房地产销售公司财务制度

PAGE房地产销售公司财务制度一、总则（一）目的本财务制度旨在规范房地产销售公司的财务行为，加强财务管理和监督，确保公司财务工作的有序进行，保障公司资产的安全与完整，提高公司经济效益，促进公司可持续发展。（二）适用范围本制度适用于公司总部及所属各项目公司、销售部门等所有涉及财务活动的部门和人员。（三）基本原则1.合法性原则：公司财务活动必须遵守国家法律法规和相关财经政策，确保财务工作合法合规。2.真实性原则：财务核算应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映公司财务状况和经营成果。3.完整性原则：涵盖公司所有财务活动，确保财务信息全面、完整，无遗漏。4.及时性原则：及时记录、处理财务业务，提供准确、及时的财务报表和财务分析，为公司决策提供有力支持。5.权责发生制原则：收入和费用的确认应当以权责发生为基础，凡当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用；凡不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。6.谨慎性原则：在进行财务核算时，充分估计可能发生的风险和损失，合理计提各项减值准备，避免高估资产和收益，低估负债和费用。二、财务机构与人员设置（一）财务机构设置公司设立独立的财务管理部门，负责公司的财务管理和会计核算工作。财务管理部门应根据公司规模和业务需求，合理设置内部岗位，明确各岗位职责权限，确保财务工作的高效运行。（二）人员配备与职责1.财务负责人全面负责公司财务管理工作，制定财务战略和财务管理制度，组织实施财务预算、核算、监督等工作。参与公司重大经营决策，提供财务分析和决策支持，确保公司财务目标的实现。负责与外部金融机构、税务机关等相关部门的沟通协调，维护公司良好的财务形象。2.会计人员按照国家统一会计制度和公司财务制度的规定，进行会计核算，填制会计凭证，登记会计账簿，编制财务报表。负责财务数据的收集、整理、分析和归档，为财务决策提供准确的财务信息。严格执行财务审批制度，对各项费用支出进行审核，确保费用支出的合理性和合规性。3.出纳人员负责公司现金、银行存款的收付和保管工作，确保资金安全。按照规定及时登记现金日记账和银行存款日记账，做到日清月结，账款相符。严格执行库存现金限额管理制度，不得坐支现金，不得白条抵库。负责银行账户的管理，定期核对银行账目，及时办理银行结算业务。三、财务管理制度（一）财务预算管理1.预算编制公司应根据年度经营目标和发展规划，结合市场情况和历史数据，编制年度财务预算。财务预算应包括收入预算、成本预算、费用预算、利润预算、资金预算等主要内容。各部门应根据公司财务预算编制要求，结合本部门业务特点和工作安排，编制本部门预算草案，并报送财务管理部门。财务管理部门对各部门预算草案进行审核、汇总和平衡，形成公司年度财务预算草案，提交公司管理层审议通过后下达执行。2.预算执行与监控各部门应严格按照下达的财务预算组织实施，确保预算目标的实现。财务管理部门应定期对预算执行情况进行跟踪、分析和监控，及时发现预算执行过程中的问题，并提出改进措施。如因市场环境、政策法规等因素发生重大变化，导致预算无法执行或需要调整的，各部门应及时向财务管理部门提出预算调整申请。财务管理部门对预算调整申请进行审核，提出调整建议，报公司管理层审批后下达调整后的预算。3.预算考核公司建立财务预算考核制度，对各部门预算执行情况进行考核评价。考核指标应包括预算完成率、收入增长率、成本控制率、费用节约率等。根据预算考核结果，对预算执行情况良好的部门和个人给予奖励，对未完成预算目标的部门和个人进行相应的处罚。（二）收入管理1.销售收款管理销售合同签订：销售部门应与客户签订规范的销售合同，明确销售价格、付款方式、付款期限、交付时间等条款。销售合同签订后，应及时将合同副本送交财务管理部门备案。收款跟踪：财务管理部门应建立销售收款台账，对销售款项的收取情况进行跟踪管理。及时与销售部门沟通客户付款进度，督促客户按时付款。