上海某高档酒店投资预算回报分析与项目运营思路

酒店工程市场调查报告

暨工程投资经营方向设想

上海酒店市场竞争E趋剧烈，酒店业经营越来越国际化、标准化。作为到达高

星级标准化酒店的工程，酒店工程的筹建一系列工作，必须进展认真的细致调研,

这样我们的市场定位和开拓才会顺畅。

一、工程市场调查

根据本工程所处的地域性，我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研，

情况大致如下：

上海酒店调查表

名称

调研工屋

**国际酒店***酒店***国际酒店****大酒店****酒店

区域****区*****区*****区*****区***区

星级等级准五星五星五星准三星准三星

营业面积6.2万平米：4万平米：4.2万平米：22F1万平米；10F1.2万平米

28F24F

配套设施中餐厅、西餐海港大酒6个不同风格的中餐厅：宴会大厅金驼洗浴

厅、日式餐厅、楼、阳光西餐厅:豪臂天地广场：中餐

意大利餐厅：38餐厅：游泳歌舞剧院、汤城厅；宴会厅

间KTV包房；馆：夜总会；桑拿中心、游泳

游泳馆：洗浴中桑拿中心馆、保龄球馆

心

客房数400间，,套284间/套130间/套60间/套

客房价位（标房）门市价门市价888门市价898门市价198门市价268

RMB988现行价666现行价449现行价178现行价214

现行价协议价330协议价330协议价160协议价180

RMB598

协议价

RMB448

餐位数/人均消费1700/150-200500/100-1501200/100-150800/50-70600/53-100

婚宴标准1580/桌起1280/桌起1380/桌起698/桌起506/桌起

会议设施14间3间6间1间

车位配备有停车场/地下门前/地F门前/地F门前泊车有停车场

优点建筑大气，装修外乡企业，包头地区最早性价比拟高的酒东河区硬

豪华，配套设施有自己的企的五星级酒店店件较好的

齐全，具备五星业文化及管酒店

级酒店的气质理模式

缺点硬件绝对五星，客房设计一整体装修装饰客房TI生较差，消过于重视

软件有待提高，般，配品一过于老化，服务费群体过于单一洗浴广场，

简单的退房服般，面积不还停留在国企因客房过

务竟然可以拖是很大老大的观念上少，难有作

延至半个小时为

二、工程特点

1、工程有利因素

（1）土楼形象较好：酒店主楼高22层，具有一定的视觉冲击力，是**区的地

标建筑。

（2）交通环境：工程位于**住宅密集区和商业中心区，具火车东站及商业街均

是一步之遥，距离飞机场更是6分钟的车程

（3）市场环境：目前**区高端酒店还是空白

2、工程不利因素

（1）工程所在区域不是上海的CBD,也不是高端消费密集区

（2）所在区域消费能力还有待考证，消费观念还有待加强

三、工程定位

结合对上海酒店业的市场调研，以及对本工程的形势分析，建议将酒店打造成

上海市乃至河南唯一的时尚精品酒店

四、工程投资及经营方向设想

目前，全国的酒店业开展方向被普遍认可的主要有两个，-一是传统高星级

酒店，二是连锁型经济型酒店，从2009年全国的酒店市场状况来看，也反映出

这种趋势，酒店一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象，尤其是散客群

体，下降幅度很人，究其原因，主要是酒店现有的目标市场忠诚度比拟低，对价

格过于敏感，在市场上出现大量经济型酒店等较廉价产品后，''跳槽〃频发。

因此，积极寻找新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是我

们现在必须开场考虑的战略问题。

在进入主题之前，我们应该对当前1分火爆的经济型酒店投资热潮保存清

醒的认识。

首先，经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的良好竞争力是相对

于星级宾馆而言的，一旦市场上出现大量的经济型酒店后，他们之间的竞争将是

相当惨烈的，道理很简单，经济型酒店一开场就是以''廉价〃为营销策略的，当大

家都以此为竞争手段（受服务内容限制，很有可能是唯一竞争手段），结果可想

而知。

其次，经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。尽管经济型

酒店人力成本相对节约，使整体利润率要高于一般的星级酒店，但由于房价偏

低,客房数量有限（客房数量受人力成本制约），绝对利润额不会很高。

最后，经济型酒店服务含量较低，无法有效提升投资者管理酒店的能力和

品牌效应。举个形象的例子，经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的

