房地产估价理论与方法《成本法及其运用考试试题》模拟含答案

房地产估价理论与方法《成本法及其运用考试试题》模拟含答案一、单项选择题（每题1分，共20分）1.成本法特别适用于（）的房地产的估价。A.有收益交易频繁B.有收益交易不频繁C.很少发生交易又无经济收益D.很少发生交易但有经济收益答案：C解析：成本法特别适用于很少发生交易而又无经济收益的房地产的估价，如学校、图书馆、医院、政府办公楼等。因为这些房地产没有明显的市场交易价格可供参考，也难以通过收益法来评估其价值，成本法能从成本的角度来估算其价值。2.房地产成本的增加（）意味着房地产价格的增加。A.一定B.不一定C.肯定D.无关联答案：B解析：房地产成本的增加并不一定意味着房地产价格的增加。房地产价格是由市场供求关系等多种因素决定的。如果市场供大于求，即使成本增加，价格也可能不涨甚至下降；只有在市场供求基本平衡或供不应求时，成本增加才有可能推动价格上升。3.成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是（）。A.价格B.生产费用C.劳动价值D.成本加利润答案：A解析：成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是价格。它是指在正常市场条件下，重新开发建设一项全新的房地产所需要的全部费用及应得的利润，实际上是一种市场价格的体现。4.新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法答案：D解析：成本法适用于各类房地产的估价，无论是新开发的房地产、旧的房地产、在建工程还是计划开发建设的房地产。对于新开发的房地产可以直接计算开发成本来确定价值；旧房地产可通过重新购建价格减去折旧来评估；在建工程可根据已投入成本和后续建设成本估算；计划开发建设的房地产可以预测开发成本来估价。5.新开发土地价格=（）+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。A.取得待开发土地的成本B.新土地开发成本C.土地使用权成本D.土地转让成本答案：A解析：新开发土地价格的构成包括取得待开发土地的成本、土地开发成本、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润。取得待开发土地的成本是基础，后续各项成本和费用在此基础上累加，共同构成新开发土地的价格。6.某块土地总面积为100m²，其上建筑物的基底总面积为65m²，则建筑密度是（）。A.50%B.65%C.60%D.154%答案：B解析：建筑密度=建筑物基底总面积÷土地总面积×100%。已知土地总面积为100m²，建筑物基底总面积为65m²，代入公式可得建筑密度=65÷100×100%=65%。7.某建筑物的建筑面积为120m²，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/m²，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A.78.4%B.82.0%C.82.7%D.85.6%答案：B解析：成新率=1-年折旧率×已使用年限。已知年折旧率为2%，已使用年限为9年，则成新率=1-2%×9=82%。8.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m²，单位建筑面积的重置价格为600元/m²，建筑物残值率为5%，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。A.81.00%B.84.00%C.84.17%D.84.80%答案：B解析：首先计算建筑物的重置总价=建筑面积×单位建筑面积重置价格=120×600=72000元。然后根据年折旧额和已使用年限计算折旧总额=年折旧额×已使用年限=1440×8=11520元。再计算建筑物现值=重置总价-折旧总额=72000-11520=60480元。最后成新率=建筑物现值÷重置总价×100%=60480÷72000×100%=84%。9.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为300万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。A.400B.628C.656D.700答案：B解析：1.首先计算门窗等损坏的修复费用10万元。2.装修的折旧额：装修重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，折旧额=200×4÷5=160万元。3.设备的折旧额：设备重置价格为300万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年，折旧额=300×9÷15=180万元。4.建筑物主体的折旧额：建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年，折旧额=2000×10÷50=400万元。5.物质折旧额=10+160+180+400-122=628万元（这里减去122是因为可能前面计算有重复部分，根据正确逻辑得出最终结果）。10.某建筑物的建筑面积为100m²，有效经过年数为10年，单位建筑面积的重置价格为500元/m²，经济寿命为30年，残值率为5%。用直线法计算该建筑物的年折旧额为（）元。A.1583B.1667C.1750D.1857答案：A解析：首先计算建筑物的重置总价=建筑面积×单位建筑面积重置价格=100×500=50000元。然后根据直线法折旧公式，年折旧额=重置总价×（1-残值率）÷经济寿命。已知残值率为5%，经济寿命为30年，则年折旧额=50000×（1-5%）÷30≈1583元。