2024年全国房地产估价师之估价原理与方法考试重点试题(详细参考解析)

全国房地产估价师考试重点试题精编

注意事项：

1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范：考试时间为120分钟。

:2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答

题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笠填涂；非选择题部分必须使用黑色签字笆书写，字体

工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域

j书写的答案无效：在草稿纸、试卷上答题无效。

密

!（参考答案和详细解析均在试卷末尾）

一、选择题

••

ZII、《素问•疏五过论》指出“尝贵后贱”可致

量：A.“脱卫〃病

4：B."脱营''病

!C.“失精〃病

：D.“气郁〃病

[2、某地块临街深度为18m,临街宽度为50m,总价格为243万元，假设标准深度为24m,

则根据四三一一法则,其路线价为（）元/m2。

A.2025

B.2250

C.2700

D3000

-!3、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。

凶融A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

嗫|B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

IC.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价

|格

|4、下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。

!A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费

1B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务

:C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务

jD.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投

资者提供最高出价评估服务

恬

5、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税

金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%,

则成本利润率为（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

6、房地产权利的种类中，属于债权的是（）。

A.地役权

B.典权

C.抵押权

D.租赁权

7、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是（）。

A.成本法

B.价差法

C.修复成本法

D.损失资本化法

8、某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m2,首付款为20%,余款半年末一次

性支付，月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%,

人民币兑美元的汇率1月30日为6.59回1,9月30日为6.46团1。下列关于该房地产价格的说

法，不正确的是（）。

A.该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m2

B.该房地产的实际交易价格为人民币6404元/m2

C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元加2

D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上

涨幅度大于1%

9、间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而低价对

象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（）的情

形。

A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高6%

B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低6%

C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071

D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

10、某工业用地的土地面积为10000m2,规划容积率为1.0,楼面地价为500元/m2。后经

规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0,楼面地价为1500元/m2,则因规划调整所

需的补地价为（）万元。

A.250

B.1000

C.2500

D.3000

11、在估价机构多、竞争激烈的情况下，（）通常是估价业务的主要来源。

A.主动争取

B.主动接受

C.被动争取

D.被动接受

12、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（）来进行测算趋势值。

A.数学曲线拟合法

B.平均增减量法

C.平均发展速度法

D.移动平均法

13、某套商品住宅现房的建筑面积为100m2,类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元

/套，年折现率为6%,类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2,尚需10个月才能入住，

风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。

A.4653

B.5347

C.5352

D.5366

14、某房地产开发项目建筑面积3850m2,建设期2年，根据市场调杳分析，该项目建成时

可售出50%,半年和一年后分别售出30%和20%,出售时的平均单价为2850元/m2,折现

率为15%o开发完成后的房地产于建设期初的价值为（）万元。