便利店，所提供的产品和服务都是走低端路线的，从长远看，确实无法承当起提

升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任，就象肯德基和麦当劳，在目前的中国

似乎是地位颇高，但在国外，象这样的快餐店几乎遍地都是，就象国内的大排档

一样，没什么希奇的。

那么，什么样的酒店才值得投资呢换句话说，面对何种消费群体的酒店才

是我们的''梦中情人〃呢如今是网络时代，是时尚达人的年代，做一个时尚的精品

酒店才能迎合主流，才能在酒店市场立于不败之地。时尚精品酒店的消费群体是

哪些呢如果按社会身份划分，他们应该包括但不只包括以下几种人：外企白领和

局部中高层管理人员，IT、广告、咨询等新型行业从业人员，外贸公司营销人员，

有高等教育背景的自主创业者和自由职业者以及有国外生活、工作经历的各类人

员。如果说中国将来会出现''中产阶级〃这一阶层，他们一定会成为最主要的组成

局部，而国外的社会开展历史说明，这一群体不仅消费能力最强，而且能引领消

费潮流，甚至形成社会.上主流的消费意识，目前，国内的类似群体还在初步形成

的过程中，数量还不够庞大，但可以预见，随着中国开放型经济的深入开展，全

球化浪潮进一步升温，在不远的将来，所谓的''中产阶级〃一定会出现在我们的周

围。

所以，投资专门服务于他们的酒店绝对是值得尝试的投资目标，重要的是,

至少在内蒙，这样的酒店还没有或者说特征完全匹配的没有，因此，投资这样的

酒店具备''掘第一桶金〃的潜力，其次，这样的酒店不同于传统的高星级酒店，投

资额不会过于巨大，投资者资金压力比拟小，第三，由于面对的顾客群体喜欢简

单的服务和自助式服务，对人员面对面服务要求不高，使酒店可以有效地控制人

力成本。

（1）时尚精品酒店设计、服务和管理的一些特点。

时尚精品酒店消费群体消费群体对时尚精品酒满足时尚精品酒店设计、

的特点店服务的需求特点服务和管理

⑴出生于上世纪60~70⑴简单快速的服务。⑴服务人员保持适可而

年代的大中城市。止的服务态度，可以不热

⑵强调私人空间，不喜

情，但必须业务熟练，动

⑵大局部是独生子女。欢经常被打搅。

作快速准确。

⑶家境殷实，受到良好⑶喜欢宽畅的住宿空

的教育，普遍没有吃的间。⑵简洁、明快、新颖、现

经历。代的酒店环境设计，防止

⑷喜欢自己帮助服务，不

单纯式的豪华。

⑷日常生活中经常表现喜欢过多的服务语言交

出独来独往，表现低调流。⑶提供大开间式，有隔断

的特性。的类套房客房。

⑸对不舒适的酒店环境

⑸比拟自我，在传统人难以忍受，耐心有限。⑷做到''顾客不要求，员

士眼里可能有点自私。工不出现“，尽量少打搅

客人。

⑸酒店各种硬件必须万

无一失，实现其应有功

能。

⑹提供自助服务区，如洗

衣、简易厨房。

⑹很容易承受新事物，⑹喜欢酒店提供各种具⑹提供床头多用途小型

尤其是高科技产品。有科技含量的设施设备。电子产品。

⑺跟随潮流，但不盲一从,⑺喜欢每次酒店住宿经⑺全酒店实现无线上网，

不是简单的''追星族历都有新鲜变化。客房内配置多个高速网

线接口，包括洗手间。

⑻对互联网高度热衷，（8）不喜欢在酒店看到每

喜欢网络聊天，但现实个酒店都有的''大路货〃。⑻提供酒店所在城市''时

中的社交能力有退化趋尚地图〃小册子。

势。

⑼客房提供各种时尚杂

志。

(10)提供北欧简易风格的

客房家具及装饰。

(11)客房配备液晶电视。

⑼主观意识强，对传统⑼不喜欢服务员过于谦(12)酒店服务人员的服装

观念有所保存，奉行''只卑的服务态度。外表趋于生活化，点缀设

要我喜欢，有什么不可计精巧的配饰。

⑩不过于计较酒店价

以'’的信条。

格，但要求物有所值。⑬酒店配置24小时精

(10)消费能力很强，但不品、个性便利小店，可以

(11)喜欢酒店的产品和服

盲目消费，对自己喜欢出售有酒店特征的客用

务拥有有别于传统之处。

的事物舍得花大钱，对品。

自己不喜欢的事物可以

⑭要求服务人员尽量以

很吝啬。

平等、生活化的语言、态

(11)等级观念较淡薄，喜度服务顾客。

欢被平等的对待及对待

(15)模糊员工岗位等级，尽

别人。

量给予服务人员现场决

策权。

⑯服务员应经常承受现

代知识培训，拥有一定的

时尚品位。

（17）提供时尚品牌洗漱

用品。

⑫追求享受，不喜欢严⑫要求酒店提供综合娱（18）客房内提供多用途

格区分''工作、休闲、娱乐、工作等功能的客房等打印机、电脑。

乐〃的界限,对SOHO、产品和服务。

（19）可以高速上网的，时

瑜珈、SPA等新兴生活

⑬提供融合（FUSION）尚舒适的小会议室。

休闲方式;比拟喜欢。

东西方文化的餐饮服务。

（20）酒店配置兼顾正餐、

