超市租赁承包合同范本与法律条款

超市租赁承包合同范本与法律条款在商业活动中，超市的租赁与承包是常见的经营模式。一份权责清晰、条款完备的合同，不仅是双方合作的基石，更是预防和化解潜在纠纷的关键。本文将结合实务经验，提供一份超市租赁承包合同的框架性范本，并对其中涉及的核心法律条款进行专业解读，以期为相关从业者提供具有实操价值的参考。一、合同主体与租赁标的合同的开端，务必明确双方当事人的身份信息。对于出租方（或发包方），需确认其是否为租赁物的合法权利人，或是否获得合法授权进行转租、发包。承租方（或承包方）则应具备合法的经营资格。建议在合同中附上双方的身份证明文件（如营业执照复印件、产权证明或授权文件）作为附件，确保主体资格的真实与合法。租赁标的的描述应具体明确，不仅包括超市的具体坐落位置、建筑面积（以实际测量或房产证登记为准），更要清晰界定租赁范围，例如是否包含附属的仓库、办公区域、停车场等。对于承包经营而言，还需明确承包的具体内容，是整体经营权的移交，还是包含特定资产、人员的一并承包，这直接关系到双方权利义务的划分。二、租赁承包期限与用途租赁或承包期限由双方协商确定，但需注意不得超过法律规定的最长期限，以及出租方自身权利的剩余期限。合同中应明确记载起始日期和终止日期。考虑到商业经营的周期性和稳定性，建议设置合理的期限，并可约定期满后的优先续约权条款，同时明确续约的条件和程序，避免届时产生不必要的争议。超市的用途是核心条款之一。合同中必须明确约定该物业仅能用于超市经营，并且可以进一步细化经营的范围（如生鲜、食品、日用品等），以及是否允许经营特定品类或品牌。未经出租方书面同意，承租方/承包方不得擅自改变经营用途，这是维护租赁物价值和周边商业环境的重要保障。若确需变更用途，应另行协商并签订书面补充协议。三、租金与支付方式租金或承包费的金额、支付周期、支付方式是合同的核心经济条款。金额的确定应基于市场行情、物业状况、经营预期等因素综合考量。支付周期可以是月付、季付或年付，支付方式则包括银行转账、支票等。为保证资金安全和支付有据，建议明确双方的银行账户信息。此外，还需约定租金的调整机制。是固定不变，还是在一定期限后根据市场情况进行调整？若有调整，调整的依据、幅度和程序都应清晰列明，以避免后期因租金问题产生分歧。对于承包经营，还需明确承包费的构成，是否包含管理费、水电费等，或另行约定。四、双方权利与义务（一）出租方/发包方的权利义务出租方的核心权利是收取租金/承包费，并监督承租方/承包方按照合同约定使用租赁物、开展经营活动。其主要义务则包括：保证对租赁物拥有合法权利并提供符合约定用途的物业；负责租赁物主体结构的维修（除非合同另有约定）；协助承租方/承包方办理必要的经营手续（如提供相关产权证明文件）；以及确保租赁期间承租方/承包方对物业的合法使用权不受第三方干涉。（二）承租方/承包方的权利义务承租方/承包方的核心权利是在合同期限内依照约定占有、使用租赁物并开展经营活动。其主要义务包括：按时足额支付租金/承包费及其他应付费用；遵守国家法律法规及物业管理规定，合法经营；妥善保管和使用租赁物及其附属设施，因使用不当或过错造成损坏的，应负责维修或赔偿；未经书面同意，不得擅自对租赁物进行结构性改动或增设他物，如需装修，应事先将方案报出租方审核；不得擅自转租、分租或转让承包权；租赁/承包期满或合同解除后，应按约定返还租赁物及其附属设施、设备。五、核心条款深度解析与风险防范（一）经营范围与品牌限制超市经营的商品种类繁多，合同中应对经营范围进行明确界定。出租方可能基于整体商业规划或品牌保护的需要，对承租方经营的商品品类、品牌档次、价格策略等提出限制性要求。此类条款需具体、可执行，避免模糊不清导致后续争议。例如，约定“不得经营与本商场内其他主力店直接竞争的特定品类商品”，则需明确“特定品类”的具体所指。（二）物业管理与费用承担超市的正常运营离不开物业管理。合同中应明确物业管理责任的归属，以及各项物业费用（如水、电、燃气、暖气、物业管理费、垃圾清运费、空调费等）的承担方。对于水电费，建议约定独立计量，按实际用量和政府规定标准支付。消防安全责任重大，需明确双方在消防设施维护、消防安全检查、应急预案等方面的职责，承租方应确保经营活动符合消防安全规定。（三）人员与劳动关系若涉及承包经营，原超市员工的安置问题是重点。合同应明确员工是由出租方继续留用，还是由承包方接收，以及相关的劳动合同转移、经济补偿等事宜，以避免劳动纠纷。