房地产企业会计财务制度

PAGE房地产企业会计财务制度一、总则（一）制定目的本制度旨在规范房地产企业的会计核算和财务管理行为，确保财务信息的真实、准确、完整，为企业的决策提供可靠依据，保障企业的稳健运营和可持续发展。（二）适用范围本制度适用于本房地产企业及其所属各部门、各项目公司。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家有关法律法规和财务规章制度，依法进行会计核算和财务管理。2.真实性原则：财务信息应如实反映企业的财务状况和经营成果，不得虚报、瞒报。3.准确性原则：会计核算应准确无误，确保财务数据的精确性。4.及时性原则：及时记录、处理财务业务，按时编制财务报表，为企业决策提供及时的信息支持。5.完整性原则：涵盖企业财务活动的各个方面，确保财务制度的全面性和完整性。二、会计机构与人员（一）会计机构设置设立独立的财务管理部门，配备专业的会计人员，负责企业的会计核算、财务管理和税务申报等工作。（二）会计人员职责1.会计主管：负责组织领导企业的会计核算和财务管理工作，制定财务计划和预算，审核重要财务事项，协调与外部相关部门的关系。2.会计：按照会计制度和准则进行日常会计核算，编制记账凭证、登记账簿、编制财务报表，负责财务数据的收集、整理和分析。3.出纳：负责现金收付、银行结算、票据管理等工作，确保资金的安全和正常流转，定期盘点库存现金，编制现金流量报表。三、会计核算基础（一）会计期间采用公历年度，即每年1月1日起至12月31日止。（二）记账本位币以人民币为记账本位币。（三）会计计量属性一般采用历史成本计量，对于某些特殊资产或交易，按照相关会计准则采用重置成本、可变现净值、现值或公允价值计量。四、主要会计科目及核算内容（一）资产类科目1.库存现金：核算企业的库存现金收支情况。2.银行存款：记录企业存入银行或其他金融机构的各种款项。3.应收账款：核算企业因销售商品、提供劳务等应向购货单位或接受劳务单位收取的款项。4.预付账款：反映企业按照合同规定预付给供应单位的款项。5.其他应收款：核算企业除应收票据、应收账款、预付账款等以外的其他各种应收及暂付款项。6.存货：包括开发产品、开发成本、原材料等，核算企业在开发经营过程中为销售或耗用而储备的各种资产。7.固定资产：指企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。8.累计折旧：为固定资产的备抵科目，核算固定资产的累计折旧额。9.无形资产：如土地使用权等，核算企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。10.长期待摊费用：核算企业已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。（二）负债类科目1.短期借款：核算企业向银行或其他金融机构等借入的期限在一年以下（含一年）的各种借款。2.应付账款：反映企业因购买材料、商品和接受劳务供应等经营活动应支付的款项。3.预收账款：核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项。4.应付职工薪酬：核算企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。5.应交税费：记录企业应交纳的各种税费，如增值税、企业所得税、土地增值税等。6.其他应付款：核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费等以外的其他各项应付、暂收的款项。7.长期借款：核算企业向银行或其他金融机构借入的期限在一年以上（不含一年）的各项借款。（三）所有者权益类科目1.实收资本：反映企业实际收到的投资者投入的资本。2.资本公积：核算企业收到投资者出资额超出其在注册资本或股本中所占份额的部分，以及直接计入所有者权益的利得和损失等。3.盈余公积：包括法定盈余公积和任意盈余公积，核算企业从净利润中提取的盈余公积。4.未分配利润：反映企业尚未分配的利润。（四）成本类科目1.开发成本：核算房地产开发项目的各项成本支出，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。2.开发间接费用：核算企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。（五）损益类科目1.主营业务收入：核算企业销售开发产品、提供劳务等主营业务所取得的收入。2.主营业务成本：反映企业销售开发产品、提供劳务等主营业务活动所发生的成本。3.其他业务收入：核算企业除主营业务活动以外的其他经营活动实现的收入。4.其他业务成本：核算企业除主营业务活动以外的其他经营活动所发生的成本。5.销售费用：核算企业在销售产品、提供劳务过程中发生的各项费用，如广告费、展览费、销售人员薪酬等。6.管理费用：核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，如管理人员薪酬、办公费、差旅费等。7.财务费用：核算企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，如利息支出、汇兑损益等。8.资产减值损失：核算企业计提各项资产减值准备所形成的损失。9.公允价值变动损益：核算企业交易性金融资产、交易性金融负债，以及采用公允价值模式计量的投资性房地产、衍生工具、套期保值业务等公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失。10.投资收益：核算企业对外投资所取得的收益或发生的损失。