⑬比拟承受西方文化，

（14）要求酒店有放松身酒吧服务的，具有融合风

但同时乂是对其保持一

心的服务场所格的餐厅。

定敌意的民族主义者。

（21）提供瑜珈、SPA

等配套服务场所。

（2）时尚精品酒店的根本特征。

根据上面的描述，我们可以把这样的酒店具体化，比拟全国酒店市场目前

的状况，根本可以得出以下框架。

特征特征工程描述特征工程框架理由

1、酒店1、市中心或接1、可以使酒店尽可能靠近城巾最有活力的地区，

地址近市中心利用周边资源提高顾客满意度。

2、客房2、120-150fa]2、控制客房数量可以有效节余人力资源，且可以

数量左右使顾客享受相对宽裕的酒店环境。

3、客房3、新型客房3、主题客房，一房一主题。家具家私要有颠覆性、

模式创造性。注重外乡文化元素，设施设备表达高科技，

注重设计的元素，追求特别的感觉，让人感觉很有味

道。

4、配套4、多功能餐4、其中最关键是要有多功能餐厅提供从早餐直到

设施厅、24小时精酒吧等全时段服务，其次是要有24小时便利小店

品便利小店及满足需求，客房内不再设置小吧，以上配套设施必

其它须酒店自己经营。

5、酒店5、接近四星，5、突出酒店的客房功能，超越一般四星级客房产

档次具备一点五星品服务水准，在设计细节上强调时尚元素。

气质

6、人员6、尽量精减，6、人员配置可以尽量精减的前提是酒店面对的目

配置接近经济型酒标市场不需耍过多的人员服务，承受用硬件替代软

店件的事实。

7、客房7、80%左右7、参考目前包头四、五星级酒店60・70%的住宿

住宿率率，故住宿率应在80%左右。

8、平均8、230元以上8、参考目前包头四、五星级酒店336500元以上

房价的平均房价区间，故平均房价应至少在230元以

l：o

9、客房9、具有精品、9、整合各种商务科技用品，笔记本电脑、MP3、CD

音乐播放器、打印输出、网线以及客房手机充电器等

配置时尚、商务特

都能立即连接；可升降调整的人体多功能座椅，体贴

工作辛劳的商务客；37英寸数码液晶电视，搭配DVD

点

家庭剧院，笔记本电脑画面可切换到液晶电视上，或

用随身携带的音乐播放器连接到5.1声道环绕音响，享

受绝佳的影音效果。具备打印、夏印、扫描功能的多

功能事务机24小时待命.

10、酒店10、个性化服10、服务是精品酒店的灵魂。提供直接参观客房，

服务务，尊贵管家房间内登记；还可以提供会员退房免查房服务。

服务

附表一：工程投资预算（不含土建装修）

工程投资预算一览表

工程预算

类别赍金

大楼总面积30000平米，空调占总面积的70%,一平妁

空调米为200元420

万

数重一顿，标灌配置，含电梯内装潢酒店图纸显示共7妁

电梯部电梯210

万

客房电视约150台，（37°t）将台约5000元，电脑、的

家电

小冰箱、保险柜等100

类

万

客房140间*10000元/间;餐饮大厅4000元/**20套;、妁

各办公室、公共区、休闲区、健身房160

察传

万

厨房灶具、装箱、冰柜、操作台、排烟系统、冷库等约50

设备万

酒店面积约20000平米，消防系统均价按照建虢面积计妁

消防

算为200元/平米.400

系统

万

、监控、网络、软件、有线电视（包括材料、线材、约

弱电

设备、工费）150

系统

万

燃油、燃气两用1.5吨，加压力泵、水箱、工费妁30

锅炉

万

餐具、他圾桶、布茎车、标牌类、清洁器具、低值易妁50

杂项

耗品万

客房床单、被罩、枕套一备三；床搭防滑垫、被芯、

布茎枕芯一备一；另各备100件；餐饮底台布一备二，百台妁50

类布一备三：浴巾、面巾、地巾一备三；万

窗帘按实际尺寸丈量为准

其它印刷品、服装、工艺绿植等的30

类万

工程总计投入预算为：1650万元

附表二；酒店运营收支预算（不含折旧）

酒店客房运营收支预算

客房140间经营一般经营良好经营优异

年入住率率50%60%70%

年平均房价200元240元280元

人员工资（占营业收入）8%8%8%

水电燃气（占营业收入）8%8%8%

营业税（占营业收入）5%5%5%

低值易耗（占营业收入）10%10%10%

管理费（占营业收入）4%4%4%

营销广告费（占营业收入）3%3%3%

其他（占营业收入）2%2%2%

客房年营业额511万736万1002万

客房利润率60%60%60%

客房年利润307万442万601万

餐饮运营收支预算

餐饮总餐位600个，其中宴会餐位400个，散台包房为

200个，宴会毛利率为60%,零点（散台包房）毛利率为50%,

根据不同营业情况作以下预算：

零点（散台、包房）

经营一般经营良好经营优异

上座率50%70%90%

人均消费60元80元100元

人员