房地产金融（第二版）

房地产金融

（第二版）房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第一章绪论

内容提要

在简单介绍房地产业特点的基础上，说明房地产金融对房地产业发展和国民经济良性运行的作用。概括地回顾房地产金融近一个世纪的发展历程，并展望我国未来房地产金融的发展趋势。界定房地产金融的概念和内容。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第一节房地产金融的作用和重要性一、房地产业的特点

房地产业是国民经济中的重要行业，由房地产的开发、经营、销售和服务等行业所组成。在统计上，房地产业常同金融、保险业并列，被看做第三产业。

广义上讲，它是由第二产业、第三产业（有时包括第一产业）所组成的一个综合性的行业群体。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第一节房地产金融的作用和重要性房地产业的综合性，使其具有以下特点：

（一）房地产业投资大、借款多、周期长（二）房地产市场受区域因素影响较大（三）房地产具有投资和消费的双重性（四）受国家政策和城市规划的影响房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第一节房地产金融的作用和重要性二、房地产业的重要性

（一）城市房地产是城市存在和发展的物质基础（二）房地产是家庭重要的财富和政府财政收入的重要来源

（三）房地产业具有带动性房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第一节房地产金融的作用和重要性三、房地产金融的作用房地产金融是房地产业发展的保障，也是国家调控房地产市场和促进房地产消费的主要手段。（一）房地产金融是房地产业发展的保障（二）利用房地产金融政策对房地产业进行宏观调控（三）引导住房消费促进房改房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第一节房地产金融的作用和重要性四、房地产业与金融业的关系

（一）房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强。（二）房地产业同银行业相互促进。（三）房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

在国际上，房地产金融的发展可以追溯到久远的时代。从其发展形式来看，有建筑业协会、土地开发银行和公积金制度三个方面。在国内，房地产金融的历史较短，目前还有很多问题有待完善。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

一、国外房地产金融的发展（一）建筑业协会建筑业协会发源于英国。

1775年，理查德·凯特雷在英国伯明翰开创了第一家互助性的建筑业协会。

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第二节房地产金融的发展

☆早期建筑业协会的运作过程：区域购房者社团房屋分配给成员☆建筑业协会的运作过程（20世纪80年代）：全国储蓄户社团购地建房购房人房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材存钱购地建房社员投票支付费用储蓄高利息（银行）存款抵押贷款

第二节房地产金融的发展

英国建筑业协会的发展过程房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材年份1775190019701987协会数量（个）12286481138分支机构（个）1—20166962持股人（万）—5810274195

20世纪80年代后期，在138个协会中，有三个全国性的大型协会。所有协会房地产抵押贷款额占全国同类贷款总额的50%～70％。而协会也由原来的互助合作社变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构。

第二节房地产金融的发展

建筑业协会在英国购房贷款市场上的作用是重要的，20世纪80年代其贷款额占购房贷款总额的75％，90年代则上升为90％。见下表：房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材机构名称未偿总额（亿英镑）占总额的百分比（%）建筑业协会682.2775.2银行金融机构142.3815.7地方政府41.844.6保险公司、养老基金23.642.6其他公共部门17.171.9总计907.30100

第二节房地产金融的发展

据1988-1992年的统计，建筑业协会主要是通过储蓄吸引资金，通过居民抵押贷款获得收益。它的资产构成为：居民抵押贷款80％，流动资产18％，固定和其他资产2％。负债为：股本投资、储蓄95％，税收减免2％，储备3％。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

建筑业协会在一些国家也称为住宅合作社，但英国的建筑业协会逐渐发展成为一种非银行金融机构，互助性职能趋小。这种类型的社团自1831年以来在美国得到迅速发展，1890年已遍布各州，1929年达122342家。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

第二次世界大战后，住宅合作社在世界各国广泛发展，成为房地产融资的重要方式之一。国际建房与储蓄组织联盟将其定义为：“（它）是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。它是以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。”房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

（二）土地开发银行

德国第一个土地开发银行于1769年成立于普鲁士邦的西里西亚省。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

