商铺包销协议书

商铺包销协议书一、协议主体：身份与资质的明确协议的开篇，首要任务是清晰界定合作双方的身份与基本信息。通常而言，甲方为商铺的开发企业或合法产权人，乙方则为具备相应销售资质与实力的包销商。甲方信息应包含企业全称、统一社会信用代码、法定代表人、注册地址及有效联系方式。若甲方为产权人，需特别注明其对包销标的商铺拥有完整、无瑕疵的所有权或合法处分权，并能提供相应的产权证明文件（如不动产权证、预售许可证等，视项目进展情况而定）。这是确保包销行为合法性的前提。乙方信息同样需完整准确，包括企业全称、统一社会信用代码、法定代表人、注册地址、联系方式，以及其用于包销业务的授权代表信息。尤为重要的是，应明确乙方是否具备房地产经纪或销售的相应资质，并在协议中声明其已充分了解相关法律法规对包销行为的要求。双方均需承诺所提供的身份信息真实、合法、有效，并对因信息不实所引发的一切责任承担相应后果。二、包销标的：商铺基本情况的清晰界定包销标的，即双方约定由乙方负责包销的具体商铺。此部分需力求详尽、准确，避免后续产生歧义。核心要素包括：商铺所在项目的具体名称、坐落位置（如XX路XX号XX项目X号楼X层XX号商铺）。对于商铺的数量、建筑面积及套内建筑面积，应明确约定（例如：约定建筑面积约为XX平方米，最终面积以不动产权属登记机关核准的面积为准）。商铺的用途（如商业、办公）、结构、装修状况（毛坯、简装、精装或约定标准）也应一一列明。为避免争议，建议将包销商铺的清单（可包含房号、预测建筑面积等核心信息）作为协议附件，并由双方签字盖章确认，作为本协议不可分割的一部分。三、包销期限：合作周期的设定与延展包销期限是协议履行的时间维度，需双方协商一致后明确约定。通常应包含起始日期与终止日期。期限的设定需综合考虑项目体量、市场环境、乙方的销售策略及预期销售速度。实践中，可设置一个相对合理的销售周期，例如自协议生效后若干个月。同时，可约定一个“筹备期”，用于乙方进行市场调研、制定销售方案、组建团队及前期推广等工作，筹备期一般不计入正式的销售考核，但可计入总的合作周期。期限的延展亦应有所预见。若在约定的包销期限内，乙方未能完成约定的销售目标（如未售罄或未达到一定比例），双方可协商是否延长包销期限。延展条款应明确延展的条件、延展期限的长短以及延展期间的权利义务是否与原协议一致，或是否有新的约定。四、包销价格与结算：利益分配的核心机制包销价格与结算方式是整个包销协议的核心条款，直接关系到双方的切身利益，需反复磋商，力求精准。1.总包销金额与单套价格：协议应明确约定本次包销的总金额（即乙方承诺支付给甲方的保底总价款）。同时，双方应协商确定各套商铺的表价体系、底价体系（即乙方与甲方的结算价）。底价的确定是关键，它构成了甲方的收益底线，也决定了乙方的利润空间。总包销金额原则上应不低于各单套商铺底价之和。2.乙方支付方式与期限：乙方如何向甲方支付包销款项，是协议履行的关键节点。常见的支付方式包括：*保证金：协议签订后，乙方向甲方支付一定数额的包销保证金，此保证金可在后续的包销款中抵扣，或在包销任务完成后无息退还。*分期支付：根据销售进度或时间节点分期支付。例如，协议生效后支付X%，包销期限过半支付X%，包销结束后结清余款。*与销售回款挂钩：乙方将实际销售所得款项，在扣除自身应得佣金或利润后，按约定周期（如每周、每月）与甲方进行结算。具体的支付比例、金额（或计算方式）及支付时间节点，均需在协议中详细列明。3.溢价处理：若乙方实际销售价格高于约定的单套商铺底价，则产生溢价。对于溢价部分的分配方式，是双方谈判的重点。常见的处理方式有：溢价部分全部归乙方所有；溢价部分由甲乙双方按约定比例分成（如甲方X%，乙方X%）；或设定一个基准溢价，超出部分再行分配等。无论何种方式，均需清晰约定。4.结算与对账：双方应约定具体的结算周期（如按月结算）和对账方式。乙方需定期向甲方报送销售明细表、收款情况及应结算款项。甲方在收到乙方结算申请及相关资料后，应在约定期限内审核确认，并按约定方式支付或进行抵扣。5.税费承担：商铺销售过程中产生的相关税费（如增值税、土地增值税、所得税、印花税、交易手续费等），应明确约定由哪一方承担，或按法律法规的规定各自承担相应部分。这是避免后期税务纠纷的重要条款。五、双方的权利与义务：权责对等的平衡清晰划分双方的权利与义务，是确保协议顺利履行的基础。甲方的主要权利与义务：*权利：有权按照协议约定收取包销款项；对乙方的销售行为进行必要的监督与指导；审核乙方提交的销售方案、广告宣传资料等。