收款方式：公司销售收款方式主要包括现金收款、银行转账收款、支票收款等。出纳人员应严格按照规定的收款方式办理收款业务，确保收款安全。对收到的现金应及时存入银行，不得坐支现金。对收到的支票应及时进行审核，确保支票的真实性和有效性。如发现支票存在问题，应及时与出票单位联系，妥善处理。2.销售收入确认房地产销售收入应按照《企业会计准则第14号——收入》的规定进行确认。在同时满足下列条件时，才能确认收入：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。对于房地产销售，在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同金额20%或以上的款项），确认销售收入的实现。（三）成本费用管理1.成本管理成本核算对象：房地产项目成本核算应以每一个独立编制设计概算或施工图预算的单项工程为成本核算对象。对同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。成本项目：房地产项目成本主要包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。成本核算方法：采用制造成本法进行成本核算，将开发期间发生的各项费用按照成本核算对象和成本项目进行归集和分配，计算出各成本核算对象的开发成本。成本控制措施：加强成本预算管理，严格控制成本支出。建立成本预警机制，及时发现成本偏差并采取措施进行调整。加强成本核算和分析，定期评估成本控制效果，总结经验教训，不断完善成本控制措施。2.费用管理费用分类：公司费用主要包括管理费用、销售费用、财务费用等。费用报销审批制度：员工报销费用时，应填写费用报销单，注明费用发生的时间、地点、事由、金额等，并附上相关的发票、收据等原始凭证。费用报销单应按照公司规定的审批流程进行审批，审批通过后交给出纳人员办理报销手续。审批流程一般为：部门负责人审核→财务负责人审核→公司管理层审批。对于金额较大的费用支出，还应报公司董事会审批。费用控制措施：制定费用预算，严格控制费用支出。加强费用审核，确保费用支出的合理性和合规性。定期对费用支出情况进行分析，查找费用控制中的薄弱环节，采取有效措施进行改进。（四）资金管理1.资金筹集根据公司发展战略和经营需要，合理确定资金筹集规模和方式。资金筹集方式主要包括银行贷款、发行债券、股权融资等。公司在筹集资金时，应充分考虑资金成本、资金风险等因素，选择合适的筹资方式和筹资渠道，确保资金筹集的合理性和经济性。建立健全资金筹集管理制度，规范资金筹集程序，加强对资金筹集过程的管理和监督，确保资金筹集工作的顺利进行。2.资金使用公司应按照资金预算安排合理使用资金，确保资金使用的安全性和有效性。资金使用应严格执行审批制度，未经批准不得擅自挪用资金。加强资金支付管理，严格审核资金支付凭证，确保资金支付的真实性、合法性和合规性。对于重大资金支出，应实行集体决策和联签制度。优化资金配置，提高资金使用效率。合理安排资金投向，优先保障重点项目和关键业务的资金需求。加强资金周转管理，减少资金占用，降低资金成本。3.资金结算规范资金结算流程，确保资金结算的及时、准确和安全。出纳人员应按照规定的结算方式办理资金结算业务，及时登记资金收支台账。加强银行账户管理，严格按照银行账户管理规定开设、使用和撤销银行账户。定期核对银行账目，确保银行存款余额与银行对账单一致。加强资金安全管理，采取必要的安全防范措施，确保资金安全。如设置保险柜存放现金，安装监控设备，加强对财务人员的安全教育等。（五）固定资产管理1.固定资产购置公司根据业务需要和发展规划，编制固定资产购置计划。固定资产购置计划应报公司管理层审批后实施。购置固定资产时，应按照规定的采购程序进行采购，选择合适的供应商，签订采购合同，确保固定资产的质量和价格合理。固定资产购置后，应及时办理验收手续，登记固定资产卡片和台账，建立固定资产档案。2.固定资产折旧按照国家统一会计制度的规定，合理确定固定资产折旧方法和折旧年限。