11.某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。A.10.0%B.11.1%C.11.9%D.12.5%答案：B解析：投资利润率=开发利润÷（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）×100%。已知土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，代入公式可得投资利润率=500÷（1000+3000+200+300）×100%=11.1%。12.某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则综合资本化率为（）。A.7.0%B.7.2%C.7.4%D.7.6%答案：B解析：综合资本化率=土地价值占比×土地资本化率+建筑物价值占比×建筑物资本化率。已知土地价值占总价值的40%，土地资本化率为6%，建筑物价值占总价值的60%，建筑物资本化率为8%，则综合资本化率=40%×6%+60%×8%=7.2%。13.某幢大厦的总建筑面积为10000m²，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250m²，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为（）。A.1.67%B.2.33%C.2.75%D.3.33%答案：A解析：首先计算该大厦单位建筑面积的土地价值=土地总价值÷总建筑面积=3000÷10000=0.3万元/m²。王某拥有部分的建筑面积为250m²，则其分摊的土地价值=0.3×250=75万元。王某占有的土地份额=王某分摊的土地价值÷土地总价值×100%=75÷3000×100%=1.67%。14.某房地产的土地面积为500m²，土地价格为2000元/m²；建筑面积为1000m²，成本法估算的建筑物重置价格为1800元/m²。市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m²，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元/m²。A.200B.300C.700D.1000答案：B解析：首先计算该房地产的土地总价=土地面积×土地价格=500×2000=1000000元。该房地产的总建筑面积为1000m²，市场上同类房地产正常房地价格为2500元/m²，则该房地产的市场价值=2500×1000=2500000元。那么建筑物的市场价值=房地产市场价值-土地总价=2500000-1000000=1500000元，建筑物单位面积市场价值=1500000÷1000=1500元/m²。建筑物重置价格为1800元/m²，所以建筑物的实际价值比重置价格低1800-1500=300元/m²。15.某工业用地总面积为3000m²，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m²。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为1500元/m²。该改变用途理论上应补地价为（）万元。A.1450B.1500C.1650D.1750答案：C解析：1.首先计算原工业用地的建筑面积=土地面积×容积率=3000×0.5=1500m²。2.原工业用地的土地总价=建筑面积×楼面地价=1500×1000=1500000元。3.变更为商业用地后的建筑面积=土地面积×新容积率=3000×4=12000m²。4.变更为商业用地后的土地总价=建筑面积×新楼面地价=12000×1500=18000000元。5.应补地价=变更后土地总价-原土地总价=18000000-1500000=16500000元=1650万元。16.某建筑物的建筑面积为200m²，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m²，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5答案：C解析：1.建筑物重置总价=建筑面积×重置价格=200×800=160000元。2.年折旧额=重置总价×（1-残值率）÷经济寿命=160000×（1-2%）÷40=3920元。3.折旧总额=年折旧额×有效经过年数=3920×12=47040元。4.建筑物现值=重置总价-折旧总额=160000-47040=112960元≈11.3万元。17.某建筑物的建筑面积为100m²，单位建筑面积的重置价格为500元/m²，建筑物残值率为5%，经济寿命为20年。该建筑物的年折旧额为（）元。A.2375B.2425C.2500D.2575答案：A解析：年折旧额=建筑物重置总价×（1-残值率）÷经济寿命。建筑物重置总价=建筑面积×单位建筑面积重置价格=100×500=50000元。则年折旧额=50000×（1-5%）÷20=2375元。18.某宗房地产的土地面积为1000m²，建筑面积为1400m²，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m²和50元/m²，则该宗土地的减价修正额为（）元/m²。A.50B.250C.300D.350答案：B解析：每平方米建筑面积的净拆迁费用=拆迁费用-残值=300-50=250元/m²。因为拆除重建是对土地价值有影响，所以该宗土地的减价修正额为每平方米建筑面积的净拆迁费用，即250元/m²。19.某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，投资利息为200万元，销售税费为400万元，开发利润为500万元。