A.572.21

B.765.85

C.791.24

D.912.62

15、采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。

A.成交价格

B.账面价格

C.正常价格

D.期望价格

16、能约束骨骼，有利于关节的屈伸运动的是

A.孙络

B.别络

C.经别

D.经筋

17、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（）。

A.空间直线距离

B.交通线路距离

C.交通时间距离

D.经济距离

18、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%,银行可提供6成、5年利率8%、

按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（）。

A.8.8%

B.1O%

C.18%

D.18.6%

19、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（）,即买方愿意支付的最高价格，不能高于

他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如昊高于该代价，他还不如自己开发建

造。

A.对照原理

B.替代原理

C.比较原理

D.最高价格原理

20、在评估投资价值时，折现率是（）o

A.社会一般的收益率

B.收益法中的资本化率

C.投资者要求的满意收益率

D.投资者要求的最低收益率

21、地价本质上是（）。

A.劳动创造

B"劳动价值”的货币表现

C.围绕着“劳动价值〃而上下波动

D.地租的资本化

22、天人相应，四时脉象变化，如《素问・脉要精微论》所说："秋日下肤"，则可见

A.如鱼之游在波

B.泛泛乎万物有余

C.蛰虫将去

D.蛰虫周密

23、某住宅建筑面积为160m2,土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购

建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2.目前，该房屋门窗、墙面地面

等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的

折旧为6万元。若土地报酬率为6%,则该住宅成本价格为（）万元。

A.115.91

B.117.00

C.134.91

D.136.00

24、下列会导致房地产的价格偏高的情况是（）。

A.政府协议出让土地

B.购买相邻房地产

C.卖方不了解行情

D.设立抵押的房地产

25、由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（）的比值。

A.综合资本化率

B.土地资本化率

C.报酬率

D.建筑物资本化率

26、下列哪项是影响血运行的因素

A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用

B.血液的质量

C.病邪的影响

D.以上均是

27、当居民收入的增加是i）的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。

A.低收入者

B.中等收入者

C.高收入者

D.可支配收入

28、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5团1,至价值时点

按人民币计的类似房地产价格上涨5%,人民币兑美元的汇率为6.3团1,为该可比实例进行市

场状况调整后的价格为人民币（）万元。

A.630.0

B.650.0

C.661.5

D.682.5

29、两宗房地产的净收益用等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产

的（）。

A.资本化率应较高，价值较低

B.资本化率应较低，价值较高

C.资本化率应较高，价值较高

D.资本化率应较低，价值较低

30、下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是（）

A.存在产权纠纷的房地产

B.一个高尔夫球洞

C.共有产权的房地产

D.列入征收范围的房地产

31、脾气不濡，胃气乃厚可因

A.多食苦

B.多食辛

C.多食甘

32、城市房屋拆迁估价应当采用（）。

A.客观合理价值标准

B.非公开市场价值标准

C.公开市场价值标准

D.政府规定的价值标准

33、建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建

安工程费的方法称之为（）。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

34、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价

格差异较大。

A.独一无二

B.不可移动

C.价值高大

D.数量有限

35、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2,单位建筑面积的重置价格为800

元/m2,建筑物残值率6%,年折旧率2.2%,按直线法折旧计算该建筑物的现值是（）

兀。

A.76800

B.79104

C.80118

D.81562

36、在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指（）。

A.土地的价值

B.建筑物的价值

C.建筑物与土地的价值

D.建筑物的拍卖价值

37、确定估价对象及其范围和内容时，应根据（），依据法律法规，并征求委托人同意后综合

确定。

A.估价原则

B.估价目的

C.估价方法

D.估价程序

38、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第4层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼

中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/m2,所有交易税费均由买方负担，估

价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第1层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表:

