房地产融资方式和风险分析

课题名称：房地产融资方式和风险分析摘要房地产业属于资金密集型行业，其开发周期长、资金需求量大以及受国家相关政策影响较大等特点使得房地产企业的融资问题成为所有房企面临的一大难题。目前，一二线城市房价持续上涨，但是同时土地购置费也在不断上涨，为了促进房地产行业良性发展，从2016年开始国家就在很多城市陆续出台了调控政策，一再控制房地产企业的融资来源，加上房地产企业之间的竞争也越来越激烈，房地产企业融资困难程度更进一步。HY公司是一家房地产类综合公司，其开发的房产项目主要在一二线城市，但近年来为了防止房价过快上涨与市场过热，政府提出限购、限贷政策，一二线城市房产项目的销售受波动影响最大，导致HY公司前期投入的大量资金一时难以回笼。融资难以及资金回笼慢等问题导致HY公司承担很大的融资风险，如何采取有效措施对其融资风险进行控制是HY公司函待解决的一大问题。本文从融资风险控制的相关理论入手，对HY公司的融资环境、融资方式进行梳理，从财务指标和非财务指标两个层次分析HY公司目前所面临的融资风险，并对HY公司的融资风险控制现状及存在的问题进行分析，最后运用模糊综合评价法构建融资风险评价模型对其风险程度进行综合评价，从而有侧重的对其融资风险控制提供一些合理化建议，以期为房地产企业的融资风险控制提供一些借鉴和启示。关键词:房地产公司;融资风险;风险评价;风险控制论文类型:应用研究ABSTRACTTherealestateindustryisacapital-intensiveindustry.Itslongdevelopmentcycle,largecapitaldemandandlargeinfluencefromrelevantnationalpoliciesmakethefinancingproblemofrealestateenterprisesamajorproblemforallrealestateenterprises.Atpresent,housingpricesinfirst-andsecond-tiercitiescontinuetorise,butatthesametimelandacquisitionfeesarealsorising.Inordertopromotethesounddevelopmentoftherealestateindustry,thecountryhasintroducedregulatorypoliciesinmanycitiessince2016,repeatedlycontrollingthefinancingsourcesofrealestateenterprises.Thecompetitionamongrealestatecompaniesisalsobecomingmoreandmorefierce,andthedifficultyoffinancingforrealestateenterprisesisevenfurther.HYisarealestatecomplex.Therealestateprojectsitdevelopsaremainlyinfirst-andsecond-tiercities.However,inrecentyears,inordertopreventhousingpricesfromrisingtoofastandthemarketoverheating,thegovernmenthasproposedapolicyofrestrictingpurchasesandrestrictingloans.Thesalesoffirst-andsecond-tierurbanrealestateprojectsaresubjecttofluctuations.Themostinfluential,resultinginalargeamountoffundsinvestedbyHYintheearlystageisdifficulttoreturn.HYcompanybearsalotoffinancingrisksduetodifficultiesinfinancingandslowcapitalrecovery.HowtotakeeffectivemeasurestocontrolitsfinancingrisksisamajorproblemthatHYneedstosolve.Startingfromtherelevanttheoriesoffinancingriskcontrol,thispapersortsoutthefinancingenvironmentandfinancingmethodsofHYCompany,analyzesthefinancingriskscurrentlyfacedbyHYCompanyfromthetwolevelsoffinancialindicatorsandnon-financialindicators,andanalyzethecurrentsituationandexistingproblemsofHYcompany'sfinancingriskcontrol.Finally,thefuzzycomprehensiveevaluationmethodisusedtoconstructthefinancingriskevaluationmodeltocomprehensivelyevaluateitsrisklevel,sothatitcanprovidesomerationalizationsuggestionsforitsfinancingriskcontrol,inordertoprovidesomereferenceandenlightenmentforthefinancingriskcontrolofrealestateenterprises.controlofrealestateenterprises.Keywords:RealEstateCompany;Financingrisk;RiskAssessment;riskcontrolThesistype:Appliedresearch目录第一章绪论11.1研究背景11.2研究目的及意义21.2.1研究目的21.2.2研究意义21.3国内外研究现状31.3.1国外研究现状31.3.2国内研究现状41.3.3国内外研究评述71.4研究内容和方法81.4.1研究内容81.4.2研究方法8第二章HY公司融资风险评价结果分析及控制措施9 2.1宏观政策变动风险防范9第三章结论与展望10文献...................11第一章绪论1.1研究背景房地产行业己经发展成为了我国国民经济的支柱产业，为我国社会经济的快速发展作出了重大贡献。但是作为典型的资金密集型产业，其开发周期长、资金需求量大的特点使得房地产企业的融资问题成为所有房企面临的一大难题，加之我国房地产行业在信贷、土地供给以及市场供需等方面受国家宏观调控政策影响较大，使得房地产企业承担较高的融资风险。由此，对房地产企业融资风险进行有效控制是实现房地产行业可持续发展的基础。近年来，国家在土地和金融政策方面对房地产行业密集出台了相应的宏观调控政策，使得房企面临融资难的困境。自2016年后半年以来，为了收紧和规范房地产的市场融资，央行、银监会、证监会等监管部门先后发布了近20项调控政策。2016年10月，央行召集17家银行就房地产调控开会，要求各商业银行加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，并控制好相关贷款风险，并在当月，上交所和深交所相继向各公司债券承销机构下发了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确规定房地产企业发行公司债券募集资金的使用，不得用于购置土地。2016年11月，国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，严格限制了房地产开发企业发行企业债券融资的用途，即不能用于商业性房地产开发项目。2017年2月13日，中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件，对16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。2017年4月，银监会下发《中国银监会关于规范银信类业务的通知》(银监发〔2017)55号)文件，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产这一限制领域。对银行信贷、债券融资以及信托的严格监管，意味着房地产企业的融资渠道被大幅收紧，房地产企业筹措资金的难度可见一斑。HY公司是一家房地产类综合公司，主要从事房地产开发、商品房销售等业务，产品涉及住宅、写字楼、商业、酒店等多种物业类型。