2025年不动产登记代理人职业资格考试(土地登记代理实务)经典试题附答案

2025年不动产登记代理人职业资格考试(土地登记代理实务)经典试题附答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填写在括号内）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪一项不属于不动产登记的法定类型？A.首次登记B.变更登记C.预告登记D.备案登记（答案：D）2.甲公司将其名下国有建设用地使用权抵押给银行，抵押期限届满后未申请注销登记，登记机构应当如何处理？A.依职权注销抵押登记B.通知银行限期办理注销C.继续保留抵押登记直至申请注销D.转为异议登记（答案：C）3.下列关于“房地一体”登记原则的说法，正确的是：A.房屋登记与土地登记可以分别办理B.房屋登记完成即视为土地登记完成C.房屋与其占用范围内的建设用地使用权应一并登记D.仅适用于农村宅基地（答案：C）4.某宗土地用途为“城镇住宅用地”，现规划调整为“商业用地”，权利人申请变更登记时应提交的核心材料是：A.土地出让合同补充协议B.规划条件变更批准文件C.地价评估报告D.环境影响评价批复（答案：B）5.下列哪种情形登记机构应当作出不予登记决定并书面告知申请人？A.申请材料存在笔误但可以当场更正B.申请登记的不动产权利已被查封C.申请人未提交身份证明D.申请登记事项与权属来源材料不一致但可补正（答案：B）6.关于不动产登记资料查询，下列说法错误的是：A.权利人可查询本人全部登记资料B.继承人可凭继承权公证书查询被继承人登记资料C.任何公民可查询不动产登记原始登记资料D.律师持调查令可查询与其代理案件相关的不动产登记资料（答案：C）7.某宗土地于2020年办理首次登记，2023年因司法裁定过户给乙公司，乙公司应于裁定生效之日起多少日内申请转移登记？A.30日B.60日C.90日D.无期限限制（答案：A）8.下列哪项不属于不动产登记簿应当记载的内容？A.不动产权利的限制提示B.不动产评估价值C.不动产坐落与自然状况D.不动产权利主体（答案：B）9.甲将名下房产赠与乙，赠与合同经公证后，双方未在90日内申请转移登记，登记机构应如何处理？A.视为赠与无效B.不予受理登记申请C.仍应依法受理但须重新公证D.要求双方重新提交赠与合同（答案：B）10.下列关于不动产登记代理委托合同的说法，正确的是：A.可以口头形式订立B.必须经公证C.应当明确代理事项、权限和期间D.可由代理人单方解除（答案：C）11.某宗土地存在查封登记后，法院又送达轮候查封裁定，登记机构应当：A.拒绝接收第二轮查封裁定B.在登记簿上记载轮候查封C.通知第一轮查封法院D.直接办理第二轮查封登记（答案：B）12.下列哪项不属于不动产登记代理人的法定义务？A.保守委托人商业秘密B.对登记结果承担担保责任C.如实告知登记风险D.按照约定完成代理事项（答案：B）13.关于不动产登记证明，下列说法正确的是：A.与登记簿记载不一致时以登记证明为准B.登记证明可以代替权属证书C.登记证明是权利人享有权利的初步证据D.登记证明由国土资源部统一印制（答案：C）14.下列哪项属于登记机构可以依职权办理注销登记的情形？A.权利人放弃权利B.不动产灭失C.抵押合同解除D.查封期限届满未续封（答案：B）15.甲以虚假材料骗取登记，登记机构发现后应：A.撤销登记并公告B.要求甲限期改正C.对甲处以罚款即可D.通知权利人协商解决（答案：A）16.下列关于不动产登记费的说法，正确的是：A.按不动产评估价值比例收取B.住宅类登记费最高不超过800元C.注销登记免收登记费D.异议登记按件收取80元（答案：C）17.某宗土地设立抵押权后，土地上新增房屋，下列说法正确的是：A.新增房屋自动成为抵押财产B.新增房屋须另行办理抵押登记C.新增房屋不得抵押D.新增房屋拍卖时应优先清偿原抵押权（答案：B）18.下列哪项属于不动产登记代理人可以从事的业务？A.出具土地评估报告B.代理登记资料查询C.出具法律意见书D.代为缴纳土地出让金（答案：B）19.关于不动产登记资料复制，下列说法错误的是：A.复制件应加盖登记机构查询专用章B.复制件与原件具有同等法律效力C.复制件可注明用途限制D.复制件可收取工本费（答案：B）20.下列哪项不属于不动产登记代理人执业风险？A.提交虚假材料B.泄露委托人隐私C.登记机构系统故障D.超越代理权限（答案：C）二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列哪些情形可以申请办理更正登记？A.登记簿记载的权利人姓名有误B.登记簿记载的宗地面积与实测不符C.登记簿记载的用途与规划许可证不一致D.登记簿记载的抵押金额与合同约定不符（答案：A、B、C）22.