建筑面积,高度计算及建筑退线设计技术要点(试行)

建筑面积,高度计算及建筑退线设计技术要点(试行)1建筑面积计算技术要点1.1适用范围本要点适用于本市行政区域内新建、改建、扩建民用建筑、工业建筑及构筑物在规划审批、竣工规划核验阶段的建筑面积核算，房产登记阶段的建筑面积计算按国家房产测量规范执行，另有规定的从其规定。1.2一般规定1.2.1计算建筑面积的建筑空间应同时满足以下条件：具备永久性顶盖、有围护结构（或围护设施）、结构牢固、可正常使用，临时性建筑、可拆卸构件所占空间不计入建筑面积。1.2.2建筑面积计算基数以建筑工程施工图结构设计尺寸为准，外墙装饰层、非结构一体化保温层、抹灰层、外挂饰面板厚度不计入建筑面积计算范围。1.2.3结构层高为上下两层结构板面（或地面）的垂直距离，坡屋顶空间按净高计算：净高为楼面至坡屋顶底板的最小垂直距离。结构层高≥2.20m的空间计算全面积，1.20m≤结构层高<2.20m的空间计算1/2面积，结构层高<1.20m的空间不计入建筑面积。1.2.4同一建筑内不同功能分区存在层高差异的，应按分区分别计算建筑面积；错层、跃层、复式建筑按自然层结构标高分别核算各层面积。1.2.5计容建筑面积为规划管控中核算容积率的建筑面积，除本要点明确不计容的情形外，所有建筑面积均应计入容积率指标。1.3不同功能空间建筑面积计算规则1.3.1居住建筑空间（1）住宅套内挑空空间：挑空部分水平投影面积≤36㎡且挑空高度≤6m的，按1层计算建筑面积；挑空高度>6m的，按挑空水平投影面积的2倍计算建筑面积；挑空面积>36㎡的超出部分按2倍计算建筑面积。（2）阳台：封闭阳台按其围护结构外围水平投影面积计算全面积，未封闭阳台（含凸阳台、凹阳台、半凸半凹阳台）按其围护设施外围水平投影面积计算1/2面积；阳台设置围护结构且与室内空间连通、层高满足使用要求的，按室内空间计算全面积。（3）入户花园、空中庭院：进深≤2.4m且未封闭的，按水平投影面积的1/2计算；进深>2.4m或与室内完全连通封闭的，按全面积计算。（4）飘窗：同时满足窗台与室内楼地面高差≥0.45m、结构净高≤2.10m、突出外墙宽度≤0.60m三个条件的，不计入建筑面积；任一条件不满足的，按飘窗围护结构外围水平投影面积计算1/2面积，结构净高≥2.20m的计算全面积。（5）地下室、半地下室：结构层高≥2.20m的按外围水平投影面积计算全面积，1.20m≤结构层高<2.20m的计算1/2面积；专门用于人防工程、地下停车、设备用房的地下空间，结构层高<2.20m的不计入计容建筑面积。（6）Loft类住宅空间：结构层高≥4.90m的，无论是否设置隔层，均按水平投影面积的2倍计算计容建筑面积；结构层高≥5.90m的按3倍计算。（7）设备层、避难层：结构层高≥2.20m的按全面积计算，结构层高<2.20m的按1/2面积计算；专门用于放置消防设备、给排水设备、供电设备且无其他使用功能的设备层，结构层高<2.20m的不计入计容建筑面积。1.3.2公共建筑空间（1）门厅、大厅：挑空高度≤9m的按1层计算建筑面积，挑空高度>9m的按挑空水平投影面积的2倍计算建筑面积；回廊按其结构底板水平投影面积计算，结构层高≥2.20m的算全面积，否则算1/2面积。（2）走廊、架空通廊：有围护结构、永久性顶盖的按外围水平投影计算全面积；无围护结构、有围护设施的按1/2面积计算；无顶盖的架空通廊不计入建筑面积。（3）屋顶附属用房：楼梯间、电梯机房、水箱间、排烟机房等，结构层高≥2.20m的按全面积计算，否则算1/2面积；总占地面积≤屋顶平面面积1/4的此类用房不计入计容建筑面积。（4）幕墙：围护性幕墙（作为建筑外墙的幕墙）按幕墙外表面水平投影计算建筑面积，装饰性幕墙（依附于外墙结构的装饰构件）不计入建筑面积。（5）雨篷：有柱雨篷按结构板水平投影面积的1/2计算；无柱雨篷挑出外墙宽度≥2.10m的按结构板水平投影的1/2计算，挑出宽度<2.10m的不计入建筑面积。（6）坡道：建筑出入口外侧有顶盖的坡道按顶盖水平投影面积的1/2计算，无顶盖的坡道不计入建筑面积；地下车库出入口有顶盖的按顶盖水平投影的1/2计算。1.3.3工业建筑空间（1）厂房、仓储用房结构层高≥2.20m的按全面积计算，<2.20m的按1/2面积计算；结构层高≥8m的单层厂房、仓储用房按2倍计算计容建筑面积，≥12m的按3倍计算。