承包方自行招聘的员工，其劳动关系、工资福利、社会保险等均由承包方负责。（四）装修与免租期超市开业前通常需要进行装修。合同中应约定装修的标准、期限、费用承担，以及装修方案的审批程序。为保障装修质量和安全，出租方可要求承包方提供装修保证金。免租期是给予承租方进行装修和筹备开业的时间，需明确免租期的起止时间及免租范围（仅免租金，还是包含其他费用）。（五）违约责任违约责任条款是保障合同履行的“牙齿”。应针对双方可能出现的违约情形（如承租方逾期支付租金、擅自改变用途、出租方未能按时交付物业等）约定明确的违约责任承担方式，如支付违约金、赔偿损失、解除合同等。违约金的数额或计算方法应合理确定，避免过高或过低。同时，可约定合同解除的条件及解除后的善后处理事宜。六、合同的变更、解除与终止合同签订后，因客观情况发生变化，双方可能需要对合同内容进行变更。变更应采用书面形式，并经双方签字盖章后生效。合同的解除可分为约定解除和法定解除。除了前述违约责任中约定的解除情形外，还可约定一些特定条件下的解除权。合同终止后，双方应按照约定办理结算、物业返还、费用结清等手续。七、争议解决方式合同中应明确约定争议解决的途径。通常有协商、调解、仲裁和诉讼四种方式。若选择仲裁，需明确仲裁机构的名称；若选择诉讼，则应约定管辖法院（需符合法律关于管辖的规定）。建议选择对双方都较为便利且具有公信力的争议解决方式。八、其他约定与附件对于上述条款未能涵盖的特殊事项，可在“其他约定”中明确。合同的附件（如主体资格证明、产权证明、租赁物平面图、装修方案、设备清单等）是合同不可分割的组成部分，与合同正文具有同等法律效力。九、超市租赁承包合同（框架范本）合同编号：[自行填写]甲方（出租方/发包方）：法定代表人/负责人：地址：联系方式：乙方（承租方/承包方）：法定代表人/负责人：身份证号/统一社会信用代码：地址：联系方式：甲乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，就乙方租赁/承包甲方位于[具体地址]的超市（以下简称“该超市”）事宜，经友好协商，达成如下协议，以兹共同遵守。第一条租赁/承包标的1.1该超市坐落于：[详细地址]。1.2该超市建筑面积约为：[具体面积]平方米（最终以实际测量或房产证登记面积为准）。1.3租赁/承包范围包括：[明确具体区域及附属设施]。第二条租赁/承包期限2.1期限为[数字]年，自[起始日期]起至[终止日期]止。2.2关于续约：[约定优先续约权及条件]。第三条用途3.1乙方承诺将该超市用于经营[具体经营范围]，未经甲方书面同意，不得擅自改变用途。第四条租金/承包费及支付方式4.1金额：[具体金额]，支付周期为[月/季/年]。4.2支付方式：[银行转账等]，甲方收款账户信息：[账户名称、开户行、账号]。4.3租金/承包费调整：[如有，约定调整方式]。第五条双方权利与义务（本部分详细列出双方的权利与义务，可参考本文第四部分内容进行细化）第六条物业管理与费用6.1[明确各项费用的承担方及支付方式]。第七条装修与免租期7.1免租期为[数字]天/月，自[起始日期]起至[终止日期]止。7.2装修方案须经甲方审核同意，装修费用由乙方承担。第八条违约责任8.1[针对不同违约情形约定具体违约责任]。第九条合同的变更、解除与终止9.1[约定变更、解除的条件及程序]。第十条争议解决10.1因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应首先友好协商解决；协商不成的，按下列第[一/二]种方式解决：（一）提交[仲裁委员会名称]仲裁；（二）依法向[有管辖权的人民法院名称]提起诉讼。第十一条其他约定11.1本合同未尽事宜，由双方另行协商签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。11.2本合同附件是本合同不可分割的组成部分，与本合同正文具有同等法律效力。第十二条合同生效及份数12.1本合同自双方签字盖章之日起生效。12.2本合同一式[份数]份，甲方执[份数]份，乙方执[份数]份，具有同等法律效力。（以下无正文，为签署页）甲方（盖章）：法定代表人/授权代表（签字）：日期：年月日乙方（盖章/签字）：法定代表人/授权代表/负责人（签字）：日期：年月日附件清单：1.甲方主体资格证明复印件2.租赁物产权证明或合法授权文件复印件3.租赁物平面图