房地产项目居间服务合同

房地产项目居间服务合同一、合同主体：资格审查与信息明确合同主体的适格性是合同生效及履行的前提。在房地产项目居间服务合同中，委托方（通常为项目需求方，如开发商、投资公司等）与居间方（或居间人）的身份信息必须清晰、准确。委托方（甲方）应明确其法定全称、统一社会信用代码、法定代表人或授权代表、有效联系方式及通讯地址。若涉及公司决策，需确认签约代表是否持有合法有效的授权委托书。居间方（乙方）的身份则更为复杂。可以是具备相应资质的经纪公司，也可以是自然人。若为公司，需审查其经营范围是否包含房地产咨询、经纪等相关业务；若为自然人，需明确其身份信息，并考量其是否具备提供特定项目资源及撮合服务的能力与信誉。实践中，部分居间业务可能涉及多方居间，此时需在合同中明确各居间方的角色、分工及报酬分配方式，避免后续争议。二、核心服务内容与范围：精准界定是前提居间服务的“度”与“界”是合同的灵魂所在，必须在合同中予以精准界定，避免因模糊不清导致后续履行中的扯皮。服务标的应具体指向特定的房地产项目，包括但不限于项目名称（或暂定名称）、坐落位置、土地性质、规划指标（如占地面积、建筑面积、容积率等核心数据）、项目现状（如未开发、在建、待售等）。若服务内容涉及多个项目，建议分别列明或作为附件详细说明。服务内容需清晰描述居间方的具体工作，例如：提供符合委托方需求的项目信息；引荐委托方与项目相关方（如产权方、控股股东、主要债权人等）进行直接接触与洽谈；协助双方进行信息核实、商务谈判；在项目合作方案的制定、交易结构的设计等方面提供专业建议或协调；促成委托方与项目相关方达成正式的合作协议（如股权转让协议、项目转让协议、合作开发协议等）。尤为关键的是，需明确“促成交易”的具体标准，即何种情形下视为居间服务成功。服务期限应约定明确的服务起止时间。考虑到房地产项目交易的复杂性和周期性，可设置合理的服务期限，并约定在期限届满前，若双方均有意继续合作，可协商续签或延长。同时，可约定在服务期限内，若委托方已通过居间方获得项目关键信息并与项目方建立联系，即使服务期限届满后才最终达成交易，居间方是否仍有权主张报酬，此点需谨慎约定。三、居间报酬：数额、支付与“跳单”防范居间报酬是居间方提供服务的核心对价，相关条款的设定需公平合理，同时兼顾可操作性。报酬数额与计算方式应明确约定。常见的计算方式有：固定金额；按项目最终交易总金额（或评估值、注册资本等特定基准）的一定百分比计算；或采用“固定+浮动”相结合的方式。百分比的确定应考虑项目规模、交易难度、居间方付出的劳动等因素。若涉及多方居间，各自的报酬比例及计算基数也应一并明确。支付条件是报酬条款的核心，需与“促成交易”的标准相挂钩。通常约定为：在委托方与项目相关方正式签署具有法律效力的合作协议（如股权转让协议等）并支付第一笔款项后若干工作日内支付；或按合作协议的付款进度分期支付；或在项目完成特定交割（如股权变更登记、土地使用权过户等）后支付。支付条件的设定应具有可操作性，避免设置过于模糊或难以实现的条件。支付方式与账户信息需清晰列明，包括支付至居间方指定的银行账户信息（户名、开户行、账号）。“跳单”条款是居间方保护自身权益的重要手段。应约定：在本合同服务期限内及合同终止后一定期限内，若委托方（及其关联方、指定方）与居间方所引荐的项目方就该特定项目达成任何形式的合作，均视为居间服务成功，委托方仍应按合同约定向居间方支付报酬。此条款的有效性及范围需结合具体案情及证据综合判断，实践中应注重对居间行为过程的证据留存。四、双方权利与义务：平衡与制约合同双方的权利与义务是合同履行的保障，应遵循公平原则进行设定。委托方的主要权利：有权要求居间方按合同约定提供真实、准确的项目信息和专业服务；有权对居间方的服务行为进行必要的指导和监督；在居间方未能按约提供服务或服务存在重大瑕疵时，有权依据合同约定主张权利。委托方的主要义务：应向居间方明确告知其对项目的具体需求、核心关切及自身的资质能力；应对居间方的服务提供必要的配合与协助，如及时反馈信息、提供必要的资料（在符合保密要求的前提下）；应按合同约定及时足额支付居间报酬；不得故意隐瞒与项目合作相关的重要信息，或提供虚假信息误导居间方。居间方的主要权利：有权要求委托方按合同约定支付居间报酬；有权要求委托方对其提供的合理服务予以配合。居间方的主要义务：核心是勤勉尽责，包括但不限于：确保所提供的项目信息真实、准确、完整（但应注意，居间方的信息核实能力有限，除非合同明确约定，否则一般不承担对项目信息的终极保真责任）；遵守行业规范及职业道德，秉持诚信原则提供服务；积极履行合同约定的各项服务内容；不得同时为交易相对方提供居间服务（除非获得委托方书面同意）；以及下文将重点提及的保密义务。