物业公司管理规定

年4月19日物业公司管理规定文档仅供参考奖惩制度一、奖励部门奖励(季度评比)凡符合下列情况之一者，由部门经理从掌握的奖金中实施奖励。1、微笑服务，体现出物业管理公司的程序、效率、温暖和主动，服务效果好；2、受到客人和上级表扬；3、工作勤奋认真，自觉奉献，绩效显著；4、对提高管理水平有明显贡献；5、合理化建议被采纳，效果明显；6、增收节支，控制成本成效显著；7、积极扩大营销，开拓市场，获明显经济效益；8、积极宣传企业形象、特色，扩大社会影响，获得明显的社会效益；9、维护规章制度，敢于和不良倾向作斗争，技术和业务考核及在待业竞争中获得优秀成绩；10、品德高尚，拾金不昧；伸张正义，见义勇为；11、发现事故苗头及隐患，采取积极措施，避免事故发生；12、工作创新，使质量和水平有明显提高；13、有其它明显成绩者。（二）公司奖励（年度评比）1、成绩突出者，由部门上级总经理给予通报嘉奖。2、授予“优秀员工”称号。对于表现突出的员工授予“优秀员工”称号，每季度评选一次，各部门提出侯选人，经横向比较，领导批准。授予荣誉称号的同时发给一次性奖金，并记入本人档案。办公室一人，各管理处评出一人。不计部门。优秀员工评选标准：（1）热爱本职工作，敬业精神好，集体观念强，工作满1年以上；（2）有高度责任心，工作热情主动，任务完成出众，成绩显著；（3）服务态度好，工作效率高；（4）遵守规章制度，无违章、违纪现象。成绩特别突出者，总经理可给予晋职晋级奖励和一次性奖金奖励。优秀员工季度奖金100元二、处罚对违章违纪行为的处罚分为轻度过失，警告，记小过，记大过，撤职和降级，辞退和除名。（一）轻度过失有下列行为之一者，监督员及部门经理有权给予扣除月奖金的处罚：1、迟到或早退超过10分钟，每月达2次；2、上班时间看其它书报，吃食物，喝带酒精的饮料，打磕睡；3、随地吐痰，乱丢纸屑、杂物；4、私自搭乘非员工使用的电梯；5、着便装进入工作岗位；着工装下班；6、在考勤表上乱涂乱画，1个月无故缺勤2次以内；7、在规定的禁烟区吸烟，上班时间吸烟；8、当班时间听录音机，看电视；9、上班时间吃早点，打私人电话或用电话聊天；10、上班时间私自外出购物，13、工作时间擅离岗位、串岗或聊天；11、不经请示擅自带公司外人员进入所管理的物业；12、更衣柜内存放不应存放的物品；13、对上级分派的任务执行迟缓、拖延；14、被客人投诉一次，情节较轻者；15、工作责任心不强，粗心大意，造成工作差错；16、在工作场所剔牙，挖耳，抓痒，抠鼻孔，照镜子，化妆，打响指，吹口哨，手插口袋，双手插腰等有失职业风度的举动；17、在办公室和公众场所仪容不整，不按规定着装，长发过肩，不佩带工牌等；18、服务不主动，不热情，不用敬语和礼貌用语，不积极解决客人提出的力所能及的要求和问题，引起客人的不愉快；19、同工有违章违纪行为，在场的管理人员不纠正，不制止，不履行管理责任，情节较轻者；20、违反有关规章制度和部门规定，情节不足警告者。（二）警告有下列行为之一者，监督员及部门经理有权提出并经公司批准，给予警告处分并扣罚当月全部浮动工资：1、1个月之内有2次轻度过失者；2、没有完成领导交给的工作任务，或有意怠工；3、服务效果差，一个月内被客人投诉2次；4、言语粗俗，对客人不礼貌，与客人争辩，不经同意擅自闯入客人或上级办公室；5、当班时间睡觉；6、代人或托人在考勤记录上弄虚作假，虚报考勤；1个月内无故缺勤2次以上，迟到或早退2次以上；7、工作中搬弄是非，诽谤她人，散布不利于团结的言论；工作上缺乏协调合作精神，致使工作受到影响；8、违反部门制定的安全守则、工作程序、操作规范和各项规章制度；9、旷工1天以内；10、督察员不履行督察责任，发现问题不制止、不汇报；11、对属下不论理，发现违纪不制止、不批评、不按规章处罚；12、由于工作责任心不强，造成经济损失500元以下（除按原价赔偿外）；13、私自使用客用品或客用设施；14、所犯错误比轻微过失稍重者；所犯错误不足记小过者。