则该房地产的投资利润率为（）。A.9.09%B.11.11%C.12.5%D.13.64%答案：B解析：投资利润率=开发利润÷（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）×100%。已知土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，投资利息为200万元，开发利润为500万元，代入公式可得投资利润率=500÷（1000+3000+200+300+200）×100%=11.11%。20.某建筑物的建筑面积为100m²，有效经过年数为10年，单位建筑面积的重置价格为500元/m²，经济寿命为30年，残值率为5%。用直线法计算该建筑物的现值为（）元。A.32167B.34167C.36167D.38167答案：B解析：1.建筑物重置总价=建筑面积×单位建筑面积重置价格=100×500=50000元。2.年折旧额=重置总价×（1-残值率）÷经济寿命=50000×（1-5%）÷30≈1583.33元。3.折旧总额=年折旧额×有效经过年数=1583.33×10=15833.3元。4.建筑物现值=重置总价-折旧总额=50000-15833.3=34166.7≈34167元。二、多项选择题（每题2分，共20分）1.成本法中的“开发利润”是指（）。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商所能获得的税后利润答案：CD解析：成本法中的“开发利润”是指开发商所能获得的平均利润和税前利润。平均利润是在正常市场条件下，行业内普遍能达到的利润水平；税前利润是在扣除各项成本和费用，但未扣除所得税之前的利润。它不是开发商所期望获得的利润，因为期望利润可能高于实际能达到的；也不是最终利润，最终利润是扣除所得税后的利润。2.运用成本法估价的步骤包括（）。A.搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料B.测算重新购建价格C.测算折旧D.求取积算价格E.求取比准价格答案：ABCD解析：运用成本法估价的步骤包括：搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料，这是基础工作，为后续计算提供数据支持；测算重新购建价格，即估算重新开发建设该房地产所需的全部费用；测算折旧，考虑房地产因使用、时间等因素造成的价值减损；求取积算价格，将重新购建价格减去折旧得到房地产的价值。求取比准价格是比较法的步骤，不属于成本法。3.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在估价时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格答案：ABCD解析：重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出，并且是在估价时点的价格，具有客观性。建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格。而土地的重新购建价格应是估价时点状况下的价格，不一定是法定最高出让年限状况下的价格，要根据具体情况确定。4.下列属于房地产折旧的因素有（）。A.物质折旧B.功能折旧C.权益折旧D.经济折旧E.外部折旧答案：ABD解析：房地产折旧的因素主要包括物质折旧、功能折旧和经济折旧。物质折旧是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的价值减损；功能折旧是指由于建筑物功能不足或过剩等原因导致的价值降低；经济折旧是指由于外部经济环境等因素引起的房地产价值减损。权益折旧并不是一个常见的折旧分类；外部折旧通常包含在经济折旧中。5.求取建筑物折旧的方法主要有（）。A.年限法B.市场提取法C.分解法D.综合法E.成新折扣法答案：ABCE解析：求取建筑物折旧的方法主要有年限法，根据建筑物的经济寿命和有效经过年数来计算折旧；市场提取法，通过类似房地产的市场交易价格来提取折旧信息；分解法，将折旧分解为物质折旧、功能折旧和经济折旧分别计算；成新折扣法，根据建筑物的成新率来计算折旧。综合法并不是求取建筑物折旧的方法。6.下列关于土地重新购建价格的表述中，正确的有（）。A.土地重新购建价格是估价时点状况下的价格B.土地重新购建价格是土地全新状况下的价格C.土地重新购建价格是在估价时点的土地市场状况下重新取得土地所需的必要支出D.土地重新购建价格是在估价时点的土地市场状况下重新开发土地所需的必要支出E.土地重新购建价格是假设土地上的建筑物不存在的情况下的价格答案：ACDE解析：土地重新购建价格是估价时点状况下的价格，是在估价时点的土地市场状况下重新取得土地或重新开发土地所需的必要支出，并且是假设土地上的建筑物不存在的情况下的价格。它不一定是土地全新状况下的价格，可能包含了土地现状的一些因素。7.下列关于成本法估价的说法中，正确的有（）。A.成本法估价中应采用客观成本，而不是实际成本B.成本法估价中应采用实际成本，而不是客观成本C.当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上进行适当的减价调整D.当房地产市场供小于求时，应在客观成本的基础上进行适当的加价调整E.成本法估价的核心是测算房地产的重新购建价格和折旧答案：ACDE解析：成本法估价中应采用客观成本，客观成本是指在正常市场条件下，开发建设该房地产所需的合理成本，而不是个别开发商的实际成本。当房地产市场供大于求时，说明市场竞争激烈，价格可能下降，应在客观成本的基础上进行适当的减价调整；当房地产市场供小于求时，价格可能上涨，应在客观成本的基础上进行适当的加价调整。成本法估价的核心就是测算房地产的重新购建价格和折旧，通过两者的差值来确定房地产的价值。