2025年城市更新改造实施方案

2025年城市更新改造实施方案一、总体要求（一）指导思想坚持以人民为中心的发展思想，完整、准确、全面贯彻新发展理念，按照“留改拆并举、以保留利用提升为主，严禁大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁”的总体要求，把城市更新作为稳增长、惠民生、调结构的重要抓手，聚焦城市存量空间提质增效，补齐基础设施和公共服务短板，改善人居环境，传承历史文化，推动城市高质量发展。（二）基本原则1.以人为本，民生优先。把群众满意作为根本标准，充分尊重群众意愿，优先解决群众急难愁盼问题，不搞形象工程、政绩工程，实现发展成果由人民共享。2.规划引领，分类施策。依据国土空间总体规划和城市体检成果，精准识别城市更新需求，分区分类制定改造方案，一小区一策、一区块一策，不搞一刀切。3.保护优先，传承文脉。严格保护城市历史文化肌理和自然山水格局，应留尽留历史建筑、古树名木、老城街巷，杜绝破坏性开发。4.因地制宜，可持续发展。统筹资金平衡和长期运营，合理控制改造强度，鼓励社会资本共同参与，建立改造长效运营机制，避免重建设轻管理。（三）总体目标2025年全年完成以下核心目标：城镇老旧小区改造不低于5.3万个，惠及居民812万户；完成城中村改造1.2万个，改造受益人口约950万人；盘活城市低效工业用地不低于15.6万亩，活化利用工业遗产和历史建筑不低于1.2万处；新增城市口袋公园、街角绿化1.23万个，整治城市易涝点1620处，新增改造各类地下管网7.8万公里；所有改造项目群众满意度不低于90%，城市功能品质和人居环境得到显著提升。二、重点改造任务（一）城镇老旧小区分类提升改造严格按照基础类应改尽改、完善类能改尽改、提升类按需改造的要求，优先推进2005年以前建成的失养失修失管、配套设施不完善、居民改造意愿强烈的老旧小区改造，按改造内容精准推进：1.基础类改造。重点补齐水、电、气、路、信、暖、排水等民生短板，2025年计划改造城镇老旧小区供水管道1.82万公里，改造排水管道2.15万公里，改造供电线路2.57万公里，完成燃气管道改造1.2万公里，实现改造小区光纤到户、5G信号覆盖率100%，解决老旧小区管网老化、水压不足、内涝积水、停车难、出行难等问题。对建成于1990年以前的老旧小区，同步完成消防设施升级改造，新增配齐灭火器、消防栓、应急照明等设施，疏通消防通道，消除老旧小区消防隐患。2.完善类改造。根据居民需求推进提升性改造，2025年计划支持符合条件的老旧小区加装电梯2.8万部，简化加装电梯审批流程，对四层以上老旧小区满足加装条件、居民同意的做到应装尽装；新增改造老旧小区机动车停车泊位45.2万个，新增充电桩12.3万个，满足居民出行充电需求；推进有条件的老旧小区围墙开放，整合空间建设共享停车场地，推进既有建筑节能改造，完成节能改造面积不低于6000万平方米；完成30万户高龄独居老年人家庭免费适老化改造，安装扶手、防滑地板、感应灯具等设施，提升老旧小区适老化水平。3.提升类改造。围绕完整社区建设要求，推进15分钟生活圈配套完善，2025年计划依托老旧小区存量空间新增社区养老服务站1800个、托育点1200个、社区卫生室850个、健身活动场所3200个，实现改造完成的老旧小区完整社区覆盖率不低于80%，每个完整社区达到“有社区服务中心、有养老服务点、有托育场所、有生鲜超市、有健身场地、有文化活动室”的六有标准。鼓励依托老旧小区闲置房屋打造社区党群服务、志愿服务、文化宣传等公共空间，丰富居民精神文化生活。（二）城中村差异化改造提升严格落实城中村改造分类管控要求，禁止将城市远郊村庄纳入城中村改造范围，严禁借城中村改造实施大规模房地产开发，按村庄区位、现状条件分为三类改造：1.改造保留类。对位于城市核心功能区、具有一定历史文化价值、建筑质量整体较好的城中村，以微改造为主，不拆除原有民居建筑，重点完善村内水电气路信等基础设施，整治村内环境卫生，拆除私搭乱建，新增公共服务配套，2025年改造保留类城中村占总改造量的比例不低于35%，改造后保留原有村落肌理和居住形态，鼓励发展特色民宿、便民服务业，保障原住民居住权益，原居民自愿选择留居或搬迁。