2025年物业管理师考试试题含答案

2025年物业管理师考试试题含答案一、单项选择题（共30题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《物业管理条例》修订版（2024年施行），关于业主大会成立条件的表述，正确的是（）。A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.已交付的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上C.首次业主大会会议应当由20%以上业主联名向街道办事处提出申请D.业主大会成立后30日内需向市级房地产行政主管部门备案答案：B解析：2024年修订的《物业管理条例》第十条明确，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）已交付的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上；（二）首套房屋交付满2年且已交付的专有部分面积达到建筑物总面积30%以上。选项A为业主大会表决通过一般事项的条件，选项C应为50%以上业主联名，选项D备案部门为街道办事处，故正确答案为B。2.某小区物业服务合同约定“公共区域照明电费由全体业主按建筑面积分摊”，但实际执行中部分低层业主以“未使用高层照明”为由拒交。根据《民法典》合同编及物业管理相关规定，正确的处理方式是（）。A.低层业主可主张按实际使用量分摊，需提供用电记录B.物业服务企业应调整分摊方式，改为按户分摊C.合同约定有效，业主需按约定履行缴费义务D.业主可向法院申请撤销该条款，因显失公平答案：C解析：《民法典》第五百零九条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。公共区域照明属于建筑物共有部分能耗，全体业主均为受益人。物业服务合同中关于费用分摊的约定未违反法律强制性规定，业主应按约定履行。选项A错误，因共有部分能耗无法按“实际使用量”区分；选项B需经业主大会表决调整；选项D显失公平需满足“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形”，本题不适用，故正确答案为C。3.某小区电梯维保单位未按合同约定每月进行2次维护，导致电梯突发故障困人3小时。业主要求物业服务企业赔偿精神损失，物业服务企业的正确应对是（）。A.以“电梯故障系维保单位责任”为由拒绝赔偿B.先行向业主致歉并垫付合理赔偿，再向维保单位追偿C.要求业主直接起诉维保单位D.主张困人未超过4小时，不构成侵权答案：B解析：《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照合同约定提供服务，未能履行义务导致业主人身、财产损害的，应依法承担责任。电梯属于共用设施设备，物业服务企业对维保单位负有监督责任。即使故障由维保单位引起，业主可要求物业服务企业先行承担责任，企业赔偿后可依据维保合同向第三方追偿。选项A、C推卸责任，选项D无法律依据，故正确答案为B。4.某住宅项目规划设计中，小区入口处设置了3个机动车道闸，但交付后因车流量大，业主多次反映高峰时段拥堵。物业服务企业拟将其中1个车道改为双向通行，需履行的程序是（）。A.经业主委员会同意即可实施B.召开业主大会表决，经专有部分占建筑物总面积过半数且业主总人数过半数同意C.向规划部门申请变更规划D.与业主代表协商一致后实施答案：B解析：《民法典》第二百七十八条规定，改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动，需由业主共同决定，且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。本题中调整车道用途属于改变共有部分使用方式，需业主大会表决通过。选项A错误，业委会无单独决定权；选项C错误，规划变更需原审批部门批准，但本题属于小区内部管理调整，非规划变更；选项D未履行法定程序，故正确答案为B。5.某小区业主将住宅改为棋牌室对外经营，相邻业主以“噪音扰民”“改变房屋用途”为由投诉。根据《民法典》及相关规定，正确的处理流程是（）。A.物业服务企业直接要求停止经营，否则断电B.相邻业主可向法院起诉，要求排除妨害并赔偿损失C.业主将住宅改为经营性用房，只需告知物业服务企业D.市场监管部门应直接吊销其营业执照答案：B解析：《民法典》第二百七十九条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。未取得同意的，有利害关系业主可请求排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失。选项A错误，物业服务企业无断电权；选项C错误，需经有利害关系业主同意而非仅告知；选项D错误，营业执照由市场监管部门核发，但改变房屋用途违规不直接导致吊销执照，故正确答案为B。二、多项选择题（共15题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.根据《物业服务合同（示范文本）》（2024年版），物业服务企业应履行的义务包括（）。A.定期公布公共收益收支明细B.对业主违规装修行为进行劝阻并报告有关部门C.为业主提供免费家政服务D.维护小区消防设施正常运行E.代业主收取快递并承担保管责任答案：ABD解析：示范文本明确物业服务企业义务包括：维护共有部分及设施设备、劝阻违规行为并报告、公布公共收益、保障消防等安全设施运行等。选项C属于额外服务，非合同义务；选项E中快递保管需业主与企业另行约定，无强制义务，故正确答案为ABD。2.某小区发生高空抛物致行人受伤事件，物业服务企业已履行以下哪些义务可减轻或免除责任？（）A.在单元楼内张贴高空抛物警示标识B.