*义务：保证对包销商铺拥有合法处分权，权属清晰，不存在抵押、查封等权利限制（除已书面告知乙方并经乙方认可的情况外）；按照协议约定向乙方提供包销商铺的相关证明文件（如预售许可证、产权证明复印件等）；配合乙方进行销售，如提供必要的销售场地（售楼处）、样板间（如有）、协助乙方办理客户签约、按揭、产权过户等手续；按照约定交付商铺给购房者。乙方的主要权利与义务：*权利：在包销期限内，享有对包销商铺的独家销售权（除非协议另有约定，甲方不得自行销售或委托第三方销售）；有权自主制定销售策略、确定实际销售价格（但不得低于约定的底价，或需经甲方书面同意）；有权按照协议约定获取销售佣金或溢价分成。*义务：按照协议约定支付包销保证金及各项包销款项；组建专业销售团队，投入必要的人力、物力、财力进行市场推广和销售活动；严格遵守国家及地方房地产销售的相关法律法规，规范操作，不得进行虚假宣传或违规承诺；定期向甲方书面汇报销售进展情况；按照约定标准进行客户签约，并协助甲方办理后续手续；保守甲方的商业秘密及客户信息。六、销售执行：包销商的主导与开发商的配合包销模式下，乙方通常主导销售的全过程，但甲方的配合至关重要。协议中应明确乙方负责制定详细的销售计划和推广方案，并在实施前报请甲方备案或审核。乙方有权决定具体的销售价格（在约定的底价之上），并负责与客户签订《认购书》、《商品房买卖合同》（或《商铺买卖合同》）等法律文件。需注意的是，正式的买卖合同通常仍需以甲方名义与客户签订。甲方应向乙方提供必要的销售物料支持，如商铺户型图、效果图、不利因素说明、周边配套资料等，并确保所提供资料的真实性、准确性。对于乙方在销售过程中需要甲方配合的事项，如现场接待、合同盖章、款项代收（若约定）、按揭办理协调等，甲方应予以积极配合。七、违约责任：风险防范与救济途径违约责任条款是对协议双方履行各自义务的约束，也是一方违约后另一方寻求法律救济的依据。甲方违约情形主要包括：未能按时提供符合约定条件的商铺；未能按时交付商铺给客户；擅自干涉乙方的正常销售行为或单方解除协议；提供的商铺权属存在瑕疵导致销售受阻或客户退房等。违约责任形式可包括：支付违约金、赔偿实际损失、继续履行等。乙方违约情形主要包括：未能按时足额支付包销保证金或包销款项；未能在约定包销期限内完成约定的销售目标（具体需明确衡量标准及后果，如支付违约金、甲方有权解除协议并没收保证金等）；在销售过程中存在虚假宣传、违规操作给甲方造成损失；擅自将包销权转让给第三方等。同样，违约责任形式也应具体明确。违约金的计算方式应具有可操作性，例如可约定按逾期付款金额的日万分之几计算，或按总包销金额的百分之几计算。若约定的违约金低于造成的实际损失，受损方有权请求增加。八、协议的变更、解除与终止协议一经签订，双方均应恪守。但在履行过程中，因客观情况发生重大变化，可能需要对协议内容进行变更。协议变更需经双方协商一致，并签订书面补充协议。解除条款应明确约定在何种条件下一方或双方有权解除协议。例如，乙方逾期支付款项达到约定期限，甲方有权单方解除协议；甲方提供的商铺存在严重权利瑕疵导致乙方无法销售，乙方有权单方解除协议等。解除协议的通知方式及效力也应明确。协议的终止包括自然终止（包销期限届满且双方权利义务履行完毕）、协议解除导致的终止、以及因不可抗力导致合同目的无法实现而终止等情形。协议终止后，双方应在约定期限内完成款项结算、资料交接、客户信息移交等善后事宜。九、不可抗力与争议解决不可抗力是指协议双方在签订合同时不能预见、对其发生和后果不能避免并不能克服的事件，如地震、战争、政策重大调整等。遭遇不可抗力的一方应及时通知对方，并在合理期限内提供证明。因不可抗力导致协议不能履行或不能完全履行的，根据影响程度，部分或全部免除责任，或延迟履行。争议解决方式是协议的必备条款。通常约定为：凡因执行本协议所发生的一切争议，双方应首先通过友好协商解决；协商不成的，可选择以下一种方式解决：（1）提交XX仲裁委员会，按照其届时有效的仲裁规则进行仲裁；（2）依法向甲方（或乙方）所在地人民法院提起诉讼。二者择其一，并明确具体的仲裁机构名称或管辖法院。十、其他约定与附件本部分可作为协议的“兜底”条款，用于约定双方认为需要补充的其他事项。例如：*保密条款：双方应对在合作过程中知悉的对方商业秘密（如客户信息、销售数据、财务数据等）承担保密义务，该义务在协议终止后仍然有效。*通知与送达：明确双方在协议履行过程中的各种通知（如付款通知、解除通知等）的有效送达方式（邮寄地址、电子邮箱等）及送达时间的认定。*协议份数：约定协议一式几份，甲乙双方各执几份，具有同等法律效力。*生效条件：通常约定本协议自双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章（或合同专用章）之日起生效。协议的附件（如包销商铺清单、甲方提供的证明文件清单、乙方营业执照复印件等