（三）记小过有下列行为之一者，领导有权给予记小过处分，并扣除当季度全部月奖金；1、2个月内受到2次警告处分；或1个月内连续2次受到客人设诉2、上班时饮酒或上班前饮酒；3、私自接受客人小费或物品；4、工作时间高声喧哗或干扰客人休息；5、由于个人工作失误及责任而影响宾客工作；6、违反各部、室所制定的工作程序和规章制度，以致造成隐患；7、由于工作责任心不强，单位造成经济损失500元以上、元以下（除按原价赔偿外）；8、用不适当手段干扰她人工作；9、未经批准私自使用单位的设备，如车辆、洗衣房设备等；或明知财物受损失或丢失，而不论、不问、不汇报；10、提供不真实的报告、材料；11、泄露机密，遗失钥匙、单据等重要物品；12、旷工1天以上，2天以下；13、所犯错误不足记大过者。（四）记大过1、半年内受到2次记小过处分；2、2个月之内3次受到客人设诉；3、工作时擅离岗位或玩忽职守，造成停电、停水、停机等重大事故的责任者；4、旷工2天以上，3天以下；5、领导分配工作不接受；造成一定程度的恶劣影响；6、责任损失在元以上；7、违反外事纪律；8、违反规章，不足辞退和除名者。（五）撤职和降级有下列行为者，人事部按任免权限或提请总经理，给予撤职或降级处分：1、所辖部门工作长期无起色；2、有严重渎职行为；3、所犯错误丧失领导资格；4、犯有严重错误。（六）辞退、除名和开除有下列行为之一者，根据部门经理提议，人事部提请总经理批准，解除劳动合同，给予辞退或除名，严重者作开除处理：1、试用不符合录用条件；2、严重失职，营私舞弊，造成重大损失；3、被公安机关追究刑事责任；4、不能胜任工作，经过培训或调整岗位后仍不能胜任工作；5、患病或非因工负伤，医疗期满后不能从事原工作，也不能从事公司另行安排的工作；6、连续旷工3天或累计旷工15天以上；7、2个月之内4次受到客人投诉；8、盗窃或私拿物业管理公司物品；9、侮辱、诽谤、殴打、恐吓、威胁、危害同事和上级或打架斗殴；10、酗酒，赌博；11、其它违反法律或治安条例的行为；12、不服从上级指挥，拒绝上级指派的工作，经教育无效；13、故意损坏公物；15、贪污挪用公款；16、利用职务和工作之便，接受贿赂，或利用不正当手段中饱私囊；17、擅自对外界发表有关公司的诬蔑性言论，发表有损公司声誉的言论；严重损坏公司形象的；18、书写匿名诬告信；19、记1次大过，或2次小过，或4次警告，或一次小过、2次警告处分，仍无明显悔改表现；20、其它严重违纪违章行为；（七）取消处分受警告以上处分一律填写过失单装档案。受处分后，本人认真吸取教训，积极努力工作，做出显著成绩者，能够撤销处分。一量撤销处分，即可从档案撤出处分卡片。撤销处分按处分权限执行。撤销处分的最早时间：警告处分不少于1个月，记小过处分不少于3个月，记大过处分不少于6个月。有突出表现者，经总经理批准撤销处分的时间能够提前。（八）处分作用限期凡受过警告以上处分者，当年奖金不能全额享受。凡上半年受一个警告处分者，半年奖金享受30%，受记小过以上处分者奖金全扣。年内受一个警告处分者，年终奖金全扣。凡因改正错误表现突出而被撤销处分者，从撤销之日起的奖金发放不受影响。二、员工申诉权员工有申诉的权利。凡对奖励或处分有异议者，可自宣布之日起3日内向人事部提出申诉，由物业管理公司人事部协同有关部门进行调查，并自申诉之日起30日内做出最后决定。