通道侗乡民俗文化商业街项目政府申请报告

通道县原通道大市场改造项目整体定位规划报告22目录前言第一章城市分析第二章项目分析区位分析项目现状分析项目地块开发价值分析第三章案例分析典型案例分析中式商业街六大成功要素分析第四章项目定位项目整体定位八大引爆点定位第五章规划建议第六章招商计划第七章社会经济效益分析3

前言：

怀化开元置业有限公司就通道县原通道大市场改造项目作此定位规划报告。本报告通过对当地经济发展水平、居民生活现状及业态功能分布等现实条件进行细致严谨的调研，引进国际先进理念，并结合本公司多年来综合旅游文化产业及房地产开发运营经验，综合撰写而成。特此提交通道县政府相关部门，申请予以政策支持。研读政策指示通道县侗乡民族特色旅游城市发展方向旅游经济特点明确区域角色构建特色主题打造核心引擎创新运营模式通道商业核心发挥比较优势发现区域空白立足资源基础整合旅游元素整体定位规划打造核心引爆点国际化运营团队顶级物业管理4第一章城市分析5一、通道县城市概况通道侗族自治县位于湖南省西南边陲，怀化市最南端，湘、桂、黔三省（区）交界之地，处于桂林和张家界两大旅游圈的叠合辐射区，素有“南楚极地，百越襟喉”之称。全县辖21个乡镇，总人口23万人，有侗、汉、苗、瑶等13个民族，其中少数民族人口占81.3%、侗族占78.3%，是湖南省成立最早的少数民族自治县、革命老区县、全国最佳休闲旅游县、全国绿化模范县、全国生态示范县、中国民间芦笙文化艺术之乡、中国大学生喜欢的旅游目的地。6二、通道发展方向地域文化极具特色生态环境极为优越县域发展极富活力“宜居宜业宜游、文明富庶和谐”新通道发展战略生态立县旅游兴县文化强县工业富县7第二章项目分析8一、项目区位分析1、区位优势：位于通道河西岸，两座风雨桥之间，紧邻通道主要商业街——长征路；南侧对岸为青少年活动中心、民族剧院等，是通道老百姓休闲娱乐的主要场所。2、区域特色：沿河新兴商业与长征路老商业街连成一片，是通道县老城区的商业中心地带。3、未来规划：七座风雨桥与沿岸山体亮化工程一期，形成一道亮丽的风景线，未来将成为通道新的旅游观光地；4、主观认识：通过打造旅游文化商业，提升城市形象，形成独立的商业中心。县政府通道河长征路商业街本案9二、项目地块分析农贸市场商业底蕴聚合人气条件较好·历史项目所在地前身为通道县老农贸市场，历史人流量较大；·现状随着老农贸市场的搬迁，该区域人流剧减，并存在杂、脏、乱等现状，严重影响城市面貌，周边居民要求改善生活环境的愿望日益迫切，是政府着力改造的老城区之一。地块现状10因素分析权重分值商圈关系紧邻长征路商圈，与沿河路新兴商业串连15%8人口密度周边有大型居民区和商业区，人口密度较高15%8商业、商务氛围未形成有效的商业、商务氛围15%7周边配套较为完善5%7可达性道路等级较低，车流量低；无直达公交路线15%7可视性东侧临河，可视性极佳西侧临居民楼，可视性较差10%7临街面东侧沿河路，需自建街道20%6地块自身条件呈较为狭长的长方形5%6总分7分从区位各因素方面对地块进行分析，以判断本地块商业开发的价值本地块适合进行综合开发地块自身条件适合商业发展，但是周边商业氛围、人口密度、公共配套暂时还不完善，需要一定时间培育成熟；同时由于地形限制，商业体量受到限制；本地块可达性、可视性较好，为后期经营提供了条件。三、项目现状分析——地块商业价值11第三章中式商业街成功要素分析中式商业街成功要素分析一（以北京唐人街为例）北京唐人街简介：北京唐人街位于鸟巢以南，占地700余亩，建筑面积100万平米，项目以三街、三巷、72品为基本构架，打造出全国乃至亚洲最具民族特色的旅游逛购商业一条街。特色：以各民族仿古风格建筑为主的商业步行街，服务于中外游客。业态：以中式餐饮为主，大型餐饮主力店如海鲜铁板烧规模达2万㎡。