（2）厂房内的操作平台、上料平台、安装平台，结构层高≥2.20m的按全面积计算，否则不计入建筑面积。1.4不计入建筑面积的情形1.4.1露台、露天游泳池、露天体育场看台、屋顶花架、屋顶装饰性构架、无围护结构的屋顶休闲场地。1.4.2勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、外挂装饰构件、空调室外机搁板（宽度≤0.8m）、符合豁免条件的飘窗部分。1.4.3独立设置的烟囱、烟道、地沟、油罐、气柜、水塔、储水池、人防通道、市政管线井。1.4.4骑楼、过街楼底层的开放公共通行空间，建筑底层宽度≥6m的开放式公共通廊，无围护结构的建筑底层架空绿化空间、公共活动空间。1.4.5消防疏散专用的室外钢楼梯，宽度≤1.2m的外挂消防梯，建筑之间用于消防疏散的空中连廊。1.4.6用于城市公共服务的变电箱、垃圾中转站、公共厕所、公交候车亭等小型市政设施，占地面积≤100㎡的不计入项目计容建筑面积。1.5特殊情形认定规则1.5.1装配式建筑的外挂预制装饰板、非结构承重的外挂保温装饰一体板不计入建筑面积计算范围，结构承重外墙板按外表面计算。1.5.2改扩建项目的建筑面积按改造后的结构设计尺寸计算，原有建筑已经核算过的面积不再重复计算。1.5.3建筑内的结构空腔、闲置空间，无明确设计使用功能的，结构层高≥1.20m的均应计算建筑面积并计入容积率。1.5.4机械式立体停车库，每个停车层结构层高<2.20m的不计入建筑面积，≥2.20m的按每层水平投影面积计算。2建筑高度计算技术要点2.1适用范围本要点适用于本市行政区域内新建、改建、扩建建筑的高度核算，用于建筑限高管控、建筑间距核算、建筑退线管控、日照分析等规划管理环节，消防救援层面的建筑高度计算按国家消防规范执行。2.2一般规定2.2.1建筑高度计算基准面为规划主管部门核定的建筑主入口所在的室外设计地面标高；建筑临接不同标高城市道路、设置两个及以上主入口的，以最低标高的室外设计地面为计算基准。2.2.2建筑高度管控分为一般管控区和特殊管控区两类，特殊管控区包括机场净空保护区、航空飞行管制区、历史文化街区、文物保护单位建设控制地带、风景名胜区、广播电视信号传输保护区、军事管控区等。2.3不同管控区的高度计算规则2.3.1一般管控区建筑高度计算（1）平屋顶建筑：高度为室外设计地面至女儿墙顶面的垂直距离，无女儿墙的建筑计算至屋面板结构顶面。（2）坡屋顶建筑：高度为室外设计地面至屋檐与屋脊的平均高度，屋檐挑出宽度>1.5m的，计算至坡屋顶与外墙的交点高度。（3）多种屋面形式组合的建筑，分别计算各部分高度后取最大值作为建筑总高度。（4）地下室、半地下室的顶板高出室外设计地面≤1.5m的部分，不计入建筑高度。2.3.2特殊管控区建筑高度计算特殊管控区内所有建筑的高度均按室外设计地面至建筑最高点的垂直距离计算，包括女儿墙、屋顶附属用房、装饰构架、天线、避雷针、太阳能设备、空调外机等所有突出屋面的构件，无豁免情形。2.4不计入建筑高度的情形（仅适用于一般管控区）2.4.1屋顶附属用房，包括楼梯间、电梯机房、水箱间、排烟机房等，总占地面积≤屋顶平面面积1/4且结构高度≤2.20m的部分，不计入建筑高度。2.4.2屋顶设置的太阳能热水器、空调外机、消防水箱等设备，总高度≤1.5m且不影响周边建筑日照的，不计入建筑高度。2.4.3建筑底部敞开式架空层，用于公共通行、绿化、休闲、非机动车停车，无封闭围护结构且层高≤3.6m的部分，不计入建筑高度。2.4.4坡地建筑的台地挡墙，高度≤2m的部分不计入建筑高度，挡墙上方的建筑高度从挡墙顶面的室外地面标高开始计算。2.5特殊建筑高度计算规则2.5.1住宅建筑高度同时应符合层数管控要求：7层及以上住宅或住宅入口层楼面距室外设计地面高度>16m的，应设置电梯，高度核算时应同步校验层数合规性。2.5.2工业厂房、仓储用房的高度，有吊车梁的计算至吊车轨顶标高，无吊车梁的计算至屋面承重结构下表面，规划限高管控时按本要点2.3的规则执行。2.5.3大跨度公共建筑，包括体育场馆、会展中心、交通枢纽等，屋面为弧形、折形等不规则形式的，高度计算至屋面的最高点。2.5.4历史建筑修缮、仿古建筑的高度计算至屋脊最高点，同时应符合历史文化保护相关规划的高度管控要求。