宁波市房地产市场

宁波房地产市场研究一、区域概况宁波位于宁波国东海之滨，大陆海岸线中段,长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障,北濒杭州湾，西接绍兴市，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连，是宁波国东南沿海重要的港口城市.市辖象山、宁海，余姚、慈溪、奉化五个县（市）,设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六区。全市总面积9365平方公里,其中市区面积为1033平方公里。截至2004年底，宁波总人口为552.7万人,其中市区210.5万人。二、总体经济形势1、经济总量2001～2004年以来，全市GDP一直保持两位数增长，2004年更是首次突破2000亿元大关，实现生产总值2158。04亿元,其中,第一产业实现增加值123.50亿元，比上年增长5。0%；第二产业1230.21亿元，增长16。6%；第三产业804.33亿元，增长15。8％。SKIPIF1<02005年宁波的总体经济运行仍然保持良性增长，经政府部门初步核算，全市上半年GDP为1129。18亿元,比上年同期增长12.5%。2、产业结构2004年宁波市产业结构也进一步优化。“二、三、一”产业格局稳固。三次产业比重分别为5.7%、57.0％和37。3%，其中一产比重较1978年下降了26.6个百分点，二产比重较1978年上升了9个百分点，三产比重较1978年上升了17.6个百分点。与宁波市GDP总量首次突破1000亿元大关的1999年相比，一产比重下降3。2个百分点，二产比重提高1.1个百分点，三产比重提高2.1个百分点.3、固定资产投资宁波市固定资产投资取得稳步增长,2004全社会固定资产投资达到1095。7亿元,增长31.1%。宁波杭州湾跨海大桥、绕城高速公路、宝新不锈钢四期、宁海强蛟电厂、大榭MDI、春晓气田群开发、西溪水库、溪下水库、上张水库等一批重点建设项目工作进展顺利。SKIPIF1〈0最新统计资料显示,2005年上半年宁波市完成全社会固定资产投资548。3亿元，同比增长16.7％。总量居15个副省级城市第4位，较去年同期下滑1位，南京(618。5亿元)、青岛（615。2亿元)、成都（604.6亿元)三城市投资总量位居宁波市前列；增幅居副省级城市第12位，较去年同期下滑9位,增幅前三位的依次是大连（76。2％）、成都（64。3%）、青岛（58。2％）。上半年宁波市投资总量超过广州,但被青岛和成都超越。去年同期，宁波市全社会固定资产投资总量分别高出青岛、成都81亿元和86亿元,而今年上半年则落后66.9亿元和56。3亿元。4、居民收入及消费城乡居民生活水平得到不断提高.城市居民可支配收入稳步增长。2004年城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入达到15882元和7018元，分别增长11.2%和12。8%。SKIPIF1〈0

2005年上半年宁波市区居民人均可支配收入为9381元，比去年同期增长11.9%.根据长江三角洲城调信息交流网的反馈资料，宁波市居民的收入水平在交流的15个城市中位居第三。长三角15个城市中，上半年城市居民的收入水平上海最高，人均达到9657元，增幅为13。4％；绍兴以人均9425元位居第二,增幅为11.7%；省会杭州名列第四，人均9055元,同比增长15.0%。5、居民人均储蓄余额2004年全市城乡居民储蓄存款继续增加，年末余额达1262.89亿元，比年初增加139。69亿元。储蓄存款流动性趋强,活期储蓄存款余额412。69亿元，占比重达到32。7％，同比上升1。55个百分点。2003年末城乡居民人民币储蓄存款余额为1059。63亿元.2002年末储蓄存款余额862。39亿元.2001年末全市城乡居民储蓄存款余额为６９９．５亿元。