人事部对申诉事件未做最后决定之前仍按原决定执行。如果人事部超过30日未做答复，申诉者可直接向总经理申诉。主管部门对申诉者应以实事求是的态度慎重处理。职能制度一、办公室职责范围物业管理公司的办公室是总经理领导下的综合管理部门，其职责范围是：1、学习、研究党和国家的方针、政策，贯彻落实领导的指示，为总经理的工作决策提供可靠依据；2、负责公司工作计划、总结、规章制度等各类文件的起草、审核、打印、复印、分发和登记工作，做好印鉴的管理工作；3、负责公司级会议的筹备和安排，做好会议记录，整理会议纪要，对会议决定的执行情况进行催办和检查；4、做好文书档案和有关资料的管理工作；5、协助总经理处理日常工作、协调部门工作、监督各部门和管理部认真及时地贯彻公司的各项工作决策和指令；6、做好人事管理工作，保管好员工的档案；7、做好公司的考勤统计工作及劳动工资的管理工作；8、负责公司员工的培训工作，协同各部门共同抓好员工的思想素质和业务水平的培训；9、负责公司的后勤管理工作；10、完成领导布置交办的其它工作。二、财务部职责范围物业管理公司的财务部是在总经理领导下，积极参与企业经营管理，负责公司财务管理工作，其职责范围是：1、认真贯彻“会计法”，执行国家财经政策、法令、遵守各项资金收入制度，严格执行费用开支范围的标准；2、正确、及时地核算和监督公司的财务、经济活动和经营成果，为领导提供准确可靠的财务会议信息；3、加强计划（预算）管理，认真编制财务计划（预算）；4、加强经济核算，认真做好各项控制工作，节约费用，降低成本，多创利；5、按照会计制度规定，切实做好记帐、算帐、报帐工作，做到手续完备，内容真实、数字准确、帐目清楚；6、按银行有关制度规定，做好现金和支票的管理工作；7、根据国家财会制度精神结合本公司实际，协助领导制定有关财务管理、经济核算、费用开支等具体办法，并监督各部门实行；8、妥善保存会议档案资料，接受财税机关、上级主管部门和公司领导的监督检查；9、充分发挥财务部在公司管理中的预测、计划、控制、调节和监督的作用，促使公司不断提高经济管理水平；10、完成好领导布置的其它工作。三、工程部职责范围物业管理公司的工程部工作是物业管理公司经营管理的基础工作，经过对房屋及其附属设施的养护维修，确保物业正常使用。其职责范围是：1、根据房屋及其附属设施的实际情况，制定物业管理总体方案、编制养护维修计划，报总经理审批后组织贯彻实施；2、全面负责楼宇的各种机电、消防、水电设备的养护与维修工作，保证各类设备正常运行；3、定期检查各种设备，根据存在问题，提出维修解决办法和制定维修方案；方案批准后组织实施；4、房屋及其设施设备，如发生突发事件，工程部必须全力以赴投入抢修工作，直至恢复运行和正常使用；5、协助管理部门做好住户房屋装修的监督、检查工作；6、参加新入伙楼宇工程的验收，提出其有关设施增补改造方案。四、管理部的职责范围物业管理公司的管理部要落实物业管理公司关于物业管理的有关决定、决议，管理好所管物业的环境卫生、园庭绿化、消防安全、治安保卫等，为住户提供一个安全、舒适、清洁、宁静的工作和居住环境。具体职责范围是：1、根据政府和上级领导有关达标条件，制订优质楼宇管理和文明住宅小区计划，并组织实施；2、协助工程部进行新接管物业的验收、移交工作；3、负责住户对房屋装修申请的审批、监督、检查工作；4、负责物业环境卫生、园庭绿化、消防安全、治安保卫以及车辆管理等工作；5、协助解决接管物业的遗留工程问题，负责处理有关装修、建筑等问题；6、完成领导布置的其它工作。