安装覆盖公共区域的监控摄像头并保存录像C.定期检查阳台护栏安全状况D.对装修业主进行高空坠物风险提示E.事发后立即将伤者送医并垫付医疗费答案：ABCD解析：《民法典》第一千二百五十四条规定，物业服务企业等管理人应采取必要的安全保障措施防止高空抛物，未采取的需承担相应责任。选项A（警示）、B（监控）、C（检查）、D（提示）均为必要措施；选项E为事后救助，不影响责任认定但体现积极应对，故正确答案为ABCD。3.关于住宅专项维修资金使用的表述，正确的有（）。A.维修资金可用于电梯控制系统升级改造B.单笔使用金额超过50万元的，需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主同意C.业主分户账面余额不足首期交存额30%的，需及时续交D.未成立业主大会的，维修资金使用由街道办事处审核E.维修资金增值收益应转入本金滚存使用答案：ACDE解析：《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金用于共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造（A正确）；使用需经参与表决专有部分面积三分之二以上的业主且参与表决人数三分之二以上同意（B错误，非“超过50万元”的特殊标准）；分户账面余额不足30%需续交（C正确）；未成立业主大会的，由物业所在地房地产行政主管部门或街道办事处审核（D正确）；增值收益转入本金（E正确），故正确答案为ACDE。三、案例分析题（共3题，每题20分）（一）某小区于2020年交付，共有6栋高层住宅（18层），1200户业主。2024年8月，业主反映3号楼电梯频繁故障，曾发生困人事件。物业服务企业委托第三方检测机构出具报告，显示电梯因长期超载运行导致关键部件磨损，需更换曳引机（费用约15万元）。部分业主认为“电梯故障是物业维护不到位”，拒绝分摊维修资金；另一部分业主提出“使用公共收益支付”。问题：1.更换曳引机是否属于住宅专项维修资金使用范围？说明理由。（5分）2.若使用维修资金，需履行哪些程序？（7分）3.公共收益能否用于支付该笔费用？说明理由。（8分）答案：1.属于。根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条，共用设施设备包括电梯的主要部件。曳引机是电梯运行的核心部件，更换属于共用设施设备的更新改造，应使用维修资金。（5分）2.程序：①物业服务企业制定使用方案（含维修内容、预算、分摊范围等）；②方案在小区显著位置公示7日以上，征求业主意见；③组织业主表决，需经参与表决专有部分面积三分之二以上的业主且参与表决人数三分之二以上同意；④将表决结果及相关材料提交业主委员会（或街道办事处，未成立业委会时）审核；⑤审核通过后，向维修资金管理部门申请拨付；⑥资金到位后组织施工，完工后公示费用结算情况。（7分）3.可以，但需满足条件。根据《民法典》第二百八十二条，公共收益属于业主共有，可用于补充维修资金或经业主共同决定用于其他共有部分的维修。若业主大会表决同意将公共收益用于本次电梯维修，则可以使用。但需注意：①公共收益使用需经业主共同决定（双三分之二表决）；②若公共收益余额不足以覆盖15万元，仍需由维修资金补足差额；③使用前需公示公共收益收支明细，确保资金来源合法。（8分）（二）2024年10月，某小区业主王某将房屋出租给李某经营“社区咖啡馆”，未办理工商登记。李某装修时拆除了厨房与客厅之间的承重墙，物业服务企业巡查发现后下发《整改通知书》，要求恢复原状，李某拒绝。邻居张某因房屋震动导致墙面开裂，向物业投诉。问题：1.物业服务企业对王某、李某的违规行为应如何处理？（6分）2.张某的损失应由谁承担？说明法律依据。（7分）3.若李某拒不整改，物业服务企业可采取哪些措施？（7分）答案：1.处理措施：①向王某（业主）和李某（承租人）书面告知《住宅室内装饰装修管理办法》中“禁止拆除承重墙”的规定，要求立即停止施工；②将违规行为报告属地住建部门（装修管理部门），由其依法查处；③记录违规事实，留存现场照片、通知书送达证据；④告知王某作为业主，需对承租人的行为承担连带责任。（6分）2.损失由王某和李某共同承担。根据《民法典》第一千一百六十八条，二人以上共同实施侵权行为造成他人损害的，承担连带责任。李某作为实际行为人，拆除承重墙直接导致张某损失；王某作为业主，将住宅改为经营性用房未取得有利害关系业主同意，且未履行对承租人的管理义务，应承担连带责任。（7分）3.可采取措施：①向住建部门申请行政强制，要求责令李某恢复原状；②协助张某向法院提起民事诉讼，要求王某、李某排除妨害、赔偿损失；③将王某的违规行为记入业主信用档案，在小区内公示（需符合个人信息保护规定）；④若李某继续施工，可向公安机关报案，追究其破坏房屋结构的治安责任（情节严重的可构成故意损毁财物罪）。（7分）（三）某物业服务企业2024年度财务报告显示：公共收益（电梯广告、场地租赁）收入80万元，支出包括：小区儿童游乐设施更新25万元，节日装饰费用12万元，业委会活动经费8万元，物业服务企业管理成本5万元。业主质疑“公共收益支出不透明”“业委会经费无依据”。问题：1.公共收益的收支管理应遵循哪些规定？（6分）2.指出案例中公共收益支出的违规之处。（8分）3.物业服务企业应如何改进公共收益管理？（6分）答案：1.规定：①公共收益属于业主共有，需单独列账、独立核算；②收支情况需每半年公示一次（或按物业服务合同约定），公示期不少于7日；③支出需经业主共同决定（双三分之二表决），不得用于物业服务企业自身成本；④业委会活动经费需由业主大会表决确定标准和用途，不得擅自列支。（6分）2.违规之处：①“物业服务企业管理成本5万元”违规。公共收益应用于业主共有部分的维护或补充维修资金，不得用于企业自身运营成本；②“节日装饰费用12万元”若未提前经业主大会同意，属于擅自支出；③“业委会活动经费8万元”无业主