成功元素：集旅游观光、民族文化、休闲娱乐、主题购物、特色餐饮、特色酒吧为一体的中国不夜城，规模较大，抓住来鸟巢旅游的国外游客，通过中式风格吸引眼球。成功要素一：以点带面，特色餐饮带动整体发展12特色餐饮成功要素二：深挖历史文化资源，主打旅游商业位置：成都市武侯祠大街武侯祠东邻。特色：街区全长350余米，是一条在深厚民俗文化根基上营造出的休闲气氛的商业休闲街业态：有茶坊、客栈、酒楼、酒吧、戏台、各种风味小吃、工艺品、土特产等等，集旅游购物、休闲娱乐为一体，大致分为民俗旅游购物区、酒吧餐饮住宿区、公共休闲娱乐观赏区、好吃街四川名小吃区等。成功元素：以蜀汉三国文化为支撑,以川西民风、民俗为内涵,融合成都特有的休闲文化气氛，打造民俗文化旅游资源开发的成功模式，建筑布局的合理规划是吸引购物者的另一重要因素。13中式商业街成功要素分析二（以锦里古街为例）锦里商业街凭借其拥有的“三国文化”及在建筑上的视觉包装，业态规划较合理，空间布局呈线性发展，以及商业街的哑铃式布局，通过面来连接线，符合人们的购物、逛街心理习惯，这一点有很大的借鉴之处。餐饮娱乐区锦绣文化区民俗市井区餐饮休闲公建住宿购物广场休闲住宿餐饮休闲公建住宿购物14中式商业街成功要素分析二（以锦里古街为例）成功要素三：精准锁定客群，打造品牌位置：“秀水街市场地处长安街延长线，紧邻国际CBD商圈，地理位置显赫，交通便捷，是与长城、故宫相齐名的中国最具世界影响力的国际旅游购物市场。特色：“登长城、游故宫、吃烤鸭、逛秀水”，北京秀水街，与长城、故宫、烤鸭这些“北京象征”一起，成为很多海内外游客到北京旅游的一个地标。业态：以民族特色商品为主，如：鞋、箱包、皮具、精品服装、领带丝巾、丝绸、蜡染、工艺台布、工艺品、珠宝、古玩、字画、时尚饰品、钟表眼镜、北京烤鸭、特色小吃等成功元素：把外国游客作为主要客群，围绕该客群需求，打造涉外餐饮、休闲、民族服饰等业态。15中式商业街成功要素分析三（以秀水街为例）成功要素四：以老字号品牌店为特色位置：前门大街是北京著名商业街。位于京城中轴线，北起前门月亮湾，南至天桥路口，与天桥南大街相连。特色：前门大街依据其毗邻的南北向4条街和东南西北向为主的22条胡同将共同构建成“中华老字号传统前门大街商业及旅游商品区”“精品四合院体验区”等5大功能区，并以传统商业、历史文化的集聚为特色，体现传统与时尚的交汇融合。业态：餐饮旅游业态为主，同时造就了许多中华老字号。成功元素：前门大街融合众多潜藏在胡同里的老字号，更具“京味儿”，足以吸引更多的旅游者。16中式商业街成功要素分析四（以前门商业街为例）位置：鼓楼商业街位于天津老城厢的中心，商业街为T字型，东起城厢东路，西至城厢中路；北起城厢中路，南至城厢中路，呈大鹏展翅之雄姿。定位：天津传统民俗文化、商业及餐饮为主的东方不夜城。业态：是一条以鼓楼为中心，集旅游、文化、购物、休闲于一体的大型商贸旅游步行街。南街（天津风情街）、北街（古董珠宝街）、东街（精品购物街）。成功因素：突出民风民俗，集旅游、购物、娱乐、展示、休闲风情文化街。17成功要素五：以民风民俗为引爆点中式商业街成功要素分析五（以天津鼓楼商业街为例）位置：位于南京市长江路与太平北路交汇处。定位：东方三采将南京1912定位于“城市客厅”，力图成为白领、小资、文化人群、外籍人士、商务客人、游客消费的“高尚休闲商业区”。业态：以酒吧为主，特色餐饮和休闲为辅。成功因素：历史文化资源、遗留建筑，民国文化为载体“昔日总统府邸，今日城市客厅”。