近年来，为了实现公司以规模支撑效益的战略规划，HY公司正在积极地进入新城市，扩大版图，也加快了土地储备的步伐，但是公司自有资金很难支撑其规模发展，因此，HY公司在很大程度上依赖外源融资。HY公司目前主要通过银行贷款、房地产信托以及发行债券来获取资金，但是近年来国家宏观调控一直在收紧房地产公司的融资渠道，这导致HY公司陷入融资难的境况。HY公司的业务主要分布的北京、天津、长沙、西安和广州等城市，这些地区均为政府限购、限贷政策调控的重要区域，由于公司行业竞争力不大，项目数量有限，加上扩张进入新地区的潜在风险，导致公司的收入波动加剧。受收入结转乏力和激进举债买地的双重影响，在公司现金余额较低地情况下又适逢前期大量债务到期，导致其存在不断上升的流动性风险，公司面临借新债偿还旧债的压力。综上，一方面，在国家宏观调控对房地产企业融资渠道持续收紧的情况下，HY公司目前面临融资难的局面;另一方面，HY公司自身规模支撑效益的战略规划要求有广泛的资金来源来支撑。因此，HY公司不得不努力拓宽融资渠道来满足资金需求，但不同的融资方式伴随着不同的融资风险，这些风险对HY公司的健康长远发展很可能是致命的，因此，如何对融资风险进行有效控制是HY公司函待解决的问题。1.2研究目的及意义1.2.1研究目的房地产业是典型的资金密集型产业，从HY公司目前的情况来看，由于公司自有资金无法满足其规模支撑效益的战略规划，融资便成为HY公司实践这一规划的重要支撑。一方面，随着国家宏观调控对房地产融资渠道的收紧，HY公司融资难度升级，开发项目面临较大的资金缺口;另一方面，政府的限购、限贷政策使得存货周转速度变慢，资金沉淀严重，HY公司偿付能力受限，融资风险不断增大;最后，HY公司当前关于融资风险的控制措施不当，未能从根源上控制和防范融资风险，这给公司的生存以及健康发展埋下了隐患。因此，加强融资风险控制是HY公司生存发展的基础。本文关于HY公司的融资风险控制研究，旨在对HY公司融资风险进行分析、评价的基础上，对其融资风险控制提供一些合理化建议，达到增强其市场竞争力和抵抗风险能力的目的。1.2.2研究意义W理论意义通过阅读相关文献可知发达国家在很早之前就己经对房地产融资风险各个方面开始了研究，包括融资风险分析、融资风险评价方法以及如何控制融资风险等几个方面。发展至今，房地产企业的融资风险控制体系己经趋于完善。我国在该领域的理论研究和相关应用并不多。因此，本文选择通过案例研究的方法来分析研究对象在融资风险控制方面存在的问题并提出相关建议措施，希望能为该领域的研究提供一些参考和依据，以期为其他房地产公司规避融资风险提供借鉴，从而推动整个房地产市场的健康发展。(2)实践意义目前我国房地产企业的融资己经渐趋多元化，但是金融市场发展尚不完善，从而导致房地产企业的融资存在很多问题。比如，我国房地产企业的融资渠道相对来说比较单一且主要依赖银行贷款，加上受国家宏观调控影响较大，这种单一的融资结构会给企业造成很大的融资风险。因此，选择合理有效的控制措施来规避融资风险是每个房地产企业健康发展的基础。本文通过对HY公司融资风险控制的研究，基于融资风险分析，结合层次分析法和模糊综合评价法为HY公司融资风险评价构建了评价模型，方便公司有效识别风险因素，并提前做好防控措施。还为其融资风险控制措施方面提供了一些建议，使HY公司在激烈的市场竞争环境下，提高其分散以及抵抗风险的能力，提高公司的收益质量，最终帮助实现公司利益最大化。1.3国内外研究现状1.3.1国外研究现状(1>融资风险研究在房地产公司融资风险研究方面，H.LiuCrockerC1994阐述了房地产公司的资金运作方式，通过房地产公司的资金运作体系来分析其存在的风险[5]HerveA.kevenides(2002)认为房地产公司可能存在的融资风险包括政策波动风险、宏观环境变化风险、通货膨胀风险、利率波动风险市场风险，通过分析各种融资风险有哪些和它发生的具体条件，最后提出有针对性的控制风险的方法[6]。Brueggeman和Fisher(2003)分析了房地产的融资现状，他们将房地产融资划分为效益型融资和居住型融资两类，并介绍了计划中的项目融资[1]LouisArcbahmulC2008解释说明了房地产信托融资这一融资渠道相对于其它融资渠道而言的长处，比如可以使房地产公司拥有现金融资、证券化资产以及获得股权等[2]VinitMishraKumar,N.R.SrinivsaRaghan(2011)调查了解到在融资产业链中如果存在某个公司拥有雄厚的资金，便对融资产业链中的其他相关单位的融资是有利的[3]KeqiangSuC2015在房地产融资风险研究中，提出证券融资是通过发行和购买证券而成为的一种新的房地产公司融资方式[4]。