1.早期阶段（1769-1849年）

政府规定凡是地主都有义务参加土地开发银行，政府对地主采取强制的方式使其加入，同时政府出资，并对银行进行管理、监督。这种合作社性质的银行仅服务于一定的区域。地主利用自己的土地做抵押取得贷款，用于土地开发和房屋建设。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

2.中期阶段（1850-1873年）自1849年以后，土地银行取消了原来仅有地主参加的限制，凡是土地价值在1500马克以上的土地所有者都可以自愿参加。这时的最大特征是抵押土地证券化。地主或农民如愿用自己的土地做抵押取得长期贷款，可将各自的土地交给合作社作为抵押物，合作社以这些土地为担保发行债券，取得资金，供社员使用。但这时各合作社都是单独运行的，仅在一定的范围内流通，地主、合作社和投资人都处在同一区域，投资人同地主的关系较直接。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

3.后期阶段（1873年以后）

1873年以前，各土地开发银行在各自区域独立运作局限性很大，主要是融资区域的局限性。

1873年组成了普鲁士中央银行，各地区的股票以各地区的土地做担保，使股票的流通范围扩大。这样，债权人同债务人间的直接关系变成债权人（购股人）与土地开发银行，土地开发银行同社员（借款人）之间的间接关系。利用中央土地银行，一个区域银行可以到另一个区域去融资，利用一个地区的资金开发另一个地区。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

1817年美国初创联邦土地银行，当时各行平均80％以上股金是由联邦政府拨款。以后，随着农民在土地银行合作社股金的增加，政府才将股金逐渐退出，至1947年全部退出。社会借款不得超过抵押土地价格的65％，年息一般是5％，期限为1～5年或30～40年不等。

1916年美国国会通过了联邦农地抵押贷款法，设立联邦农业贷款局，主办全国农地抵押贷款事宜。美国农业土地金融系统是由上至下组成的，在全国划分12个农业信用区，每区设一联邦土地银行，并发动各村农民组织农地抵押贷款合作社。土地开发银行在土地证券化、抵押贷款方面的工作为房地产金融的发展奠定了基础。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

早期土地开发银行的运作过程：地主合作社社团中期土地开发银行的运作过程：地主合作社投资人后期土地开发银行的运作过程：地主区域土地银行中央土地银行投资者房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材入社贷款拨款土地抵押抵押贷款证券发行证券发行收入土地抵押抵押贷款土地抵押贷款资金股票投资

第二节房地产金融的发展

（三）公积金制度新加坡的公积金制度始建于1955年，当时人民生活水平低，社会保障条件差，公积金主要用于雇员的社会保障。凡在新加坡有薪水收入者，都必须与其雇主按法定的同等比例将其月薪的一部分缴存于中央公积金局。雇员可以用来买房，在本人55岁退休后或丧失劳动能力时，可以依靠公积金生活。本人去世后，其全部存款金额可以由其指定的受益人领取。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

二、国内房地产金融发展及存在的问题（一）国内房地产金融发展的几个阶段

1.住房建设资金管理阶段。

1949-1978年我国实行计划经济，对国有企业实行低工资、高福利的政策，国家将住房问题同企业建设一同考虑，并由银行统一负责管理，银行好像国家的会计，已经失去了金融机构的作用。这个阶段可称为住房建设资金管理阶段，不能称为严格意义上的房地产金融。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

2.房改金融阶段。我国住房制度改革自1978年开始，这期间经历了探索阶段（1978-1987年）、租金改革阶段（1988-1990年）、筹资模式阶段（1991-1997年）。银行主要为房改房和商品房的开发、销售提供贷款服务。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

3.房地产金融阶段

90年代以后，房地产金融市场得到发展，很多银行推出了“按揭”业务，中国人民银行上海分行于1992年3月颁布的《房地产抵押贷款暂行办法》以及建设银行总行在1992年9月颁布的《职工住房抵押贷款暂行办法》是房地产金融的萌芽。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

