威海南海新区物业协议书

威海南海新区物业协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：中国威海南海新区房地产开发有限公司，住所地：山东省威海市南海新区科技新城创新一路88号。法定代表人：张伟，性别：男，出生日期：1975年8月15日，联系电话甲方系依法设立并有效存续的有限责任公司，具备完全民事行为能力，有权签署并履行本协议。

甲方于2018年5月依法取得位于山东省威海市南海新区滨海大道与创业路交汇处的“蓝湾国际”项目土地使用权（不动产权证号：鲁(2018)威海市新不动产权第100021号），并委托乙方负责该项目的物业管理服务。甲方根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》及相关法律法规，为明确双方权利义务，经友好协商，与乙方签订本协议。甲方通过乙方提供的专业化服务，保障“蓝湾国际”项目物业的日常运营与管理，同时维护业主及使用人的合法权益。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：威海南海新区物业管理股份有限公司，住所地：山东省威海市南海新区创新二路66号。法定代表人：李明，性别：女，出生日期：1980年3月20日，联系电话乙方系依法设立并有效存续的股份有限公司，具备完全民事行为能力，专业从事物业管理服务，持有住房和城乡建设部核发的《物业服务企业资质证书》（一级）。

乙方成立于2015年，注册资本5000万元人民币，拥有专业的物业管理团队，具备丰富的住宅及商业物业服务经验，曾为多个知名地产项目提供物业服务，包括“蓝湾国际”项目。基于乙方的专业能力与服务信誉，甲方选择乙方作为“蓝湾国际”项目的唯一物业服务合作方。乙方根据本协议约定，负责提供全面的物业管理服务，包括但不限于公共区域的清洁卫生、安保管理、设备设施维护、绿化养护、业主公约执行等，确保项目物业处于良好运营状态。

**协议简介**

本协议的签订基于以下背景与前提条件：

（1）甲方合法拥有“蓝湾国际”项目物业的物权或使用权，并需通过乙方提供的专业化服务，实现物业的规范化、市场化管理。甲方委托乙方服务的物业范围包括但不限于：住宅楼栋、地下停车场、公共绿地、会所、商业裙楼等，总服务面积约为35万平方米。

（2）乙方作为物业服务领域的专业机构，承诺按照国家及地方相关标准，结合“蓝湾国际”项目的具体需求，提供高效、安全的物业服务。乙方的服务内容需符合《物业服务合同》及本协议的约定，并接受甲方的监督与考核。

（3）双方基于平等、自愿、公平的原则，通过本协议明确各自的权利义务，以保障“蓝湾国际”项目物业管理的顺利进行。甲方将按照约定支付物业服务费用，乙方则依据本协议及物业服务标准履行职责。本协议的签订，既是甲方实现物业保值增值的必要手段，也是乙方拓展业务、提升品牌影响力的商业机会，双方合作符合市场发展规律及行业惯例。

本协议的签订，标志着甲方与乙方正式建立物业服务合作关系，双方将共同遵守法律法规及本协议约定，通过专业化分工与协作，实现互利共赢。协议内容与后续章节（如权利义务、价格条款、违约责任等）均围绕“蓝湾国际”项目的物业管理展开，具有完整的逻辑关联性。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲乙双方在“蓝湾国际”项目物业管理服务中的权利与义务，确保乙方依据国家法律法规、行业标准和本协议约定，为甲方及“蓝湾国际”项目的全体业主或使用人提供专业、高效、规范的物业服务，维护物业的正常运营与使用秩序。协议范围涵盖但不限于以下内容：

