法是？A.“法拍房可能存在隐性欠费（物业费、水电费）”B.“原业主占用房屋可能导致交房困难”C.“法院负责清空房屋，无需担心占用问题”D.“需提前查档确认产权是否清晰”答案：C（法院一般不负责强制腾退，需买受人自行处理）14.租赁业务中，若承租人未按合同约定支付租金超过15日，出租人可行使的权利是？A.直接收回房屋并处置屋内物品B.要求承租人支付违约金（合同约定月租金20%）C.立即解除合同且不退还押金D.需先发送书面催告函，逾期未付方可解约答案：D（依据《民法典》第722条，需催告后仍不支付方可解约）15.某小区新交付的商品房，开发商未取得“竣工验收备案表”，经纪人能否代理销售？A.可以，只要取得预售许可证即可B.不可以，未完成竣工验收不得交付使用C.可以，客户自愿购买即可D.不可以，需同时取得预售许可证和大产证答案：B（竣工验收备案是交付使用的法定条件）16.客户提出“我想低首付买房，能不能做高评估价？”，经纪人正确回应是？A.“可以操作，我们和评估公司有合作”B.“这属于骗贷行为，可能面临法律责任”C.“首付比例是银行规定的，我们无法调整”D.“只能适当做高，不超过市场价10%”答案：B（明确告知法律风险）17.下列哪项属于“客户敏感信息”，需严格保密？A.购房用途（自住/投资）B.家庭人口结构（几口人）C.银行流水明细（收入证明）D.对房屋的具体偏好（楼层/朝向）答案：C（涉及客户财务隐私）18.经纪人在朋友圈发布房源信息时，错误的做法是？A.标注“房源真实在售，可随时带看”B.使用“学区房”“地铁口50米”等具体描述（附证明）C.引用客户评价：“小王服务专业，推荐！”（经客户同意）D.发布“XX小区房价即将暴涨，速抢”等预测性表述答案：D（禁止发布价格预测类虚假宣传）19.存量房交易中，“资金监管”的核心目的是？A.增加中介服务环节（提高佣金）B.保障买卖双方资金安全（防止挪用）C.协助银行完成贷款审批D.便于税务部门核税答案：B20.新员工小张在带看中，客户临时要求去另一个未预约的小区看房，正确的处理是？A.立即答应，体现服务热情B.解释“需提前与业主预约，避免打扰”，并约定时间C.联系同事确认该小区是否有合作房源，再决定D.拒绝客户要求，按原计划带看答案：B（尊重业主隐私，规范服务流程）二、多项选择题（共10题，每题3分，共30分，少选得1分，错选不得分）1.房地产经纪人需掌握的“政策法规”包括？A.《中华人民共和国民法典》合同编、物权编B.所在城市最新限购/限贷政策（如社保年限、首付比例）C.《不动产登记暂行条例》及实施细则D.《消费者权益保护法》中关于格式条款的规定答案：ABCD2.房源维护的核心工作包括？A.定期与业主沟通（了解出售意愿变化）B.更新房屋状态（如已出租、装修进度）C.收集竞品房源信息（对比价格、户型）D.代业主保管房产证原件（避免丢失）答案：ABC（D项属违规保管证件）3.客户需求分析的“5W1H”模型包括？A.Why（购房动机：自住/投资/学区）B.When（计划购房时间：半年内/1年内）C.How（付款方式：全款/商贷/公积金贷）D.Which（偏好小区：具体名称或区域）答案：ABC（D属“Where”维度，5W1H为Who/What/When/Where/Why/How）4.带看后的跟进要点有？A.当天内回访客户（了解看房感受）B.向业主反馈客户评价（如“客户觉得客厅小”）C.针对客户异议提出解决方案（如“可改造阳台扩大空间”）D.催促客户“尽快签约，否则房源可能被买走”答案：ABC（D项属制造焦虑，违规）5.下列哪些情况可能导致二手房交易失败？A.买方征信报告中存在“连三累六”逾期记录B.卖方房产证上共有人未签署同意出售声明C.房屋实测面积与产证面积误差超过3%D.