房地产开发会计财务制度

PAGE房地产开发会计财务制度一、总则1.制定目的本财务制度旨在规范房地产开发企业的会计核算和财务管理行为，确保财务信息的真实性、准确性、完整性和及时性，为企业的决策提供可靠依据，保障企业的健康稳定发展。2.适用范围本制度适用于[公司/组织名称]及其所属各部门、各项目公司。3.基本原则合法性原则：严格遵守国家有关法律法规和行业标准，依法进行会计核算和财务管理。真实性原则：财务信息应如实反映企业的财务状况和经营成果，不得虚假记载、误导或隐瞒重要信息。准确性原则：会计核算应准确无误，确保财务数据的精确性，避免出现计算错误或数据偏差。完整性原则：涵盖企业财务活动的各个方面，全面记录和反映企业的经济业务，不得遗漏重要事项。及时性原则：及时收集、处理和传递财务信息，以便企业管理层能够及时做出决策，适应市场变化。二、会计机构与会计人员1.会计机构设置设立独立的财务部门，配备专业的会计人员，负责企业的会计核算、财务管理和财务监督等工作。财务部门应根据企业规模和业务需求，合理设置岗位，明确各岗位的职责和权限。2.会计人员职责会计主管：全面负责财务部门的日常管理工作，组织制定和执行财务制度，审核财务报表，参与企业重大财务决策等。会计人员：按照国家统一的会计制度进行会计核算，登记账簿，编制财务报表，办理税务申报和缴纳等工作，确保财务数据的准确性和合规性。出纳人员：负责现金收付、银行结算、票据管理等工作，严格遵守现金管理制度和银行结算纪律，确保资金安全。3.会计人员职业道德会计人员应遵守职业道德规范，诚实守信，廉洁奉公，保守企业机密，不得泄露企业财务信息和商业秘密。三、会计核算基础1.会计期间采用公历年度，即每年1月1日起至12月31日止为一个会计年度。2.记账本位币以人民币为记账本位币。业务收支以人民币以外的货币为主的企业，可以选定其中一种货币作为记账本位币，但编制的财务报表应当折算为人民币。3.会计核算方法采用借贷记账法进行会计核算，遵循权责发生制原则，收入与其相关的成本、费用应当相互配比，同一会计期间内的各项收入和与其相关的成本、费用，应当在该会计期间内确认。四、流动资产1.货币资金现金管理：严格遵守现金管理制度，规定现金的使用范围，如支付职工工资、津贴、个人劳务报酬、出差人员必须随身携带的差旅费等。每日现金库存不得超过规定限额，超过部分应及时存入银行。银行存款管理：加强银行账户管理，定期核对银行存款账目，及时掌握银行存款余额，确保资金安全。每月至少编制一次银行存款余额调节表，对未达账项进行分析和处理。2.应收账款核算原则：按照实际发生额入账，对赊销业务进行严格审核，建立客户信用档案，评估客户信用状况，合理确定信用额度和信用期限。坏账准备计提：定期对应收账款进行账龄分析，根据账龄和客户信用状况，合理计提坏账准备。坏账准备的计提方法一经确定，不得随意变更。催收管理：加强应收账款的催收工作，明确催收责任，定期与客户核对账目，及时发现和解决账款回收过程中存在的问题。对逾期账款采取有效的催收措施，如发函催收、上门催收、法律诉讼等。3.存货存货分类：包括开发产品、开发成本、原材料、低值易耗品等。开发产品核算：开发产品完工后，应及时结转开发成本，按照规定的成本核算对象和成本项目进行明细核算。开发产品销售时，按照销售合同或协议约定的价格确认销售收入，同时结转销售成本。开发成本核算：开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。按照成本核算对象和成本项目进行归集和分配，准确计算开发成本。存货清查：定期对存货进行清查盘点，确保存货账实相符。盘盈或盘亏的存货，应及时查明原因，按照规定进行处理。五、固定资产1.固定资产定义与分类固定资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、电子设备等。2.固定资产计价初始计量：按照取得时的成本进行初始计量，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。后续计量：采用年限平均法计提折旧，根据固定资产的性质和使用情况，合理确定折旧年限和预计净残值。折旧年限一经确定，不得随意变更。3.固定资产购置与处置购置管理：固定资产购置应按照企业内部审批程序进行，严格控制购置成本。购置后及时办理验收手续，登记固定资产卡片和台账。处置管理：固定资产处置应按照规定的程序进行审批，包括出售、报废、毁损等。处置收入扣除账面价值和相关税费后的净额，计入当期损益。六、无形资产1.无形资产定义与分类无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。包括土地使用权、专利权、商标权、著作权、非专利技术等。2.无形资产计价初始计量：按照取得时的成本进行初始计量，外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。自行开发的无形资产，其成本包括自满足无形资产确认条件后至达到预定用途前所发生的支出总额，但是对于以前期间已经费用化的支出不再调整。后续计量：使用寿命有限的无形资产，按照直线法摊销，摊销金额计入当期损益。使用寿命不确定的无形资产，不进行摊销，但每年应进行减值测试。3.无形资产处置无形资产处置应按照规定的程序进行审批，处置收入扣除账面价值和相关税费后的净额，计入当期损益。七、负债1.流动负债短期借款：核算企业向银行或其他金融机构等借入的期限在一年以下（含一年）的各种借款。按照借款本金和合同约定的利率计算利息，计入当期损益。应付账款：核算企业因购买材料、商品和接受劳务供应等经营活动应支付的款项。按照实际发生额入账，及时支付应付账款，维护企业信用。