房地产行业交易制度规范

PAGE房地产行业交易制度规范一、总则1.目的为了规范房地产行业交易行为，保障房地产市场的健康有序发展，维护交易各方的合法权益，依据国家相关法律法规及行业标准，制定本制度规范。2.适用范围本制度规范适用于在中华人民共和国境内从事房地产开发、销售、经纪、租赁等交易活动的各类企业、机构及个人。3.基本原则合法合规原则：房地产交易活动必须遵守国家法律法规，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。公平公正原则：交易各方应在平等、自愿、公平、公正的基础上进行交易，不得欺诈、胁迫或利用不正当手段谋取利益。诚实守信原则：交易各方应诚实守信，如实提供相关信息，履行合同义务。公开透明原则：房地产交易信息应依法公开，确保交易过程的透明度，保障公众知情权。二、房地产开发环节规范1.项目立项与规划立项审批：房地产开发项目应按照国家规定进行立项审批，提交项目可行性研究报告、环境影响评价报告等相关文件，经有权部门批准后方可实施。规划设计：项目规划设计应符合城市总体规划和土地利用规划要求，充分考虑公共配套设施、绿化、交通等因素，确保项目的合理性和宜居性。规划设计方案应报相关部门备案，并向社会公示征求意见。2.土地获取与开发土地出让：通过招标、拍卖、挂牌等方式依法取得土地使用权，签订土地出让合同，明确土地用途、出让年限、出让金等条款。土地出让金应按照合同约定及时足额缴纳。开发建设：按照土地出让合同约定的开发期限和要求进行项目开发建设，确保工程质量和进度。严格遵守建设工程相关法律法规，办理施工许可证等手续，接受相关部门的监督检查。3.预售管理预售条件：房地产开发企业申请商品房预售许可，应符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。预售合同：预售商品房时，开发企业应与承购人签订商品房预售合同。预售合同应采用统一文本，明确双方权利义务，包括房屋基本情况、价格、付款方式、交付时间及条件、违约责任等条款。开发企业应在签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。三、房地产销售环节规范1.销售主体资格企业资质：从事房地产销售活动的企业应具有相应的房地产开发资质或经纪资质，按照资质等级从事相应规模和类型的销售业务。人员资格：房地产销售人员应具备相应的从业资格证书，经过专业培训，熟悉房地产销售业务和相关法律法规。2.销售信息公示售楼处公示：在售楼处显著位置公示开发企业营业执照、资质证书、项目五证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）、楼盘表、商品房销售价格、优惠折扣及调整情况、物业服务内容及标准、前期物业服务合同及收费标准、临时管理规约、房屋交易风险提示等信息。网上公示：通过房地产交易网等平台，公示楼盘基本信息、销售进度、可售房源及价格等情况，确保信息及时、准确、完整，便于公众查询。3.销售合同签订合同内容：销售合同应明确房屋位置、面积、户型、价格、付款方式、交付时间、质量标准、违约责任等条款，确保合同内容真实、准确、完整，避免模糊不清或歧义条款。合同签订流程：销售人员应向购房人详细介绍合同条款，解答疑问，确保购房人充分理解合同内容后签订合同。合同签订后，开发企业应按照规定办理合同备案手续。4.销售价格管理明码标价：房地产开发企业应按照公平、合法和诚实信用的原则，依据市场供求关系和成本等因素，自主制定商品房销售价格，并在售楼处显著位置进行明码标价。标价内容应包括楼盘名称、坐落位置、楼号、户型、建筑面积、套内建筑面积、单价、总价、优惠折扣及实际成交价格等信息。价格调整：开发企业调整销售价格时，应提前30日在售楼处显著位置公示调整原因、调整幅度等信息，并以书面形式通知已认购的购房人。购房人有权在价格调整后15日内，按照原合同约定价格购买房屋，开发企业不得拒绝。四、房地产经纪环节规范1.经纪机构资质与人员管理资质要求：房地产经纪机构应依法设立，具有独立法人资格，并取得房地产经纪机构备案证明。从事房地产经纪活动的人员应取得房地产经纪人职业资格证书或房地产经纪人协理从业资格证书。机构备案：经纪机构应在领取营业执照后30日内，到当地房地产管理部门办理备案手续，提交营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、房地产经纪人员的职业资格证书等相关材料。备案内容发生变更的，应在变更后30日内办理变更备案手续。人员注册：房地产经纪人员应在一个房地产经纪机构内从业，并通过该机构办理注册手续。注册有效期为3年，有效期届满需要继续从事房地产经纪活动的，应在有效期届满前30日内申请延续注册。2.经纪服务规范服务内容与流程：房地产经纪机构应向委托人提供真实、准确、完整的房源信息、客源信息及市场行情信息，为委托人提供看房、洽谈、签约等全过程服务。在提供服务过程中，应按照规定签订房地产经纪服务合同，明确服务内容、标准、收费标准、双方权利义务等条款。房源核验：房地产经纪机构接受委托提供房源信息时，应核验房源产权状况、房屋用途、是否存在查封等限制交易情况，并要求委托人提供真实、合法、有效的证明文件。