1.住宅楼栋的公共区域清洁、绿化养护、秩序维护及安全防范；

2.地下车库、公共通道的日常管理与服务；

3.公共设施设备（如电梯、供水供电系统、消防设施等）的运行维护与报修响应；

4.物业档案管理、信息发布及业主沟通协调；

5.应急事件处理（如火灾、自然灾害等）的预案执行与现场管理；

6.协助甲方执行业主公约，监督装修施工及公共区域使用行为；

7.双方约定的其他物业服务事项。本协议旨在通过权责分明的约定，构建甲方监督、乙方服务、业主受益的物业管理模式，促进“蓝湾国际”项目物业价值的保值与提升。

第二条定义

1.“物业”指本协议服务范围内的“蓝湾国际”项目所有物业，包括但不限于建筑物本体、附属设施、土地使用权及红线范围内的公共区域。

2.“物业服务”指乙方为维护物业正常运行而提供的清洁、安保、维修、绿化、管理等综合性服务。

3.“业主”指“蓝湾国际”项目的房屋所有权人，或根据法律规定及业主大会决议行使物业相关权利的主体。

4.“使用人”指租赁或借用物业进行居住、经营或其他合法活动的非所有权人。

5.“公共区域”指物业专有部分以外的共用部位、共用设施设备及场地，如大堂、走廊、电梯间、绿地、停车场等。

6.“服务标准”指国家及地方颁布的物业服务行业规范，结合“蓝湾国际”项目特点而细化的具体服务要求。

7.“服务费用”指甲方依据本协议约定向乙方支付的服务报酬，包括基础物业服务费、公共收益分成等。

第三条双方权利与义务

**1.甲方的权力和义务**

（1）甲方有权依据本协议及物业服务标准，对乙方的服务内容、服务质量及服务人员行为进行监督、检查和考核，并提出合理化建议。甲方有权定期或不定期查阅乙方的服务记录、财务账目及专项工作报告。

（2）甲方应按照本协议第五条约定，按时足额向乙方支付物业服务费用，并有权要求乙方提供收费依据及票据。甲方逾期支付的，应按日支付违约金（利率参照中国人民银行同期贷款基准利率）。

（3）甲方应督促业主或使用人遵守业主公约及物业使用规定，对违反约定的行为有权要求乙方进行制止、劝导或报告相关主管部门。甲方需协助乙方处理业主投诉，并提供必要的证据材料。

（4）甲方委托乙方服务的物业范围内，如需进行改造、装修或增设设施，应事先向乙方提供书面方案，双方协商一致后方可实施，并承担由此产生的相关费用。

（5）甲方应配合乙方开展社区文化活动、公共设施维护等事项，并在紧急情况下（如突发疾病、灾害）提供必要的协助。甲方不得以任何理由妨碍乙方的正常服务活动。

（6）甲方对“蓝湾国际”项目物业有特殊管理需求的，应通过书面形式明确告知乙方，双方可另行签订补充协议。

**2.乙方的权力和义务**

（1）乙方有权根据本协议及物业服务标准，全面负责“蓝湾国际”项目物业管理服务的实施，并享有服务费用收取权。乙方有权拒绝甲方或第三方提出的不符合法律法规及本协议约定的不合理要求。

（2）乙方应组建专业化的物业服务团队，配备足够的管理人员、工程技术人员及安保人员，确保服务人员持证上岗，并定期开展岗前培训与职业道德教育。乙方应向甲方提供主要服务人员的简历及资质证明。

（3）乙方应建立完善的服务管理制度，包括但不限于：

-制定并公示详细的清洁、绿化、安保、维修等服务作业流程；

-设立24小时服务热线，及时响应业主投诉与报修需求，响应时间不超过15分钟；

-每月向甲方提交物业服务工作报告，内容涵盖服务完成情况、费用收支明细及改进计划；

-每季度对公共设施设备进行巡检，并形成书面记录，重大故障需立即上报甲方并抢修。

（4）乙方应保障公共区域的正常使用功能，包括但不限于：

-每日对公共走廊、楼梯间、电梯轿厢进行清洁，每月进行深度清洁；

-定期对绿化带进行浇灌、修剪及病虫害防治，确保绿化景观效果；

-24小时巡逻公共区域及停车场，采用视频监控、人防结合的方式防范盗窃、破坏等行为；

-保障公共照明、供水供电系统正常运行，故障修复时间不超过2小时（特殊情况除外）。

（5）乙方应维护公共设施的完好性，对业主或使用人造成的损坏，有权要求其承担赔偿责任，并通过书面通知、公示栏公告等方式履行告知义务。乙方应建立公共设施维修基金，专项用于应急维修及定期更换。

