房地产开发经营与管理117

房地产开发经营与管理概述BUSINESSPOWERPOINT第一章首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析第1章1.1房地产的基本概念1.2房地产业的基本认识1.3房地产开发、经营及管理1.5房地产开发经营过程的主要参与者与流程1.4房地产开发企业1.6综合案例分析1.7实训练习首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析PART01房地产开发经营与管理概述首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析1.1.1房地产的定义…|40%房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房屋与土地反应物质的属性和形态，而房产与地产则体现商品形式的价格。因此，在生活资料方面，房产与地产属于财产范畴；在生产经营资料方面，房产与地产属于也可以说，房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地，附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析1.1.2房地产的特性…text2.对土地的分类按其开发利用的程度，可分为生地和熟地；按其是否具有建筑功能，可分为建筑用地和非建筑用地；按其不同的用途可分为居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等。1.对房屋的分类按其功能用途，可分为居住用房、工业用房、商业用房、办公用房、文化教育用房、医疗体育用房等；按其建筑结构不同，可分为钢结构房屋、钢筋混凝土结构房屋，砖混结构房屋、砖木结构房屋和其他结构房屋等；按其所有权归属，可分为公房和私房，公房又可分为直管公房和自管公房等。首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析1.1.3房地产的分类…text3.房地产使用的耐久性4.房地产的保值增值性1.房地产整体的单一性2.房地产位置的固定性首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析1.1.1房地产的定义…|40%1.两书2.五证一照3.期房4.现房5.毛坯房6.按揭7.三通一平8.七通一平9.总建筑面积10.容积率11.建筑密度12.绿化率13.套内建筑面积14.套内使用面积15.层高16.开间17.进深

首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析PART02房地产业的基本认识首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析1.2.1房地产业的相关概念…|40%1.房地产业房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。2.房地产投资开发企业房地产投资开发除了取得土地、建造房屋，然后预售或出售新建的房屋这种方式外，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转卖，或者购买房屋后等停一段再转卖。3.房地产服务业房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。

首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析1.2.2房地产业在国民经济中的地位与作用1（1）房地产业是国民经济的基础产业。（2）房地产业是国民经济的支柱产业。1.房地产业在国民经济中的地位2（1）为国民经济发展提供重要的物质基础。（2）房地产业的发展能带动其他相关产业的发展。（3）有助于改善人们的住房条件和生活环境。（4）加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。（5）有利于优化产业结构，改善投资硬环境。（6）促进就业。房地产业中既有资金密集、技术密集和知识密集性专业，（7）可以增加政府财政收入。2.房地产业在国民经济中的作用首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析1.2.3房地产业与金融业…|40%1.房地产业与金融业的关系（1）房地产业发展需要金融业的支持。（2）房地产信贷是金融业的一项重要业务。…|60%2.金融业对房地产业发展的作用（1）房地产消费信贷使家庭摆脱“流动性约束”，增进效用。（2）房地产信贷是房地产业发展的动力。（3）金融业促进房地产投资多元化。首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析PART03房地产开发、经营及管理首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析1.3.1房地产开发与经营的含义…|40%根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第一章第二条规定:“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”房地产开发实质是一种经济行为，通过对土地、建筑材料、基础设施、劳动力、资金等资源的优化组合利用，为人类提供生产、生活空间，满足社会对房地产商品需求的经济活动。

首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析1.3.2房地产开发与经营的特点4.房地产开发经营活动的资金密集性04066.房地产开发经营活动的政策性5.房地产开发经营活动的高收益性和高风险性051.房地产开发经营活动的复杂性012.房地产开发经营的区域性023.房地产开发经营活动的长久性03首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析1.3.3房地产开发与经营的形式…|40%1.房地产开发的形式房地产开发的形式有以下三种。（1）按开发内容划分,房地产开发可以分为外延式开发和内涵式开发。（2）按开发时间划分,房地产开发可以分为初次开发和再次开发。初次开发是指对尚未利用的土地进行开发和利用的过程。（3）按开发规模划分,房地产开发可以分为单项开发和综合开发。2.房地产经营的形式房地产经营的形式有以下三种。（1）按经营对象划分，房地产经营可以分为地产经营和房产经营。（2）按经营规模和经营方式划分，房地产经营可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等。（3）按活动发生的不同过程划分，房地产经营可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。