五、服务部的职责范围物业管理公司服务部主要是根据住户的需要，为住户提供全方位服务，其具体职责范围是：1、牢固树立全心全意为住户服务的思想，凡是住户需要的，都要尽量满足；2、建立健全本部门的规章制度和服务规程，重视员工培训工作，建立一支高素质的员工队伍；3、设置各类综合代办服务项目，协助制定收费标准；4、建立住处库，及时了解住户要求，并能及时提供相应的服务；5、完成领导布置的其它工作。六、公共关系部的职责范围物业管理公司的公共关系部是物业管理公司负责沟通内外公众联系的重要部门，其具体职责范围是：1、建立信息网。负责收集公司内外部环境的各种信息，将经过分析评价的各种住处提供给公司总经理和各部门作参考，以提高经营管理能力；2、处理公众关系。在双向住处沟通的基础上、处理好公司内外的各种公众关系，如员工关系、住户关系、社会关系、政府关系等；3、监测社会环境。公共关系部必须不断监测社会环境的变化，国家政策法令的变化，市场的变化，使企业能及时适应这种变化；4、作为公司的形象、发言人，负责对外宣传、沟通工作，树立良好企业形象；5、保持与住户的联系，负责编辑以住户为阅读对象的报刊，接受住户对公司的各种投诉和有关咨询，对合理的要求及时通知有关部门，协助解决；6、作为公司社会活动的代表，积极参与有关社会活动，并做好公众来访的各种礼仪接待工作；7、处理突发事件的危机事件；8、完成领导布置的其它工作。七、物业管理部的职责范围物业管理部是物业管理公司的派出机构，负责某一部分所指定的物业管理。具体职责范围是：1、贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和公司的各项规章制度；2、负责管理部所管辖物业的日常业务，纠正各种违章行为，为住户创造一个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居住环境；3、树立住户至上观念，热情、及时地提供各种优质服务；4、协助公司工程部对物业进行养护和维修，确保其正常使用；5、积极配合公司服务部在所辖物业区域开展各项工作；6、向住户宣传党的方针政策、协助公安部门和居委会做好安全防范和计划生育工作；7、调查研究、深入了解住户对管理服务工作的意见，处理住户对管理服务工作的投诉，重大问题报请公司管理部或领导处理解决；8、完成领导布置的其它工作。员工守则一、员工守则（一）管理人员须保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满。（二）对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。（三）必须严格遵守大厦轮值时间，按时上、下班（交接班），不得无故迟到、早退，遇有特殊情况需请假时，大厦管理人员应事先取得大厦负责人同意，而大厦负责人请假则需获得公司负责人同意。（四）管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责以外及对私人服务的工作。（五）管理人员不得参与楼宇买卖或租赁事务，若业主、住户提出要求，应请其直接向公司询问。（六）大厦负责人应该执行公司各项指示，并定期召开该大厦各级员工的会议，向公司做定期的工作汇报。大厦员工须服从大厦负责人工作调配及岗位编排。（七）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。（八）不得假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉或利益的行为。