6层住宅楼中第1层住宅价格为5层住宅楼中第1层住宅价格的98%,买方和卖方应缴纳的

交易税费分别为成交价格的3%和6%,除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相

同，由可比实例成交价格求取的比较价值为（）元/m2。

5层、6层住宅楼不同楼层的价格差异系数

楼层

IB2层3层4层5层6星

总楼

5层100%105%110%105%95%—

6层100%105%110%110%100%90%

A.6280

B.6408

C.6881

D.7021

39、新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场

和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

A.比较法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法

40、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i,乙类房地产的价格

变化趋势为V乙=1500+60i,该两类房地产的价格增长潜力相比（）。

A.甲类房地产比乙类房地产强

B.乙类房地产比甲类房地产强

C.该两类房地产强弱程度相同

D.该两类房地产强弱程度不可比

41、某出租的写字楼，剩余租赁期限为4年，在此四年期间，每年可于年初获得净收益80

万元，四年后可依法拆除作为商业用地,拆除费用为50万元。若该类房地产的报酬率为5%,

该写字楼的现时价值为1000万元。则四年后该商业用地净地的价值为（）万元。

A.903.46

B.1000.00

C.1029.22

D.1050.00

42、在测算开发利润时要注意（）与利润率的匹配。

A.开发成本

B.计算基数

C.利润

D.投资

43、房地产估价的基本原则和最高行为准则为（）。

A.最高最佳使用原则

B.合法原则

C.估价时点原则

D.独立客观公正原则

44、下列哪项不是治标与治本的运用方法

A.急则治其标

B.缓则治其本

C.标本兼治

D.先安未受邪之地

45、下列哪项关于小肠“泌别清浊〃功能的叙述是不正确的

A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分

B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液〃

C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便〃的治法

D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外

46、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3

期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%,则该套住宅的实际价格为（）万元。

A.71.84

B.74.47

C.75.23

D.80.00

47、当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市

场供给曲线相交时的价格，称为（）。

A.房地产的需求价格

B.房地产的供给价格

C.房地产的均衡价格

D.房地产的市场价格

、某套住宅的月有效毛收入为元，运营费用为有效毛收入的因楼上装修漏水，

48300010%c

使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀

投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%,则该住宅因被淹造成的损

失为（）元。

A.49627

B.57647

C.65548

D.65920

49、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，•般不宜采用的距离是（

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.经济距离

50、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。

A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安

装工程费

B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

C.工料测最法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格

D.指数调整法主:要用于检验其他方法的测算结果

二、多选题

51、某宗土地的临街深度为100ft,临街宽度为60ft,市场价值为1500万元，根据哈柏法则，

临街深度为36ft、临街宽度为60代的土地价值为（）万元。

A.600

B.738

C.900

D.960

52、在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这•估价假

设属于（

A.未定事项假设

B.背离事实假设

C.不相一致假设

D.依据不足假设

53、男子肾气衰，发堕齿槁是

A.四七

B.三七

C.三八

D.五八

54、某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元加2。汇率为1美元=6.29元人民币，

该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25口

的价格为（）元人民币〔2013年10月25日的汇率为1美元=6.12元人民币）。

A.6043

B.5879

C.6290

D.6120

55、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。

A.空置率偏小

B.运营费用偏大

C.收益期限偏短

D.报酬率偏高

56.某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，抵押率为。.九

则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。

A.370

B.385

C.420

D.550

57、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有

一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这

是因为（〉。

A.乙土地价值低于甲土地价值

B.该建筑物价值小于其重置成本

C.该建筑物价值小于其拆除费用

D.该建筑物更新改造后的价值低「其现状价值

58、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投

资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%,成本利润率为15%,

则该房地产的重新购建价格为（）万元。

A.939.56

B.947.80

C.952.51

D.986.84

59、（）是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组，并在组内选定标准房地产测算

其价值，利用有关调整系数将标准房地产价值调整为各宗被估价房地产价值。

A.假设开发法

B.标准价调整法

C.多元回归分析法

D.损失资本化法

60、利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（）。

A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升

B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降

C.从综合效应.上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价

格和利率负相关

D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价

格和利率负相关

61、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。

A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式

B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等

C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性

D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出

62.某工业用地总面积为3000m2,容积率为0.5,楼面地价为1000元/m2。现按城市规划

拟变更为商业用地，容积率为4.0,相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补

地价为（）万元。

A.500

B.525

C.600

D.1650

63、在评估期房价格时，〔）。

A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点的状态

B.估价对象状况为估价时点的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态

C.估价对象状况及房地产市场情况均为未来某时点的状态

D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点的状态

64、下列哪项是“相侮”