（6）乙方应协助甲方执行业主大会决议及业主公约，对违规行为（如违章装修、占用消防通道等）有权制止并及时报告甲方，同时配合甲方采取法律措施。乙方应建立业主信息档案，确保信息准确、安全。

（7）乙方应投保相应的职业责任险及公众责任险，保险金额不低于“蓝湾国际”项目年服务费总额的1%，并将保险单复印件提交甲方备案。在服务过程中发生意外事件（如业主受伤、财产损失），乙方应先行救助并承担相应的赔偿责任。

（8）乙方应配合甲方进行物业费调整，调整方案需经业主大会表决通过后生效，乙方不得擅自提高收费标准或扩大收费范围。双方对服务内容、服务标准有争议的，应协商解决，协商不成的，可提交本协议约定的争议解决机构处理。

第四条价格与支付条件

1.物业服务费用按以下标准收取：

（1）住宅物业服务费：每月每平方米建筑面积2.5元人民币，非住宅物业服务费为每月每平方米建筑面积5元人民币，收费标准经业主大会表决通过并报物业行政主管部门备案。

（2）公共收益分成：项目内商业裙楼广告位、停车费等公共收益的30%归甲方所有，乙方负责收集和管理，每月结算一次，次月5日前支付甲方。

2.支付方式：甲方通过银行转账方式将物业服务费支付至乙方指定账户，账户信息如下：

开户行：中国工商银行威海南海新区分行

户名：威海南海新区物业管理股份有限公司

账号：622202********1234567890

3.支付时间：

（1）住宅物业服务费按季度预缴，每季度首月10日前支付上一季度费用；

（2）非住宅物业服务费按月预缴，每月5日前支付上月费用；

（3）公共收益分成款每月10日前结算上月金额并支付甲方。

4.乙方应向甲方提供符合税务规定的发票，甲方有权核对费用明细，对不符合约定的收费可提出异议并要求乙方调整。如甲方逾期支付，每逾期一日按应付金额的0.1%加收滞纳金，滞纳金上限不超过总费用的20%。

第五条履行期限

1.本协议有效期为五年，自2024年1月1日起至2029年12月31日止。协议期满前三个月，如双方无书面异议，可自动续期三年，续期条件由双方另行协商。

2.关键时间节点：

（1）乙方应在协议生效后7日内完成服务团队的组建及首次全面巡查，并向甲方提交《物业服务方案》及人员名册；

（2）每月10日前，乙方须向甲方提交上月工作报告及财务报表，甲方应在收到后5个工作日内完成审核；

（3）公共设施设备每年至少进行一次全面检修，检修方案需提前15日提交甲方备案；

（4）业主大会或政府主管部门要求乙方完成的专项整改任务，应在收到通知后30日内启动，60日内完成并提交报告。

3.任何一方提前终止协议的，应向对方支付相当于三个月服务费总额的违约金，并完成服务交接手续。

第六条违约责任

**1.甲方的违约责任**

（1）甲方未按时足额支付物业服务费的，除按照第四条第4款约定支付滞纳金外，乙方有权暂停非紧急类服务（如绿化养护、公共区域清洁），直至费用结清。滞纳金累计超过总费用20%的，乙方有权解除协议并要求甲方赔偿服务中断损失，损失金额以“蓝湾国际”项目日均服务成本×服务中断天数计算。

（2）甲方擅自改变公共区域用途或阻挠乙方正常服务的，乙方有权暂停相关服务并书面通知甲方，甲方仍不纠正的，乙方可解除协议，甲方应支付已产生服务费及相当于总费用30%的违约金。

（3）甲方未按约定提供物业改造或设施更新所需资料或配合的，导致乙方服务延误的，每延误一日，甲方应向乙方支付5万元人民币违约金，但累计不超过50万元。

**2.乙方的违约责任**

（1）乙方未达到约定服务标准的，甲方有权每月书面指出具体问题，乙方应在10日内整改。连续三个月整改无效的，甲方有权按问题严重程度扣减当月服务费，扣减金额最高不超过当月服务费的50%。