下列哪些材料属于办理国有建设用地使用权首次登记的必备材料？A.土地出让合同B.土地出让价款缴纳凭证C.建设用地规划许可证D.建设工程规划许可证（答案：A、B、C）23.下列哪些登记类型属于不动产物权变动登记？A.转移登记B.变更登记C.注销登记D.预告登记（答案：A、B、C）24.下列哪些情形可以申请异议登记？A.继承人认为登记簿记载的非全部继承人B.共有人认为登记簿记载的份额有误C.债权人认为债务人转移财产逃避债务D.买受人认为出卖人重复出售不动产（答案：A、B、D）25.下列哪些属于不动产登记代理人应当履行的保密义务范围？A.委托人身份信息B.委托人婚姻状况C.委托人银行账户D.登记机构内部工作流程（答案：A、B、C）26.下列哪些登记事项自记载于登记簿时发生效力？A.首次登记B.转移登记C.预告登记D.查封登记（答案：A、B、D）27.下列哪些属于不动产登记机构应当提供的信息查询服务？A.自然状况查询B.权利状况查询C.登记簿全文查询D.历史交易价格查询（答案：A、B、C）28.下列哪些情形会导致登记申请被驳回？A.申请人与权属来源材料不一致B.不动产已被依法没收C.申请材料不齐全且无法补正D.未缴纳登记费（答案：A、B、C）29.下列哪些属于不动产登记代理人执业禁止行为？A.伪造申请人签名B.暗示可加快审查速度C.同时代理交易双方D.接受委托后代为领取权属证书（答案：A、B、C）30.下列哪些属于不动产登记资料？A.登记申请表B.申请人身份证明复印件C.登记簿D.地籍调查表（答案：A、B、C、D）三、填空题（每空1分，共20分）31.不动产登记实行（统一登记）制度，由（自然资源主管部门）负责指导、监督全国不动产登记工作。32.登记机构应当自受理登记申请之日起（5个）工作日内办结，特殊情况经批准可延长（10个）工作日。33.不动产登记簿采用（电子介质）形式，具备（永久保存）条件。34.权利人、利害关系人申请查询登记资料，应当填写（不动产登记资料查询申请书），并提交（身份证明材料）。35.不动产登记代理人应当具备（不动产登记代理人职业资格证书），并在（不动产登记代理人执业登记系统）中完成年度继续教育。36.查封登记期限不得超过（三年），期满未续封的，查封登记（自动失效）。37.预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应登记之日起（九十日）内未申请登记的，预告登记（失效）。38.登记机构发现登记错误，应当书面通知权利人，权利人自收到通知之日起（30日）内无异议的，登记机构可（依职权更正）。39.不动产登记费按（件）收取，住宅类每件（80）元，非住宅类每件（550）元。40.不动产登记代理人接受委托后，应当向委托人出具（收件清单），并在约定时限内完成（代理事项）。四、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.不动产登记代理人可以以自己的名义申请登记。（×）42.登记机构可以对申请材料进行实质审查。（√）43.不动产登记证明遗失后可以申请补发，补发证明与原证明编号一致。（√）44.查封登记可以对抗善意第三人。（√）45.不动产登记代理人可以同时接受买卖双方委托办理转移登记。（×）46.注销登记无需提交权属证书原件。（×）47.地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。（√）48.不动产登记资料查询不得收取任何费用。（×）49.登记机构可以对申请人进行信用记录核查。（√）50.不动产登记代理人执业登记有效期为5年。（×）五、简答题（每题6分，共30分）51.简述不动产登记代理人接受委托前应履行的告知义务。答案：（1）告知委托人登记事项的法律依据、办理流程、时限及收费标准；（2）告知委托人应当提交的材料清单及真实性要求；（3）告知委托人登记风险，如材料虚假、权属争议、查封抵押等情形可能导致的法律后果；（4）告知委托人代理权限范围及保密义务；（5）告知委托人查询、投诉、申诉渠道。52.简述办理继承转移登记时，登记机构对继承材料的审查要点。答案：（1）审查继承权公证书或生效法律文书的真实性、合法性；（2）审查被继承人死亡证明；（3）审查继承人身份证明及亲属关系证明；（4）审查遗嘱或遗赠扶养协议是否符合法定形式；（5）审查是否存在未清偿的税款、债务及查封限制；（6）审查申请人与继承材料记载是否一致。53.简述不动产登记簿的法律地位及其效力。答案：（1）不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据；（2）登记簿记载的事项具有推定正确、公信的效力；（3）第三人基于登记簿记载善意取得不动产受法律保护；（4）登记簿采用电子形式，具备永久保存、不可篡改的技术条件；（5）登记簿与权属证书不一致时，以登记簿为准。