2.5.5临时建筑的高度计算至屋顶最高点，包括围挡、临时遮阳棚等构件，临时建筑高度原则上不得超过12m。2.6核验要求竣工规划核验阶段的建筑高度实测允许误差为：总高度误差≤±30mm，单层层高误差≤±10mm；超出误差范围且不符合规划审批要求的，按违法建设处置。3建筑退线设计技术要点3.1适用范围本要点适用于本市行政区域内新建、改建、扩建建筑的退线管控，包括退城市道路红线、退用地权属边界、退各类法定控制线三个层面，专项规划对退线有更高要求的从其规定。3.2一般规定3.2.1建筑退线是指建筑外墙最突出部分至各类控制线的最小水平距离，突出部分包括阳台、飘窗、雨棚、台阶、外挂楼梯、地下室出入口、通风井等构件：阳台突出外墙≤1.5m、飘窗突出≤0.6m、雨棚突出≤3m的，退线可按建筑主体外墙计算，超出以上数值的按突出构件的外边缘计算。3.2.2建筑退线按建筑高度分级管控，同时应满足日照、消防、施工安全、市政管线敷设、公共空间预留等要求，退线距离取各类要求的最大值。3.3退城市道路红线规则3.3.1按道路等级分级退线（建筑外墙至道路红线的最小距离）：（1）快速路：建筑高度≤24m的退线≥20m，24m<建筑高度≤54m的退线≥25m，建筑高度>54m的退线≥30m。（2）主干路：建筑高度≤24m的退线≥15m，24m<建筑高度≤54m的退线≥20m，建筑高度>54m的退线≥25m。（3）次干路：建筑高度≤24m的退线≥10m，24m<建筑高度≤54m的退线≥15m，建筑高度>54m的退线≥20m。（4）支路：建筑高度≤24m的退线≥5m，24m<建筑高度≤54m的退线≥8m，建筑高度>54m的退线≥12m。（5）街坊内部道路：建筑退线≥3m。3.3.2道路交叉口的建筑退线应在以上基础上增加≥5m，预留交叉口视距三角形空间，视距三角形范围内不得设置遮挡视线的构筑物。3.3.3道路沿线设置地铁站出入口、公交首末站、公共交通站点的，周边建筑退线应在基础标准上增加≥3m，预留人流集散空间。3.3.4临路建筑设置大型商业出入口、会展出入口、交通枢纽出入口的，退线应在基础标准上增加≥8m，预留人流、车流缓冲空间。3.3.5工业建筑、仓储建筑临城市道路的，厂房退线≥10m，仓储用房退线≥15m，危险品仓储用房退线≥30m。3.4退用地权属边界规则3.4.1相邻用地为未出让空地的，建筑退用地边界最小距离：（1）建筑高度≤24m的退线≥6m，24m<建筑高度≤54m的退线≥10m，建筑高度>54m的退线≥15m。（2）相邻用地为公共管理与公共服务用地、绿地的，退线标准可按以上数值的0.8倍执行，最小退线不得小于5m。（3）相邻用地为工业、仓储、危险品设施用地的，退线除满足以上要求外，还应符合卫生防护距离、安全防护距离要求，最小退线≥12m。3.4.2相邻用地为已建成建筑的，建筑退用地边界除满足以上标准外，还应同时满足与现状建筑的日照间距、消防间距要求，退线距离取最大值。3.4.3地下建筑退线要求：地下建筑外墙（包括地下室、地下车库、地下管网）退用地权属边界≥3m，退城市道路红线≥5m，退各类法定控制线≥10m。3.5退各类法定控制线规则3.5.1退绿地绿线：临城市公园绿地、防护绿地的，建筑高度≤24m的退线≥10m，建筑高度>24m的退线≥15m；绿线专项规划有更高要求的按规划执行，绿线范围内不得设置永久性建筑。3.5.2退河道蓝线：临一般河道的建筑退蓝线≥15m，临防洪等级≥50年一遇的河道退蓝线≥30m；蓝线范围内不得设置阻碍行洪的构筑物，退线范围内应设置滨水公共绿化空间。3.5.3退轨道交通控制线：临地铁线路主体结构的建筑退线≥20m，临地铁站点出入口的退线≥30m；有轨道交通专项规划的按规划要求执行，控制线范围内不得建设影响轨道交通运营安全的建筑。3.5.4退文物保护紫线：文物保护单位核心保护范围内不得新建、扩建建筑，建设控制地带内的建筑退紫线≥20m，同时建筑高度、风格应符合文物保护规划要求。3.5.5退电力设施控制线：临220kV及以上高压走廊的建筑退线≥30m，临110kV高压走廊的退线≥15m，临35kV高压走廊的退线≥10m；高压走廊范围内不得新建永久性建筑。3.5.6退危险品设施控制线：临加油站、加气站、易燃易爆仓库、化工企业的建筑，退线应符合消防安全要求，最小退线≥30m，重大危险源周边退线≥100m。3.6特殊情形退线规则3.6.1坡地建筑临边坡的，建筑退边坡顶端