交易双方未在合同中约定户口迁出时间答案：ABCD6.租赁业务中，经纪人需提醒承租人注意的事项包括？A.查看房产证确认出租方是否为产权人（或授权代理人）B.明确租金支付方式（月付/季付）及押金金额C.约定房屋维修责任（如水管漏水由谁承担）D.要求承租人提供身份证复印件（用于备案）答案：ABCD7.房地产经纪服务中的“禁止行为”包括？A.隐瞒房屋重大瑕疵（如漏水、结构问题）B.诱导客户签订“阴阳合同”（低报成交价避税）C.以个人名义收取佣金（非机构账户）D.未经允许泄露客户购房预算等敏感信息答案：ABCD8.面对“犹豫型客户”（多次带看但不决策），经纪人可采取的策略有？A.提供“对比表”（已看房源的价格、户型、交通等维度）B.强调“房源优势”（如稀缺户型、近期降价）C.询问“最担心的问题是什么”（针对性解决顾虑）D.告知“其他客户也在关注，可能随时签约”（真实信息）答案：ABCD（若D项为虚假信息则违规，真实信息可使用）9.办理不动产转移登记时，需准备的材料包括？A.买卖双方身份证原件及复印件B.房产证原件（或不动产权证书）C.购房合同（网签备案版）D.契税完税证明（已缴纳）答案：ABCD10.数字化工具在房地产经纪服务中的应用包括？A.VR看房（解决异地客户带看需求）B.智能客源匹配（根据客户需求自动推荐房源）C.电子签约（通过实名认证系统签署合同）D.大数据分析（预测区域房价走势）答案：ABC（D项属违规价格预测）三、判断题（共10题，每题1分，共10分，正确打√，错误打×）1.房地产经纪人可以同时在两家机构执业。（）答案：×（需注册在唯一机构）2.客户要求“不通过中介直接交易”，经纪人应尊重客户选择并终止服务。（）答案：√（客户有权选择交易方式）3.房源“满五唯一”中的“唯一”是指业主家庭在全国范围内仅有一套住房。（）答案：×（通常指省内唯一，具体以当地政策为准）4.租赁合同时长超过6个月的，必须采用书面形式。（）答案：√（《民法典》第707条规定）5.经纪人可以代客户签署购房合同（需客户书面授权）。（）答案：√（需明确授权范围）6.房屋“楼龄”超过30年的，银行可能拒绝发放贷款。（）答案：√（多数银行对房龄有上限要求）7.客户因个人原因取消带看，经纪人可以收取“带看费”。（）答案：×（不得收取未约定的费用）8.共有产权房（如保障房）可以自由上市交易。（）答案：×（需满足年限要求并补缴土地收益）9.经纪人在朋友圈发布房源时，必须标注“经纪机构名称”。（）答案：√（《房地产经纪管理办法》规定）10.客户投诉经纪人“服务态度差”，机构只需道歉即可，无需承担其他责任。（）答案：×（需调查处理并反馈结果）四、案例分析题（共2题，每题10分，共20分）案例1：2025年3月，经纪人小王带客户李女士看了某小区房源A（业主张先生所有），李女士表示满意但觉得价格偏高（挂牌价420万）。小王随后联系张先生，张先生称“最低410万可谈”。小王告知李女士“业主底价415万”，李女士最终以415万签约。交易完成后，张先生发现实际成交价与自己报价不符，要求小王退还多收的5万。问题：小王的行为是否违规？请说明法律依据及责任。答案：违规。依据《房地产经纪管理办法》第25条，禁止“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出赚取差价”。小王故意抬高业主底价，属于赚取差价的违规行为。经纪机构需退还多收的5万元，并可能面临行政罚款；小王可能被暂停或注销执业资格。案例2：2025年5月，客户陈先生通过中介购买一套二手房，合同约定“卖方需在过户后30日内迁出户口”。过户后，卖方以“无处落户”为由拒绝迁户，陈先生要求中介承担责任。问题：中介是否需要承担责任？应如何处理？