54.简述登记机构在办理抵押登记时对抵押合同的审查重点。答案：（1）审查抵押人是否为登记簿记载的权利人；（2）审查抵押权人主体资格及金融许可；（3）审查抵押财产范围与登记簿一致；（4）审查被担保债权种类、数额、期限是否明确；（5）审查是否存在禁止抵押的约定或法律限制；（6）审查抵押合同签字盖章是否完整、真实。55.简述不动产登记代理人如何防范执业风险。答案：（1）建立委托人身份核验制度，留存有效身份证明复印件；（2）对申请材料来源、真实性进行合理审查并留存工作底稿；（3）签订书面委托合同，明确代理事项、权限、期限及违约责任；（4）购买职业责任保险，建立赔偿基金；（5）定期参加继续教育，更新法律法规知识；（6）建立投诉处理与纠纷调解机制，及时化解矛盾。六、案例分析题（共30分）56.（本题10分）甲公司于2022年3月以出让方式取得A地块国有建设用地使用权，用途为“工业”，2023年5月建成厂房并办理房屋所有权首次登记。2024年1月，甲公司未经批准将厂房分割出售给乙、丙两自然人，并签订买卖合同，乙、丙分别支付50%价款并实际占有使用。2024年6月，甲公司因债务纠纷，A地块被法院整体查封。乙、丙持买卖合同、付款凭证、占有证明等材料，委托代理人丁某申请转移登记。问题：（1）登记机构应否受理乙、丙的转移登记申请？说明理由。（2）代理人丁某在接受委托前应如何履行风险告知？（3）若登记机构不予受理，丁某应如何指导委托人维权？答案：（1）不应受理。理由：①工业用地上的房屋分割转让违反《城市房地产管理法》第三十八条“未依法领取权属证书的房地产不得转让”及《工业用地分割转让管理规范》限制性规定；②房屋占用范围内的土地已被查封，依据《不动产登记暂行条例》第二十二条，查封期间不得办理处分登记。（2）丁某应书面告知：①工业房屋分割转让政策限制及无法办理登记的风险；②查封登记具有处分限制效力，转移登记将被驳回；③建议通过诉讼确认合同效力并申报债权，参与执行分配。（3）丁某应指导：①协助收集付款、占有、装修等证据，提起民事诉讼确认合同效力；②向执行法院提出执行异议或案外人异议之诉；③申请参与执行分配，争取优先受偿或折价返还。57.（本题10分）自然人张某于2020年继承其父母遗留的B房产，2021年办理继承转移登记，登记为其单独所有。2022年张某与李某结婚，2023年张某以B房产作抵押向银行申请贷款120万元，抵押期限10年，双方共同到登记机构办理抵押登记，登记簿记载“抵押权人：某银行；抵押人：张某；债务履行期限：2023.5.10—2033.5.9”。2024年3月，李某以抵押房产为夫妻共同财产、张某未经其同意为由，委托代理人赵某申请异议登记，并计划提起民事诉讼确认抵押无效。问题：（1）登记机构应否受理李某的异议登记？说明理由。（2）代理人赵某应提交哪些材料？（3）若异议登记后15日内李某未起诉，登记机构应如何处理？答案：（1）应予受理。理由：①继承房产虽为张某婚前取得，但婚后共同还贷部分及增值可能涉及夫妻财产权益；②李某主张抵押未经其同意，可能涉及处分权争议，符合《不动产登记暂行条例实施细则》第九十九条“利害关系人认为登记簿记载事项错误，未获更正”情形。（2）赵某应提交：①异议登记申请书；②李某身份证明、结婚证；③抵押合同、登记簿记载页复印件；④主张抵押无效的初步证据，如共同还贷记录、夫妻财产约定等。（3）登记机构应依职权注销异议登记，并书面通知李某。58.（本题10分）C地块为村集体所有，2008年经省政府批准征收为国有，但尚未完成补偿安置。2010年，市自然资源局与甲开发商签订出让合同，甲公司缴纳出让金并取得国有土地使用权证。2012年甲公司建成商品房并出售，200户业主取得房屋所有权证。2024年，原村集体以征收程序违法、补偿未到位为由，委托代理人王某申请撤销国有土地登记，并提起行政诉讼。问题：（1）登记机构颁发国有土地使用权证是否合法？说明理由。（2）若法院确认征收行为违法，登记机构应如何处理已售房屋登记？（3）代理人王某应如何制定诉讼策略？答案：（1）程序不合法。理由：①征收土地未落实补偿安置，违反《土地管理法》第四十八条“先补偿、后搬迁”原则；②登记机构未尽到对征收批准文件及补偿到位证明的审查义务，不符合《不动产登记暂行条例》第十八条“登记原因文件必须合法有效”要求。（2）登记机构应：①自收到生效判决之日起公告注销国有土地使用权登记；②对已售房屋，依据《行政诉讼法》第七十六条，由市政府采取补救措施，补办征收手续并补偿；③业主善意取得的房屋所有权不受影响，登记簿继续记载，但备注土地权利来源待完善。（3）王某应：①将市政府、自然资源局列为共同被告，请求确认征收及登记行为违法；②申请国家赔偿，要求返还土地或补足补偿款；③建议村集体与市政府协商，争取追加补偿、留