（2）因乙方管理过失导致业主财产损失或人身伤害的，乙方应承担全部赔偿责任，包括但不限于直接损失、合理维权费用及精神损害抚慰金。甲方有权在物业服务费中直接扣除赔偿金额，不足部分乙方需另行支付。

（3）公共设施因乙方维护不当导致发生重大故障（如电梯困人超过2小时、消防系统失效等），乙方应承担维修费用并支付10万元人民币违约金，且该违约金不因维修完成情况减免。

（4）乙方擅自使用公共收益或挪用维修基金的，应双倍返还挪用金额，并支付挪用金额50%的违约金，甲方有权解除协议并追究刑事责任。

（5）乙方未履行应急处理义务（如火灾、自然灾害等）导致事态扩大的，应承担直接损失20%的赔偿责任，且甲方有权要求乙方退还过去两年的服务费。

**3.违约金与赔偿的适用**

（1）违约方支付违约金后，不免除其继续履行协议义务的责任，但违约金总额不超过协议总价值的30%。

（2）因不可抗力导致违约的，违约责任相应减免，但乙方仍需采取措施减少损失，并在不可抗力消除后立即恢复服务。

（3）双方因违约产生争议的，应优先通过协商解决，协商不成的，按本协议第十二条约定处理。

第七条不可抗力

1.不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害（如地震、台风、洪水、海啸等）、战争、恐怖袭击、政府行为（如法律变更、政策调整、征收征用等）、疫情及其防控措施、以及严重影响服务正常进行的其他不可归责于任何一方的事故。

2.任何一方因不可抗力导致无法履行或无法完全履行本协议义务的，应在不可抗力发生后7日内书面通知对方，并提供相关证明文件（如政府部门公告、事故报告等），暂时中止履行受其影响的义务。

3.因不可抗力造成的损失，双方互不承担责任，但应各自承担因不可抗力采取应急措施所产生的必要费用。不可抗力消除后，双方应立即恢复履行协议义务，如履行条件发生实质性变更，双方可协商调整协议内容。

4.如不可抗力持续超过30日，双方均有权单方面解除本协议，已产生的服务费用按实际服务时间比例结算，多退少补。因不可抗力解除协议的，双方均无需支付违约金，但应妥善处理遗留事务（如人员遣散、资产清点等）。

第八条争议解决

1.双方在履行本协议过程中发生争议，应首先通过友好协商解决，协商应在知晓争议后30日内进行，可指定第三方进行调解。协商或调解达成一致的，应签订书面协议并作为本协议附件。

2.如协商或调解不成的，争议应提交威海市仲裁委员会，按照该会现行仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力，仲裁费用由败诉方承担。

3.仲裁期间，除争议事项外，双方应继续履行本协议其他未受争议影响的义务，不得单方面中断服务或采取其他妨碍对方行为的措施。

4.如选择诉讼方式解决争议，应向协议签订地（山东省威海市南海新区）有管辖权的人民法院提起诉讼。诉讼期间，双方应配合法院取证，法院的判决或裁定具有法律强制力。

5.双方同意，在争议解决期间，未经对方书面同意，任何一方不得向媒体、政府部门或第三方披露争议细节，但法律另有规定的除外。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、文件等均应采用书面形式，可通过专人送达、挂号信、传真、电子邮件或双方确认的电子数据交换系统发送。通知送达地址以本协议首部载明为准，任何一方变更地址应提前15日书面通知对方。以电子邮件方式发送的，发出时视为送达；以快递方式发送的，签收日或邮寄满3日视为送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方协商一致并签署书面文件后方能生效。补充协议与本协议具有同等法律效力，但不得与本协议约定相抵触。

3.法律适用与解释：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。任何争议，均以本协议文字表述为准，不得解释为排他性适用任何其他法律或行业惯例。

4.保密义务：双方应对在本协议