2025年不动产登记代理人考试题库及答案解析

2025年不动产登记代理人考试题库及答案解析一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪一类权利首次登记时无需提交权属来源材料？（）A.国有建设用地使用权B.宅基地使用权C.依法继承的房屋所有权D.新建商品房所有权答案：D解析：新建商品房所有权首次登记由开发企业统一申请，登记机构直接依据规划核实、竣工验收等文件办理，个人无需另行提交权属来源材料。2.甲以一栋已抵押的写字楼向乙设立抵押权，该写字楼此前已办理抵押权登记给银行，此次登记类型应记载为（）A.首次登记B.转移登记C.变更登记D.抵押权顺位登记答案：D解析：同一不动产上设立多个抵押权，后设立的登记为抵押权顺位登记，而非变更登记。3.下列关于不动产登记资料查询的说法，正确的是（）A.任何人均可查询登记原始资料B.权利人可查询本人登记资料但不得复制C.继承人可凭亲属关系证明查询被继承人登记资料D.律师凭律师证即可查询他人登记资料答案：C解析：继承人提供亲属关系证明、被继承人死亡证明后可依法查询；原始资料查询主体受限，律师需持法院调查令或当事人委托书。4.不动产登记簿记载的权利人甲与真实权利人乙不一致，乙申请更正登记时，甲拒不配合，乙应首先（）A.直接提起行政诉讼B.申请异议登记C.申请注销登记D.申请查封登记答案：B解析：权利人不同意更正的，真实权利人应先申请异议登记，并在15日内起诉，否则异议登记失效。5.下列哪项不属于不动产登记机构应当实地查看的情形？（）A.房屋所有权首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.因房屋灭失的注销登记D.国有建设用地使用权首次登记答案：D解析：国有建设用地使用权首次登记依据出让合同及交地确认书，无需实地查看；房屋首次登记、在建工程抵押、灭失注销均需查看。6.甲、乙共有一宗宅基地，甲欲将其份额转让给本集体经济组织成员丙，应当（）A.直接办理转移登记B.经乙书面同意并放弃优先购买权C.经村民会议三分之二以上同意D.经县级人民政府批准答案：B解析：共有宅基地份额转让，须其他共有人书面同意并放弃优先购买权，且受让人须符合宅基地分配条件。7.不动产登记证明与登记簿记载不一致时，以何者为准？（）A.登记证明B.登记簿C.权属证书D.当事人约定答案：B解析：《民法典》第二百一十七条明确，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。8.下列关于预告登记的说法，错误的是（）A.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分不动产的，不发生物权效力B.预告登记有效期为90日C.预购商品房可申请预告登记D.预告登记可对抗人民法院查封答案：B解析：预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效，而非绝对有效期90日。9.因人民法院生效判决导致物权变动的，登记机构办理登记时，其登记类型为（）A.转移登记B.变更登记C.注销登记D.依嘱托登记答案：D解析：依据法律文书办理的登记称为“依嘱托登记”，不属于当事人申请的转移或变更登记。10.下列关于不动产登记收费的说法，正确的是（）A.宅基地使用权登记按件收取80元B.因行政区划调整导致权利人名称变更的登记免收费用C.抵押权登记按抵押金额0.3%收取D.查封登记按件收取550元答案：B解析：行政区划调整导致权利人名称变更，属非权利变动，免收登记费；住宅类登记费已全面暂停收取。11.甲以一栋厂房设立最高额抵押，担保2025年1月1日至2026年1月1日期间连续发生的债权，最高债权额1亿元，已办理登记。2025年6月1日，该厂房被查封，此后甲与银行又签订2000万元借款合同，该债权（）A.属于最高额抵押担保范围B.经法院同意后可纳入担保范围C.不属于担保范围D.由当事人协商确定答案：C解析：最高额抵押财产被查封后，债权确定，此后发生的债权不再纳入担保范围。12.下列关于地役权登记的说法，正确的是（）A.