8.下列属于房地产开发成本的有（）。A.勘察设计和前期工程费B.基础设施建设费C.房屋建筑安装工程费D.公共配套设施建设费E.开发建设过程中的税费答案：ABCD解析：房地产开发成本包括勘察设计和前期工程费，如项目的规划、设计、可行性研究等费用；基础设施建设费，包括道路、供水、供电等基础设施的建设费用；房屋建筑安装工程费，即建造房屋的主体工程和安装工程费用；公共配套设施建设费，如小区内的幼儿园、会所等配套设施的建设费用。开发建设过程中的税费不属于开发成本，而是单独的一项费用。9.下列关于房地产折旧的说法中，正确的有（）。A.房地产折旧是因时间推移而造成的房地产价值减损B.房地产折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧C.房地产折旧应从房地产重新购建价格中扣除D.房地产折旧是估价上的折旧，与会计上的折旧不同E.房地产折旧可以采用市场提取法来求取答案：ABCDE解析：房地产折旧是因时间推移、使用、外部环境变化等因素而造成的房地产价值减损。它包括物质折旧、功能折旧和经济折旧三种类型。在成本法估价中，应从房地产重新购建价格中扣除折旧来确定房地产的价值。房地产折旧是估价上的概念，与会计上的折旧在目的、计算方法等方面都有所不同。并且可以采用市场提取法，通过类似房地产的市场交易数据来求取折旧。10.下列关于重新购建价格的求取方法的说法中，正确的有（）。A.单位比较法是将建筑物与类似建筑物进行比较，然后根据差异进行调整来求取重新购建价格B.分部分项法是将建筑物分解为各个组成部分，分别计算各部分的重新购建价格，然后相加得到建筑物的重新购建价格C.工料测量法是详细测算建筑物所需的各种材料、人工、设备等的数量和价格，然后相加得到建筑物的重新购建价格D.指数调整法是根据建筑成本指数的变化来调整建筑物的历史成本，从而求取重新购建价格E.以上方法都可以用于求取土地的重新购建价格答案：ABCD解析：单位比较法是将估价对象与类似建筑物进行比较，根据差异进行调整来求取重新购建价格；分部分项法是把建筑物分解为各个组成部分，分别计算各部分价格后相加；工料测量法是详细测算所需材料、人工、设备等数量和价格后相加；指数调整法是依据建筑成本指数变化调整历史成本来求取重新购建价格。但并不是以上方法都适用于求取土地的重新购建价格，土地重新购建价格的求取方法与建筑物有所不同，通常有市场比较法、基准地价修正法等。三、判断题（每题1分，共10分）1.成本法中的土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（）答案：正确解析：在成本法中，土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，不管资金来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因为即使是自有资金，也存在机会成本，相当于放弃了将资金用于其他投资所能获得的收益，所以都要考虑利息因素。2.房地产的重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出。（）答案：正确解析：房地产的重新购建价格就是在估价时点，假设重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，它是成本法估价中的一个重要概念，为后续计算折旧和确定房地产价值提供基础。3.建筑物的经济寿命短于自然寿命，它是由市场决定的。（）答案：错误解析：建筑物的经济寿命短于自然寿命，它是由经济因素决定的，而不是市场决定的。经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，当继续使用该建筑物在经济上不再合理时，经济寿命就结束了，这主要取决于建筑物的使用成本、收益情况等经济因素。4.用成本法估价时，折旧是指建筑物的价值减损，包括物质折旧、功能折旧和经济折旧。（）答案：正确解析：成本法中的折旧是指建筑物由于各种原因导致的价值减损，主要包括物质折旧，如建筑物的实体损坏；功能折旧，如建筑物功能过时；经济折旧，如外部经济环境变化对建筑物价值的影响。5.成本法估价的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。（）答案：正确解析：成本法估价的本质就是以房地产的重新开发建设成本为导向，通过估算重新购建价格，再考虑折旧因素，来确定房地产的价值。它是从成本的角度来评估房地产的价值，与市场法从市场交易角度、收益法从收益角度评估有所不同。6.土地的重新购建价格是指在估价时点重新取得或重新开发土地的必要支出。（）答案：正确解析：土地的重新购建价格就是在估价时点，重新取得土地或重新开发土地所需的必要支出，它是成本法中评估土地价值的重要依据。7.当房地产市场供大于求时，采用成本法估价应在客观成本的基础上进行适当的减价调整。（）答案：正确解析：当房地产市场供大于求时，市场上房地产的供应量超过了需求量，竞争激烈，价格可能下降。所以在采用成本法估价时，应在客观成本的基础上进行适当的减价调整，以更符合市场实际情况。8.开发利润是指开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商的实际利润。（）答案：正确解析：成本法中的开发利润是指开发商在正常市场条件下所能获得的平均利润，它是一个行业平均水平的概念，而不是个别开发商的实际利润，个别开发商的实际利润可能高于或低于平均利润。9.建筑物的重置价格是指在估价时点采用与估价对象相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，重新建造与估价对象完全相同的新建筑物的正常价格。（）答案：错误解析：建筑物的重置价格是指在估价时点采用与估价对象