11.营业外收入：核算企业发生的与其经营活动无直接关系的各项收入，如处置固定资产净收益、罚款收入等。12.营业外支出：核算企业发生的与其经营活动无直接关系的各项支出，如处置固定资产净损失、捐赠支出、罚款支出等。13.所得税费用：核算企业确认的应从当期利润总额中扣除的所得税费用。五、会计凭证与账簿（一）会计凭证1.原始凭证：是经济业务发生时取得或填制的，用以记录和证明经济业务发生或完成情况的凭证，如发票、收据、入库单、出库单等。2.记账凭证：根据审核无误的原始凭证编制，用以确定会计分录，作为登记账簿依据的凭证。记账凭证应按照经济业务的内容加以分类，并据以确定会计分录后填制。（二）账簿设置1.总账：按照会计科目设置，全面、总括地反映企业经济业务的账簿。2.明细账：根据总账科目所属的明细科目设置，详细记录某一类经济业务的账簿，如应收账款明细账、应付账款明细账等。3.日记账：包括现金日记账和银行存款日记账，由出纳人员根据收付款凭证，按照业务发生顺序逐笔登记，每日终了结出余额。4.辅助账簿：如固定资产卡片、开发成本明细账等，用于对某些特定业务进行详细核算和管理。六、财务报告（一）财务报告种类1.月度财务报表：包括资产负债表、利润表、现金流量表等，反映企业月度财务状况和经营成果。2.季度财务报表：在月度报表基础上编制，提供更详细的季度财务信息。3.年度财务报表：包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表及附注，全面反映企业年度财务状况、经营成果和现金流量情况。（二）编制要求1.财务报表应根据审核无误的账簿记录和其他有关资料编制，做到数字真实、计算准确、内容完整、报送及时。2.报表之间、报表各项目之间，凡有对应关系的数字，应当相互一致。本期报表与上期报表之间有关的数字应相互衔接。3.财务报表附注应按照会计准则的要求，对报表中需要说明的事项进行详细解释和说明，包括重要会计政策和会计估计的说明、重要报表项目的说明、或有事项和承诺事项的说明等。七、资金管理（一）资金筹集1.企业应根据发展战略和经营需要，合理确定资金筹集规模和方式，包括股权融资、债权融资等。2.筹集资金应签订相关合同或协议，明确各方权利和义务，确保资金筹集的合法性和规范性。3.对筹集的资金应进行专户管理，严格按照规定用途使用，不得擅自改变资金用途。（二）资金使用1.建立资金预算管理制度，对企业的资金收支进行全面预算管理，确保资金的合理安排和有效使用。项目公司应根据项目开发进度编制项目资金预算，报公司总部审核。2.严格执行资金审批制度，各项资金支出应按照规定的审批流程进行审批，未经审批不得支付。重大资金支出应实行集体决策。3.加强资金的日常管理，定期对资金进行盘点和清查，确保资金的安全。对银行账户进行监控，及时发现和处理异常情况。（三）资金结算1.规范资金结算方式，优先采用银行转账等安全、便捷的结算方式，减少现金交易。2.加强对票据的管理，严格票据的开具、使用、保管和核销制度，确保票据的安全和规范使用。八、成本费用管理（一）成本核算对象1.以房地产开发项目为成本核算对象，对每个开发项目单独进行成本核算。2.对于同一开发地点、开竣工时间相近、产品结构类型相似的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。（二）成本项目及核算内容1.土地征用及拆迁补偿费：包括土地出让金、土地补偿费、拆迁补偿费用等。2.前期工程费：如规划设计费、可行性研究费、地质勘察费等。3.建筑安装工程费：涵盖建筑工程费、安装工程费等。4.基础设施费：包括供水、供电、供气、道路、绿化等基础设施建设费用。5.公共配套设施费：如学校、幼儿园、医院、物业管理用房等配套设施的建设费用。6.开发间接费用：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的各项费用，如管理人员薪酬、办公费、水电费等。（三）成本核算方法1.采用制造成本法进行成本核算，将开发项目的成本分为直接成本和间接成本，直接成本直接计入开发产品成本，间接成本按照一定标准分配计入各开发产品成本。2.成本核算应按照成本核算对象和成本项目进行明细核算，确保成本数据的准确和清晰。（四）费用管理1.费用报销应严格按照公司规定的审批流程进行，报销凭证应真实、合法、有效。2.对各项费用进行分类管理，制定费用控制标准，严格控制费用支出，确保费用支出的合理性和必要性。3.定期对费用进行分析和考核，查找费用管理中存在的问题，采取有效措施进行改进。九、税务管理（一）税务登记与申报1.企业应按照国家税收法律法规的规定，及时办理税务登记，如实申报纳税。2.每月按时申报缴纳各项税费，包括增值税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。3.年度终了后，按照规定进行企业所得税汇算清缴，准确计算应纳税所得额和应纳税额，及时补缴或申请退还税款。（二）税务筹划1.在合法合规的前提下，进行税务筹划，合理降低企业税负。2.关注税收政策变化，及时调整税务筹划方案，确保企业税务风险可控。（三）税务风险管理1.建立健全税务风险管理制度，加强对税务风险的识别、评估和应对。2.定期进行税务自查，及时发现和纠正税务处理中的问题，避免税务处罚和滞纳金的产生。十、财务内部控制（一）内部控制制度1.建立健全财务内部控制制度，明确各部门和岗位的职责权限，确保财务活动的规范有序进行。2.对财务风险进行识别、评估和控制，制定相应的风险应对措施，防范财务风险。（二）内部审计1.设立独立的内部审计部门，定期对企业的财务收支、经济活动等进行审计监督。2.内部审计应重点关注财务内部控制制度的执行情况、财务报