国有房地产企业财务制度

国有房地产企业财务制度一、总则

（一）制定目的

为规范国有房地产企业的财务管理行为，加强财务风险控制，提高资金使用效率，保障国有资产保值增值，依据《中华人民共和国会计法》《企业财务会计报告条例》及国家有关国有资产管理的规定，结合国有房地产企业实际情况，制定本制度。

（二）适用范围

本制度适用于所有国有房地产企业及其所属子企业、分公司等分支机构。企业所有财务活动，包括资金筹集、资产运营、成本控制、利润分配等，均须遵循本制度规定。

（三）基本原则

1.依法合规原则。企业财务活动必须符合国家法律法规及政策要求，不得从事违法违规行为。

2.全面预算原则。企业应建立全面预算管理制度，确保财务资源合理配置，防范经营风险。

3.会计核算原则。企业应严格执行会计准则，确保财务信息真实、准确、完整、及时。

4.风险控制原则。企业应建立健全财务风险预警机制，防范现金流风险、投资风险、融资风险等。

5.资产保全原则。企业应加强资产全流程管理，确保国有资产不受损失。

（四）管理体制

1.企业实行“统一领导、分级管理”的财务体制。集团总部负责制定财务政策、审核重大财务事项、监督财务执行情况。

2.子企业、分公司在集团总部授权范围内开展财务活动，并定期向集团总部报告财务状况。

3.财务部门是企业财务管理的归口部门，负责财务政策制定、会计核算、资金管理、预算管理、税务管理等工作。

（五）职责分工

1.董事会。负责审批企业重大财务事项，如年度预算、重大投资、融资方案、利润分配等。

2.总经理。负责领导企业财务管理工作，组织实施财务政策，监督财务部门履职情况。

3.财务总监（或财务负责人）。负责全面管理企业财务工作，向总经理和董事会报告财务状况。

4.财务部门。负责具体执行财务政策，包括会计核算、资金调度、成本控制、财务分析等。

5.各业务部门。负责本部门预算编制、成本核算、费用控制等，配合财务部门完成财务工作。

（六）制度修订

本制度由集团总部财务部门负责解释，并根据国家政策调整及企业实际情况进行修订。修订程序包括：财务部门提出修订方案，总经理审核，董事会批准后实施。

（七）附则

本制度自发布之日起施行，原有相关规定与本制度不一致的，以本制度为准。

二、会计核算与财务管理

（一）会计核算基础

企业会计核算以权责发生制为基础，遵循企业会计准则及相关财务制度规定。所有经济业务必须及时、准确、完整地记录，确保会计信息真实反映企业经营成果和财务状况。会计年度自公历1月1日起至12月31日止。会计凭证、账簿、报表等资料应妥善保管，保管期限遵循国家档案管理法规。

（二）会计科目设置

企业根据自身业务特点，在集团总部统一规定的会计科目框架下，可增设或调整明细科目，但须报集团财务部门备案。主要会计科目包括：库存现金、银行存款、应收账款、存货、固定资产、无形资产、投资性房地产、开发产品、在建工程、短期借款、长期借款、应付账款、预收账款、主营业务收入、其他业务收入、管理费用、销售费用、财务费用、所得税费用等。

（三）收入确认与成本核算

1.收入确认。企业应根据《企业会计准则第14号——收入》规定，在控制权转移时确认收入。房地产销售收入应在房屋竣工验收、交付使用且客户支付首付款后确认；租金收入应在租赁期开始时确认。收入计量采用实际交易价格，扣除可变对价、商业折扣等。

2.成本核算。企业应采用分步法或分项法核算开发产品成本，成本对象包括土地成本、建安成本、配套设施成本、间接费用等。成本归集应准确、完整，并按项目、成本中心进行明细核算。开发产品成本应定期结转，计入当期损益或资产负债表。

（四）资产管理与减值测试

1.固定资产。企业购建、出租的房屋建筑物、机器设备等，应作为固定资产核算，按预计使用年限计提折旧。折旧方法可采用年限平均法、双倍余额递减法等，但一经确定不得随意变更。固定资产应定期进行减值测试，存在减值迹象的应计提减值准备。

2.存货管理。开发产品作为存货管理，应按实际成本核算，并设置“开发成本”“开发产品”等科目。库存材料、周转材料等应定期盘点，盘盈盘亏计入当期损益。

3.投资性房地产。企业持有的以经营租赁方式出租的房屋建筑物，应作为投资性房地产核算，可采用成本模式或公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式。公允价值模式下的投资性房地产，应按期计提折旧或摊销，并确认公允价值变动损益。