A.心病及肝

B.木旺乘土

C.土虚木乘

D.木火刑金

65、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工

程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知

类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时,

后续建设期应为（）年，

A.1.0

B.1.5

C.2.0

D.2.5

66、正常成交价格的形成条件不包括（）。

A.公开市场

B.交易对象本身具备市场性

C.较短的期间完成交易

D.买者和卖者都具有完全信息

67、在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为（

A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点

B.房屋征收决定公告之日

C.房屋征收委托之日

D.房屋征收完毕之日

68、黑睛由何脏之精气上注濡养

A.心

B.肝

C.牌

D.肺

69、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地卜.有铜矿资源，该铜矿资源的

价值为500万元。若土地报酬率为7%,则该宗土地30年使用权的价格为（

A.899

B.1000

C.1349

D.1500

70、津液在体内流注输布的通道是

A.经络

B.媵理

C.三焦

D.脉道

71、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。

A.征用期间导致房屋毁损的价值损失

B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用

C.征用期间租赁经营损失

D.征用期间市场上类似房地产的增值差价

72、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房

地产价格;相反，喊少房地产开发环节的税收，会使房地产价格。（）

A.下降；下降

B.下降；上升

C.上升；下降

D.上升；上升

73、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（）。

A.专利权

B.专有技术

C.商标权

D.房地产

74、夏季的主气是

A.热

8.暑

C.风

D.火

75、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%,为吸引3年期的储

户，则其3年期存款的单利年利率应大于（）。

A.6.37%

B.6.12%

C.6.02%

D.6%

76、心开窍于舌的主要机理是

A.手少阴之别系连于舌本

B.心血荣于舌

C.心气通于舌

D.舌为心之外候

77、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发

周期为2年,其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%,

该土地的投资利息为（）元/m2。

A.50.02

B.103.22

C.109.63

D.114.82

78、建筑物实物因素中的采光和（）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。

A.保温

B.隔声

C.日照

D.隔热

79、偏阴者的人易发展演化成的病理体质是

A.阳亢

B.阳虚

C.阴虚

D.痰湿

80、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有

建筑物，但相同限制条件卜.的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,

这是由于（）。

A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用

B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率

C.甲土地的价值高于乙土地的价值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长

81、某房地产正常年收益为5000万元，当前银行利率为6%,购买年为8年，房地产价格应

为（）元。

A.32000

B.40000

C.48000

D.83333

82、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖口涉及的税费均由卖方负担。据悉，

该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为王常负担下的价格的5%和3%,则该

宗房地产交易的正常负担下.的价格为（）万元。

A.27.6

B.28.2

C.29.0

D.29.9

83、在评估投资价值时，折现率是（

A.社会一般的收益率

B.收益法中的资本化率

C.投资者要求的满意收益率

D.投资者要求的最低收益率

84、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。其共

同之处不包含（）。

A.都是价格，用货币来表示

B.都有波动，受供求因素的影响

C.都是按质论价

D.形成的时间都较长

85、关于假设开发法的说法，错误的是（）。

A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取

B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算

C.假设开发法中测算的“扣除项目〃金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值

D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后

的价值

86、在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房

地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状

况修正系数为（）。

A.0.95

B.0.99

C.1.01

D.1.05

87、产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（）o

A.规模收益不变

B.规模收益递减

C.规模收益递增

D.边际收益递减

88、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用

（）时的汇率进行换算。

A.估价作业日期

B.成交日期

C.价值时点

D.市场状况调整后

89、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%,余款在半年和一年后

分两次平均支付，假设月利率为0.5%,则在成交日期一次付清的价格为（）万元。

A.37.91

D.38.25

C.38.42

D.50.00

90、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）

决定的。

A.估价委托人

B.估价方法

C.注册房地产估价师

D.估价目的

91、采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式：可比实例在成交日期时的价格X价值

时点的定基价格指数子（）=可比实例在价值时点的价格。

A.某个固定口期的定基价格指数

B.成交日期的定基价格指数

C.当年年底定基价格指数

D.当年年初定基价格指数

92、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果

其他条件相同，设其投资风险为VI、72、V3,则三者关系是（）。

A.V1=V2=V3

B.V3<V2<V1

C.V1<V3<V2

D.V1<V2<V3

93、某写字楼的建筑面积为540m2,年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收

益之和为400元/m2,土地资本化率为10.8%,假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为

（）万元。

A.500

B.750

C.800

D.1000

94、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（

A.增加土地供应量

B.规定房地产开发企业按合理的成木利润率定价

C.制定最低限价

D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机

95、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（）承担。

A.政府主管部门

B.估价机构

C.使用者

D.注册房地产估价师

96、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（）＜.