（九）不得向业主、住户或公司业务有关的任何人士收受或索取任何形式的礼物、赏钱。（十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物，对各公物如有损坏，须负责赔偿。（十一）遇到火灾、大风等意外情况，各员工必须依时当值，坚守岗位，并按照公司的统一调配进行扑灭，补救工作。（十二）必须遵守和执行公司所发出的一切通告办事。二、管理工作（一）按照规定时间当值，不可擅离职守。（二）在当值时不得饮酒、打瞌睡、阅报、看书、听收音机或与同事闲谈、开玩笑。（三）每日上班时间，必须穿着公司规定的衣服及佩戴职员工作证，完成自己岗位职责。巡视各层楼宇及走火通道，巡视时必须特别留意大厦清洁，及有否损坏、破旧、需要维修的地方，并进行登记。如遇有不寻常事件，应立即处理，记录并及时向上级报告。（四）停电或火灾发生时，管理人员必须按照公司颁布的紧急情况处理程序工作，并按紧急情况处理程序作好疏导业主，抢救现场工作，以保护公共财产，防意外、保护人身安全等。（五）服从上级领导，完成所指定的工作。（六）留意各种公用设备有否被破坏或涂污，并通知有关人员修理和清除，必要时须协助维修工作。（七）执行各项任务时，必须有礼貌，谨记“服务至上、礼貌第一”。（八）如有住户发生意外，例如：受伤、晕倒等，应即协助其家人招呼救护车或代办报警。（九）热情接待来访人员，详细记录住房投诉，并迅速处理。不属自己职责范围的，则立即通知有关人员处理解决，处理情况立即向上级报告。（十）管理部需设置急救箱，配备急救用品，如绷带、棉花及抢救药品等。同时放置部分紧急维修工具，以备临时急用。（十一）大厦公共地方钥匙，如：机房，必须小心存放，以备紧急时使用。若有需要外借钥匙时，必须登记使用人姓名及身份证号码，用后及时归还。三、保安工作（一）必须明了和掌握大厦内各种保安设施的操作和效能。例如：对讲机、警钟、密码锁、闭路电视等。必须善用各种已有的设施，以免减弱防盗效果，特别强调大门必须紧闭，住户出入可自备防盗门钥匙或密码锁，访客则可用对讲机。严禁大门常开，防止坏人有机可乘。（二）应熟悉大厦内各住户，记住住户之姓名、年龄、家庭成员之职业及联系电话。此类资料必须保密，不得泄露。（三）与住户保持密切联络，以便就保安问题，经常交换意见及互通消息。（四）各更管人员交接更时应传达防盗信息，做好交接班记录，以备核查，令保安人员高度警惕。（五）严禁借词推销之人士进入大厦。遇有自称公务人员或公共机构职员进入大厦，更应查验身份证、介绍信，如有疑问，应致电有关机构查寻。（六）应有礼貌地询问任何进入大厦的来访客人，登记身份证或工作证。如有怀疑，应用对讲机与有关住户联络。如访客携带可疑物品时，更需提高警觉。（七）当值管理员至少每2小时巡楼一次（但不固定时间），以免坏人乘隙而入。巡楼时必须要有警觉性，特别注意楼梯、走廊、电表房及其它隐蔽地方、通道等，以确保无可疑人物匿藏大厦内伺机作案。留意公共地方的暗角、水箱底是否预先藏备盗窃工具等。（八）如听到住户呼叫或发现可疑人物，必须立即报警并封闭大门及其通道，以等待警方人员到场处理。切勿鲁莽采取行动而不知会警方。（九）切记管理人员只有一般市民的拘捕权，并无搜查权力。因此，拘捕疑犯后，应尽快交公安部门处理。（十）安装有警钟、闭路电视，以监视各大堂、电梯，以加强治安保卫工作。若邻近大厦在建设中，则应加倍小心，以防备成为犯罪的桥梁。（十一）详细记录各有关政府部门电话，以便需要时寻求协助。（十二）若有案件发生，应采取下列步骤协助破案：1、马上报案，并留在现场直至公安人员到达，遇到伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。