地役权自地役权合同生效时设立，登记为生效要件B.地役权不得单独转让，但可单独抵押C.需役地转让，地役权随之转让，当事人另有约定除外D.地役权期限不得超过土地承包经营权剩余期限答案：C解析：地役权从属性决定其随需役地转让；地役权自合同生效时设立，登记为对抗要件；期限不得超过用益物权剩余期限。13.甲以虚假材料骗取不动产登记，登记机构发现后应首先（）A.直接撤销登记B.书面通知甲限期改正C.报请上级登记机关批准撤销D.依职权办理注销登记答案：B解析：登记机构发现虚假材料，应书面通知当事人限期改正，逾期不改正的，方可撤销登记。14.下列关于林权登记的说法，错误的是（）A.林地经营权可依法流转并办理登记B.林地所有权属于国家或集体C.林木所有权可与林地使用权分离登记D.林地承包期届满可自动续期30年答案：D解析：林地承包期届满后，需依法重新签订承包合同，并非自动续期。15.甲购买一套预售商品房，已办理预告登记，房屋竣工后开发企业未办理首次登记即破产，甲应（）A.直接申请首次登记B.申请注销预告登记C.凭预告登记直接申请转移登记D.向破产管理人申报债权答案：C解析：预售商品房已办理预告登记，且房屋已交付使用的，购房人可单方申请转移登记，无需开发企业配合。16.下列关于不动产登记档案管理的说法，正确的是（）A.纸质档案保存期满后可自行销毁B.电子档案与纸质档案具有同等法律效力C.登记原始资料保存期为30年D.查询人可拍照但不得复印原始资料答案：B解析：电子档案与纸质档案具有同等效力；原始资料永久保存；查询人可复制，但涉密内容需审批。17.甲将房屋卖给乙，合同签订后未过户，乙又将房屋卖给丙，丙起诉甲、乙要求过户，法院生效判决确认丙取得所有权，登记机构应办理（）A.转移登记（甲→乙）B.转移登记（乙→丙）C.转移登记（甲→丙）D.变更登记答案：C解析：判决直接确认丙取得所有权，登记机构应依据判决将房屋从甲名下直接转移登记至丙。18.下列关于集体土地所有权登记的说法，正确的是（）A.由村民委员会申请B.由乡镇人民政府申请C.由村集体经济组织或村民委员会申请D.由县级自然资源主管部门直接登记答案：C解析：集体土地所有权由村集体经济组织或村民委员会代为申请，登记机构依嘱托办理。19.甲以一套住宅设立抵押权，担保债权500万元，后又设立第二顺位抵押权担保300万元，第一顺位债权清偿200万元后，剩余300万元债权，第二顺位抵押权人可优先受偿的范围为（）A.0元B.200万元C.300万元D.500万元答案：B解析：第一顺位剩余债权300万元仍优先于第二顺位，第二顺位仅能在第一顺位全部受偿后剩余价值内受偿，此时房屋剩余价值不足，故为0元。20.下列关于不动产登记错误赔偿的说法，正确的是（）A.登记机构承担无过错责任B.登记机构赔偿后可向造成登记错误的工作人员追偿C.当事人提供虚假材料导致登记错误的，登记机构不承担赔偿责任D.登记赔偿资金由中央财政统一列支答案：B解析：登记机构赔偿后，可向故意或重大过失的工作人员追偿；登记机构承担过错责任；赔偿资金列入地方财政。21.甲继承其父房屋，未办理继承登记即出售给乙，乙申请登记时应提交（）A.甲的继承权公证书B.甲与乙的买卖合同C.甲的身份证D.以上全部答案：D解析：未办理继承登记的，需先办理继承转移登记至甲，再办理甲→乙转移登记，需提交继承权证明、买卖合同、身份证明等。22.下列关于不动产登记单元编码的说法，正确的是（）A.采用五级19位层次码B.宗地代码为6位C.定着物代码为9位D.不动产单元代码全国唯一答案：D解析：不动产单元代码采用七级28位结构，全国唯一；宗地代码为10位。23.甲以一栋商业用房设立抵押权，担保债权1000万元，登记后甲将房屋出租给乙，租期10年，债权到期未受偿，法院拍卖该房屋，丙竞得，则（）A.租赁合同对丙继续有效B.丙可要求乙搬离C.乙可主张优先购买权D.租赁合同自动终止答案：B解析：抵押权设立在先，租赁在后，拍卖后租赁关系不得对抗受让人，丙可要求乙搬离。24.下列关于不动产登记信息安全的说法，错误的是（）A.登记系统应达到网络安全等级保护三级B.登记工作人员可擅自复制登记信息C.登记信息泄露造成损失的，应依法赔偿D.