（二）成熟的房地产金融市场的标志房地产金融市场走向成熟需要满足以下条件：

1.住房贷款以抵押贷款为主

2.筹资形式多样，贷款方式丰富

3.完善的法律体系

4.完善的房地产金融市场结构

5.建立适应市场经济运行的新机制

(1)房地产开发的预先介入机制(2)全程管理机制

(3)科学决策机制(4)呆坏账预警处理机制

6.建立科学决策的方法和指标房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

（三）目前我国房地产金融市场存在的问题

1.房地产金融市场资金来源单一

2.房地产贷款的过渡性

3.房地产金融市场不完善

4.房地产金融市场法律体系有待完善

5.商业银行经营机制有待转变

6.商业银行违规放贷现象时有发生房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第三节房地产金融的概念和内容

一、房地产金融的概念

广义的房地产金融是指利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。狭义的房地产金融就是金融服务于房地产业的行为。本课程讲的房地产金融既不是广义的（不包括资金清算）房地产金融，也不是狭义的房地产金融。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第三节房地产金融的概念和内容

二、房地产金融的内容

目前，我国推行的是住房担保贷款，本书主要讲述住房抵押贷款，同时介绍质押和保证贷款，以及同抵押贷款紧密联系的住房保险。

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第三节房地产金融的概念和内容

全书共分九章，按内容可以概括为四部分：第一部分包括第一章至第三章，主要介绍房地产金融基础知识和房地产抵押贷款的运作，特别是担保、质押、抵押和保证等贷款类型。第二部分包括第四章至第七章，主要介绍房地产抵押贷款一级市场的运作，分别介绍个人住房贷款、房地产开发贷款、商业房地产抵押贷款和公积金贷款。第三部分为第八章，主要介绍房地产保险。第四部分为第九章，主要介绍房地产抵押贷款二级市场，即房地产抵押债权的证券化。

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复习思考题

1.简述房地产业同金融业的关系。

2.简述国外房地产金融发展历史中的三种主要形式。

3.简述我国房地产金融发展历程。

4.分析我国房地产金融发展中存在的问题，并提出解决的思路。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材房地产金融

（第二版）谢经容殷红王玉玫编著房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二章房地产金融基本知识

内容提要

房地产金融研究房地产融资的方式、数量、期限、利率以及决策的全过程。这一章主要讲述房地产金融的基本知识，包括房地产金融的资金来源，影响房地产金融的社会经济因素，利率及其相关问题，房地产融资中的资产收益，房地产开发，消费贷款类型等问题。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第一节房地产金融中的资本流及资金来源一、房地产金融中的资本流

现代西方国家房地产金融中的资本流（图2-1）：房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材商业银行保险公司养老金房地产投资信托政府家庭外国投资者投资银行抵押贷款银行房地产经纪人资本—债务开发商家庭商业资本家土地所有者股权债权

资本供应者服务机构资本使用者

第一节房地产金融中的资本流及资金来源

二、资金来源我国房地产金融体系还不完善，资金的来源比较单一。过去主要来源于政府对银行的投入和居民储蓄，目前扩大到公积金和股票市场等。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第一节房地产金融中的资本流及资金来源

我国现阶段整个资金来源及运作过程（图2-2）：房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材资金来源政府拨款银行贷款抵押贷款金融市场企业自筹集体集资预收款用户各公司公积金住宅合作社地方政府和地方居民证券股票特定公司各公司国营公司

第一节房地产金融中的资本流及资金来源

世界多数市场经济国家房地产金融的来源是多元化的，资金来源渠道的多样性是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。（一）保险公司（二）各种公积金（三）商业银行（四）储蓄贷款银行（五）互助储蓄银行（六）抵押银行（七）房地产投资信托公司房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第二节影响房地产金融市场的社会经济因素

一、通货膨胀的变化

开发商从发现市场需求，作出决策进行建设，到供应市场要有一段时间，在这段时间内可能原需求已被满足或供应过剩，结果就产生了房屋的供应在时间上总是落后于需求，在数量上可能会超过或低于需求，形成房屋供应滞后现象，导致房地产周期的产生。房地产周期是整个宏观经济景气（周期）的“晴雨表”，即可以根据房地产周期来预测宏观经济周期。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第二节影响房地产金融市场的社会经济因素