(2)风险评价研究国外学者在风险评价方法方面的研究较充分。L.A.Zadeh(1965)研究出了模糊分析法，这种方法主要用来总结概括、剖析和解决特殊且复杂的问题以及模糊数据。在评估模型方法的研究上，Beaver(1968)的单变量判别分析法被视为代表，他分别研究了79个正在经营的或者破产的企业，并提取相关数据进行参照对比，用来研究在企业风险预测中所运用的相关财务指标的误判率;Altman(1968)的多元判别分析法研究对象是33个正在经营或者失败的企业，提取它们10年内的财务数据资料建立起Z值模型来进行评分，然后将对象公司风险分为三个等级，分别是小概率破产、违约类以及财务状况不明确;ThomasL.Saaty(1975)研究出层次分析的方法，该方法的大概原理是通过运用定性和定量相结合的方式来分析风险影响因素。Altman(1977)在Z模型的研究成果基础上提出ZETA信用风险模型，研究对象上升到40个，经过改良的评估模型很大程度上增加了风险评估结果的科学性。再就是要素分析法，其原理是利用专家的主观判断对每个影响因子分别进行打分最后综合评价出风险等级和大小。Coffman,Chandler(1983)是这种评价方法的开拓者，他们提出保持不被外界因素干扰是这种评价方法具有科学性以及可行性的关键，这些方法大概有CAMEL,SC以及LAPP等。之后国外学者运用的风险评价方法主要是风险度量法，主要相关代表有CSFP(1997)研究出CreditRisk+模型，其中运用的数学计算方法为小概率极端事件，依据平均违约率这个单一方面来衡量违约给公司所带来的风险;KMV公司(1999)研究出的KMV模型强调企业的违约率是直接和资产市场、资产、账面负债这三方面价值的变化挂钩的;麦肯锡公司(2000)CreditPortfolioVie提出了w模型，其中运用了计量经济学和蒙特卡洛模拟这两种方法，以宏观经济历史变量数据以及平均违约率的时间序列数据作为研究的主要依据，建立了一个包括长期利率水平、失业率、GDP增长率以及政府支出这几个方面在内的分别针对各个领域和行业的定量模型。(3)融资风险控制研究WeiZhuobin,ChenShouke(2011)以BOT项目的融资风险控制为研究对象，通过研究出一个简化模型来分析资本结构，从而为决策者在项目评估阶段就能确定其融资规模，包括时间限制以及未来投资收益的最佳水平。文章中的模型不仅可以帮助赞助商防范资本风险，还为政府评估赞助商的管理能力提供了标准[l6]。ChanghongJinC2011)分析了房地产项目生命周期动态风险监控(DRSC)的过程，提出了房地产项目监控的生命周期动态风险预警管理系统模型，该模型结合房地产项目的特点，为房地产项目提供了更适合动态风险管理的总框架。LouisArchambaulC2012研究表明与其他融资方式相比，房地产信托融资的长处在于:一方面，能够降低综合营运成本以及融资成本;另一方面，不仅可以保障房地产企业资金使用的连续性，还可以促进房地产企业健康长久的发展。NickFrench(2013首先关于房地产项目融资过程中的融资方式以及融资规模进行了分别的研究;其次，辨别出房地产企业在项目融资过程中可能存在的一系列问题;最后具体指出可以有效解决房地产项目融资过程中存在的问题的各种措施。1.3.2国内研究现状(1>融资风险评价研究陈立文、李素红等(2013)运用模糊层次分析法分析了房地产公司的融资风险，提出行业的竞争因素对于大型房地产开发企业和中小房地产公司的融资风险影响程度是不同的，具体而言，行业竞争因素对于大型的房地产开发企业融资风险影响的程度比较小，但是对于中小房地产公司的融资风险影响程度比较大。全文以河北房地产公司为研究对象，研究出其融资风险评价综合结果中“风险较大”占比最高，并将各个相关风险因素的权重进行由大到小排序为:政策法律因素、公司财务状况因素、公司自身信用、公司自身经营管理、宏观经济因素、行业竞争因素王岚(2013对中小企业融资风险的构成以及来源依据金融机构构建评价指标体系，在灰色系统理论的基础上构建了针对中小企业融资风险评价的多层次灰色综合评价模型，从而对中小企业的融资风险进行定量的分析，再通过对所选取的样本公司进行实证分析加以验证，旨在为金融机构以及相关组织的政策制定提供方法和依据。