登记机构应建立信息安全应急预案答案：B解析：登记工作人员不得擅自复制、泄露登记信息，违者依法处分。25.甲、乙按份共有一宗土地，甲占70%，乙占30%，甲欲将其份额转让给丙，乙主张优先购买权，应以（）A.转让总价为基准B.甲份额对应价款为基准C.土地评估价为基准D.市场挂牌价为基准答案：B解析：按份共有人优先购买权以转让人与第三人约定的份额价款为同等条件。26.下列关于不动产登记代理的说法，正确的是（）A.代理机构须为事业单位B.代理合同无需备案C.代理人可代为领取登记证明D.代理人可擅自更改登记申请内容答案：C解析：代理人凭委托书可代为领取登记证明；代理机构可为市场主体；代理合同无需备案但需留存；不得擅自更改申请内容。27.甲以虚假身份骗取登记，登记机构撤销登记后，该房屋已善意过户给乙，则（）A.乙所有权无效B.乙所有权有效，原权利人可向甲索赔C.登记机构应恢复原登记D.原权利人可要求乙返还房屋答案：B解析：善意取得制度保护乙，原权利人只能向甲索赔，不能要求乙返还。28.下列关于不动产登记责任保险的说法，正确的是（）A.强制投保B.保险范围包括登记机构工作人员故意行为C.可提高登记公信力D.保费由申请人承担答案：C解析：登记责任保险为自愿投保，可提高公信力；故意行为不属保险范围；保费由登记机构承担。29.甲以一栋房屋设立抵押权，担保债权500万元，后又设立第三顺位抵押权担保200万元，房屋拍卖价款600万元，第一顺位债权500万元，第二顺位债权300万元，第三顺位可受偿（）A.0元B.100万元C.200万元D.300万元答案：A解析：第一顺位500万元全部优先，剩余100万元由第二顺位受偿，第三顺位无剩余，故为0元。30.下列关于不动产登记资料对外利用的说法，正确的是（）A.律师凭律师证可查询任意登记资料B.权利人可查询自己登记资料C.利害关系人可查询登记簿全部信息D.登记资料可随意公开答案：B解析：权利人可查询复制本人登记资料；律师需持调查令；利害关系人仅能查询登记簿记载信息，原始资料受限；登记资料依法利用，不得随意公开。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列哪些情形应办理注销登记？（）A.房屋倒塌B.抵押权实现C.地役权期限届满D.权利人放弃权利E.行政区划调整导致坐落变更答案：ABCD解析：行政区划调整导致坐落变更应办理变更登记，非注销。32.下列关于不动产登记簿的说法，正确的有（）A.采用电子介质B.可采用纸质介质C.由登记机构永久保存D.可随意更改E.记载事项包括自然状况、权利状况及其他事项答案：ABCE解析：登记簿不得随意更改，更正需依法定程序。33.下列哪些属于不动产登记原始资料？（）A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属证书D.建设工程规划许可证E.登记簿答案：ABD解析：权属证书与登记簿为登记结果，非原始资料。34.下列关于异议登记的说法，正确的有（）A.异议登记后15日内不起诉的失效B.异议登记可阻止处分C.异议登记可重复申请D.异议登记失效后，同一事项再次申请需提交新证据E.异议登记造成权利人损失的，申请人应赔偿答案：ABDE解析：同一事项异议登记失效后，需提交新证据方可再次申请，不得重复。35.下列关于抵押权登记的说法，正确的有（）A.抵押权自登记时设立B.最高额抵押需登记C.抵押权可与债权分离转让D.抵押权设立后，抵押物出租需经抵押权人同意E.抵押权可顺位登记答案：ABE解析：抵押权从属于债权，不得分离转让；出租无需抵押权人同意，但不得对抗抵押权。36.下列关于地役权的说法，正确的有（）A.地役权自合同生效时设立B.地役权不得单独抵押C.地役权期限不得超过土地承包经营权剩余期限D.地役权可约定有偿E.地役权需登记方可设立答案：ABCD解析：地役权自合同生效时设立，登记为对抗要件。37.下列关于不动产登记代理委托的说法，正确的有（）A.可书面委托B.可口头委托C.可委托代理人代为申请D.可委托代理人代为领取证明E.可转委托答案：ACDE解析：登记代理须书面委托，口头无效；可转委托但需明确。38.下列关于不动产登记资料查询主体的说法，正确的有（）A.