固定资产折旧方法一经确定，不得随意变更。如需变更，应经公司管理层批准，并在财务报表附注中予以说明。每月计提固定资产折旧时，应按照规定的折旧方法和折旧年限计算折旧额，并编制固定资产折旧计算表。固定资产折旧计算表应经财务负责人审核后作为记账凭证的附件。3.固定资产处置固定资产处置包括固定资产出售、报废、毁损等。固定资产处置应按照规定的程序进行审批，未经批准不得擅自处置固定资产。固定资产处置时，应进行资产评估，确定处置价格。处置价格应不低于评估价格。固定资产处置收入应及时入账，处置净损益应计入当期损益。固定资产处置后，应及时办理固定资产注销手续，核销固定资产卡片和台账。（六）税务管理1.税务登记与申报公司应按照国家税收法律法规的规定，及时办理税务登记手续，如实申报纳税。税务登记内容发生变化时，应及时办理变更税务登记手续。每月按时向税务机关申报缴纳各项税款，报送纳税申报表、财务报表等相关资料。纳税申报应真实、准确、完整，不得虚假申报或漏报税款。2.税务筹划在合法合规的前提下，开展税务筹划工作，降低公司税负。税务筹划应结合公司业务特点和税收政策，制定合理的税务筹划方案。加强与税务机关的沟通协调，及时了解税收政策变化，争取税收优惠政策，维护公司合法权益。3.税务风险管理建立健全税务风险管理制度，加强对税务风险的识别、评估和应对。定期对公司税务风险状况进行检查和评估，及时发现和解决税务风险问题。加强对税务法律法规的学习和培训，提高财务人员的税务业务水平和风险意识。确保公司税务工作合法合规，避免税务风险。四、财务报告与财务分析（一）财务报告1.财务报表编制公司应按照国家统一会计制度的规定，定期编制财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表等。财务报表编制应真实、准确、完整，数据来源可靠，计算方法正确。财务报表编制完成后，应经财务负责人审核、公司管理层审批后对外报送。2.财务报表附注编制财务报表附注，对财务报表中的重要项目进行详细说明，包括会计政策、会计估计变更、重大事项说明等。财务报表附注应有助于财务报表使用者更好地理解财务报表的内容，提高财务信息的透明度。（二）财务分析1.财务分析内容定期对公司财务状况、经营成果和现金流量进行分析，为公司管理层提供决策支持。财务分析内容主要包括偿债能力分析、盈利能力分析、营运能力分析、发展能力分析等。偿债能力分析主要通过计算流动比率、速动比率、资产负债率等指标，评估公司偿还债务的能力。盈利能力分析主要通过计算毛利率、净利率、净资产收益率等指标，评估公司获取利润的能力。营运能力分析主要通过计算应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率等指标，评估公司资产运营效率。发展能力分析主要通过计算营业收入增长率、净利润增长率、总资产增长率等指标，评估公司的发展潜力。2.财务分析报告根据财务分析结果，撰写财务分析报告。财务分析报告应客观、准确、全面地反映公司财务状况和经营成果，提出存在的问题和改进建议。财务分析报告应定期报送公司管理层，并抄送相关部门。财务分析报告应作为公司决策的重要依据，为公司制定经营策略、调整财务政策提供参考。五、财务内部控制与监督检查（一）财务内部控制1.内部控制制度建设建立健全财务内部控制制度，明确各岗位的职责权限和工作流程，确保财务工作的规范化和标准化。财务内部控制制度应涵盖财务预算、收入、成本费用、资金、固定资产、税务等各个方面，并根据公司业务发展和管理要求不断完善。2.内部控制执行与监督加强对财务内部控制制度执行情况的监督检查，确保各项制度得到有效执行。定期对内部控制制度进行自我评价，发现问题及时整改。建立内部审计制度，配备专业的内部审计人员，对公司财务收支、经济活动等进行定期审计和专项审计。内部审计人员应独立行使审计职权，不受其他部门和个人的干涉。（二）监督检查1.内部监督检查财务管理部门定期对公司财务工作进行内部监督检查，检查内容包括财务制度执行情况、财务核算准确性、资金安全管理、费用报销审批等。对监督检查中发现的问题，应