首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析PART04房地产开发企业首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析1.4房地产开发与经营的形式首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析PART05房地产开发经营过程的主要参与者与流程首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析1.5房地产开发经营过程的主要参与者与流程金融机构0406其他相关参与者购房者05政府及有关部门01房地产开发商02建筑承包商03首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析PART06综合案例分析首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析2014年中国房地产市场基本情况2014年全国市场增速减缓明显，开发投资额、销售面积、新开工面积均呈现回暖迹象。首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析二、2015年发展环境分析…text（三）货币环境：主动适应经济发展新常态，继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度（四）行业政策：不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化（一）国际经济：国际经济将持续复苏，但风险不确定性依旧较高（二）国内经济：处于“增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期”三期叠加阶段首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析三、2015年市场走势预判…text(三)房价呈回暖迹象，城市等级序列依然凸显（一）整体市场逐步回暖，但调整周期较长(二)城市发展分化日趋显著，二线城市库存去化优势明显首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析四、2015年行业政策建议首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析PART07实训练习首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析1.7实训练习…|40%所谓“地王”，是社会舆论对在房地产开发土地招标活动中以硕大的资金数字拍得自己属意地块的中标单位的谐称。2009年国企大举进军房地产业，随着经济的发展和城市化进程的加快以及城市人口数量的增加，城市地价必然呈上升趋势，必然会推动城市土地市场土地交易价格不断上涨，出现了“地王”。经历了2008至2009年初土地市场的低迷之后，从2009年下半年开始，土地市场重新活跃起来，各城市土地拍卖价格屡创新高，出现了新一轮的“地王”。但与往年相比，2009年土地市场的活跃具有明显的国有企业推动的背景。以各城市“地王”为例，2009年各城市“地王”绝大部分为国有企业或有国有背景的企业，而在同样“地王”频现的07年，“地王”中则存在不少民营企业与外资企业，如香港信和地产、新加坡仁恒房产等，如表1-1与表1-2所示。此外，09年创造“地王”的国有企业中，有不少企业原有主业并不属于房地行业，属于跨行业渗透，如中化方兴、中石化、中海集团、中信集团等。