（五）负债管理与或有事项

1.负债分类。企业负债分为流动负债和非流动负债，包括短期借款、应付账款、预收账款、长期借款、应付债券等。负债利息应按实际利率法核算，计入财务费用或开发成本。

2.或有事项。企业应识别并评估或有事项，如未决诉讼、担保责任等。符合确认条件的或有负债应计入当期损益，并计提预计负债。或有事项应定期复核，并在财务报表附注中充分披露。

（六）现金流管理

1.现金流量表。企业应编制现金流量表，反映经营活动、投资活动、筹资活动的现金流入流出。经营活动现金流量应重点监控销售回款、采购付款等。

2.现金管理。企业应加强现金管理，编制现金收支预算，确保现金流的稳定性。重大现金支出须经集团总部审批，并建立备用金管理制度。现金存放须符合安全性要求，大额现金支出应采用银行转账方式。

（七）财务报告与信息披露

1.财务报告。企业应按月、季、年编制财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表及附注。财务报表应经内部审计部门审核，并按集团总部要求报送。

2.信息披露。企业应按照国有资产管理规定，及时向主管部门报送财务报告，并按规定披露重大财务信息。信息披露内容应真实、准确、完整，不得存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

（八）内部审计与监督

企业应设立内部审计部门，定期对财务活动进行审计，重点关注预算执行、资金使用、成本控制、资产管理等方面。内部审计发现的问题应及时整改，并纳入绩效考核。集团总部定期对子企业财务状况进行抽查审计，确保财务制度执行到位。

三、预算管理与成本控制

（一）全面预算编制

企业应建立全面预算管理体系，预算编制以年度经营目标为导向，涵盖收入、成本、费用、资本支出、现金流量等全部财务要素。预算编制流程分为：下达指标、编制草案、审核平衡、审批下达、执行监控五个阶段。各子企业、分公司在集团总部下达的预算指标内开展经营活动。

1.预算编制依据。预算编制应以市场分析、项目规划、历史数据为基础，结合年度经营计划，科学预测各项财务指标。集团总部根据行业政策、资本支出计划等，制定集团层面预算框架，并分解至各子企业。

2.预算编制方法。企业可采用零基预算、滚动预算等方法，但需确保预算的合理性和可行性。预算草案应经财务部门汇总审核，并组织各业务部门进行平衡，确保预算资源与经营目标匹配。

3.预算审批程序。预算草案须经总经理办公会审议，报董事会批准后正式实施。预算调整需符合规定程序，重大预算调整须重新报批。

（二）预算执行与监控

1.预算执行。企业应将预算指标分解至各部门、各项目，并建立预算执行责任制。财务部门负责跟踪预算执行情况，每月编制预算执行分析报告，揭示偏差原因并提出改进措施。

2.预算监控。企业应建立预算执行监控机制，通过财务分析、现场核查等方式，及时发现并纠正偏差。对于超预算支出，须查明原因并履行特别审批程序。集团总部定期对各子企业预算执行情况进行考核，考核结果与绩效挂钩。

（三）成本费用管理

1.成本控制。企业应建立全过程成本控制体系，从土地获取、规划设计、建安施工到营销销售，各环节均须制定成本标准，并严格执行。成本控制责任到人，重大成本支出须经集团总部审批。

2.费用管理。企业应制定费用开支标准，如差旅费、招待费、办公费等，并严格审批。财务部门应定期审核费用报销，确保符合制度规定。非必要费用应压缩，并建立费用预算与绩效考核挂钩机制。

（四）绩效考核与激励

1.绩效考核。企业应建立财务绩效考核体系，考核指标包括预算完成率、成本控制率、利润率、现金流指标等。绩效考核结果作为干部任免、薪酬分配的重要依据。

2.激励机制。企业可设立财务绩效奖金，对预算执行良好、成本控制有效的部门和个人给予奖励。激励措施应公平合理，并与经营目标紧密挂钩。

（五）成本核算与分摊

1.成本核算。企业应建立成本核算制度，明确成本对象、成本项目、成本计算方法等。开发项目成本应按成本中心、成本对象归集，并定期进行成本分析。

2.成本分摊。间接费用应按合理方法分摊至各成本对象，如工资分摊、折旧分摊等。分摊方法应保持一致，并定期复核，确保成本核算的准确性。

（六）降本增效措施

企业应定期开展降本增效活动，通过优化业务流程、技术创新、供应链管理等方式，降低运营成本。财务部门应提供数据支持，并监督降本措施的落实情况。集团总部定期评选降本增效标杆，推广先进经验。