2、切勿移动，也不允许她人移动、触摸、践踏现场物品，协助公安部门保留证据，方便调查工作。3、切勿开动风扇、冷气机或其它电器用具，以免证据破坏。4、禁止任何人在现场走动，以方便公安部门到现场调查。5、向公安人员提供有关罪案详情，如案发经过，与本案有关人物外貌、衣着，有关车牌号及坏人逃走的方向。四、公众卫生（一）清洁工人必须依时清洁大堂、走廊、楼梯、电梯、停车场及天台等公用地方。（二）劝喻各住户勿将垃圾桶或垃圾袋置于走廊、楼梯等公用地方，以免影响卫生和阻塞通道，请放入通往楼梯门旁的垃圾桶内。（三）如发现有杂物弃置于走廊、天台或楼梯间，应劝喻住户自行搬往附近的垃圾收集站。如无法找到住户，除让清洁工人清理外，应登记在管理部记事簿上，向上级报告。（四）如发现天台、天井或公用地方积水，应立即清理，以免蚊虫滋生。难以清理的地方，可暂时淋上油渣，阻止蚊虫繁殖，再研究处理方法。（五）如发现属于本楼宇污水渠及沙井等淤塞或破烂，应速安排处理。（六）劝喻住户浇花时要小心，勿将水淋到阳台外面，以免影响下层和行人。（七）如发现冷气机滴水或发出大量热气或噪音时，劝喻住户从速修理，以免影响邻居和市容卫生。并根据城管条例，对影响市容者处以罚款。（八）如有需要，通知或口头劝喻住户切勿抛垃圾出窗外，否则既影响卫生，又可能打到过往人身上，也不得将可引致淤塞之杂物投入厕盆及污水渠内。（九）若上层住户之水喉或水渠破烂而导致下层天花板渗水，则通知上层住户修理，如无结果，则应详细记录及请示上级处理。（十）如有不顾公共卫生的住户，经屡次劝告不改进，应做说细记录并报告上级和有关卫生部门。五、电梯（一）电梯发生故障停留空中时，乘客按响紧急呼救铃后，大堂值班员立即通知保修人员迅速修理，同时用电梯内对讲机善言安慰被困乘客，请其耐心等待，切勿自行开启电梯门，以免发生危险。（二）劝喻用电梯搬运物件者，不可超重，防止造成事故。（三）乘搭电梯人数过多时，应维持秩序，指导分批搭乘，以免超载发生危险。（四）住户应留意，切勿让幼儿单独搭乘电梯，以免发生危险。（五）保安值班员时刻注意闭路电视，警惕坏人恶意破坏电梯或梯内设备。（六）经常清除电梯门路轨内积存的垃圾，以免影响梯门开关。（七）如发现电梯有震荡、不正常的声音或电梯有损坏时，应立即通知保修人员进行修理。当修理人员到达时，管理员应详述电梯不妥之处，以便研究问题，一切详细情况，必须详细记录送管理部。（八）狂风暴雨时，如发现机房或接近电梯的门窗有水渗入时，应尽量阻止雨水流入电梯槽。暴雨过后，必须根治漏水情况。（九）凡有水渗入电梯，应立即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较安全地方。（十）电梯槽底有积水时，应立即报告上级处理，同时研究水的来源，及早处理。（十一）电梯机房钥匙及电梯门钥匙，除修理人员或保安消防人员外，任何人员不得使用。（十二）电梯每年“年检”一次，并取得年检合格证。（十三）冲洗走廊和楼梯时，勿让水流入电梯内，以免损坏电梯设备。（十四）火警发生时，劝喻住户切勿搭乘电梯，因电梯可能随时在半途停顿，将人困于电梯内，被困者可能因浓烟而致命。（十五）经常检查电梯机房是否有足够的通风，温度是否过高，气窗玻璃是否完整。机房门要特别上锁，加上“不准擅闯”之类告示牌。（十六）电梯内求救警钟、电风扇必须保持正常工作状态，以免紧急时无法求救及窒息。六、电力系统（一）修理电器设备，应聘请持证的合格技师。（二）应明了大厦各种电力供应的设备所在，如：大厦的电力总制、用户的电力分线、保险丝、消防电泵制、电表及各水泵制等，而且明了其紧急开关的操作程序。