权利人可查询本人资料B.继承人可查询被继承人资料C.律师可凭律师证查询他人资料D.利害关系人可查询登记簿信息E.检察机关可依法查询答案：ABDE解析：律师需持法院调查令或当事人委托书，仅凭律师证不足。39.下列关于不动产登记错误赔偿的说法，正确的有（）A.登记机构承担过错责任B.当事人提供虚假材料造成损失的，登记机构不赔C.登记机构赔偿后可追偿D.赔偿资金由地方财政列支E.国家实行赔偿基金制度答案：ABCD解析：目前无统一赔偿基金制度，赔偿资金由地方财政列支。40.下列关于不动产登记信息保密的说法，正确的有（）A.登记机构工作人员不得泄露登记信息B.泄露信息造成损失的应赔偿C.登记信息可随意公开D.登记机构应建立保密制度E.查询人不得泄露所获信息答案：ABDE解析：登记信息依法利用，不得随意公开。三、填空题（每空1分，共20分）41.不动产登记实行________登记制度，登记机构应当自受理登记申请之日起________个工作日内办结。答案：统一；542.不动产登记簿记载的事项包括________、________和________。答案：自然状况；权利状况；其他事项43.不动产登记资料包括________资料和________资料。答案：登记原始；登记结果44.异议登记有效期为________日，逾期不起诉的，异议登记________。答案：15；失效45.最高额抵押权担保的债权确定事由包括：________、________、________、________。答案：约定的债权确定期间届满；新的债权不可能发生；抵押财产被查封、扣押；债务人、抵押人被宣告破产或解散46.地役权自________生效时设立，未经登记不得对抗________。答案：合同；善意第三人47.不动产登记代理委托书应当载明________、________、________和________。答案：代理事项；权限；期间；双方签字盖章48.登记机构发现登记错误，应书面通知当事人限期________，逾期不改正的，依职权________。答案：改正；撤销登记49.集体土地所有权登记由________或________申请。答案：村集体经济组织；村民委员会50.不动产登记信息泄露造成损失的，依法承担________责任；构成犯罪的，依法追究________责任。答案：赔偿；刑事四、简答题（共30分）51.简述不动产登记的效力。（6分）答案：不动产登记具有设权力、推定力、公信力和对抗力。设权力指登记为不动产物权变动的生效要件；推定力指登记权利人推定为真实权利人；公信力指善意第三人信赖登记而取得物权受法律保护；对抗力指未经登记不得对抗善意第三人。52.简述抵押权顺位登记的意义及操作要点。（6分）答案：抵押权顺位登记明确同一不动产上多个抵押权的优先受偿顺序，保障交易安全。操作要点：1.审查前一顺位抵押权登记信息；2.在登记簿记载顺位；3.告知申请人顺位风险；4.出具登记证明注明顺位。53.简述异议登记与更正登记的区别。（6分）答案：1.目的不同：异议登记为临时保全，更正登记为纠正错误；2.启动条件：异议登记需权利人不同意更正；3.效力：异议登记可阻止处分，更正登记直接改变权属；4.期限：异议登记15日内起诉，更正登记无期限；5.结果：异议登记可失效，更正登记一经完成即生效。54.简述不动产登记资料查询的主体范围及提供材料。（6分）答案：1.权利人：提供身份证明；2.继承人：提供亲属关系证明、死亡证明；3.利害关系人：提供存在利害关系的材料；4.律师：持法院调查令或委托书；5.司法机关：凭法律文书；6.行政机关：依职权查询。查询人需填写查询申请表，承诺保密。55.简述最高额抵押权确定登记的情形及法律后果。（6分）答案：确定情形：债权确定期间届满、新债权不可能发生、抵押财产被查封、债务人或抵押人破产。法律后果：债权确定，最高额抵押转为一般抵押，此后发生的债权不再纳入担保范围，登记机构应办理确定登记并记载。五、应用题（共50分）56.案例分析（20分）甲于2020年1月以一套住宅设立抵押权给银行，担保债权300万元，并办理登记。2021年3月，甲又将该住宅出租给乙，租期5年，租金一次性付清。2022年5月，甲未按期还款，银行起诉并申