2025年北京市大兴区物业管理条例全文

2025年北京市大兴区物业管理条例全文为规范北京市大兴区物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，营造安全、文明、和谐的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《北京市物业管理条例》等有关法律、法规，结合本区实际，制定本条例。本条例适用于大兴区行政区域内的物业管理活动及其监督管理。本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。大兴区人民政府应当加强对本区物业管理工作的领导，将物业管理纳入社区治理体系，建立健全物业管理综合协调机制、目标责任制和考核办法，统筹协调物业管理中的重大问题。区住房和城乡建设部门是本区物业管理的行政主管部门，负责物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：（一）贯彻执行物业管理相关法律、法规、规章和政策，制定本区物业管理相关政策措施；（二）指导街道办事处、镇人民政府开展物业管理相关工作；（三）负责物业服务人信用信息管理、物业服务合同备案、物业项目交接的监督管理；（四）统筹协调老旧小区综合整治、既有多层住宅加装电梯等涉及物业管理的重点工作；（五）监督管理专项维修资金的使用；（六）处理物业管理活动中的投诉举报；（七）法律、法规、规章规定的其他职责。区发展改革、民政、财政、规划自然资源、生态环境、城市管理、市场监管、应急管理、公安、消防救援、水务等有关部门，按照各自职责，做好物业管理相关的监督管理工作。街道办事处、镇人民政府负责本辖区内物业管理的具体指导、协调和监督工作，履行下列职责：（一）指导、协助业主大会成立和业主委员会选举、换届，监督业主大会、业主委员会依法履行职责；（二）指导、监督物业服务人依法开展物业服务活动，协调处理物业管理纠纷；（三）组织、协调老旧小区物业管理工作；（四）统筹协调业主委员会、物业服务人、社区居民委员会等开展社区治理相关工作；（五）法律、法规、规章规定的其他职责。社区居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府开展物业管理相关工作，引导业主理性表达诉求，协调化解物业管理纠纷，推动将物业管理纳入社区协商议事范围。物业管理区域的划分应当符合法律、法规的规定，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。新建物业项目，建设单位应当在办理房屋预售许可或者现房销售备案前，将划定的物业管理区域向区住房和城乡建设部门备案，并在房屋买卖合同中明示。已经建成并交付使用的物业，尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域不符合规定的，区住房和城乡建设部门应当会同街道办事处、镇人民政府，结合社区布局、物业共用设施设备等实际情况，划分物业管理区域并向业主公告。建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置物业服务用房。物业服务用房包括办公用房、客服接待用房、维修保养用房、档案资料用房和必要的辅助用房。新建物业项目的物业服务用房建筑面积应当不低于建设工程项目规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，且最低不少于一百平方米；其中，业主委员会办公用房建筑面积不低于二十平方米。物业服务用房应当为地面以上的独立成套房屋，具备水、电、通风、采光等基本使用条件，且位于物业管理区域中心或者出入口附近。建设单位应当将物业服务用房纳入建设项目配套设施规划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用，并在办理房屋所有权首次登记时，将物业服务用房一并登记，不得擅自出售或者挪作他用。建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在销售场所显著位置公示临时管理规约，不得在房屋买卖合同中设置不合理的免责条款或者减轻、免除其应当承担的责任。物业买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分面积占建筑物总面积百分之五十以上且业主人数占总人数百分之五十以上的，建设单位应当及时向街道办事处、镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。街道办事处、镇人民政府收到建设单位报送的文件资料后，应当在六十日内组建业主大会筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者镇人民政府代表、社区居民委员会或者村民委员会代表组成，其中业主代表人数不少于筹备组总人数的百分之五十。业主代表由街道办事处、镇人民政府组织业主推荐产生。筹备组组长由街道办事处或者镇人民政府代表担任。筹备组应当自成立之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议应当审议通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；（三）确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务人；（四）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益；（八）决定业主委员会的工作经费、工作补贴标准；（九）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（十）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关共有和共同管理权利的重大事项。业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过互联网方式召开，应当有物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定本条例规定的筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项的，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）组织、监督专项维修资金的筹集和使用；（六）配合街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会做好物业管理区域的社区治理工作；（七）业主大会赋予的其他职责。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。业主委员会委员候选人应当从符合法律、法规规定条件的业主中产生，提倡中国共产党党员、社区居民委员会成员、村民委员会成员、人大代表、政协委员等参选业主委员会委员。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向街道办事处、镇人民政府备案。街道办事处、镇人民政府应当自收到备案材料之日起十日内，向业主委员会出具备案证明。业主委员会应当建立健全工作制度，定期召开会议，及时处理业主的意见和建议。