18成功要素六：传统建筑风格与夜经济结合中式商业街成功要素分析六（以南京1912为例）19第四章项目定位20成功项目借鉴项目自身分析通道县市场调研项目整体定位确定核心引爆点寻找定位支撑整体概念包装21项目整体定位通道首席·民俗游乐商业·人文生活不夜新城本项目致力于通道县旅游经济发展，依托通道河沿岸旅游人文资源，以新型商业旅游模式及不夜新城为引爆点，传统中式建筑与现代商业理念相结合，打造通道人文生态生活中心、侗乡旅游商业中心、城市中央水景公园娱乐中心三大中心，集“绿色宜居、人文旅游、生态公园、特色购物、民俗广场、灯光夜市、婚庆主题”为一体的复合型城市中央公园文化商业综合体。侗乡旅游商业中心人文生态生活中心城市中央水景公园22通道民俗城人文乐购园通道“旗帜性”侗乡文化商业项目老城区·旧文化·新名片24小时不夜新城传统商业街区全新天地民俗美食街、婚庆主题街填补本地空白，辐射整座城市体验人文风尚，通道河文化360度互动体验复合商业街区全民生活体验中心吃喝玩乐购一站式打造大众业态全新升级游玩与消费相结合，实现真正乐购！商业主题定位23项目引爆点一：夜经济引领者（三里屯模式）夜间露天淘宝广场洗浴SPA灯光夜市餐饮一条街广场舞夜间大排档24项目引爆点二：秀水街（外贸洋货街）外贸淘宝城通道第一洋货街独特定位带来汹涌客流休闲一角室内步行街25项目引爆点三：民俗演艺广场（游乐活动带火商业）民族歌舞26项目引爆点四：公园嘉年华（老百姓休闲文化中心）儿童素质教育基地动感水幕电影公园人文景观老百姓休闲运动广场水上乐园27项目引爆点五：婚庆主题（朝阳产业与仿古商业相结合）28项目引爆点六：游乐体验式购物广场（吃喝玩乐购一站式体验消费模式）休闲购物体验特色餐饮美食历史元素结合现代商业古色古香传统石板路浓郁的中式元素29第五章整体规划（见附件）30第六章招商方案31经营战略——经营定位·集购物、休闲、餐饮、娱乐等多种综合功能于一体的大型现代化体验式购物中心·主群体：县城居民、自身业主、潮流品牌追逐一族等。·次群体：周边城镇居民及从事农业工作者、自由打工者、过往客商、学生以及三省游客等。·打造通道地区首个“一站式、体验式、多功能”休闲娱乐购物中心。·走中档消费路线，以中档商品为主，约占60%，高档商品兼备，约占5%，低档商品约占20%，其他经营品类或主题招商项目约占15%。·通道“吃喝玩乐购”一站式体验式消费天堂·通道外贸尾货精品服装集散地·通道首席侗乡风情餐饮步行街·通道首条婚庆主题步行街业态定位消费者定位功能定位经营理念定位商品定位32经营战略——经营规划（拟三层）民俗餐饮街、品牌街、婚庆主题街、休闲娱乐街1层品牌女装、服饰、鞋帽、箱包、外贸名品2层潮流服饰、运动品牌、个护化妆、淘宝专区3层33经营战略——运营模式营运总原则：因本项目采取产权式商铺经营模式，即实行所有权和经营权分离，投资者获得其产权和收益权，商铺的经营权交由专业的经营管理公司统一经营，统一管理。经营管理公司再整合各大品牌商业，保证经营的成功。统一招商管理商铺统一招商，统一规划，确保本项目的商品组合、业态、档次、价格等定位准确，保障后期持续经营；统一营销推广统一进行营销策划、宣传推广、进行促销活动的开展，费用分摊，营销效果共享；统一营业管理室内步行街所有经营户要求统一营业时间，统一营业纪律管理；统一服务监督室内步行街所有经营户要求统一服务标准，统一处理售前、售中、售后服务、统一接受商场的服务考核监督等；统一物业管理室内步行街所有经营户均由本项目成立（或聘请）的专业物业管理公司进行统一物业全面管理，包括卫生、水电、保安、维修等项目，免去投资者和经营者的后顾之忧；统一形象管理室内步行街经营要素的软硬件全部由专业经营公司进行统一审核设计形象，并进行形象的监督管理；统一证照税务室内步行街由商场统一办理经营执照和统一核算收取相关经营费用；统一培训考核室内步行街部分所有经营户的营业导购人员、基层管理人员均由商场统一组织培训学习，进行定期考核，确保商场的营销力和服务。34第七章社会经济效益分析35经济社会效益：项目实施期内3年，实现总产值约