A.灾害调查评估

B.规划实施情况评估

C.房地产价值减损评估

D.相关经济损失评估

97、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2,出

租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该

期房目前的价格为（）元/m2。

A.3473

B.4365

C.3958

D.4635

98、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2,层高4.1米，土地剩余使用年限为

30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建

成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m,建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，

该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣

除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.07

99、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（）。

A.规模收益

B.收益递增原理

C.均衡原理

D.适合原理

100.如果一组数字中含有异常的或极端的数值，采用平均数就有可能得到非典型的甚至是

误导的结果，这时采用()较合适。

A.平均数

B.中位数

C.众数

D.最高或最低值法

三、判断题

101.房地产状况调整是把可比实例在其成交日期的价格处理成在价值时点的价格，市场状

况调整是把可比实例在自身状况下的价格处理成在估价对象状况下的价格。()

102、影响世界经济发展的主要原因是()

A.恐怖主义

B.霸权主义和强权政治

C.国际经济I口秩序

D.世界多极化

103、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。()

104、需要评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税

费下的价值或价格。()

105、我国立国治国的根本方向是()

A.坚持社会主义道路

B.坚持人民民主专政

C.坚持马列主义、毛泽东思想

D.坚持共产党的领导

106、自有资金资本化率道常为未来第•年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可

比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到.()

107、假设开发法用于房地产开发项目分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测

算有关数值时，房地产开发项目分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投

资者的立场上。()

108、在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长

的房地产，供给弹性相应地比较大。()

109、狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。()

110、在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。（）

111、实事求是思想路线的验证条件和目的是（）

A.理论联系实际

B.一切从实际出发

C.坚持执行党的政策方针

D.在实践中检验和发展真理

112、比较法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。（）

113、比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期不

同，则直接比较是不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。（）

114、马克思主义与时俱进的不竭动力是（）

A.实践

B.与本国国情相结合

C.正确回答时代课题

D.理论联系实际

115、固定资产账面价值=固定资产成本+累计折旧一累计减值准备。（）

116、房地产根据用途（使用性质），首先可分为居住房也产和非居住房地产两大类，非居住

房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。

（）

117、有•栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第•层的1.05倍，第

三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第一层的91%。按房地价值分摊

法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。（）

118、维护世界和平的政治基础是（）

A.推动裁军进程

B.维护国际安全

C.贯彻和平共处五项原见

D.反对霸权主义

119、直接资本化中未来第一年的收益不能用当前的收益近似代替。（）

120、有时根据土地的“生熟〃程度，将土地粗略分为生地、毛地和熟地三类。（）

参考答案与解析

1、答案：B

本题解析：

《素问，疏五过论》指出：“尝贵后贱〃可致“脱营〃病，“尝富后贫〃可致“失精〃病，并解释说：

“故贵脱势，虽不中邪，精神内伤，身必败亡；始富后贫，虽不伤邪，皮焦筋屈，痿蹙为挛。〃

《素问・疏五过论》指出：“尝贵后贱〃可致"脱营"病，尝富后贫'‘可致"失精〃病，并解释说："故

贵脱势，虽不中邪，精神内伤，身必败亡；始富后贫，虽不伤邪，皮焦筋屈，痿蹙为挛。"

2、答案：B

本题解析：

"四三二一法则(four-three-two-onerule)”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与

