记账实操-房地产公司工抵房账务处理实例分录 SOP

会计实操文库5/5记账实操-房地产公司工抵房账务处理实例分录SOP一、工抵房业务概述工抵房，即房地产开发企业以其开发的商品房抵付应付给施工单位、材料供应商等债权人的款项（如工程款、材料款等），是房地产行业常见的一种债务清偿方式。这种方式既能缓解房地产公司的资金压力，又能加快商品房去化，同时也为债权人提供了实物资产保障。工抵房业务涉及房屋权属转移、债务清偿等关键环节，其账务处理需准确反映资产、负债的变动以及收入、成本的确认，确保符合会计准则和税务法规要求。二、以房抵付工程款的账务处理（一）确定抵房协议及金额假设A房地产公司与B建筑公司签订《工抵房协议》，约定以其开发的某套商品房抵付应付B公司的工程款500万元。该商品房的账面价值为350万元，市场售价为520万元。（二）签订抵房协议并交付房屋时房地产公司（A公司）账务处理：首先，确认债务的清偿，将应付工程款与抵房金额对冲。分录：借：应付账款-B建筑公司5,000,000贷：主营业务收入5,000,000同时，结转该商品房的销售成本。分录：借：主营业务成本3,500,000贷：开发产品-商品房3,500,000此处理将工抵房视为商品房销售业务，因为本质上是以房屋的价值清偿债务，符合收入确认的条件。施工单位（B公司）账务处理：收到工抵房，视为取得一项资产，同时冲减应收账款。分录：借：固定资产（或库存商品，若计划出售）5,000,000贷：应收账款-A房地产公司5,000,000（三）涉及税费的处理增值税：A公司以房抵款视同销售，需计算缴纳增值税。假设适用增值税税率为9%，则销项税额=5,000,000÷(1+9%)×9%≈412,844.04元。A公司分录：借：主营业务收入412,844.04贷：应交税费-应交增值税（销项税额）412,844.04调整后，主营业务收入净额为5,000,000-412,844.04=4,587,155.96元。土地增值税、企业所得税等：A公司需按规定计算缴纳土地增值税和企业所得税，相关税费计入“税金及附加”“所得税费用”等科目。例如，计算应缴纳的土地增值税100,000元：分录：借：税金及附加100,000贷：应交税费-应交土地增值税100,000三、工抵房后续销售的账务处理（一）债权人（如B公司）将工抵房转售假设B公司将上述工抵房以550万元的价格出售给C个人。B公司账务处理：确认销售收入：分录：借：银行存款5,500,000贷：其他业务收入5,500,000结转成本：分录：借：其他业务成本5,000,000贷：固定资产（或库存商品）5,000,000计算缴纳相关税费（如增值税、附加税等），此处以增值税为例（假设税率9%）：销项税额=5,500,000÷(1+9%)×9%≈454,128.44元分录：借：其他业务收入454,128.44贷：应交税费-应交增值税（销项税额）454,128.44（二）房地产公司协助办理过户手续A公司需配合B公司和C个人办理房屋产权过户手续，在此过程中若产生相关费用（如过户手续费），由责任方承担并进行账务处理。例如，A公司代垫过户手续费5,000元，后向B公司收回：A公司代垫时：分录：借：其他应收款-B公司5,000贷：银行存款5,000收回时：分录：借：银行存款5,000贷：其他应收款-B公司5,000四、特殊情况的账务处理（一）抵房金额与债务金额不一致若A公司应付B公司工程款为550万元，以价值500万元的房屋抵付，差额50万元以银行存款支付。A公司账务处理：分录：借：应付账款-B建筑公司5,500,000贷：主营业务收入4,587,155.96（5,000,000÷(1+9%)）应交税费-应交增值税（销项税额）412,844.04银行存款500,000同时结转成本：分录：借：主营业务成本3,500,000贷：开发产品-商品房3,500,000（二）工抵房存在瑕疵或后续需维修若工抵房交付后，B公司发现房屋存在质量问题，要求A公司进行维修，A公司发生维修费用30,000元。A公司账务处理：分录：借：销售费用-维修费用30,000贷：银行存款30,000五、账务处理的注意事项（一）协议条款的明确性工抵房协议需明确房屋的具体信息（如房号、面积等）、抵付金额、权属转移时间、税费承担方等关键条款，作为账务处理的依据，避免后续纠纷。（二）合规性审核确保工抵房业务符合《企业会计准则》《增值税暂行条例》等相关规定，及时足额缴纳各项税费，留存相关凭证（如抵房