同时必须购置后备保险丝、消防总制、电表及各水泵制等，以备急修时使用。（三）如部分用户电力中断，应由管理部派人检查修理大厦供电系统，如属用户室内设备故障，应由住户自行请人处理，管理部可提供适当协助。（四）全座楼宇电力突然中断，应先检查大厦总制是否正常，如属于正常则与供电公司联系询明情况。（五）公共使用的电力设备，如电梯、总制走廊及电梯之电灯、水泵及消防系统之电线等应经常检查，如有损坏或过热现象，应立即派人修理。（六）接到供电公司通知停电时，应立即贴出通告，清楚停电时间、列明日期、时间及受影响的设备，如供水系统、室内电器，以便住户有所准备。公共照明、电梯不停，由大厦自备发电机供电解决。停电完毕后，贴出恢复通告，并检查各系统是否恢复正常。（七）经常检查、保养弱电系统，如“大堂与各户的对讲系统和电梯监视系统必须保持正常运行。发现问题立即修理。（八）在大厦出入口处，各大堂应备有充电式紧急照明设备，管理部亦应常备手电筒。（九）大厦内的总制房、机房及各层的电表均应保持整洁，不得放置各种杂物。（十）大厦供电系统由专业人员定期检查保养，以保证安全正常地供电。七、消防（一）消防中心值班员必须熟练掌握消防中心各种设备的操作使用。并应熟悉其它消防设备的使用。（二）组织大厦员工学习消防知识、熟悉和掌握各种消防设备的操作使用。组织员工进行消防设备的使用训练，使其成为大厦合格的义务消防队员。（三）值班人员（包括管理人员）须经常检查防火设施和消防设备等，如有损坏和失效，应立即修理和更换。（四）利用通知、图片等形式使住户了解如何使用防火设施和消防设备，以备应急。（五）每日上班时检查天台、前后楼梯、走廊、走火通道等，防止阻塞情况发生。（六）教育和制止儿童不要玩火和燃放烟花、爆竹等物品，避免引起火警。（七）留意公用电话，如有破坏或不符合规定的，应立即修理和更换。（八）留意擅自将住宅改为工厂的单位，特别是原料与制品容易着火者。当发现住户藏有大量易燃物品时，即该查询是否有特许证明和安全措施，没有时，当即令其搬走（搬出大厦外），并尽快报告管理部和公司。（九）劝告拜神的住户小心燃点香烛，并制止住户在走廊燃烧元宝、香纸等。（十）切勿将防火门打开，以免火警发生时，浓烟散播及火势蔓延。（十一）如发现某户有浓烟冒出或火烧焦味，又无人开门时，如能及时扑灭，应尽快使用灭火器及消防设备扑灭，否则拨打“119”报案。（十二）若发生火警，即拨打“119”报案，同时按动警铃，通知住户疏散，在安全的情况下，使用消防器材设法施救。（十三）火警发生时，劝喻住户切勿搭乘电梯。（十四）报案时，必须清楚地说明现场地址、报案人姓名及管理部电话。（十五）所有消防装置，应由认可的消防监察单位检查，每年最少一次。八、中央空调及制冷设备（一）中央空调技术性较强，必须掌握好温度控制和调节，使其降温适度。（二）在火热的夏季里，必须保证空调机的正常运行，以适度的降温，保证大厦内舒适的工作、生活环境。（三）空调机、制冷机必须经常地检查保养，发现问题及时进行修理，保持其正常运行，不得影响大厦工作、生活秩序。（四）制冷人员必须由熟悉和掌握制冷原理，制冷机械操作规程及操作方法的专业技师操作。（五）操作人员必须定期、定时检查，发现异常迅速查明原因，进行修理，保证电动机、制冷机正常运行。（六）要定期或不定期地查漏，随时检查，随时修理，使机械正常运转。（七）发现如下情况之一，均必须停机查明原因，进行及时修理或更换机件。1、发现电动机发出嗡嗡的响声；2、压缩机发生敲击声和杂音；3、发现因负荷过大而发出剧烈震动；4、电动机、压缩机转速明显降低。