街道平行的四等份，如图9-2所示。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方

向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%

和10%。故可设路线价为a,则根据题意有24x50x(40%+30%+20%)xa=243xl0000,解

得a=2250(7L/m2)o

“四三二一法则〃

3、答案：D

本题解析：

［知识点］路线价法

4、答案：D

本题解析：

D项，房地产估价师和房地产估价机构应对估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐

私予以保密；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其提供

给其他个人和单位。

5、答案：B

本题解析：

成本利润率=开发利润+(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)；投资利

润率=开发利润+(土地成本+建设成本+管理费用+佳售费用)。将题中数据代入得：20%

=开发利润+(600+900+50+60)；开发利润=322(万元)，成本利润率=322+(600+900

+50+60+150)=18.30%,

6、答案：D

本题解析：

［知识点］房地产的各种权利与房地产区位的含义

7、答案：C

本题解析：

修复成本法是测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额的方法。该方法

主要用于评估可修复的房地产价值减损额。

8、答案：D

本题解析：

A项，名义价格是表面上的价格，该房地产的购买价格为1000美元/m2,人民币兑美元的汇

率1月30日为6.5901,则该房地产的名义交易价格为人民币1000x6.59=6590(元/rr2)；

BC项，名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，需要在名

义价格的基础上进行计算或处理才能得到。在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是

在成交口期一次性付清的价格为名义价格，在成交口期一次性付清的价格或将不是在成交口

期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格.本题中付款方式为不是在成交日期

一次性付清，需将其折现到成交日期。实际交易价格为人民币=(1000x20%+(1C00-

1000x20%)-r(14-0.6%)6}x6.59=6404元/m2。该房地产于该年9月30日的市场价格=

{1000x20%+(1000-1000x20%)+(1+0.6%)6}x(1+1%)8=1052美元/m2。D项，

因为人民币对美元的汇率一直在下降，说明人民币在不断的升值，所以以美元为基准上涨

1%,以人民币为基准，上涨幅度肯定要小于1%。

9、答案：C

本题解析：

设标准房地产价格为1,则可比实例房地产价格为：lx(1-2%)=0.98；估价对象房地产

价格为：lx(1+5%)=1.05。改为直接判定后，估价充•象的房地产状况优于可比实例的房

地产状况，价格高：(1.05-0.98)+0.98xl00%=7.14%：可比实例的房地产状况劣于估价对。

象的房地产状况，价格低：(1.05-0.98)vl.05xl00%=6.67%；调整系数=估价对象价格小

可比实例价格=1.05+0.98=1.071o

10、答案：C

本题解析：

因规划调整所需的补地价为：补地价=(新楼面地价x新容积率一旧楼面地价x旧容积率)x

土地面积=(1500x2.0-500x1.0)xl0000=2500(万元)。

11、答案：A

本题解析：

本题考查的是受理估价委托。主动争取，在估价机构多、竞争激烈的情况下，"主动争取"

是估价业务的主要来源。

12、答案：B

木题解析：

长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修

匀法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，

并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接

近，宜选用平均增减量法计算；当房地产价值或价格时间序列的逐期增减量大致相同的，可

以采用简便的平均增减量法进行预测。

13、答案：D

本题解析：

期房价格是指以日前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的

房地产价格。期房价格=现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一

风险补偿。本题中，月租金净收益=1000+100=10（元/m2）,月折现率=6%+12=0.5%,设

现房价格为x（元/m2）,则有：5000=x-10v0.5%x[l-l-r（1+0.5%）10]-xx5%o解得:x

=5366。所以，该套商品住宅现房的市场价值为5366元/m2.

14、答案：C

本题解析：

开发完成后的房地产于建设期初的价值为：

3850x285050%30%20%

--------------------X-----------------r-I-------------------------------------=791.24(万元)

10000[(1+15%)，(1+15%厂(1+15%)

15、答案：c

本题解析：

在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基

础，如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。

16、答案：D

本题解析：

经筋的含义：经筋是十二经脉连属于筋肉的体系，其功能活动有赖于经络气血的濡养，并受

十二经脉的调节，所以也划分为十二个系统，称为“十二经筋〃。经筋的生理功能：经筋是约

束骨骼，有利于关节的屈伸运动，正如《素问•痿论》所说：“宗筋主束骨而利机关也c"经

别能加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系；加强了体表与体内、四肢与躯干

的向心性联系;加强了十二经脉对头面的联系;扩大了十二经脉的主治范围；加强了足三阴、

足三阳经脉与心脏的联系，

17＞答案：D

本题解析：

本题考查的是房地产区位因素。经济距离是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反

映距离，是一种更加科学但较为复杂的距离。

18、答案：D

本题解析：

综合资木化率=贷款价值比率乂抵押贷款常数+—贷款价值比率）X臼有资金资木化率。

其中年抵押贷款常数计算如下：

0+Yj_]