应付职工薪酬：核算企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬，包括工资、奖金、津贴、补贴、社会保险费、住房公积金、工会经费、职工教育经费等。按照规定的计提标准和方法计提，及时发放职工薪酬。应交税费：核算企业按照税法规定应缴纳的各种税费，包括增值税、消费税、所得税、城市维护建设税、教育费附加等。按照税法规定及时计算和缴纳税费，确保企业税务合规。2.非流动负债长期借款：核算企业向银行或其他金融机构等借入的期限在一年以上（不含一年）的各种借款。按照借款本金和合同约定的利率计算利息，分期计入财务费用。应付债券：核算企业为筹集长期资金而发行的债券。按照债券面值、票面利率和发行价格等计算债券利息和应付债券金额，在债券存续期间进行核算。八、所有者权益1.实收资本核算企业实际收到的投资者投入的资本，按照投资者的不同分为国家资本、法人资本、个人资本和外商资本等。实收资本应按照公司章程和相关法律法规的规定进行核算和管理。2.资本公积核算企业收到投资者出资额超出其在注册资本或股本中所占份额的部分，以及直接计入所有者权益的利得和损失等。资本公积主要包括资本溢价、股本溢价、其他资本公积等。3.盈余公积核算企业从净利润中提取的盈余公积，包括法定盈余公积和任意盈余公积。法定盈余公积按照净利润的一定比例提取，用于弥补亏损、转增资本等。任意盈余公积由企业根据股东大会或类似机构决议提取。4.未分配利润核算企业实现的净利润经过弥补亏损、提取盈余公积和向投资者分配利润后留存在企业的、历年结存的利润。未分配利润是企业所有者权益的重要组成部分。九、成本费用1.成本核算对象与项目成本核算对象：根据房地产开发项目的特点和管理要求，确定成本核算对象，如某一具体的开发小区、栋号等。成本项目：开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。成本核算应按照成本项目进行明细核算，准确计算各项成本费用。2.成本费用归集与分配成本归集原则：按照成本核算对象和成本项目，对发生的各项成本费用进行归集，确保成本费用的准确性和完整性。分配方法：对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按照受益原则和配比原则，采用合理的分配方法进行分配，如占地面积法、建筑面积法、直接成本法等。3.期间费用管理费用：核算企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用，包括职工薪酬、办公费、差旅费、业务招待费、折旧费等。销售费用：核算企业在销售产品、提供劳务等过程中发生的各项费用，包括销售佣金、广告宣传费、展览费、销售机构职工薪酬等。财务费用：核算企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费等。十、收入与利润1.收入确认原则销售商品收入：房地产开发企业销售开发产品，应在同时满足下列条件时确认收入：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。提供劳务收入：企业在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应当采用完工百分比法确认提供劳务收入。提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；交易的完工进度能够可靠地确定；交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。2.利润计算与分配利润计算：企业的利润总额包括营业利润、利润总额和净利润。营业利润=营业收入营业成本营业税金及附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失+公允价值变动收益（公允价值变动损失）+投资收益（投资损失）；利润总额=营业利润+营业外收入营业外支出；净利润=利润总额所得税费用。利润分配：企业实现的净利润，应按照国家有关规定和企业章程进行分配。一般顺序为弥补以前年度亏损、提取法定盈余公积、提取任意盈余公积、向投资者分配利润等。十一、财务报表1.财务报表种类资产负债表：反映企业在某一特定日期的财务状况，包括资产、负债和所有者权益的各项数据。利润表：反映企业在一定会计期间的经营成果，包括营业收入、营业成本、利润等项目。现金流量表：反映企业在一定会计期间现金和现金等价物流入和流出的情况，包括经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量。所有者权益变动表：反映企业所有者权益各组成部分当期增减变动情况。2.财务报表编制要求真实性要求：财务报表应如实反映企业的财务状况和经营成果，不得虚报、漏报或隐瞒重要信息。准确性要求：报表数据应准确无误，计算正确，不得出现数据错误或逻辑不符的情况。完整性要求：涵盖企业财务活动的各个方面，全面反映企业的财务信息，不得遗漏重要项目。及时性要求：按照规定的时间及时编制和报送财务报表，确保企业管理层能够及时获取财务信息，做出决策。3.财务报表分析定期对财务报表进行分析，通过比较分析、比率分析、趋势分析等方法，评估企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，发现问题，提出改进建议，为企业的决策提供支持。十二、财务监督与内部控制1.财务监督内部监督：财务部门应建立健全内部监督制度，对企业的财务活动进行日常监督，确保财务制度的执行和财务数据的真实性、准确性。外部监督：接受税务机关、审计机关等外部机构的监督检查，及时整改存在的问题，确保企业财务活动合法合规。2.内部控制建立健全内部控制制度：涵盖财务风险管理、资金管理、成本