九、水务及渠务（一）了解楼宇内的供水系统，如：水管、水箱、水泵开关总制及分制等位置。（二）应定期巡视水泵运转是否正常，供水系统有无损坏，水箱是否清洁。必须定期安排清洗水池、食用水箱，每6个月一次，以保持卫生。（三）发现水管爆裂时，必须尽快关闭有关水管的开关，并及时发出通告，告知受影响的住户，同时立即安排水管工进行急修。（四）要注意水箱的保养，预防破裂或生锈，而且盖紧水箱，以免滋生蚊虫。（五）如食用水或冲厕水突然中断，应先检查楼宇的供水系统是否发生故障，若一切正常，则致电自来水公司查询原因，并请尽快解决。（六）救火用的输水设备，应经常检查，如有损坏，应即修理。同时必须严禁使用消防水喉做其它用途。（七）因住户外出忘关水龙头，致使大量食用自来水流出，无法通知户主时，应及时关闭该户的水龙头，以阻止水流入邻屋和危害电梯。（八）经常检查沟渠及沙漏是否通畅，清理汇道盖上的垃圾，以防下雨时污水受阻而水浸。（九）屋宇墙外的公用水渠如有破裂，应立即修理，以免污水流出而影响公共环境。（十）楼宇底层沟渠有臭气传出时，应立即检查修理。（十一）安装或修理楼宇内供水系统设备时，应与自来水公司联系修理。十、气体燃料汇漏（一）如发现气体燃料泄漏，应立即熄灭现场附近所有火源。（二）打开泄漏气体燃料单位及附近有关住户的门窗，使楼宇空气流通。（三）切勿吸烟、点火、按动电铃、电开关等任何电制及电器。（四）管理员应立即关闭该单位系统的气体燃料总阀门，阻止气体燃料继续泄漏，查找泄漏源，迅速进行修理。必要时用街外电话通知气体燃料公司或拨“119”报警。（五）“用手拍门”通知泄漏气体燃料单位住户，请住户关闭气体阀门，打开门窗使空气流动，并要求协助通知其它住户实施上述（一）、（二）、（三）步骤。如情况严重，应通知住户撤离现场。十一、楼宇结构及维修（一）楼宇结构如被更改或破坏，对该楼宇的安全有重大影响时，管理员应予以注意，并向上级报告。（二）如住户擅自拆建墙壁、增开窗户、或加建建筑物，如外墙铁笼、檐篷、平台或在天台上加盖小屋棚时，应予以制止并向上级报告。（三）如发现天花板或外墙有漏水现象，应即通知单位上层及有关住户修理。（四）在巡逻时发现下列情况，应立即向上级报告并研究修理方案进行修理：1、墙壁或天花板有明显混凝土爆裂；2、楼梯边的栏杆松脱；3、防火门及消防设备损坏；4、内外墙抹灰脱落。（五）住户安装的铁闸掩住走廊，阻塞通道，应予以制止并报告上级。十二、停车场管理（一）车管员必须认真执行停车场管理规定，礼貌待人，热情服务，保证车辆安全，维护良好的行车秩序。（二）车辆进场后，必须按指定位置停车，排列整齐，不得阻塞交通，认真核查车型、车牌号，避免出现差错。（三）了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼层、座号等等，以便识别。（四）汽车、摩托车必须购买“车辆综合保险”，如有丢失，可向保险公司索赔。未买“车辆综合保险”的车辆，本车场不予停放保管。（五）本停车场实行有偿停车保管服务，必须严格遵守财经纪律，经济手续清楚，做到钱、票相符，日清月结。（六）严禁载有易燃、易爆和有毒、有害物品的车辆进场停放保管，以免发生意外。如有车辆违反此规定进场，应立即令其开出车场，立即报告管理部或公安机关进行处理。（七）车管员交接班时必须认真交接。如清点停车场内车辆多少、租车的停车计时票的张数、现金清点，并详细记录（自行车则注意车票的号码及张数，登记在交接登记簿上）。（八）车管员值班期间发现可疑情况，立即报告班长或管理处，并注意其事态发展。交接班时叮嘱接班人注意，并记录在交接登记簿上，同时日期必须记录在登记簿上