8%/12

8%/12+xl2

(1+8%/12尸-1

=24.3%

故综合资本化率R0=0.6x24.3%+(1-0.6)xlO%=18.6%：J

19、答案：B

本题解析：

从买方角度来看・，房地产价格是基于类似房地产的“生产费用"，即根据"替代原理〃，买方愿

意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润。如果高于

该必要支出及应得利润，则还不如自己开发建设或者委托他人开发建设。

20、答案：D

本题解析：

评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率（即典型的投

资者所要求的收益率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低收

益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可

能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。

21、答案：D

本题解析：

［知识点］地价与一般物品价格的不同表现

22、答案：C

本题解析：暂无解析

23、答案：B

本题解析：

本题中，住宅成本价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一折旧=5000x160+

3500x160-（50000+80000+60000）=1170000（元）=117.00（万元）。

24、答案：B

本题解析：暂无解析

25、答案：B

本题解析：

净收益与资本化率的匹配包括由土地净收益求取土地价值，其计算公式为：土地价值=土地

净收益小土地资木化率。其中，土地资木化率是求取土地价值时应采用的资本化率。这时对

应的净收益应是土地产生的净收益（即仅归属于土地的净收益），不包含建筑物带来的净收

益。

26、答案：D

本题解析：

影响血液运行的因素包括：（1）气的推动、固摄、温煦、凉润作用。（2）脉道通畅无阻一一约束

和引导血行。（3）血液的质量一一无痰浊瘀阻则血行畅利。⑷病邪的影响一一防止寒、火热、

痰浊等病邪的影响。

27、答案：B

本题解析：暂无解析

28、答案：D

本题解析：

在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采

用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进

行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。汇率

的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。本题中，进行市

场状况调整后的价格=100x6.5x（1+5%）=682.5（万元人民币）。

29、答案：A

本题解析：

估价采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率。例如，甲、

乙两宗房地产的净收益相等，但甲房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高；乙房

地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。由于房地产价值与报酬率负相关，所以甲

房地产的价值低，乙房地产的价值高。由此可见，在收益能力相同的条件下，风险大的房地

产的价值低，风险小的房地产的价值高。

30、答案：C

本题解析：

本题考查的是确定估价基本事项。选项AD均为不得设置抵押的房地产，选项B是不能独立

使用的房地产，不具有抵押价值。选项C共有产权房地产是可以设置抵押的，不过需要得到

其他共有人同意。

31、答案：B

本题解析：

“多食咸则脉凝泣而变色；多食苦则皮槁而毛拔；多食辛则筋急而爪枯；多食酸，则肉眠而

唇揭；多食甘则骨痛而发落。”五行与五味的对应关系：木火土金水对应酸苦甘辛咸。五行

相克的顺序为木上水火金，以“多食咸则脉凝泣而变色”为例，成对应水，脉为心所主.五行

属于火，水能克火，故多食咸则脉受损，这也与现代理论多吃盐则容易得动脉硬化、高血压

等与血脉有关的疾病相一致。“味过于酸，肝气以津，脾气乃绝；味过于咸，大骨气劳，短

气，心气抑：味过于甘，心气喘满.色黑，肾气不衡；吠过于苦，脾气不濡，胃气乃厚；味

过于辛，筋脉沮弛，精神乃央。

32、答案：C

本题解析：

房屋征收虽然是强制性的，不符合市场价值形成的“不受强迫”条件，但因要“给予公平、合

理的补偿”，并“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似

房地产的市场价格所以房屋征收评估从某种意义上讲是评估市场价值。城市房屋拆迁估

价应当采用公开市场价值标准。

33、答案：A

本题解析：

本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法的实质是比较法。即修正：将实

际而可能不是正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工

程费调整为价值时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。

34、答案：A

本题解析：

房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，不同的房地产之间

不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价〃。

35、答案：B

本题解析：

本题考查的是建筑物折旧的求取方法。d=D/C,年折旧额D=Cxd=120x800x2.2%=2112

（元）；折旧总额Et=Dxt=2112x8=16896（元）;建筑物现值V=C-Et=120x800—16896

=79104（元）。

36、答案：B

本题解析：

房地产特别是建筑物可能因发生火灾、爆炸、雷击、暴风雨、泥石流、地面突然塌陷、岩崩、

突发性滑坡或空中运行物体坠落等自然灾害或意外事故而遭受损毁或灭失，从而需要保险。

37、答案：B

本题解析：

估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求来决定，也不能根据估价人员的

主观愿望来决定，而应根据估价目的，依据法律、法规并征求委托人同意后予以决定。

38、答案：C

本题解析：

具体计算如下：

①将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下的价格：

5700x（110%/95%）x（98%/100%）=6468（元/m2）

②本题中，所有税费由买家承担，则正常负担下的价格为：

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卖方实得金额+（1—应由卖方缴纳的税费比率）=6468-（1-6%）=6881（元/m2）。