房地产周期是整个宏观经济景气（周期）的“晴雨表”，即可以根据房地产周期来预测宏观经济周期。

房地产周期的指示指标为房屋空置率，它是房屋在推向市场一定时期（一般为1～2年）后，空置房屋（没有出租或销售）占房屋总量的百分数。宏观经济同房地产经济周期的关系是复杂的，不同地区或不同时间有不同的表现，宏观经济既可影响、决定房地产周期，房地产周期也可预示经济景气状况。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第二节影响房地产金融市场的社会经济因素

二、银行利率的变化

随着物价指数的下降，中央银行会降低其贴现率，各商业银行为了发放更多的贷款也会降低其利率。同物价上升利率调高相反，由于利率下降，房屋经营、管理费用降低，银行贷款的债务负担变轻，更多的家庭能够达到贷款要求，所以这个时期也是房地产开发、销售较旺盛的时期。西方市场经济国家往往是通过银行金融手段，即利率手段调控房地产市场的。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第二节影响房地产金融市场的社会经济因素

三、所得税法的变化我国还没有形成完善的所得税制度，所以所得税法的变化对房地产开发、销售的影响不大。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第二节影响房地产金融市场的社会经济因素

在西方国家很多人将投资房地产当做减免税收的有效手段，所以也称房地产为税收的避风港。购买房地产是一种投资活动，可从以下四个方面避税：（1）购房造成所得减少而使当年纳税量降低（2）在累进税率条件下，所得减少会出现税率降低的现象（3）会计准则中允许的折旧率同实际折旧率不同，多数情况下大于实际折旧率，从而降低房屋纳税量（4）由于房屋增值没有评估而减少的所得税房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第二节影响房地产金融市场的社会经济因素

四、货币汇率的变化

汇率则可以调整完全市场经济国家间的资金流动。汇率的变化有两方面的作用：（1）当汇率下降时，为了保值，很多人会投资本国房地产；（2）当货币升值时，又会使本国货币外流到贬值国家，而投资房地产是一种较快速的转移方式。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第二节影响房地产金融市场的社会经济因素

五、日用品价格的变化日用品价格的变化对不同发展水平国家有不同的影响。日用品价格的变化可能会导致人们购买力的变化，使投资于耐用的房屋上的资金减少。发展中国家恩格尔系数多在50%左右，也就是在人们的家庭所得中约有一半消费在食品上，所以食品价格的上升对房屋的销售有很大影响。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第二节影响房地产金融市场的社会经济因素

六、房地产证券和其他投资工具回报率的变化在房屋购买被普遍作为投资工具的情况下，其他投资工具如股票、期货和收藏品的回报率较高，也会影响房屋购买活动，使大量房地产投资进入其他领域。在西方国家，房地产证券的价格随着世界金融市场的波动而变化。在利率下降时，房地产股票价格上升，房地产股票的收益增加。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第二节影响房地产金融市场的社会经济因素

七、金融政策房地产抵押贷款政策是随宏观经济和金融政策而变化的。在国家收紧银根的情况下，贷款利率会上升，贷款比率会下降；反之，当国家鼓励房地产投资时，又会降低抵押贷款利率，放宽贷款额度，扩大贷款期限。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第二节影响房地产金融市场的社会经济因素

八、社会福利制度

好的社会福利制度使很多家庭不愿拥有自己的住房，如瑞士、瑞典等国家，社会发展水平高，但房屋自有率并不高。（世界各国家庭房屋自有率如下：表2-2）房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材国家瑞士德国荷兰奥地利法国瑞典丹麦加拿大日本美国挪威英国意大利澳大利亚新西兰比利时希腊西班牙爱尔兰房屋自有率（%）30404550535560626265666667686872738082

第三节利率、贴现率和现值一、利率

利息是借款人付给放款人所借款项的租金。利息对借款人而言是资金的使用成本，对放款人而言就是资金的时间价值。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值（一）名义利率和现值

名义利率也称票面利率，是借贷机构所承诺的利率。

现值为未来不同时期收益的贴现值，即时间为零（即投资时间）时的价值量。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值（二）利率集

