房地产开发手续制度规范

PAGE房地产开发手续制度规范总则1.目的本制度旨在规范房地产开发项目的各项手续办理流程，确保项目依法依规推进，保障房地产市场的健康有序发展，维护公司及相关各方的合法权益。2.适用范围本制度适用于公司所有房地产开发项目，包括但不限于土地获取、规划设计、施工许可、预售许可及竣工验收等各个环节的手续办理。3.基本原则依法依规原则：严格遵守国家及地方有关房地产开发的法律法规、政策文件和行业标准，确保手续办理合法合规。流程规范原则：明确各阶段手续办理的具体流程、要求和责任部门，确保办理过程严谨有序。高效协作原则：各部门之间密切配合、协同工作，提高手续办理效率，缩短项目开发周期。信息透明原则：及时、准确地向相关部门和利益相关者披露手续办理进展情况，确保信息公开透明。土地获取手续1.项目前期调研市场调研：对拟开发区域的房地产市场需求、供应情况、价格走势等进行全面调研分析，为项目定位提供依据。土地资源调研：收集整理土地出让信息，对潜在土地资源进行实地勘察和评估，了解土地现状、规划条件等情况。2.土地竞买/受让制定竞买/受让策略：根据调研结果，结合公司发展战略和项目定位，制定合理的土地竞买/受让方案，明确竞买/受让价格、条件等关键要素。报名及资料准备：按照土地出让公告要求，准备齐全相关报名资料，并按时提交报名申请。竞买/受让程序：参与土地竞买活动，按照规定程序报价、应价，直至成交；或与土地出让方签订土地受让合同，明确双方权利义务。3.土地手续办理签订土地出让合同后，及时缴纳土地出让金及相关税费。办理土地权属登记手续，取得土地使用权证书。按照土地出让合同约定，完成土地交付及相关开发条件的落实工作。规划设计手续1.规划设计委托根据项目定位和市场需求，选择具备相应资质和经验的规划设计单位进行项目规划设计委托。签订规划设计合同，明确设计范围、要求、进度、费用等条款。2.规划设计方案编制设计单位按照合同要求，开展项目规划设计方案编制工作，包括项目总体规划、建筑设计、景观设计、配套设施设计等。公司相关部门参与规划设计方案的评审工作，提出意见和建议，确保设计方案符合项目定位、规划要求和市场需求。3.规划设计方案审批将规划设计方案报当地规划主管部门进行审批。根据规划主管部门的意见，及时组织设计单位对方案进行修改完善，直至获得规划设计方案审批通过。4.施工图设计在规划设计方案获批后，开展施工图设计工作，包括建筑、结构、给排水、电气、暖通等专业施工图设计。施工图设计完成后，组织相关部门和专家进行施工图审查，确保施工图符合设计规范和安全要求。将施工图报当地建设主管部门进行备案。施工许可手续1.施工招标根据项目开发进度和要求，编制施工招标文件，明确招标范围、资质要求、工程内容、工期、质量标准等条款。通过公开招标或邀请招标等方式，选择具备相应资质和业绩的施工单位进行项目施工承包。签订施工承包合同，明确双方权利义务，包括工程价款、付款方式、质量保修等条款。2.施工许可申请资料准备建设工程规划许可证；国有土地使用证；施工图设计文件审查合格书；中标通知书；施工承包合同；建设单位安全生产条件备案表；监理合同（实行监理的工程）；质量监督手续办理资料等。3.施工许可申请将准备齐全的施工许可申请资料报送当地建设主管部门。建设主管部门对申请资料进行审核，符合要求的予以颁发施工许可证。预售许可手续1.预售条件准备投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。已签订预售合同的房屋套数符合当地规定要求。在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户。2.预售许可申请资料准备商品房预售许可申请表；开发企业的营业执照和资质证书；土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案，包括预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体情况、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况等。3.预售许可申请将准备齐全的预售许可申请资料报送当地房地产管理部门。房地产管理部门对申请资料进行审核，符合条件的颁发商品房预售许可证。4.预售合同签订与备案开发企业与购房人签订商品房预售合同，并在合同签订之日起30日内，将预售合同报当地房地产管理部门备案。竣工验收手续1.竣工验收准备完成项目所有建设内容，包括土建工程、安装工程、装饰装修工程、配套设施工程等。施工单位完成工程竣工自验，整理工程竣工资料，向建设单位提交工程竣工报告。监理单位对工程质量进行评估，提交工程质量评估报告。勘察、设计单位分别出具工程质量检查报告。2.竣工验收申请建设单位组织施工、监理、勘察、设计等单位对工程进行竣工验收，并向当地建设主管部门提交竣工验收申请报告。建设主管部门收到申请报告后，组织相关部门对工程进行竣工验收备案检查。3.竣工验收备案工程竣工验收合格后，建设单位在规定时间内将工程竣工验收备案资料报送当地建设主管部门进行备案。备案资料包括工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书等。建设主管部门对备案资料进行审核，符合要求的予以备案，并颁发工程竣工验收备案证书。产权登记手续1.初始登记在工程竣工验收备案后，开发企业向当地房地产产权登记部门申请房屋所有权初始登记。提交的申请资料包括登记申请书、开发企业营业执照、土地使用权证书、建设工程规划许可证、房屋竣工验收合格证明、房屋测绘报告等。产权登记部门对申请资料进行审核，符合条件的予以办理房屋所有权初始登记，颁发房屋所有权证。2.转移登记购房人在办理房屋交付手续后，与开发企业共同向产权登记部门申请房屋所有权转移登记。提交的申请资料包括登记申请书、购房合同、购房人身份证明、房屋所有权证、契税完税证明等。产权登记部门对申请资料进行审核，符合条件的办理房屋所有权转移登记，将房屋