四、资金管理与融资策略

（一）资金集中管理

企业应建立资金集中管理体系，实现资金在集团总部层面的统一调度和监控，提高资金使用效率，降低财务成本。资金集中管理包括账户管理、资金结算、现金流预测、投资管理等内容。

1.账户管理。企业应在集团总部指定银行开立基本账户和一般账户，其他账户的开立需经集团财务部门批准。集团总部负责统一管理集团账户体系，定期进行账户清理，确保账户使用的合规性和安全性。

2.资金结算。企业应采用集团总部指定的银行账户进行资金结算，所有资金收付必须通过集团账户体系进行，严禁体外循环。集团总部应制定资金结算管理办法，规范资金支付流程，确保资金支付的安全性和效率。

3.现金流预测。企业应建立现金流预测机制，按日编制现金流预测表，准确预测短期资金需求。财务部门应结合预算执行情况、市场变化等因素，定期更新现金流预测，并报集团总部备案。

（二）融资管理

1.融资渠道。企业应多元化融资渠道，包括银行贷款、发行债券、股权融资等。融资决策应基于企业发展战略和财务状况，选择成本合理、风险可控的融资方式。

2.融资审批。企业应建立融资审批制度，明确融资需求的提出、审核、决策程序。重大融资项目须报董事会审批，并经集团总部备案。财务部门负责评估融资成本和风险，并提供专业建议。

3.债务管理。企业应建立债务管理制度，明确债务限额、期限结构、利率风险管理等内容。财务部门应定期监测债务规模和结构，确保债务风险可控。对于到期债务，应提前制定偿还计划，确保及时偿还。

（三）投资管理

1.投资决策。企业应建立投资决策机制，重大投资项目须经过可行性研究、风险评估、专家论证等程序。投资决策应遵循集团总部制定的投资管理制度，确保投资项目的合规性和效益性。

2.投资监控。企业应建立投资项目跟踪制度，定期监控投资进度、投资成本、投资效益等。财务部门负责提供投资数据分析，并评估投资项目的实际效益与预期目标的差异。

3.投资收益。企业应加强投资收益管理，确保投资收益及时回笼。对于长期投资项目，应定期评估投资价值，并采取必要措施保障投资安全。

（四）资本运作

1.资产处置。企业应建立资产处置制度，明确资产处置的条件、程序、审批权限等。资产处置收入应优先用于偿还债务或补充流动资金。财务部门负责评估资产处置价值，并确保处置过程的合规性。

2.并购重组。企业应建立并购重组管理制度，明确并购重组的战略目标、尽职调查、交易谈判、整合方案等。财务部门负责提供财务分析支持，并评估并购重组的财务风险和收益。

3.股权管理。企业应建立股权管理制度，明确股权结构、股权变动、股权激励等事项。财务部门负责股权价值的评估，并监督股权管理制度的执行。

（五）资金安全

1.风险防范。企业应建立资金安全风险管理体系，识别资金安全风险，并采取有效措施防范风险。财务部门应定期进行资金安全风险评估，并制定风险应对预案。

2.内部控制。企业应加强资金内部控制，明确资金支付审批流程、授权权限等，确保资金使用的合规性和安全性。财务部门应定期审核资金支付业务，并监督内部控制制度的执行。

3.应急管理。企业应建立资金应急管理制度，明确应急资金来源、使用范围、审批程序等。财务部门负责应急资金的准备和管理，并确保应急资金在需要时能够及时使用。

五、税务管理与风险管理

（一）税务筹划与合规

企业应建立税务管理体系，在遵守国家税收法律法规的前提下，进行税务筹划，优化税负结构，降低税务风险。税务管理应贯穿企业经营全过程，包括业务决策、合同签订、资金支付等环节。

1.税务筹划。企业应根据国家税收政策，结合自身经营特点，制定税务筹划方案。税务筹划方案应合法合规，并注重长期效益。财务部门负责税务筹划方案的制定和实施，并定期评估方案效果。