随借贷期限、时间的不同，其利率的大小不一，这些从低到高的所有利率组成一个利率集。利率集当中各利率的不同是由借款期限、流通性、风险大小以及手续费等方面的差别决定的。

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第三节利率、贴现率和现值

以1987年美国流行的抵押贷款利率11%为例加以说明：

1.无风险短期实际利率（3%）。

2.通胀溢价（4%）：由于通货膨胀的发生，原收益的购买力下降，为弥补收益（货币）购买力的降低，利率应高于无风险利率一定比例（通胀指数）以克服通胀对收益购买力的影响，使购买力保持不变，这就是通胀溢价。

3.期限溢价（2%）：期限溢价是为弥补资金长期被银行占用而引起的风险和不确定性的溢价。

4.差价（2%）：差价是用于补偿抵押手续费、服务费以及违约风险和其他不确定性因素而产生的收益降低风险，一般为2%。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值

（三）实际利率

1.定义

实际利率是表面利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，它是借（贷）款人所付（取得）利息（润）率减去通货膨胀后的利息。物价指数是通货膨胀的衡量标准，可以说明购买力的变化情况。

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第三节利率、贴现率和现值

2.物价指数校正

一般贷款合同所用的利率为表面利率。我国通常使用的储蓄保值率实质上就是通胀溢价，是利用物价指数对利率的校正。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值

（四）利率的期限结构贷款期限不同，利率不同，这种差别可以称为期限结构溢价。不同期限贷款的利率不同是由利率期限结构理论所决定的。

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第三节利率、贴现率和现值

（五）利率和可贷资金贷款市场上可贷资金的供给和需求决定了基本利率的高低。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材DS‘S利率O可贷资金数量利率同可贷资金数量关系图（图2-3）

第三节利率、贴现率和现值

（六）利率同风险溢价

由预测因素而造成的风险，在将未来收益贴现时，在贴现率中都应有不同的利率溢价来补偿。

一项投资有出现几率不同的几种收益的可能性，这时投资的期望收益是各种可能收益以出现几率为权重的加权平均值。风险的大小可以表示为同期各种期望收益的加权离散系数。

当未来可能收益的离散程度加大时，标准差升高，风险加大。

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第三节利率、贴现率和现值二、未来值

未来值是计算存款在未来一定期限后的价值，它包括原本金和利息。未来值的计算可以按照利率和复利率计算。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值三、未来收益的贴现未来值是计算存款在未来一定期限后的价值，它包括原本金和利息。未来值的计算可以按照利率和复利率计算。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值（一）一年收益的贴现

未来值的计算公式：

FVn=PV0（1+i）n

未来收益贴现值公式：

PV0=FVn/（1+i）n

其中：（1+i）n

为贴现因子房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值（二）未来多年收益的贴现

多年收益的贴现值实际上是各年份收益贴现值之和。

PV0=CF1/（1+i）+CF2/（1+i）2+CF3/（1+i）3+…+CFn/（1+i）n房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第四节资产收益率一、资产收益率资产收益率=房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材净营业收益资产总投资=营业收益-经营费用资产购买价格

第四节资产收益率二、权益收益率

房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材税前收益自有资金=净营业收入-年还债额自有资金权益收益率=

第四节资产收益率三、有效收益率

有效收益率又称内部收益率，是贷款人实际能够取得的收益率。资产价值=I1/（1+IRR）+I2/（1+IRR）2+I3/（1+IRR）3+…+In/（1+IRR）n

自有资金=税后收益1/（1+IRR）+税后收益2/（1+IRR）2+税后收益3/（1+IRR）3+…+税后收益n/（1+IRR）n房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

一、信贷和担保贷款的定义和区别

（一）信贷在计划经济条件下，银行作为国家银行主要是吸取社会资金，再贷款给国有企业。这时的借贷是以企业的信誉为还款保证的，也可以称为信贷。在市场经济条件下，信贷的发生主要是银行贷款给那些信誉好、经济实力强、效益好的企业，因为只有这样的企业才能保证银行资金的安全性并使银行取得一定的收益。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款（二）担保贷款