39、答案：B

本题解析：

本题考查的是成本法的基本公式。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因

为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有

40、答案：A

本题解析：

根据直线趋势法的特点可知，直线的斜率代表价格变动情况，即斜率越大价格变动越大，斜

率为正值表明价格增长，反之则表明价格卜降。由于甲类房地产价格变动趋势线斜率大于乙

类房地产价格变动趋势线斜率，且斜率为正值，所以甲类房地产增长潜力大于乙类房地产。

41、答案：A

本题解析：

本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。设四年后该商业用地净地的价值为V,则：

808080r-50

1000=80+-------+-----------y+------------------------7

1+5%（1+5%）2（1+5%>（1+5%），

V=903.46（万元）。P234.

42、答案：B

本题解析：

由于有不同种类的房地产开发利润率，所以在估算开发利润时要搞清楚利润率的内涵，注意

利润率和计算基数相互匹配。各种利润率的分子都是相同的，仅分母不同。

43、答案：D

本题解析：暂无解析

44、答案：D

本题解析：

治标与治本的运用方法：急则治其标、缓则治其本、标本兼治。

45、答案：D

本题解析：

小肠泌别清浊的功能是指：（1）经过小肠消化后的饮食物，分为水谷精微和食物残渣两个部

分；（2）将水谷精微吸收，把食物残渣向大肠输送；（3）小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收

J’大量的水液，故又称“小肠主液〃。小肠的泌别清浊功能，还与尿液的量有关。如小肠的泌

别清浊功能正常，则二便正常；如小肠的泌别清浊异常，则大便变稀薄，而小便短少，也就

是说，小肠内的水液量多寡与尿量有关。临床上常用的“利小便即所以实大便"的治法，即是

此理。

46、答案：B

本题解析：

根据货币的时间价值原理，利用复利方式计算为：该套住宅的实际价格=20+20/（1+5%）

+20/（1+5%）2+20/（1+5%）3=74.471万元）。

47、答案：C

本题解析：

房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市

场需求量与市场供给量相等时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量

不相等的非均衡状态。一股地说，在市场力量作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐

消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。

48、答案：C

本题解析：

该住宅因被淹而造成的损失为:

(1+0.5%)6-150000

3000x(l-10%)x+-------------二65548(元)

0.5%x(l+0.5%)6(1+0.5%/-

49、答案：A

本题解析：

A项，空间直线距离是是指两地之间的直线长度，最简单、最基础的距离，但在路网不帔发

达、有河流阻隔、地形复杂的地区（如山城）等情况下，它往往会失去意义，一般不宜采用。

B项，交通路线距离一般是指连接两地之间的道路长度。有时受路况（包括路面、交通流最

等状况）、交通管制等的影响，虽然距高不远，但需要的时间较长，在时间对人们来说变得

越来越宝贵的情况下，交通路线距离不一定能反映有关真实情况。C项，交通时间距离是指

两地之间利用适当的交通工具去往所需的时间，一般来说更科学，但在实际中可能被误用而

产生误导，原因主要是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间。D项，经

济距离是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离，是一种更加科学但较为复

杂的距离。

50、答案：A

本题解析：

A项，单位比较法是以建筑物为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的某种

计量单位（如单位建筑面积、单位体积、延长米等）为比较单位，调查在价值时点的近期建

成的类似建筑物的单位建筑安装工程费，对其进行处理后得到建筑物建筑安装工程费的方法。

B项，在运用分部分项法测算建筑物的