SKIPIF1〈0三、宁波房地产市场运行状况1、房地产投资结构最近几年受大环境的影响和自身需求的推动,宁波的房产市场始终处于向上发展的大趋势中，房产开发投资额不断提高。2001～2004年间，房地产开发投资从87。08亿元上升到234亿元，年均增幅39％，高于同期固定资产投资32。6％的年均增幅(如图)。SKIPIF1〈0但2005年以来,随着国家对房地产市场各项调控措施出台，使得宁波市房地产市场面临着重大的调整发展期.房地产投资也一改去年同期快速增长的态势，增幅不仅缓慢而且逐步下滑。1—5月份,宁波市房地产开发投资完成88.93亿元，增幅仅为4。7%，与去年同期增幅相比，投资增幅回落达64.9个百分点，回落幅度远高于其他副省级城市。从资金结构看，1-6月房地产开发资金来源中，国内贷款21。4亿元，自筹资金20亿元，其他资金来源64.8亿元。其中其他资金中主要来源于房地产物业的定金和预付款，达到54.39亿元。2、市场供需结构从2001～2004年房地产市场的供需情况看,基本保持供需同步增长，新开工面积增速较快，空置面积逐年快速下降（如图).从历年供给增量看,施工面积、竣工面积和预售面积分别从2001年的1056.43、378。21和274.22万平方米上升到2004年的2465、587和418万平方米,年均增幅分别为：。截至到2004年底全市空置商品房面积42万平方米，其中住宅21万平方米。从供需对比变动趋势看，2001～2002年，房地产市场供需同步增长，市场处于上升期。2003年市场供应量不足，施工面积、竣工面积和预售面积均下滑，造成市场出现供不应求的状况，刺激销售量的大幅度提高。2004年市场供应量逐步回升，施工面积、竣工面积和预售面积同步增长,下半年销售受到宏观调控影响，全年销售面积有所回落。从近期供给看，由于2003~2004年间，商品房施工面积增长较快,由1129万平方米上升到2465万平方米,增幅超过一倍，而同期竣工面积仅增长约70%，开工面积和竣工面积的比值达到了4：1，说明宁波目前的开发量较大，同时因为最近两年里开发的项目高层、小高层数量增多导致开发周期较长。可以预计，在2005年中下旬的一段时间内，市场的供应量会比较大。3、市场价格近几年宁波的房产市场发展速度飞快，商品房价格上涨幅度较大，由2001年的2300元/平方米一直上升到了2004年的5000元/平方米左右，价格上涨一倍多。2004年全年宁波市商品房销售价格平均上涨14。3％。在商品房销售中,住宅价格比上年上涨14.8%。非住宅用房销售价格比上年上涨13.0％，其中商业用房和写字楼销售价格分别上涨15。4%和11.6%；车库、车位等其他用房销售价格上涨11.5％。进入2005年，房屋销售价格比去年同期上涨8.9%，但调控措施出台后，市场价格出现微妙的变化，开发商和购房者之间的僵持是目前房地产市场的一个基本特征。总的来说，宁波市房地产业经过几年的快速发展，市场状况已发生明显变化，住房供需矛盾正逐步得到有效缓解,在政府的宏观调控和市场机制共同作用下,市场价格业已开始步入平稳发展阶段。4、市场区域结构根据宁波市区的行政区区划来看，宁波市共有海曙、江东、江北、鄞州、北仑和镇海六个区.其中海曙、江东、江北通常称为“老三区”,是宁波市中心所在地，房地产开发较早也较成熟,其他三区房地产起步相对较晚，近些年随着城市规模扩张和区域经济的发展，这些地区的房地产市场都得到了不同程度的发展，也有一些市场亮点引起关注。根据目前楼盘集中分布的情况，目前市场结构可以大致划分为七大板块(如图）。（1）市中心板块地理位置位于

老三区范围内，三江交汇点周边地区。房地产开发较成熟.地段价值最为明显,作为传统的一个居住区域，

老三区新开发的楼盘销售一般也不会有太大问题，而且在房价水平上,同品质楼盘比其他区要贵1000～2000元，新盘价格大致在8000元～10000元/平方米间。