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首页目录企业介绍项目介绍市场分析合作方案结束页财务分析THANKS第二章房地产经营环境与市场2.1房地产经营环境2.2房地产市场调查与市场分析2.3房地产市场的特性与功能2.4房地产市场运行机制2.5房地产市场预测2.6政府对房地产市场的宏观调控房地产经营环境01在市场经济体制有效运行的条件下，经济发展环境是房地产经营生产最重要的环境因素，市场经济体制的有效运行既决定了房地产开发项目的市场需求，同时也决定了房地产开发项目的有效供给，只有供需正常的经营环境，房地产企业才能取得良好的经济效益。经济发展环境主要包括宏观经济发展形势、资金市场发展形势和市民的收入水平及其贫富差异程度三个方面。1.宏观经济发展形势2.资金市场发展形势3.市民的收入水平及其贫富差异程度2.1.1房地产开发经营的经济发展环境3.城市历史传统城市的历史传统也会对房地产开发经营产生一定影响。城市的历史是城市的特色。随着城市化水平的提高，特别是随着各城市之间竞争的加剧，发展自己城市鲜明的特色，成为各城市人民政府考虑的重点问题之一。032.人口构成城市人口的构成决定了该城市住宅及其配套设施的建筑面积构成和区位构成。实践经验告诉我们，不同的人及其家庭对住宅和相关配套设施的需求是不同的。021.人口数量人口数量是房地产开发经营的最重要的社会环境因素。房地产是为人而建设的，城市规划区里是否拥有足够数量的人口，是房地产开发的重要社会环境条件。012.1.2房地产开发经营的社会环境3.政府对经济适用房的态度经济适用房对住宅开发的影响是巨大的。根据我国的国情，为解决相当多中低收入阶层市民的居住问题，我国实行了经济适用房开发制度。032.政府收取税费的水平税费多少意味着房地产购买者的成本高低，它在相当程度上影响房地产开发经营的水平。021.政府土地供应的数量和开发条件人口数量是房地产开发经营的最重要的社会环境因素。房地产是为人而建设的，城市规划区里是否拥有足够数量的人口，是房地产开发的重要社会环境条件。012.1.3房地产开发经营的政治环境房地产开发经营是一种影响巨大、牵连众多的经济活动，容易产生纠纷，没有健全的法律环境就不可能有健康的房地产开发经营。房地产开发的法律环境，首先是指各种直接管理房地产的法律、法规的立法与执法情况。整个房地产开发经营法律体系是由国家制定或者认可，用于调整在房地产开发经营管理和服务过程中发生的房地产物权关系、债权关系、房地产开发经营权益关系以及房地产开发管理关系。这些法律体系对房地产业的健康、有序发展，规范房地产企业的开发经营行为的影响也是十分深远的。2.1.4房地产开发经营的法律环境房地产市场调查与市场分析021.房地产市场调查的内涵房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。3.房地产市场分析的思路第一步，地区市场分析。第二步，专业市场分析。第三步，房地产项目市场分析。4.房地产市场分析的原则（1）真实性原则。（2）全面性原则。（3）时效性原则。（4）针对性原则。（5）计划性原则。2.房地产市场的分析框架（1）三种类型（2）两个要素（3）三个时期（4）五个影响因素2.2.1房地产市场分析概述3.分析研究阶段（1）调查资料的整理与甄别验证。（2）调查数据的统计与分析。（3）撰写调查报告。（4）修订并提交调查成果。（5）整理归档阶段。032.调查阶段（1）试调查。（2）调查实施。021.准备阶段（1）提出问题并明确目标。（5）确定资料搜集方法。（2）分析初步情况。（6）设计调查问卷。（3）设计调查方案。（4）确定资料来源。012.2.2房地产调查的程序2.2.3房地产市场调查的方法房地产市场的特性与功能031.竞争具有层次性2.供给缺乏弹性3.区域的分割性4.区域内的垄断性5.周期循环性6.开放性7.反经济循环性8.消费、投资双重性2.3.1房地产市场的基本特征1.不完全竞争性2.供给调节滞后性3.市场投机性4.市场的双重性5.金融企业及中介机构的参与性6.房地产交易活动是一种经济行为，要受法律的约束2.3.2房地产市场的特殊性1.配置存量房地产资源和利益2.显示房地产市场需求变化3.指导供给以适应需求的变化4.指导政府制定科学的土地供给计划5.引导需求适应供给条件的变化2.3.3房地产市场的功能房地产市场运行机制041.房地产市场的“单边市场”特征在一般商品市场上，市场参与者通过各种交易行为，对市场当前和未来价格的实际形成产生影响。在市场价格波动成为现实经济活动常态的类商品和资产市场中，人们利用契约合同，将未来价格和当前价格差异变动所产生的收益和风险进行锁定。各种有组织的商品交易场所和各种交易技术，使得市场参与者可以依自己对未来价格走势的判断作出符合自身利益的交易形式和时点选择，如利用各种远期、期权等交易工具，对价格的变动进行利用。市场交易技术的完善和组织的严密，使得人们虽不能消除价格波动，却能开发和利用价格波动，无论价格的涨或跌，人们都可以利用各种手段实现自身利益的最大化。交易的灵活性和便利性，使得上下两个方向上的市场价格波动，都能为交易者带来套利机会。2.4房地产市场运行机制2.房地产市场调节的非价格性特征房地产市场具有房地产供给滞后和房地产需求中真实需求和投机需求分离的特征。房地产建造通常需要较长时间，新增供供给能力的形成较为缓慢，因而房地产供给具有滞后性的特征。由于新造房屋需要较长时间，未来信息的获取又是不完全的。市场对未来供给的信息和知识也有限，因此，新建活动不可能与在具有完全信息和精确预测能力下的经济行为一致，结果造成房地产市场上房地产长期均衡价格与存量房房地产重置成本的不相等。在市场价格/重置成本>1的情况下，额外供给会在一个较长时期内不断增加；房地产价格收投机需求变动影响，会很快发生变动，但反应房地产使用消费的真实需求却很稳定，因而租金价格稳定性较高，房地产价格和租金价格的偏离，使房地产市场波动性大为增加。2.4房地产市场运行机制1.价格机制全面而广泛的价格信号是市场联系的黏合剂，价格的系统性、合理性是市场的精髓，它使不同层次及同一层次市场间的关系协调化、比例化而成为一个有机整体，从而优化资源配置并确保市场的有序运行。2.约束机制（1）法规约束。（2）金融约束。（3）税收约束。3.中介机制中介是事物联系的纽带，相互沟通的桥梁，由于房地产市场的地域性、层次性、异质性等特点，房地产市场运行离不开中介机制的作用。4.竞争机制竞争机制是市场运行的动力要素，没有市场竞争则市场活动就会陷入停滞。中国房地产市场中房产市场、地产市场的竞争有根本性区别，不能混为一谈。在中国土地是公有的，且只有国有土地才能经批租后进入市场。2.4.2我国房地产市场的运行机制房地产市场预测052.5.3房地产市场预测的种类房地产市场预测的种类很多，可以从不同的角度划分。