2.调整优化类。对建筑质量参差不齐、部分区域存在安全隐患、整体不需要整村拆除的城中村，实施局部拆建，拆除D级危房和违法建设，腾出空间用于建设公共绿地、停车设施、公共服务配套，优化村庄空间布局，完善市政配套设施，将改造后的城中村统一纳入城市社区规范化管理，2025年调整优化类城中村占总改造量的比例约为45%。3.整村拆除类。对位于城市重大项目实施范围、存在整体性安全隐患、D级危房占比超过30%的城中村，经充分征求村民同意后实施整村拆除改造，严格按照先安置后拆迁的要求推进，安置房开工率必须达到100%方可启动拆迁，当年拆迁的项目安置房交付比例不低于30%。安置方式尊重村民意愿，可选择原地安置、异地安置、货币安置等多种方式，人均安置住房面积不低于当地城镇居民人均住房建筑面积，对低收入困难村民优先配租公租房、落实社会保障。整村拆除后的土地优先用于城市基础设施、公共服务设施建设，预留不低于15%的经营性用地用于发展产业，保障原住民长期就业和收益。2025年整村拆除类城中村占总改造量的比例不超过20%。（三）低效存量空间盘活利用聚焦城市老旧工业区、低效商业楼宇等存量空间，推进提质增效，优化城市功能布局：1.老旧工业区改造提升。对位于中心城区、已停产停工的老旧工业区，符合国土空间规划的可实施退二进三转型，优先转型为科创园区、文创园区、双创基地，2025年计划盘活老旧工业区存量土地约220平方公里，盘活低效工业用地15.6万亩。对保留工业属性的老旧工业区，支持实施“零增地”技术改造，允许企业提高容积率、建筑密度，增加建筑面积不补缴土地出让价款。对列入国家级、省级名录的工业遗产，实施活化利用，保留原有厂房、设备、厂区肌理，改造为工业博物馆、文创街区、休闲空间，2025年计划完成工业遗产活化利用62处，打造一批工业文化旅游目的地。2.低效商业楼宇盘活。对城市核心区闲置超过1年、运营效益低下的商业楼宇、写字楼、烂尾商业项目，通过产权转让、功能转型、引入专业运营机构等方式盘活，2025年计划盘活低效闲置商业楼宇1820万平方米，鼓励将符合条件的低效商业楼宇转型为保障性租赁住房、科创办公、社区服务设施，改造后符合规定的享受水电气价格优惠政策。3.零星低效地块整合。对城市建成区内面积小于5亩、难以单独开发的零星低效存量地块，通过权属调整、整合开发等方式，优先用于建设口袋公园、公共停车场、社区服务站等公共配套，不得用于商业房地产开发，2025年计划整合零星低效地块不低于7500宗，新增公共空间面积约1.2亿平方米。（四）城市基础设施与公共空间生态提升补齐城市基础设施短板，提升城市生态环境品质，增强城市韧性：1.地下管网与防洪排涝设施改造。推进城市老化地下管网更新改造，2025年计划新建改造雨水管网1.2万公里，新建改造污水管网0.8万公里，改造燃气老旧管道1.2万公里，完成1620处城市易涝点整治，消除城市建成区大面积内涝隐患。推进地下综合管廊建设，新增入廊管线8200公里，统筹推进城市生命线安全工程建设，实现改造区域地下管网智慧监测覆盖率100%，提升城市安全运行能力。2.公共空间增绿提质。深入推进拆违增绿、留白增绿，2025年计划拆除违法建设后新增绿化面积2.3亿平方米，新增口袋公园、街角游园1.23万个，打通城市滨水空间断点，新建改造城市滨水绿道1.52万公里，实现市民出行“300米见绿、500米见园”的目标覆盖率不低于85%。严格保护城市原有山体、水体、古树名木，改造施工过程中严禁砍伐原有大树，移植树木必须经过严格审批，不得破坏城市自然生态格局。3.城市交通与无障碍环境提升。打通城市建成区断头路2100条，新增城市步行道1.02万公里，改造提升非机动车道8500公里，构建连续安全的慢行交通系统，优先保障步行和非机动车通行空间。推进公共设施无障碍改造，完成5.1万处公共建筑、公交站点、社区服务设施无障碍改造，提升城市适老化、适残化水平，保障特殊群体出行需求。（五）历史文化保护活化利用严格落实城市历史文化保护要求，坚决杜绝大拆大建破坏历史风貌，2025年完成所有国家级、省级历史文化街区划定挂牌，完成1.2万处历史建筑测绘建档和挂牌保护，建立完善历史文化保护台账。