二手房市场比较活跃，十年房龄的住房目前价格大致在5000～5400之间.2005年6月宁波市三区分地段二手住房价格表(砖混）引自:宁波市房地产市场的打造将使宁波具备了成为长三角地区经济副中心的基础条件。因此，在新一轮城市发展规划中，宁波秉持高标准的规划思想来定位城市角色,坚持“以港兴市、产业立市、科教强市、生态建市”的发展战略，将自身定位于成为和国家历史文化名城、长江三角洲南翼经济中心、东南沿海重要的港口城市，并落实到了不同层次的城市规划、政府工作报告和经济发展计划纲要等政府政策性文件中,就宁波经济今后一段时间的发展给出了时间表和发展路径.如在《2003—2007年宁波市经济社会发展的总体思路和主要目标》中，就明确指出宁波要使“经济总量力争进入全国前10位，浙江经济中心的地位基本确立。到2007年,全市国内生产总值达到2600亿元，年均递增11％以上”。从计划执行的情况看，在已过去的两年里，宁波的GDP增长分别达到了15。6％和15.5％,目前GDP总量已经达2158亿元。显然预测并非盲目乐观，厚实的基础条件、日益突出的区位优势和高标准的战略定位使宁波们有理由相信宁波经济的持续发展值得期待。2、居民收入提高、城乡结构调整将有力拉动自住性需求的持续增长，而重点建设项目的启动和建成等诸多利好消息也将促进宁波房地产市场投资性需求的提高。房地产市场的基本需求包括自住性需求和投资性需求，前者又包括改善性需求和强制性需求两类.从宁波房地产市场的发展趋势看，这几类需求都将有较大的提升空间.目前在全国219个地级以上城市中，宁波居民收入综合实力列第八位,在长三角地区列前三位，人民生活水平已经得到显著提高，但显然与经济发展的趋势相适应，居民收入水平还有较大提高。按照宁波市政府《2003—2007年宁波市经济社会发展的总体思路和主要目标》的要求，宁波将“力争到2007年，人均国内生产总值达到4.58万元（约合5500美元）；城镇居民人均可支配收入达到18000元以上，年均递增6%；农村居民家庭人均纯收入达到8000元以上,年均递增6%；恩格尔系数下降到32％"，这意味着城镇居民改善住房的经济能力将大大提高，住房改善性需求将有力地支撑宁波房地产市场。宁波经济历来存在“小城市、大农村"的二元格局,城市规模较小，目前城市中心区的发展已经存在明显的空间压力。中心城市建成区人口由120人万增加到接近180万人,建成区面积由123平方公里增加到180平方公里。同时，宁波产业结构也正面临进一步优化的要求。按照规划,2007年宁波三次产业的比例将从目前的5。7:57:37。3调整到4.5:52。5：43。工业化速度的加快必然会加速城市化的步伐。根据规划,到2007年全市城市化水平将达到65％,。可以说,城市规模扩大、城市化建设加快将是未来宁波发展的一个显著特征，因此带来的商品住房强制性需求将有较大提高。两大需求的共同作用将拉动宁波房地产业的持续稳定增长，按照政府的设想，2007年“宁波市区城镇居民人均住房建筑面积将达到32平方米以上，平均每年新增住房面积300万平方米，年均递增11%”，这将给房地产开发商的市场选择以广阔的想象空间。另外，从规避房地产投资风险，寻找新的利润点出发,近些年无论是投资客还是开发商都有一个趋势，逐步加强了对二线城市的关注.宁波作为副省级城市，本身具有优越的软环境，随着各项重点基础设施建设的逐步建成（见附表)，房地产开发的硬件环境也得到了极大改善，在投资性需求的流向上，宁波具有非常明显的优势。最近有两条消息：一是凯德置地首次向二线城市进军,并将宁波作为首选，斥资人民币10.7亿元进行地块开发，而此前坤和、万达、绿城、中信泰富集团等国内外知名房产开发商都已进入宁波；二是温州人首次以炒房团的形式造访宁波，并有几位炒家当场下单，要了每套价值在120万元左右的高档住房数十套。尽管不能说明宁波的投资性需求将有多大程度提高，但至少表明了一个市场信号。3、城市规划定位导致房地产板块重构,区域发展的结果将促使镇海房地产市场得到更多关注,物业销售价格会有一定提升空间。镇海的房地产市场长期以来发展缓慢，无论是房地产投资、物业供需总量还是商品房价格都远远落后于老三区。但是，随着宁波城市总体规划的逐步实施,这一局面将会有较大改善。