未经核验的房源信息不得对外发布。交易资金监管：房地产经纪机构促成房屋交易的，应通过房地产交易资金监管账户划转交易资金。交易资金监管账户应通过房地产管理部门与银行共同设立，确保交易资金安全。3.经纪活动禁止行为禁止虚假宣传：房地产经纪机构不得发布虚假房源信息，不得隐瞒真实情况或提供虚假证明文件，不得欺骗、误导购房人。禁止不正当竞争：不得采取恶意压低佣金、诋毁同行等不正当手段招揽业务，扰乱市场秩序。禁止违规收费：严格按照规定的收费标准收取佣金和其他服务费用，不得擅自提高收费标准或变相增加收费项目。不得在合同约定之外收取其他费用。五、房地产租赁环节规范1.租赁合同签订合同内容：房屋租赁合同应采用统一文本，明确租赁双方的姓名或名称、住所、房屋位置、面积、用途、租赁期限、租金及押金数额、支付方式、房屋维修责任、违约责任等条款。合同备案：房屋租赁合同签订后，租赁当事人应在30日内持租赁合同、房屋产权证书、当事人身份证明等材料，到房屋所在地的房地产管理部门办理合同备案手续。2.租赁登记与备案登记要求：房屋租赁实行登记备案制度。租赁当事人应如实申报租金收入，依法缴纳相关税费。房屋租赁登记备案证明是租赁行为合法有效的凭证。备案管理：房地产管理部门应建立房屋租赁登记备案信息系统，对租赁登记备案情况进行动态管理，及时更新相关信息。3.租赁房屋交付与使用交付条件：出租人应按照合同约定的时间和条件将租赁房屋交付给承租人。交付的房屋应符合安全、卫生等标准，具备正常使用功能。使用限制：承租人应按照合同约定的用途使用房屋，不得擅自改变房屋用途或进行违法违规活动。未经出租人书面同意，承租人不得擅自转租房屋。六、房地产交易资金监管规范1.监管原则与范围监管原则：房地产交易资金监管遵循安全、透明、规范、便民的原则，保障交易资金的安全，维护交易当事人的合法权益。监管范围：本规范适用于新建商品房预售资金、存量房交易资金等房地产交易资金的监管。2.监管账户设立与管理：账户设立：房地产开发企业应在项目所在地商业银行设立新建商品房预售资金监管账户，一个项目只能设立一个监管账户。存量房交易资金监管账户由房地产经纪机构、交易双方与银行共同设立。账户管理：监管账户应专款专用，不得挪作他用。银行应按照监管协议对监管账户资金进行监管，确保资金安全。房地产管理部门应定期对监管账户资金使用情况进行监督检查。3.资金缴存与使用资金缴存：新建商品房预售资金应按照工程建设进度分阶段按比例拨付使用。房地产开发企业应在取得商品房预售许可证后与监管银行签订预售资金监管协议，并按照协议约定将预售资金足额缴存至监管账户。存量房交易资金应在签订交易合同后，按照约定缴存至监管账户。资金使用：开发企业使用预售资金时，应向监管银行提出用款申请，并提交相关证明材料。监管银行应按照工程建设进度和资金使用计划，对符合条件的用款申请予以拨付。存量房交易资金在房屋所有权转移登记完成后，按照约定划转至卖方账户。七、房地产交易信息管理规范1.信息采集与录入采集主体：房地产开发企业、经纪机构等应按照规定及时、准确采集房地产交易相关信息，包括房源信息、客源信息、交易合同信息等。录入要求：采集的信息应真实、完整、准确，并按照统一的数据标准和格式录入房地产交易信息系统。录入信息应包括房屋基本情况、交易双方信息、交易价格、交易时间等关键内容。2.信息发布与共享发布平台：房地产交易信息应通过房地产交易网等官方平台统一发布，确保信息的权威性和准确性。发布的信息应经过审核，不得发布虚假、误导性信息。信息共享：房地产管理部门应建立房地产交易信息共享机制，与相关部门实现信息互联互通，共享房地产开发、销售、经纪、租赁等环节的信息，提高管理效率和服务水平。3.信息安全与保密安全措施：房地产交易信息系统应采取安全防护措施，防止信息泄露、篡改等安全事故发生。设置用户权限管理，确保不同人员只能访问和操作其权限范围内的信息。保密责任：房地产开发企业、经纪机构等应建立信息保密制度，对涉及交易当事人隐私和商业秘密的信息予以保密。不得擅自泄露或出售交易信息，违反保密规定的应依法承担相应责任。八、房地产交易监督管理与法律责任1.监督管理部门职责房地产管理部门：负责房地产交易市场的监督管理，制定交易规则，规范交易行为，查处违法违规交易活动。对房地产开发企业、经纪机构等的经营活动进行监督检查，对不符合资质条件或存在违法违规行为的，依法予以处理。其他相关部门：工商行政管理部门负责对房地产交易中的不正当竞争、虚假宣传等违法行为进行查处；价格主管部门负责对房地产交易价格违法行为进行监督检查；税务部门负责对房地产交易中的税收征管等工作。各部门应按照职责分工，密切配合，共同做好房地产交易市场的监督管理工作。2.违法违规行为查处查处程序：对房地产交易中的违法违规行为，相关部门应依法进行立案、调查取证、告知当事人权利、举行听证、作出处罚决定等程序。当事人对处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。处罚措施：对房地产开发企业、经纪机构等违法违规行为，视情节轻重，依法给予警告、罚款、停业整顿、吊销资质证书等处罚；对相关责任人，依法给予警告、罚款、吊销资格证书等处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。3