五、保密条款：商业秘密的守护者房地产项目信息往往涉及商业秘密，保密条款至关重要。合同应明确约定，任何一方对于在合同签订及履行过程中获悉的对方的商业秘密（如项目核心数据、财务状况、交易意向、谈判底线、客户名单等）及本合同内容本身，均负有保密义务。此保密义务不仅在合同有效期内有效，在合同终止后亦应持续有效，期限可根据实际情况约定（如三年、五年或直至该信息为公众所知悉）。同时，应约定保密义务的例外情形，如：依据法律法规或有权机关的强制性要求进行披露；为履行本合同之目的向己方的专业顾问（律师、会计师等）进行的合理披露（但需确保该等顾问同样承担保密义务）；以及已为公众所知悉且非因接收方过错导致的信息。违反保密义务的，应承担相应的赔偿责任。六、权利义务的转让与分包：需经对方同意一般而言，未经对方书面同意，任何一方不得擅自将本合同项下的权利或义务全部或部分转让给第三方。若居间方确需将部分辅助性工作分包给其他专业机构或个人，应事先征得委托方同意，并对分包方的行为承担连带责任。七、违约责任：清晰明确，威慑违约违约责任条款是合同得以严格履行的“牙齿”，应针对不同违约情形设置相应的责任承担方式。委托方违约主要表现为：未按合同约定支付居间报酬，应承担逾期付款的违约责任，例如按逾期金额每日万分之几的标准支付违约金，直至款项付清为止；或单方无故解除合同，应承担相应的赔偿责任。居间方违约主要表现为：未能按合同约定提供服务或提供虚假信息、误导性陈述，给委托方造成损失的，应承担赔偿责任；违反保密义务给委托方造成损失的，应承担赔偿责任；未经委托方同意擅自转让权利义务等。约定的违约金数额应以弥补实际损失为主要原则，不宜过高或过低。若约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。八、不可抗力与情势变更：特殊情形下的处理合同应约定不可抗力条款，明确不可抗力的范围（如自然灾害、战争、政府行为等），以及发生不可抗力事件后，遭遇方应及时通知对方，并在合理期限内提供证明，根据不可抗力影响程度，部分或全部免除责任、延期履行或解除合同。对于房地产项目而言，政策变动（如限购、限贷、土地政策调整等）是常见的“情势变更”因素。虽然《民法典》对情势变更有原则性规定，但在合同中可对此类情形做出特别约定，例如：若因国家或地方重大政策调整导致本合同目的无法实现或继续履行合同对一方显失公平的，双方应本着公平原则协商解决，可协商变更或解除合同，互不承担违约责任或根据实际情况分担损失。九、争议解决方式：高效便捷是目标合同中应明确约定争议解决方式。通常有两种选择：诉讼：约定由甲方所在地、乙方所在地、合同签订地、合同履行地（需明确具体地点）有管辖权的人民法院管辖。仲裁：约定提交某一明确的仲裁委员会（如“XX仲裁委员会”）按其届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。选择何种方式，应综合考虑成本、效率、保密性及对管辖机构的信任度等因素。十、合同生效与其他：细节决定成败合同生效条款通常约定：本合同自双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章（若为公司）或签字（若为自然人）之日起生效。合同份数约定双方各执几份，具有同等法律效力。通知与送达条款应明确双方的有效联系方式（地址、电话、电子邮箱等），并约定任何书面通知或文件往来，均应按约定地址送达，邮寄送达的以签收日或寄出后第X日（如三日）视为送达，电子邮箱送达的以进入对方系统时视为送达。地址变更应及时书面通知对方。合同附件是合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。例如，项目基本信息表、授权委托书、居间方资质文件等可作为附件。特别约定对于合同其他条款未尽事宜或有特殊约定的，可在此处明确。十一、签订与履行中的实务提示1.主体资格核实：签约前务必仔细核实对方的主体资格、授权权限、经营范围等，自然人应核实身份信息，公司应查询工商登记信息。2.书面形式：居间服务的全过程，包括项目信息的传递、重要的沟通内容、承诺等，建议尽量采用书面形式，并注意留存证据，如邮件往来、微信/短信记录（注意公证或固化）、会议纪要、签收凭证等。3.服务过程留痕：居间方应重视服务过程的记录与证据留存，以证明自身已勤勉尽责地履行了合同义务，特别是在“促成交易”的证明上。4.谨慎对待“独家”条款：若约定为“独家居间”，则委托方在服务期限内不得再委托其他居间方或自行寻求同一项目，此对委托方限制较大；若为“非独家”，则委托方有更多选择权，但居间方竞争压力增大。5.专业咨询：房地产项目交易及居间服务本身具有较