根据《宁波市城市总体规划纲要—-总体规划》，中心城呈“一心二带三片多点”组团式格局,各片以快速交通相连。一心即以三江片为核心;二带为北仑、镇海产业带,三江生活带;三片为三江片、镇海片、北仑片；多点指中心城外围城镇,包括慈城、高桥、集仕港、古林、姜山、五乡、郭巨、九龙湖等（见图）.按照规划实施的时序，三江片近期将重点向东发展，中远期随着杭州湾大通道建设和庄桥机场外迁，重点发展北部,适度发展西部，有限制地发展南部；镇海片、北仑片沿海岸线发展。镇海作为中心城的组要组团，其宁波副中心的地位在总体规划得以确认，未来的城市发展必然迎来一个良好的契机。目前镇海将自身定位为近海物资中转基地，大型临水工业区和滨海、滨江的现代化生活区，在改造原有旧城的基础上,将城市建设的重点放在了镇海新城的打造上。镇海新城是宁波重点建设的三大新城之一，包括庄市片和骆驼片，总规划面积35平方公里，其中庄市片19.5平方公里，依托宁波大学，定位于以教育、科学、创业为主题的科教园区。骆驼片15.5平方公里。辐射北部沿海产业带和九龙湖文化旅游区，建设以商贸物流、行政办公、现代居住为一体的综合性区域中心，确立宁波中心城北门户的战略地位。这些规划动作必然会提升镇海区在宁波房地产市场中的关注度,对促使本地区住房需求“落地化”和吸引外来自住或投资需求均有较大的作用.而随着新城建设进度,区内基础设施将得到较大完善和优化，对房价提升必然会有拉动效应。4、地价涨幅过快、房地产市场对政策敏感度高是进入宁波房地产市场需要考虑的重要影响因素。地价是构成房价的一项重要部分,近些年来由于城市建设规模的急剧扩张，对土地使用的需求上涨很快,土地价格普遍看涨。但就房价和地价之间的关系来说，一般房价涨幅要高于地价涨幅。如根据国家统计局的数据，2004年全国城市地价平均上涨6％,而房价涨幅为12.5％，远高于地价的涨幅,而2005年1季度房屋销售价格比去年同期上涨7.7%，土地交易价格上涨7.5％（据国家发展改革委、国家统计局对35个大中城市房地产市场调查）。宁波近几年的地价和房价一直在上涨，也基本上也反映了这一关系，

2004年土地交易价格平均上涨8。3%，商品房价格全年平均上涨14。3个百分点（宁波统计网）.但2005年以来,出现了涨幅错位的情况，上半年全市土地交易价格累计平均上涨20.5%，涨幅高出全国35个大中城市平均上涨9。3％有11.2个百分点,而同期房屋销售价格平均上涨8.9%,与35个大中城市平均房价8。9％的涨幅持平（国家统计局）。地价上涨过快背后反映的就是开发商大量进入导致的竞争压力增大，将直接导致开发成本加大，开发商的应对策略或者是提高房价，或者是缩减利润.从历次宏观调控情况看,宁波的房地产市场对政策的敏感性较高。2004年中央开始对房地产市场进行调控后，宁波房地产开发投资首次出现负增长，较固定资产全部投资增幅低了近20个百分点，同时国内贷款更是负增长45.4%。而今年宏观调控政策出来后，市场内资金供应同样出现较大幅度萎缩，同比负增长13％.目前房地产开发的资金较大程度上来自其他资金中的定金和预付款.尽管还未出现房价下跌的情况，但涨幅已经明显回落，企业家信心指数已经降低至92.8，继去年四季度后再度落在不景气区间。根据房地产交易中心的数据和有关机构的调查,当前宁波的房价已处于高位运行状况，市区房价甚至已经超过一线城市广州。由此可以判断宁波房地产市场将在今后一段时期内进入盘整期，房价提升空间不大,短期内新开发楼盘能保持不跌或跌幅不大即算万幸。因此，就目前形势而言，如何降低地价成本是开发商进入宁波市场必须要解决的当务之急。附件一：宁波市中心区域目前楼盘供需情况及价格简表表1供需情况区域楼盘名称总建面积（万m2）在售面积（万m2）已售面积(万m2）销售率市场存量(万m2)潜在供应量（万m2）江东区金色领地3。63。63。290%0。40星河晨光10107.575%2.50君悦花园20000020城市qq70%1。50维科星辰3。23.22。5578%0.650甬城金大第3。