尚耀华，宋丹阳(2014)充分结合公租房融资方式的特点，在综合分析了房地产信托共性风险的基础上，系统的总结出公租房信托融资方式存在的七大风险，并建立了风险评价的指标体系。运用模糊灰色综合评价方法对其进行风险分析，最后再结合实例验证公租房信托的融资风险，在融资风险综合评价的结果基础上有针对性地提出相应的风险防范措施。潘雅琼，张晓琴(2015)综合考虑影响融资风险的宏观因素、中观行业因素以及微观企业因素，并运用层次分析法对这些影响因素进行风险量化分析，结果发现法律法规限制、国家宏观调控政策等对企业融资风险的影响最大。胡凡(2016)在关于企业融资风险评价过程里存在的信息披露不完全这一特性，提出一种基于灰核信息的企业融资风险评价方法。首先对影响企业融资风险的主要因素进行识别，接着针对企业融资风险的评价过程中存在的信息不完全以及评价过程中存在的不确定性，提出基于群组的专家参与的评价方法，并将群组专家的评价信息所构成的区间数作为企业融资风险评价的一个区间灰数，最后给出一个基于灰色关联度的企业融资风险TOPSIS评价方法。郑慧开，谢赤(2016)从融资效率的视角出发，分析房地产公司债务融资不同来源所承担的融资成本、面临的融资风险以及资金到位水平;接着运用模糊层次分析方法对房地产公司债务融资各种来源的相对重要性进行评价，结果表明其相对重要程度顺序依次为房地产预售>银行借款>施工方垫资>债券融资;最后运用目标规划模型得出万科地产的最优债务融资结构，发现万科地产预售融资的实际比例明显高于其最优比例，而债券融资的实际比例则明显低于最优比例。研究结果指出，房地产公司应该优化其债务融资来源结构，从而降低其融资成本、规避融资风险。刘宏，孙浩(2016)以BOT项目的融资风险为研究对象，对政治、法律、金融等方面形成的风险进行研究，从而构建风险影响指标体系，运用ISM对影响因素进行分层，并构建出多层阶梯解释结构模型。根据ISM模型，运用ANP方法确定相关风险因素的权重，然后找到影响风险评价的主要因素。李敏(2016)基于贝叶斯网络构建了高新企业融资风险的评估模型，该模型能够将企业的各种信息都纳入同一网络结构，可以通过正向或逆向的推理来得出网络其它节点的后验概率。建立基于非线性规划论的约束变尺度优化方法的融资结构优化模型，从而得出最为合理的企业融资结构。郑艳秋，姜涛(2018)运用SVM混合核函数的相对距离概率折算，在对评估赋分和标准比例化进行对比的基础上构造出一个具有精度调整曲面的混合核函数。并利用此函数对制造业的外部融资风险实施实证分析。(2>融资风险控制和防范研究常媛，周俊峰(2011)以江西赣南地区为例探讨了我国中小企业房地产开发企业面临融资规模持续增长、银行信贷是主要融资渠道以及难以采用股票及债券融资这两种方式等的融资现状，并对现状的成因进行了剖析，得出中小房地产企业普遍存在融资渠道单一、缺乏合理的融资决策以及国家房地产金融体系缺乏层次性等问题，最后推出适时发展房地产信托基金、进行组合模式融资以及发展中小房地产企业二板市场的融资风险防范措施。李大海(2012)认为我国上市房地产企业的融资风险有外部和内部两方面的原因，外部因素有宏观政策以及经济环境以及税务因素，内部原因有融资渠道单一，融资结构不合理以及融资风险预警体系不完善等因素，从加强对国家房地产相关政策和经济环境的研读、实现融资渠道多元化、优化融资结构以及建立健全风险预警体系等方面对上市房地产公司的融资风险提出了具体的控制措施。龚劲松(2013在文章中指出房地产企业融资风险形成的原因有宏观调控、经济环境等外部原因，以及融资结构失衡导致的负债比率偏高，融资渠道狭窄导致的资金成本高企，以及融资风险预警机制不健全导致的额风险无法预控等内部原因，最后从建立健全风险预警体系，积极拓宽融资渠道以及优化融资结构三个方面针对房地产企业提出了具体的融资风险控制措施。郭金琴，许群(2014)首先对我国房地产企业融资风险的成因进行了分析，并得出成因主要体现在负债规模过大、融资渠道单一、企业盈利能力下降以及预算管理制度不够完善这四个方面，在对A公司进行实证分析之后得出我国房地产企业融资风险防范的几点建议，包括关注国家经济政策、完善金融机构个人金融信息管理机制、提高企业自身盈利能力以及完善预算管理制度。李静(2014)立足房地产开发项目，剖析出房地产开发项目融资风险存在的原因包括融资渠道运用不灵活，融资风险管理机制较差以及融资法律法规不健全，并从健全融资风险管理机制，完善融资外部制度环境以及创建多元化的融资渠道三个方面来提出房地产开发项目融资风险的具体防范措施。