按预测的范围来划分，可分为总体市场预测、各类市场预测、各种型号房屋的需求预测等。按预测的性质划分，有探索性预测和规范性预测。2.5.4房地产市场预测的原则1.连续性原则2.客观性原则3.类推原则2.5.2房地产市场预测的必要性1.房地产市场预测有利于制定科学的开发经营计划2.房地产市场预测有利于企业改善经营管理，提高经济效益3.房地产市场预测有利于平衡和满足社会对房地产的需要2.5.1房地产市场预测的概念房地产市场预测是指在市场调查的基础上，运用科学的方法和手段，对房地产市场供求变化及发展趋势做出的预计、测算和判断。2.5房地产市场预测政府对房地产市场的宏观调控06国家宏观调控对房地产价格的影响和作用1.目前我国房地产价格的发展现状2.宏观调控对房地产价格的影响和作用3.宏观调控政策存在的不足及建议0202国家宏观调控对房地产市场的影响和作用1.宏观调控中的财政政策对房地产市场的影响和作用2.宏观调控中的货币政策对房地产市场的影响和作用012.6政府对房地产市场的宏观调控二、成都市场动态1.简阳市由成都代管2.成都天府国际机场正式开工，2020年投用3.成都地铁三号线正式开通4.7号线25座车站进场装修，预计于明年开通5.11月23日起，成都市主城区实施不动产统一登记6.郫县确定改为郫都区0202一、宏观经济和政策1.预计成都市全年实现地区生产总值1.2万亿元，增长7.5%。2016年，国内生产总值744127亿，同比增长6.7%。其中四季度增长6.8%，两年来首次回升。2016年成都全市经济社会继续保持良好发展态势。预计全年实现地区生产总值1.2万亿元，增长7.5%；固定资产投资8370亿元，增长14.3%；一般公共预算收入1175亿元，增长7%；社会消费品零售总额5620亿元，增长10%；城乡居民人均可支配收入分别增长8.1%、9.9%。012.7综合案例分析BUSINESS谢谢观看BUSINESS房地产市场定位与可行性研究第三章房地产开发项目的市场定位3.1房地产开发前期策划房地产开发项目投资机会研究房地产开发项目的投资估算与收入估算CONTENTS3.23.33.4房地产投资可行性研究报告的撰写3.5房地产开发项目的市场定位3.1房地产项目定位是指房地产开发策划及经营者通过研究市场、技术前期和资金状况等一系列相关条件，采用科学的方法，确定目标市场，构思房地产产品方案，明确项目在目标客户中的形象、地位，制定项目推广策略和方法及其有关内容的活动和过程。房地产项目定位的含义1.房地产项目定位的作用2.房地产开发项目定位的原则房地产项目定位的作用和原则房地产项目定位的流程（1）房地产市场分析方法（2）SWOT分析方法。（3）建筑策划方法（4）头脑风暴法（5）目标客户需求定位法房地产项目定位的方法3.1.1房地产项目定位概述1.房地产市场细分的概念2.房地产市场细分的原则（1）可测量性（2）可进入性（3）可盈利性（4）差异性3.房地产市场细分的依据（1）地理因素（2）人口因素（3）心理因素（4）行为因素4.房地产市场细分的方法（1）单维因素法（2）二维因素法（3）变量组合法5.房地产市场细分的程序房地产市场细分房地产目标市场选择1.细分市场的评估（1）细分市场的规模（2）细分市场的发展潜力（3）细分市场结构的吸引力（4）开发企业的目标与能力2.确定目标市场的方式（1）选择单一细分市场（2）选择多个细分市场（3）选择专门化细分市场（4）选择完全细分市场3.1.2市场细分与目标市场选择对于开发商而言，开发建设的产品通常不止是卖给一个客户，而是卖给一个客户群，这群客户都是由于对房地产产品的认可并实施了购买行为而成为业主的，所以开发商的产品一般不是仅满足某单一的客户，而是满足某一范围的客户群，而寻找、发掘这类主力客户群就是开发商进行客户定位的过程。1.主题定位的含义（1）地产价值（2）房产价值（3）文化价值2.主题定位的步骤3.核心价值体系确立房地产开发项目的市场定位房地产开发项目的主题定位1.产品定位的概念2.产品定位的内容3.产品定位的限制条件房地产开发项目的产品定位房地产开发项目的功能定位是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用要求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具有的基本综合和辅助功能作出规定的过程。房地产开发项目的功能定位3.1.3房地产项目定位的主要内容房地产开发前期策划3.2房地产主题策划的作用1.主题策划统领项目开发的各个环节2.主题策划有助于展示项目的独特个性，突出项目的竞争优势3.主题策划能满足住户的精神需求4.有助于房地产项目的品牌化5.有助于加深买家对房地产项目的印象6.有助于房地产项目的发展方向房地产主题策划的概念类型1.房地产主题房地产主题有宏观主题和微观主题、单主题和多主题之分。2.房地产主题策划房地产主题策划又称概念设计或理念设计，是房地产策划的一项主要内容。房地产主题策划的步骤1.策划主题的来源与获取2.策划主题的提炼与确定3.策划主题的支撑与体现4.策划主题的推广与传播5.策划主题的检验与反馈房地产主题策划的案名分析楼盘名称，即案名，作为楼盘的识别符号，是房地产广告的第一要素，是楼盘各个时期广告使用频率最高、消费者接触最多的楼盘信息。案名是楼盘寓意的象征，一个好的名称，常常建立在深厚的文化底蕴之上，将内含的楼盘定位、设计理念、优势特性等以简约而响亮的名称推向市场，形成对消费者第一波引导冲击。3.2.1房地产主题策划1.塔式住宅3.2.2.1建筑单体平面布局3.2.2设计策划2.单元式住宅3.2.2.1建筑单体平面布局3.2.2设计策划3.通廊式住宅3.2.2.1建筑单体平面布局3.2.2设计策划1.确定户型类型2.确定户型大小3.确定户型组合4.确定户型布局3.2.2.2住宅户型策划房地产开发项目投资机会研究3.3房地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，也就是将其资金投资于房地产开发经营中的行为。房地产投资的概念1.投资成本高2.投资回收期长3.投资风险性大4.投资收益性好房地产投资的特点1.从国家和社会的角度看2.从投资者的角度看房地产投资的作用3.3.1房地产项目投资策划概述1.项目定位2.市场调研3.资金运作房地产投资策划的概念房地产投资环境的具体因素主要包括以下七个方面：（1）土地：如供应数量、位置、价格和开发程度等；（2）资金：如银行为开发者提供信贷的状况；（3）物资：如建筑材料、设备的供应和价格等；（4）人员：如工人、技术人员的数量与质量，工资水平等；（5）税收：税种和税率；（6）管理与服务；（7）厂商权益的保障：包括产权的保障和实际收益的保障等。）房地产项目投资环境的概念房地产项目投资环境分析的方法1.房地产投资环境的冷热分析法2.多因素和关键因素评估法3.多因素加权综合评价法03