13。12。890％0.30新时代14142.525%11。50BOBO城50000050彩虹国际4.24。22.555％1。70锦诚明都1010550%50滨江花苑（四期）332．150%0．90小计123.856.832。35—24.4570江北区北岸琴森（一期）900100％00北岸琴森（二期)1111873%30北岸琴森(三期）101000010外滩花园12124.840%7。20小计423312.8—10。210鄞州区格兰云天（二期）14141393%110河风丽庭332．170％0．90德馨园332．170％0．90雍景苑18000018芝兰新城30000030小计80。132。117。2—2.848合计245.9121。958。35-62.45128价格情况区域楼盘名称起价均价最高价销售率江东区金色领地870090001100090％星河晨光(多层）60806400790070%星河晨光（高层）50806100690070%君悦花园0000城市qq48006000680070%维科星辰805088001000078％甬城金大第70007800880060％新时代610082001000025%彩虹国际67008200920055%锦城名都44006000800040％小计632373888975—江北区北岸琴森（一期)400050006000100％北岸琴森（二期）60007000800073％北岸琴森（三期）////外滩花园800096001500040%小计600072009600-鄞州中心区河风丽庭45004800550070％德馨园38004000420070％院士花园460060007200-格兰云天（二期）56006800820093％雍景苑400050006100-小计450053206240—合计560766338271

附件二、宁波别墅市场简析以下宁波别墅市场情况主要通过与宁波业内同行访谈、网上资料收集、电话咨询及项目地块出让方提供的资料中获取，在后期相关工作跟进中，需对宁波别墅市场进行深入的调查。宁波别墅市场概述宁波市区的别墅量不多，目前单体别墅主要集中在江北靠近海曙区区域内，如早期开发的繁景花园、国际村、来茵堡，时间相对较研究短的有江东太古城、东面的江南春晓等，联体别墅近几年开发相对较多,主要集中在鄞州中心区。距离城区较远的别墅区主要分布在溪口、东钱湖、远郊，其中以奉化溪口新近开发完成的紫汀花园和桃源别墅为代表，属于山体别墅类型,价格联排在7000～8000元/平方米,独立10000~12000元/平方米之间，由于开发规模较大,因此销售情况比较理想，缺点是交通不便离市区约30公里，而且途中有收费站,区内自然环境保护不甚理想.东钱湖已开发别墅类型为水景别墅，属早期开发，部分重修整修后出售独立别墅价格在15000～20000元/平方米，联排别墅在12000元/平方米左右，明年即将开发推出有两个项目值得关注，一个是雅戈尔置业推出动物园地块，另一个是中海地产推出跑马地块，占地500亩，其中50％是别墅，由于以上两个开发商实力雄厚,开发楼盘品质估计也不会太低，但从成本等分析,销售均价都不会低，估计在12000~15000元/平方米。而郊区别墅基本没有形成规模，均是开发小区内少部分且是联排别墅，价格在12000元/平方米左右,属于平地别墅,多拼组合为主,销售情况都比较好.别墅分区价格分析以下数据主要来源于宁波21世纪不动产挂牌出售别墅价格。海曙区该区域别墅价格主要集中在7000—--20000元/㎡,多为早期开发的别墅，该区域为市中心核心区域，别墅生活配套完善，但景观资源较为缺乏.