张晓玲，吴侃(2016)在文章中指出，我们国家房地产企业目前最主要的融资方式是金融机构借款、债券融资、上市融资以及信托融资，并从积极扩大融资方式，合理优化融资内容，建设预测风险系统这三个方面提出了融资风险的具体控制措施。张海浓，张友棠(2018)在限购政策和房价波动的影响关系基础上，得出房地产企业融资风险传导机理，通过构建房地产企业融资风险预警指数体系，设计房地产企业融资风险预警定位判定条件，以选取10家房地产上市公司为样本，利用20092016年的季度财务数据进行实证分析，对比分析两次限购政策对房地产企业融资风险影响的变化，以期为房地产企业的融资风险防控工作提供帮助。(3)房地产融资渠道研究张炳信(2016)通过中小房地产企业与大型房地产企业的对比分析，得出中小房地产企业存在融资渠道单一、融资成本高以及融资需求迫切的问题，进一步把中小房地产企业陷入融资困境的成因归结为两个方面，一方面，房地产金融市场不发达、房地产金融市场产品单一以及房地产金融机构滞后;另一方面主要是因为中小房地产企业本身在资金、规模以及管理水平上处于劣势地位。最后从国家及金融机构层面和中小企业自身开发建设方面指出其融资渠道的拓展路径，比如，推进住房抵押贷款证券化的发展、大力发展房地产信托投资基金(REITs，走合作开发路线、加强资金链管理以及追求产品差异化、产品个性化等方法。单体华，史智萍，张雅坤，张兴平(2016)通过运用模糊解释结构模型分析两种情况下融资风险影响因素的层次关系，并结合模糊交叉影响矩阵相乘法将影响因素进行归类分析，帮助企业管理者了解融资风险因素的层级关系、驱动力和依赖性，识别系统性风险和非系统性风险中的关键因素，合理控制及规避融资风险，为实施电网企业融资风险管理提供依据。赵震(2017)指出我国当前的房地产行业存在这一个严重的弊端，那就是房地产融资渠道到目前为止还是对于银行体系的依赖性是比较严重，通过分析我国目前房地产行业的几个典型融资方式，探析出我国房地产融资渠道的未来趋势，即呈现融资渠道多元化，价格指标市场化，产品形式证券化，资金来源公众化以及收益风险对称化这五个明显的特点。陈玺明(2017)指出我国房地产行业融资的主要渠道是银行贷款融资、IP}融资、开发新的合作。并剖析我国房地产行业目前的融资渠道存在的问题，主要有没有健全的房地产融资保护体系，国家对房地产融资市场监管力度不够，企业对融资风险的认识不全面，存在一定潜规则的间接融资方式等，最后提出房地产行业的创新融资渠道，包括房地产投资信托基金，房地产众筹以及资产证券化。1.3.3国内外研究评述从上述内容可以看出，国内外学者对房地产的融资风险研究比较广泛，包括融资渠道的不断创新，融资风险成因的剖析，融资风险评价模型的构建及应用以及房地产融资风险控制防范措施，可以说是面面俱到，为后来的学者提供很好的借鉴意义。但就国内外学者的具体研究情况分开而言，关于融资风险的研究，国外学者还是开始的比我们国家学者早很多，并且硕果累累，在融资风险相关理论以及风险评价模型方面的研究都趋于成熟，使得我们国家的学者在后续的该领域的研究中能有很好的借鉴。在风险评价模型的构建方面，国外学者从要素分析法到评估模型法再到风险度量法，国内学者主要是在国外学者研究的基础上对上述方法进行了拓展和延伸，比较常见的是对模糊综合评价法以及层次分析法的本土化改进;在融资方式方面，国外学者认为房地产证券融资是一种新的融资方式，国内学者主要研究的是房地产信托投资基金在各种融资环境下的运用;在融资风险控制方面，国内外学者相似之处就是在运用风险模型进行评估的基础上构建控制体系，这种分析风险的流程被广泛应用。目前，随着我国市场经济的不断完善，国内学者也依据我国具体国情，在融资风险识别与控制方面做了大量的研究，也取得了一些成果，但是与国外的研究现状还存在一定的差距，因此，还有很多研究领域需要我们进一步去努力。1.4研究内容和方法1.4.1研究内容本文以HY公司为研究对象。首先，立足风险控制相关理论，在风险控制范畴内梳理融资风险控制相关理论，从财务指标和非财务指标两个层次来分析HY公司存在的融资风险，并对其融资风险控制现状进行分析;其次，构建融资风险评价模型，采用层次分析和模糊综合评价法来评价公司融资风险程度;最后，基于对评价结果的综合分析有针对性地提出HY公司控制融资风险的合理化建议。本文的研究内容主要为:1.4.2研究方法本文主要使用了文献归纳法、案例分析法以及问卷调查法。在实证研究时，本文运用定性与定量分析结合的方法，在定性研究时基于融资风险相关理论，对HY公司的融资风险进行分析。