2.税务申报。企业应按时、准确申报各项税费，包括增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税等。财务部门负责税务申报的核算和申报工作，并确保申报资料的完整性和准确性。

3.税务稽查。企业应积极配合税务机关的税务稽查工作，提供真实、完整的税务资料。财务部门应建立税务稽查应对机制，及时处理税务稽查中发现的问题。

（二）税务风险管理

1.风险识别。企业应建立税务风险识别机制，定期识别税务风险，并评估风险等级。财务部门应结合税收政策变化、行业特点等因素，定期进行税务风险评估。

2.风险控制。企业应建立税务风险控制措施，包括加强税务合规管理、完善内部控制制度、提高员工税务意识等。财务部门负责税务风险控制措施的制定和实施，并定期监督措施效果。

3.风险应对。企业应建立税务风险应对预案，明确风险发生时的处理流程和责任分工。财务部门负责税务风险应对预案的制定和演练，并确保预案的及时性和有效性。

（三）发票管理

1.发票开具。企业应按规定开具增值税发票、普通发票等，确保发票的真实性、合法性。财务部门负责发票开具的管理工作，并监督发票开具的合规性。

2.发票认证。企业应按时认证进项发票，确保发票抵扣的合规性。财务部门负责发票认证的核算和认证工作，并确保发票认证的及时性和准确性。

3.发票保管。企业应妥善保管发票，建立发票保管制度，明确发票的保管责任和保管期限。财务部门负责发票的保管工作，并确保发票的安全性和完整性。

（四）其他税费管理

1.土地增值税。企业应按规定计算和缴纳土地增值税，并建立土地增值税预缴制度。财务部门负责土地增值税的核算和申报工作，并确保土地增值税的合规性。

2.印花税。企业应按规定缴纳印花税，并建立印花税管理台账。财务部门负责印花税的核算和申报工作，并确保印花税的及时性。

3.其他税费。企业应按规定缴纳其他税费，如房产税、城镇土地使用税等。财务部门负责其他税费的核算和申报工作，并确保其他税费的合规性。

（五）风险管理体系

1.风险识别。企业应建立全面风险管理体系，识别经营风险、财务风险、法律风险等，并评估风险等级。财务部门应结合企业实际情况，定期进行风险评估。

2.风险控制。企业应建立风险控制措施，包括加强内部控制、完善业务流程、提高员工风险意识等。财务部门负责风险控制措施的制定和实施，并定期监督措施效果。

3.风险应对。企业应建立风险应对预案，明确风险发生时的处理流程和责任分工。财务部门负责风险应对预案的制定和演练，并确保预案的及时性和有效性。

（六）内部控制

1.内控制度。企业应建立内部控制制度，明确内部控制的目标、原则、范围等。财务部门负责内部控制制度的制定和实施，并定期评估制度效果。

2.内控评价。企业应定期进行内部控制评价，评估内部控制的有效性，并提出改进措施。财务部门负责内部控制评价的组织和实施，并确保评价结果的客观性和公正性。

3.内控责任。企业应明确内部控制责任，将内部控制责任落实到各部门、各岗位。财务部门负责内部控制责任的监督和考核，并确保内部控制责任的落实。

六、信息化管理与审计监督

（一）信息化建设管理

企业应推进财务信息化建设，利用信息技术提升财务管理效率和水平，实现财务数据共享和业务协同。信息化建设应符合企业实际需求，并与集团总部信息化体系相衔接。

1.系统建设。企业应选择合适的财务软件系统，实现会计核算、预算管理、资金管理、税务管理等功能。财务软件系统应满足国家相关标准，并具备数据安全和保密功能。系统上线前应进行充分测试，确保系统稳定运行。

2.数据管理。企业应建立财务数据管理制度，明确数据标准、数据采集、数据存储、数据安全等要求。财务部门负责财务数据的统一管理，并确保数据的真实性和完整性。

3.系统维护。企业应建立财务软件系统维护制度，定期进行系统升级和补丁安装，确保系统安全可靠。IT部门负责财务软件系统的日常维护，并配合财务部门解决系统使用中的问题。

（二）档案管理

1.档案范围。企业应建立财务档案管理制度，明确财务档案的范围，包括会计凭证、会计账簿、会计报表、纳税申报表等。财务档案应妥善保管，并按规定归档。

2.档案保管。企业应设立档案室，配备必要的档案保管设施，确保财务档案的安全性和完整性。财务部门负责财务档案的整理和保管，并定期