市场前景概括房地产开发项目的投资估算与收入估算3.4土地费用估算财务费用前期工程费销售费用房屋开发费其他费用管理费用不可预见费开发期税费3.4.1投资估算在对房地产市场进行分析与观测的基础上，测算开发项目的租售收入是可行性研究的一项重要内容。在测算之前，首先要确定以下几个方面的内容：①所采用的租售方案，即确定开发项目是出租、出售、还是租售并举；②出租与出售的面积比例；③出租与出售的时间安排及其进度安排，租金水平与出租收款计划的安排；④出售价水平与销售收款计划的安排等。测算开发项目的租售收入除对房地产市场进行分析与预测之外，还应结合开发项目的位置、周围环境、开发项目的档次、开发项目的租售服务对象等因素进行综合考虑。3.2.2.1建筑单体平面布局3.4.2收入估算房地产投资可行性研究报告的撰写3.53.5房地产投资可行性研究报告的撰写BUSINESS谢谢观看第四章RealEstateInvestmentRiskandFinancingManagement房地产投资风险与融资管理CONTENTS房地产开发程序概述房地产投资机会与风险分析房地产项目财务评价房地产投资决策4.14.2房地产项目的融资管理4.34.44.54.1房地产开发程序概述开发商从有投资意向至项目建设完毕，开始出售或出租并实施全寿命周期的物业管理为止，大都遵循一个合乎逻辑和符合开发规律的程序。一般来说，这个程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收及市场营销等步骤。这些步骤可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段的划分并不是一成不变的，在某些情况下各阶段的工作可能要交替进行或提前进行。例如，开发项目在建设前或建设中就预售或预租给置业投资者或使用者，即第四阶段在第二、第三阶段之前进行。但无论顺序怎样变化这些阶段都能基本上概括大多数居住物业、商业物业及工业物业开发项目的主要实施步骤。4.1房地产开发程序概述4.2房地产投资机会与风险分析01TimingofRealEstateInvestment房地产投资时机02Realestatecycle房地产周期03Realestatecycleprocess房地产周期过程4.2.1房地产投资机会分析011.市场风险3.利率风险2.经营风险4.政策风险5.其他风险房地产开发投资主要的风险因素021.盈亏平衡分析2.敏感性分析法风险分析的方法4.2.2房地产投资风险分析4.3房地产项目财务评价投资利润率指项目经营期内一个正常年份(指项目达到设计生产和服务功能后的年份)的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。4.3.1投资利润率它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。如果是对经营期内多年利润变化幅度较大的项目，应按年平均利润总额代入公式计算：利润总额=经营收入－经营成本－运营费用－销售税金及附加开发项目总投资=开发建设投资+经营资金(日常经营周转资金)这些数据可以根据财务报表中损益表的数据查到。1.静态投资回收期静态投资回收期是指在不考虑资金时间价值的条件下，项目以净收益抵偿全部投资所需时间。计算公式为：4.3.2投资回收期式中：CI——现金流入量；CO——现金流出量；(CI－CO)t——第t年的净现金流量；Pt——第t年才能收回全部投资，即静态投资回收期。Pt可以根据财务报表里的现金流量表中累计净现金流量计算求得，即：2.动态投资回收期动态投资回收期表示自投资起始点算起，净现金流量累计现值等于零时的年份即为投资回收终止年份。计算公式为：4.3.2投资回收期式中：P't——动态投资回收期；i't——基准收益率；P't也可以根据现金流量表求得，即：借款偿还期是指在国家规定以及该投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。计算公式为：4.3.3借款偿还期式中：Id——项目借款还本付息数额；Pd