物业地址物业类型房屋套型面积装修价格单价中山西路单体别墅8室3厅4卫1000豪华3000000030000国际经贸园单体别墅5室2厅2卫272.5490000017982国际经贸园单体别墅4室2厅2卫273装修408000014945白云山庄单体别墅6室216白坯250000011574京华苑单体别墅3室2厅2卫15711500007325国际经贸园单体别墅5室2厅250精致380000015200白云山庄单体别墅4室1厅216精致250000011574白云山庄单体别墅3室2厅2卫216简装245000011343白云山庄单体别墅5室2厅2卫216简装250000011574国际经贸园单体别墅4室2厅3卫170办公装修170000010000白云山庄单体别墅4室2厅2卫216装修237000010972时代新居单体别墅2室1厅1卫50。76统一装修50800010008京华苑单体别墅4室2厅2卫143简装10700007483白云山庄单体别墅4室2厅2卫216简装250000030000江北区该区域别墅价格中在5000——-17000元/㎡间,该区域靠近市中心核心区域，交通较为方便,但景观资源较为缺乏。物业地址物业类型房屋套型面积装修价格单价外滩大厦单体别墅1室127白坯172000013543繁景（别墅）单体别墅5室2厅2卫265豪华380000014340孔浦附近单体别墅6室6厅3卫300豪茵堡单体别墅5室400豪装500000012500姚江新村单体别墅4室2厅2卫300全新装修16000005333繁景花园单体别墅5室2厅2卫265豪华388000014642孔浦新村单体别墅4室300名牌装修。家具16000005333繁景花园单体别墅5室2厅3卫265全新豪装380000014340莱茵堡单体别墅6室3厅3卫400豪华500000012500国际村单体别墅5室2厅3卫265豪华1—5年450000016981莱茵堡单体别墅5室2厅2卫400500000012500莱茵堡单体别墅单体别墅6室3厅3卫400豪华1—5年495000012375莱茵堡单体别墅5室2厅400豪华500000012500江东区该区域别墅价格主要集中在7000———12000元/㎡,该区域由于东部新城的概念的提出成为市场开发的热点区域,该区域政府规划完善，但项目普遍外部景观资源不太理想。近期该区域推出的项目主要有浅水湾城市花园，该项目总建筑面积10万㎡，由152栋联体别墅和21幢多层公寓组成，项目建筑密度较大。项目联体别墅早期售价在4000元/㎡，近期由于东部新城整体建设的推进，价格已升至10000元/㎡左右。物业地址物业类型房屋套型面积装修价格单价丹桂苑单体别墅5室2厅3卫303毛坯26500008746丹桂苑单体别墅3室2厅2卫303白坯26500008746永久花园单体别墅4室2厅2卫30325000008251华丰庄园单体别墅5室2厅2卫255白桂苑别墅单体别墅5室2厅2卫303白坯27500009076永久花园单体别墅5室3厅3卫303。4白坯25800008504丹桂苑单体别墅单体别墅5室2厅2卫303毛坯27000008911华丰庄园单体别墅5室2厅2卫255白坯19000007451华丰庄园单体别墅4室2厅255白坯20000007843中宁别墅单体别墅4室2厅2卫242豪华500000020661华丰庄园单体别墅4室2厅2卫255白坯19800007765永久花园一期单体别墅5室246白久花园（科技园区)单体别墅6室3厅2卫265白坯270000010189鄞州区该区域别墅价格差别较大。近些年随着“鄞州中心区”概念的提出,开发步子的加快，在鄞州居住的人口不断的增加，该区域距离中心板块并不是非常远，交通较为方便。新开别墅价位上涨较快，目前多为万元均价以上，高的达到17000元/㎡。该区域近期开发的项目有东湖花园，该项目由宁波雅戈尔置业有限公司开发,小区占地670亩，建筑以公寓和联排别墅为主，内部和外部配套完善,该项目联排别墅价格在12000到15000元/㎡，销售较为理想。物业地址物业类型房屋套型面积装修价格单价盛世桃源单体别墅5室2厅3卫292白坯10500003596名人别墅单体别墅4室3厅3卫210豪装16500007857格兰云天单体别墅5室193白坯200000010363东湖花园二单体别墅6室2厅208220000010577恒江别墅单体别墅5室2