对历史文化街区实施微改造，重点完善内部给排水、燃气、消防等基础设施，不改变原有街巷格局和建筑外观，鼓励原住民留居，活化利用闲置历史建筑，发展特色文化产业、民宿、博物馆等业态，保留城市历史记忆。严格管控历史文化街区新建建筑高度、风格、色彩，确保新建建筑与原有历史风貌协调统一，严禁擅自拆除、改建历史建筑，对违规破坏历史文化资源的行为依法严肃查处。三、实施阶段安排（一）前期筹备阶段（2025年1月-3月）1.项目入库筛查。各地结合2024年度城市体检成果，梳理城市更新改造需求，逐项目征求群众意见，居民同意率低于90%的项目不得纳入年度实施计划。建立分级城市更新项目库，明确项目位置、改造内容、投资规模、群众意见等信息，实行动态管理。2.简化审批流程。推行城市更新项目并联审批，对老旧小区改造等小型项目，实行项目清单式管理，将立项、规划许可、施工许可等审批环节合并，压缩审批时限至15个工作日以内，推行告知承诺制，对符合规划要求的项目免予办理规划选址意见书，提升审批效率。3.落实资金要素。各地提前落实中央补助资金、地方专项债券资金，对接社会资本，提前做好项目征地拆迁、安置房源储备等前期工作，确保项目具备开工条件。（二）全面施工阶段（2025年4月-10月）2025年3月底前实现年度计划项目开工率不低于30%，6月底前全部项目开工建设。建立项目质量安全巡查机制，每半月开展一次质量安全抽查，对电梯、消防、管网等关键部位委托第三方机构进行质量检测，落实质量终身责任制，严禁偷工减料、低价中标，对不合格工程责令返工整改。施工过程中落实扬尘管控、噪声管控要求，减少对周边居民正常生活的影响，设立项目公示牌，公布项目负责人、监督电话，接受居民监督。（三）验收移交阶段（2025年11月-12月）项目完工后，由住建部门牵头，组织规划、财政、消防、街道、居民代表开展联合验收，居民代表验收占比不低于20%，验收不合格的项目不得交付使用。验收合格后，及时办理资产确权登记，老旧小区改造新增的配套公共设施，移交给小区业主委员会或属地街道社区管理，明确管理主体和责任，建立长效管理机制。（四）长效运营阶段改造完成后，指导老旧小区引入专业化物业服务，或建立居民自治管理机制，通过小区公共收益、物业费、财政补贴相结合的方式保障运营经费，城中村改造完成后整体纳入城市社区规范化管理，产业类更新项目引导专业运营机构参与长期运营，保障改造项目持续发挥效益。四、政策保障措施（一）土地政策支持城中村改造范围内的集体建设用地，符合国土空间规划的可依法征收为国有土地，也可保留集体性质，由农村集体经济组织自主开发运营，用于发展产业。老旧工业区改造提升，原土地使用权人自愿转让盘活土地的，享受土地增值税减免优惠，企业拆分合并、权属变更等环节免征契税，提高容积率增加的建筑面积不补缴土地出让价款。城市更新项目中腾出的存量建设用地，优先用于公共配套设施建设，允许经营性用地通过协议出让方式办理用地手续，降低改造用地成本。（二）资金政策支持统筹中央财政城镇保障性安居工程补助资金、中央预算内投资，优先保障城镇老旧小区改造、城中村改造资金需求，2025年安排地方政府专项债券不低于1.2万亿元用于城市更新项目，支持符合条件的项目发行专项债券。鼓励社会资本参与城市更新，通过PPP、特许经营、REITs等方式引入社会资本，支持符合条件的城市更新项目发行企业债券、公司债券、中期票据等融资工具。落实税收优惠政策，改造后运营保障性租赁住房的，享受房产税、增值税减免政策，居民加装电梯可提取本人及配偶、子女住房公积金支付改造费用。对符合条件的城市更新项目落实财政贴息，降低融资成本。（三）群众参与机制全面推行“共同缔造”工作方法，从项目立项、设计、施工到运营全过程吸收群众参与，充分听取群众意见，对涉及群众切身利益的改造事项，逐户签字确认，不搞强迫命令，不违背群众意愿推进项目。建立项目公示制度，改造内容、投资、施工单位、资金使用情况全程公开，接受群众监督，及时解决群众反映的问题，确保改造项目符合群众需求。（四）质量安全监管建立城市更新项目质量安全终身负责制，建设单位、施工单位、监理单位负责人对项目质量安全终身负责，严格落实工