——借款偿还期（从借款开始年计算）；Rt

——第t年可用于还款的资金（包括利润、折旧、摊销及其他还款资金）。借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算：当计算结果

Pd

，即借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目有清偿能力。净现值是反映项目获利能力的动态指标，是指按设定的基准收益率（折现率），将每年的净现金流量折现到投资起点的现值的代数和，这是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。计算公式为：4.3.4净现值式中：NPV——项目在投资起点的净现值；ie

——基准收益率；(CI－CO)t——第t年的净现金流量；n——项目的计算期。如果NPV大于或等于0，说明该项目的盈利能力超过或达到了基准收益率要求的投资收益水平，就认为该项目在财务上是可以接受的，在经济上是可行的、可取的。内部收益率是指项目在投资活动期内(整个计算期内)每年净现金流量现值累计等于0时的折现率(贴现率)，是评价项目盈利性的基本指标。计算公式为：4.3.5内部收益率式中：IRR——内部收益率；（CI－CO）t——项目在第t年的净现金流量；n——项目的计算期。将IRR与基准收益率相比较，如果IRR大于或等于基准收益率，则认为该项目是可行的；否则该项目在财务上不可行，是不可取的。通过上面计算式计算IRR比较烦琐，一般通过线性内插法求得，即先按目标收益率或基准收益率求得项目的净现值，若为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于0的正值和负值各一个。计算公式为：一般在完成了房地产市场调查与预测，开发项目策划，开发项目投资与成本估算，开发项目收入估算与资金的筹措计划编制等基础工作之后，就可以通过编制财务报表和计算财务评价指标，对开发项目的盈利能力、清偿能力等情况进行财务评价，看项目在财务上是否可行。财务评价使用的基本报表有现金流量表、损益表、资产负债表、资金来源与运用表及外汇平衡表。1.现金流量表2.损益表3.资产负债表4.3.6财务评价的基本报表4.4房地产项目财务评价100$1.市场分析180$2.方案比选299$3.财务分析（1）识别市场机会，正确判断市场环境的变化。（2）分析市场潜力，准确定位细分市场。（1）区位分析。（2）产品定位。（1）盈利能力分析。（2）清偿能力分析。4.4房地产投资决策4.5房地产项目财务评价4.5房地产项目的融资管理THANKS感谢观看房地产开发的前期管理第五章Pre-managementofRealEstateDevelopmentCONTENTS土地使用权的获取方式与程序征地、拆迁管理与程序房地产项目规划设计与管理程序房地产项目的产品策划房地产项目的基础设施建设与管理5.15.25.35.45.5前期房地产开发资金筹措5.65.1土地使用权的获取方式与程序1.土地使用权出让的概念2.土地使用权出让的基本特征土地使用权出让概念1.协议出让的含义2.协议出让的特点3.协议出让国有土地使用权范围4.协议出让土地使用权的申请协议出让土地使用权1.招标出让的含义2.招标出让土地使用权的特点3.招标基本流程招标出让土地使用权1.拍卖出让的含义2.拍卖出让土地使用权的特点3.拍卖出让基本流程拍卖出让土地使用权1.挂牌出让的含义2.挂脾出让的特点3.挂牌出让基本流程挂牌出让土地使用权5.1.1土地使用权出让5.1.2土地使用权转让5.2征地、拆迁管理与程序土地征用的含义1.土地征用具有强制性2.土地征用是一种政府行为3.土地征用具有补偿性土地征用的特征1.建设项目的预审4.签订征地协议2.用地申请5.出让或划拨土地使用权3.拟订征地补偿安置方案6.颁发土地使用证土地征用程序1.土地补偿费4.安置补助费2.青苗补偿费5.新菜地开发建设基金3.地上附着物补偿费征地补偿与安置费用5.2.1土地征用房屋拆迁申请房屋拆迁审批签订拆迁补偿和安置协议实施拆迁监督检查5.2.2城市房屋拆迁5.2.3城市房屋拆迁补偿与安置城市房屋拆迁补偿安置5.3房地产项目规划设计与管理程序45%68%79%92%房地产开发项目的规划设计规划设计的基本内容和要求开发项目规划的审批程序及操作流程居住区规划的内容1.城市总体规划2.分区规划3.控制性详细规划4.修建性详细规划1.土地使用2.建筑形态3.建筑功能4.建筑结构5.设施配套6.交通、环保、防灾减灾申请办理选址意见书申请办理建设用地规划许可证申请办理建设工程规划许可证确定居住区布局结构和道路系统住宅选型住宅的布置1.周边式布置2.行列式布置3.混合式布置4.散点式布置5.自由式布置公共建筑规划布置绿地规划布置5.3房地产项目规划设计与管理程序5.4房地产项目的产品策划1.房地产选址2.房地产产品设计3.房地产命名4.房地产包装房地产营销策略房地产开发项目的产品研发概述产品研发在项目开发过程中与各职能部门的关系“研发”顾名思义就是“研究和开发”。在整个房地产的开发过程中，产品研发在房地产开发工作中占有非常重要的地位，产品研发是所有前期开发工作的核心内容，也是开发商能够产生巨大利润的关键环节之一。1.研发与项目拓展2.研发与运营3.研发与开发4.研发与工程5.研发与销售5.4房地产项目的产品策划5.5房地产项目的基础设施建设与管理城市基础设施在不同的历史时期有不同的内容，它随着社会生产力和社会生活需求的发展而日益扩大和充实。城市基础设施的内容1.服务的共同性2.效益的综合性3.运转的系统性4.建设的超前性5.经营的特许性城市基础设施的特点1.服从整体4.全面配套2.综合设计5.讲究效益3.统筹施工6.组织协调居住区的基础设施建设与管理的原则1.管线工程布置2.管线综合管线工程布置和综合5.5.1城市基础设施5.6前期房地产开发资金筹措THANKS感谢观看房地产项目管理第六章CONTENTS房地产开发项目报建管理房地产开发项目招投标管理与流程房地产开发项目质量管理房地产开发项目进度管理6.1房地产开发项目成本管理房地产开发项目合同管理6.26.36.46.56.66.1房地产开发项目报建管理房地产开发项目报建是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线作更深入设计，使其达到施工要求，并提交有关部门审批的过程。用于报建的建筑设计方案经城市规划、消防、抗震办、人防、环卫、供水、供电等管理部门审查通过后，可以进一步编制项目的施工图和技术文件，再报城市规划管理部门及有关专业管理部门审批。6.1.1房地产开发项目报建流程6.1.1房地产开发项目报建流程建设工程规划许可证申请初步审查核发规划设计要点意见书方案审查核发建设工程规划许可证6.1.2建设工程规划许可证的审批流程6.2房地产开发项目招投标管理与流程011.有利于建设市场的法制化和规范化2.使工程造价更趋合理3.有效控制房地产开发投资4.有助于保证工程质量和缩短工期房地产开发项目招标投标的作用021.公开原则2.公平原则3.公正原则4.诚实信用原则房地产开发项目招标投标原则031.公开招标2.邀请招标房地产开发项目招标方式6.2.1房地产开发项目招标投标概述勘察设计招标的特点勘察设计招标文件勘察设计投标书的组成勘察设计投标书的评审勘察设计投标书的定标6.2.2房地产开发项目勘察设计招标投标6.2.3房地产开发项目施工招标投标1.全过程监理招标2.设计监理招标3.施工监理招标工程建设监理招标类型1.工程建设监理招标文件的主要内容2.工程建设监理招标文件编制要点工程建设监理招标文件的编制1.工程建设监理招标开标2.工程建设监理招标评标3.工程建设监理招标定标工程建设监理招标的开标、评标与定标工程建设监理投标的关键事项6.2.4房地产开发项目建设监理招标投标1.直接采购2.招标采购建设物资采购方式建设物资采购招标文件建设物资采购投标文件的编制1.综合评标价法2.全寿命费用评标价法3.最低投标价法建设物资采购招标评标方法6.2.5建设物资采购招标投标6.3房地产开发项目质量管理质量管理的基本任务工程质量控制计划各方质量行为的督促主要质量控制要点确立有关质量文件的档案制度6.3房地产开发项目质量管理6.4房地产开发项目进度管理1.论证与分析开发项目建设总周期2.编制开发项目建设总进度计划、年度计划3.核准施工进度计划4.编制其他配套进度计划5.督促监理工程师6.4.1房地产开发项目进度管理的主要内容6.检查与纠偏进度计划011.表格法022.横道图法033.网络图法6.4.2进度计划的编制方法6.5房地产开发项目成本管理案例分析重庆弘阳广场项目开发资金筹集一、项目总投资：本项目总投资为17.9亿元，其中建筑安装工程费用101402万元，土地费用63860万元，其它规费及专业费用为13738万元。