在进行定量分析时，运用层次分析法确定指标权重并用模糊综合评价法构建评价模型评价HY公司融资风险程度。文献归纳法:本文通过阅读大量的相关文献，为论文写作提供了很多资料和研究的方法，通过对国内外房地产融资风险和风险评价以及风险控制相关理论进行分析归纳。案例分析法:本文以房地产行业具有代表性的HY公司的融资风险控制作为研究对象，分析其面临的融资风险并对其融资风险程度进行评价最后提出相关控制措施，帮助HY公司提高抵抗融资风险的能力，以期为同行业房地产公司规避融资风险提供借鉴。问卷调查法:本文有两次用到了问卷调查法。其一，在运用层次分析法确定指标权重时运用专家打分法对其各指标尚的相对重要性进行打分设计了问卷调查;其二，在运用模糊综合评价法确定隶属度函数的时候运用专家打分法对HY公司各指标对其融资风险的影响程度进行打分时设计了问卷调查。第二章HY公司融资风险评价结果分析及控制措施2.1宏观政策变动风险防范根据前文对HY公司的非财务指标层次的分析以及对风险评价模型综合结果的分析，可以看出，宏观政策的变动是HY公司的融资风险的重要来源之一，因此，HY公司要想规避这类风险因素就需要做好对宏观政策变动的防范工作，组织安排工作人员时刻关注国家宏观政策的风向，尤其是金融土地政策以及行业政策的变动趋势，并对这些趋势进行仔细的斟酌辨别，然后再根据公司自身目前的经营实际，因地制宜地拟定应对策略，尽量把由于政策变动带来的融资风险控制在合理范围内。作为典型的房地产公司，HY公司受国家宏观政策的影响主要面临土地储备风险和利率波动的风险。公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础，近几年公司为了实现规模支撑效益的战略规划，一直在加快买地的步伐，然而公司在取得新土地资源的过程中承担着土地政策和土地市场变化的风险，如果政府对土地供应政策进行了调整，就会使本公司面临土地储备不足的局面，进而影响公司后续项目的持续开发。因此，HY公司应当紧密跟踪国家和当地政府对土地政策调整的步调和趋势，在必要的情况下，可以利用公司在业内的良好口碑，积极寻求联合开发企业，努力拓宽增加土地储备的渠道和来源以满足公司可持续发展对土地资源合理保有量的需要。HY公司面临的利率波动风险主要来源于银行贷款，因为HY公司的贷款基本都是住宅抵押贷款，而我国各商业银行所提供的住宅抵押贷款几乎都采用的是浮动利率。因此，HY公司应该努力提高自己的信用评级，同时和各大银行保持良好的合作关系，在筹措足量资金的同时尽量避免利率波动带来的风险。第三章结论与展望本文在分析了HY公司所面临的融资风险以及HY公司融资风险控制现状的基础上，选取适用于HY公司的融资风险评价指标，结合层次分析法和模糊综合评价的方法，为HY公司构建融资风险评价模型，得出综合评价的结论并有针对性地提出控制HY公司融资风险的措施。本文的主要得出以下几个结论:明确了融资风险的界定，梳理了融资风险的评价方法，更进一步分类总结了融资风险控制的目标以及方法。通过对融资风险相关理论进行概述，为后文分析奠定了基础。对HY公司融资风险进行分析。通过对该公司的融资方式、融资环境、融资规模以及财务和非财务两个层面指标的分析，分析出公司面临的融资风险。进而，分析得出HY公司当前融资风险控制措施存在的问题:HY公司管理层的融资风险控制意识不够，融资风险识别因素选取不合理，融资风险评价方法不科学，融资风险控制措施不全面。构建HY公司融资风险评价模型。这一部分主要是通过层次分析法，得出相应的财务指标对融资风险影响的权重大小。通过模型的构建，可以看出在财务因素当中，资产负债率、总资产报酬率、营业收入增长率、存货周转率、现金流量比率对融资风险的影响偏大，在非财务因素当中，国家政策影响以及企业信用等级对公司融资风险的影响偏大，这些启示HY公司在日后进行融资风险控制时，需要重点关注这些指标的波动，若指标有异常，则需要及时提出应对措施，从而起到对融资风险的控制作用。对HY公司提出具体的融资风险控制措施。在宏观环境方面，时刻防范宏观政策变动，积极采取应对措施;在财务管理方面，要合理控制外部融资规模，加强资金回收风险的控制，也要积极拓宽融资渠道，分散融资风险。这样，通过实施这些融资风险控制措施，便能够保障HY公司健康运转，也会有足够的能力来抵抗公司外部风险，这都有利于帮助公司实现长足可持续发展。因本人的研究水平有限，在论文的广度和深度上的研究都还不够深入，对HY公司的融资风险分析还不够全面，针对HY公司存在的融资风险所