业主委员会作出的决定应当经全体委员过半数同意，并在物业管理区域内显著位置公告。业主委员会委员不得有下列行为：（一）挪用、侵占业主共有财产；（二）索取、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；（三）利用职务之便要求物业服务人减免物业服务费或者为其提供便利；（四）泄露业主信息；（五）违反法律、法规、管理规约或者业主大会议事规则的其他行为。业主委员会委员有上述行为之一的，业主大会或者业主委员会可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，罢免其委员职务。业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。逾期未换届的，街道办事处、镇人民政府应当责令其限期换届；逾期仍未换届的，街道办事处、镇人民政府应当组织业主进行换届选举。业主自行管理物业的，应当在街道办事处、镇人民政府的指导下，制定自行管理方案，明确管理事项、管理方式、责任分工、费用筹集和使用等内容。自行管理方案应当经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主自行管理物业的，应当依法履行物业管理职责，承担相应的法律责任。业主可以共同决定委托物业服务人提供物业服务。物业服务人应当具有独立法人资格，具备相应的专业技术人员和设备，具有良好的信用记录。物业服务人应当按照物业服务合同的约定，提供相应的物业服务，履行下列主要义务：（一）按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业管理区域内的业主共有部分，维护物业管理区域内的基本秩序；（二）采取合理措施保护业主、物业使用人的人身、财产安全；（三）及时、如实告知业主、物业使用人物业的使用方法、维护事项和注意事项；（四）听取业主、物业使用人的意见和建议，改进物业服务质量；（五）协助街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会、村民委员会和有关部门开展社区治理相关工作；（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。物业服务人应当将下列事项在物业管理区域内显著位置公示，接受业主监督：（一）物业服务人的基本信息、服务电话；（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式；（三）电梯、消防、监控等共用设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案；（四）专项维修资金的使用情况；（五）物业共用部位、共用设施设备的经营收益和使用情况；（六）业主交纳物业服务费情况；（七）法律、法规规定和物业服务合同约定应当公示的其他事项。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。保障性住房、房改房、老旧小区等物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由区发展改革部门会同区住房和城乡建设部门制定。普通商品住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。物业服务人不得擅自提高物业服务收费标准。确需调整的，应当与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有业主委员会的，应当与业主协商，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会、物业服务人可以通过上门催告、在物业管理区域内公示等方式督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务人可以依法向人民法院提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人应当按照国家和本市有关规定，建立健全物业管理档案，妥善保管物业项目的工程技术资料、业主资料、服务记录、收费记录等档案资料。物业服务合同终止或者解除的，物业服务人应当在合同终止或者解除之日起十五日内，按照规定向业主委员会或者新选聘的物业服务人移交物业管理相关档案资料、物业共用部位、共用设施设备和物业服务用房，并办理交接手续。街道办事处、镇人民政府应当对交接工作进行监督。物业管理区域内的共用部位、共用设施设备的日常维修养护费用，从物业服务费中列支；需要维修、更新、改造的，按照国家和本市有关规定从专项维修资金中列支。专项维修资金是业主的共有资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。业主应当按照规定足额交存专项维修资金。未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足的，业主应当按照业主大会的决定补交或者续交专项维修资金。专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。物业服务人、业主委员会或者相关业主可以提出专项维修资金使用申请，经业主大会或者相关业主依法表决通过后，按照规定办理使用手续。紧急情况下需要维修物业共用部位、共用设施设备的，物业服务人可以先行组织维修，并在维修前将维修方案在物业管理区域内显著位置公示，同时告知街道办事处、镇人民政府和区住房和城乡建设部门。维修费用从专项维修资金中列支。新建物业项目的建设单位应当按照国家和本市有关规定，在物业交付使用前，完成物业共用部位、共用设施设备的配置和安装，并组织竣工验收。建设单位应当在物业交付使用前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用、维护方法等资料告知业主，并按照规定向物业服务人移交物业管理相关档案资料。建设单位应当按照法律、法规规定和合同约定，承担物业保修责任。物业保修期限从物业交付业主之日起计算，保修期限内发生的物业质量问题，由建设单位负责维修。建设单位委托物业服务人承担保修责任的，应当与物业服务人签订委托协议，并向业主公示。物业管理区域内禁止下列行为：（一）擅自改变物业的规划用途；（二）擅自改变物业共用部位、共用设施设备的用途；（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；（四）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；（五）损坏或者擅自移动、改装共用设施设备；（六）违法搭建建筑物、构筑物；（七）违反规定饲养动物；（八）排放有毒、有害等污染环境的物质；（九）制造超过规定标准的噪声、振动；（十）违反规定在公共区域内堆放杂物；（十一）法律、法规、管理规约禁止的其他行为。物业服务人发现物业管理区域内有上述行为的，应当及时采取合理措施制止、向有关部门报告并协助处理。业主、物业使用人对上述行为有权进行劝阻、制止；劝阻、制止无效的，有权向有关部门投诉举报。有关部门应当依法及时处理，并将处理结果告知投诉举报人。老旧小区改造完成后，街道办事处、镇人民政府应当指导业主成立业主大会，选举业主委员会，选聘物业服务人实施专业化物业管理。暂时不具备专业化物业管理条件的，街道办事处、镇人民政府可以组织业主进行自行管理或者委托社区服务中心、公益性物业服务企业提供基本物业服务。