一期投资7.3亿元，二期投资6.24亿元，三期投资4.36亿元。二、资金筹措：由建设单位自筹解决。公司自有资金5000万元，并已支付土地出让金62000万元，剩余资金通过银行贷款和商品房预销售款解决。房地产开发资金筹措三、资本金比例是否符合规定？2009年5月25日，国务院下发了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，其中规定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

本项目为普通商品住房项目，资本金比例为67000万元/179000万元=37.4%，符合普通商品住房项目的最低资本金比例20%的规定。房地产开发资金筹措房地产开发资金筹措

房地产开发资金成本及其计算1.房地产开发资金成本房地产开发资金成本由资金筹措成本和资金使用成本两部分组成。房地产开发筹措成本是指房地产投资者在资金筹措过程中支付的各项费用,主要包括向银行借款的手续费、发行股票或者债券而支付的各项代理发行费用,如印刷费、广告费等。房地产开发资金使用成本又称资金占用成本,它包括支付给股东的各种股利、向债权人支付的贷款利息以及支付给其他债权人的利息、费用等。为便于分析比较,房地产开发资金成本通常用相对数表示,即支付的报酬与提供的资本之间的比率,也称房地产开发资金成本率,可用下列公式来进行计算:式中K——资金成本率(一般通称为资金成本); D——使用费; P——筹资总额; F——筹资费用。房地产开发资金筹措

2.个别资金成本的计算（1）长期借款资金成本率公式房地产开发企业向银行借款，所支付的利息费用一般可作为财务费用，通常在所得税前扣除，这可使房地产开发企业少缴一部分所得税，因此，长期借款的资金成本率计算公式可以写成：

其中：——长期借款资金成本率；——长期借款利率；——长期借款筹资费用率;——所得税税率。公式仅适用于每年末支付利息、借款期末一次全部还本的情况。房地产开发资金筹措（2）债券资金成本率公式房地产开发企业发行债券的成本主要是指债券利息和筹资费用。债券利息的处理与长期借款利息的处理相同，应以税后的债务成本为计算依据。房地产开发债券筹资费用一般比较高，不可在计算融资成本时省略。债券资金成本率可按下列公式计算：或其中：——债券资金成本率——债券利率——债券年利息率——债券筹资额——债券筹资费用率——企业所得税房地产开发资金筹措（3）普通股资金成本率公式普通股股息不是固定的，普通股持有者的投资风险最大，股息率也最高。普通股股息率会随着房地产开发项目经营状况而变化，发行普通股需要较高的筹资费用，因此普通股筹资成本率很高。其计算公式为：

其中：——普通股资金成本率——普通股预期年股利支出——普通股筹资额——普通股筹资费用率——企普通股利年增长率房地产开发资金筹措（4）优先股资金成本率公式房地产开发企业发行优先股，也需要支付筹资费，其股息要分期支付。优先股的股息率一般高于债券的票面利率，所以筹资成本也高于债券的筹资成本。优先股的显著特点是股利支出是固的。其计算公式如下：

其中：——优先股资金成本率——优先股预期年股利支出——优先股票面价值——优先股筹资费用率房地产开发资金筹措（5）留用利润资金成本率公式房地产开发企业留用一部分利润,相当于普通股股东对房地产开发企业进行了追加投资,使普通股的资金增加。股东对这一部分追加投资同以前缴给企业的股本一样,也要求给予相应比率的报酬。因此,房地产开发企业对这部分资金并不能无偿使用,也应计算其资金成本。留用利润不需要支付筹资费,其资金成本计算公式为：

其中：——留用利润的成本率——第一年股利——留用利润总额——股利年均增长率房地产开发资金筹措

3.综合筹资成本率的计算房地产开发需要多种渠道来筹措长期资金，为了进行筹资和投资决策，确定最佳资本结构，还需测算企业或项目各种长期资金来源综合的资金成本，即以各种资金占全部资金的比重为权数，对各种资金成本进行加权平均计算，是由个别资金成本和加权平均权数两个因素决定的，计算公式如下：其中：——加权平均资金成本（即综合筹资成本率）；——第J种来源资金占全部资金的比重（权重）；——第j种来源资金的资金成本。房地产开发资金筹措房地产开发资金筹措

房地产开发资金筹措方案选择

1.衡量房地产开发资金筹措方案的标准（1）筹资方案的收益率大于综合资金成本率（2）财务杠杆效应与财务风险之间达到最佳均衡（3）综合筹资成本率最低

2.房地产开发资金筹措方案的决策程序6.6房地产开发项目合同管理房地产开发项目中的主要合同关系合同管理的主要任务1.设置合同管理部门2.设立专门的项目合同管理小组3.设合同管理员4.聘请合同管理专家Q4Q3Q2Q1房地产开发项目合同管理组织机构合同管理的主要任务合同策划与签订合同分析6.6房地产开发项目合同管理合同监督合同实施保证体系合同变更的方式合同变更的程序变更管理Q4Q3Q2Q1合同变更合同监督与实施保证体系合同评价工程合同担保6.6房地产开发项目合同管理THANKS感谢观看房地产交易经营第七章CONTENTS房地产市场营销概述房地产产品策略与价格策略房地产销售渠道策略及促销策略房地产交易管理7.17.27.37.47.17.1房地产市场营销概述房地产市场营销是指房地产开发经营企业开展的创造性、适应动态变化的房地产市场的活动，以及由这些活动综合形成的房地产商品、服务和信息，从房地产开发经营者流向房地产购买者的社会活动和管理过程，目的是满足顾客对土地或房屋的需求。房地产市场营销的目标和核心是通过运用既定的程序以及技巧，使房地产交易迅速达成，最终实现房地产商品的价值。房地产营销是沟通和连接房地产开发、房地产流通以及房地产消费和使用的重要手段。7.1.1房地产营销概述1.品牌营销2.关系营销3.文化营销4.绿色营销5.全程营销7.1.3房地产营销的理念创新6.网络营销01（1）复杂性。（2）风险性。（3）差异性。（4）协同性。1.房地产营销的特征02（1）市场细分。（2）项目优化。（3）渠道多样化且双向性。（4）服务延伸。2.4C理论03房地产营销中的5S规则是房地产营销人员通过长期实践活动总结出来的规律，在实际中具有重要的指导意义。5S是指速度、微笑、真诚、机敏、研学。3.5S规则7.1.2房地产营销概述7.27.2房地产产品策略与价格策略12（1）两阶段产品定位法。（2）三层次产品定位法。7.2.1产品定位的方法7.2.2产品定位的策略7.37.3房地产市场营销概述房地产营销的渠道是指房地产商品由房地产开发企业流向最终用户的方式，主要由经销商和代理商组成，有直接渠道和间接渠道两种方式。直接渠道是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接销售其房地产产品的行为，简称为直销或自销。间接营销渠道，是指房地产开发企业通过中间商将产品销售给消费者的一种营销方式。其中，房地产中间商是指处在房地产生产者和消费者之间，参与房地产商品流通业务，促进买卖行为发生和实现的机构或个人。房地产中间商的类型有两种，即按其是否拥有房地产商品所有权可分为房地产经销商和房地产代理商，由于房地产产权转移涉及巨额资金，间接营销渠道一般以代理商为主。7.3.1房地产营销的渠道与特点影响房地产营销渠道选择因素主要有三个。（1）市场因素。市场因素主要表现在潜在顾客数量、顾客购买习惯和销售的阶段性三方面。（2）公司因素。房地产开发企业的规模大，资金雄厚，则较能任意选择营销渠道，可不依赖中间商的服务，自己建立销售网；但实力较差的企业则必须依赖中间商的服务。（3）产品因素。房地产商品本身的特性也会对营销渠道选择产生影响，主要体现在房地产产品价值上。7.3.2房地产营销的渠道选择（1）制定渠道控制标准。（2）检查与修正控制标准。（3）