在市场经济条件下，银行为了使自己借出的资金具有良好的安全性，往往要求借款人在借款的同时提供一定的还款保证方式，这种贷款为担保贷款。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款按担保的方式不同可以分为：

保证贷款：在贷款人出现违约时，由第三人提供保证和代偿的贷款方式。

质押贷款：指借款人或第三人将等价的各种凭证交给贷款行，作为贷款还款的担保而产生的借贷关系。

抵押贷款：指房屋所有人或购买人将房屋或预购房屋作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系，它是担保贷款的方式之一，也是房屋担保贷款中最常见的方式。

抵押（或质押）加保证贷款。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款（三）信贷同抵押贷款的关系信贷和抵押贷款是金融市场不同发展阶段的产物，两者存在着很大的差别：（1）信贷以企业自身的信誉和自身的经济实力作为还款保证，而房屋抵押贷款是以其拥有的房屋价值作为还款保证。（2）一般认为抵押贷款较信贷的安全性更高些。（3）一般商业企业仅能取得自有资产30%～50%的贷款，而购房可以取得房价70%～90%的贷款。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款二、抵押贷款、质押贷款和保证贷款

（一）抵押贷款

借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为抵押贷款。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

1.抵押贷款的操作程序

详见课本37-38页

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第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

2.设定抵押的条件

可作为抵押物的房屋（房地产）、为抵押人所有的房屋和其他地上定着物、抵押人已经取得的国有土地使用权以及贷款行认可的其他法律规定的财产（如房地产期权等）。

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第五节信贷、担保信贷和抵押贷款可设定为抵押的房地产可以细分为：（1）依法通过出让、转让方式取得的国有土地使用权。（2）公司、企业、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物。（3）依法获得的房屋期权。（4）依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物。（5）依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。

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第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

3.不可设定抵押的房地产

根据《中华人民共和国担保法》及其他相关法律，凡是有争议、不合法或违法建设、开发和销售的房地产以及不准许入市的房地产都不能设定抵押。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款不能设定抵押的有：（1）权属有争议或不清的房地产（2）已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产（3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产（4）列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物（5）被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产（6）未依法登记领取权属证书的房地产（7）未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产（8）行政机构所有的房地产，政府所有、代营的房地产（9）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，法律允许抵押的除外（10）划拨土地使用权房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款4.设定抵押贷款时应注意的事项

在产权多元化或产权不全的房屋设定抵押时，应注意以下问题：（1）共有房屋的抵押（2）出租房屋的抵押（3）房改房的抵押（4）新增添附物问题（5）抵押期限房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

5.抵押期限

房屋的抵押期限应同借款期限一致房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

注意房屋的所有权或使用权是否有限制，能否达到借款期限的要求：（1）以通过出让、转让方式取得的土地使用权或其上的建筑物设定抵押的，抵押期限不得超过出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。（2）以有管理期限的企业所有的房地产设定抵押时，抵押期限不得超过企业的营业期限。（3）以有上市时间限制的房地产设定抵押的，抵押期不得短于规定的限制上市年限减去已经使用年限后的剩余年限。（4）以经房产部门鉴定有确定的使用年限的房地产设定抵押的，抵押期限不得超过房地产的使用年限。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

6.抵押权的物上请求权

贷款人对抵押权有物上请求权，也就是说包括抵押物所有权人在内，无论谁非法侵害抵押物，抵押权人都可以以权利人名义独立请求法律保护。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款物上请求权可以分为以下五种类型：（1）停止侵害请求权（2）请求恢复原状或提供额外担保（3）消除危险请求权（4）排除妨碍请求权（5）损害赔偿请求权房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

7.拍卖抵押房屋的注意事项

抵押人违约后，抵押权人可以采取抵押房屋折价、拍卖和变卖三种方式。

拍卖作为一种公开的竞买活动，由最高出价者购得拍卖标的，较其他方式能更好地保护抵押人的权益，同时也能最大限度地实现债权人的担保债权。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款拍卖是一个严格的法律过程，应遵守有关法律规定。（1）拍卖应办理的手续（2）房屋拍卖后的清偿顺序（3）重复抵押时价款的分配（4）房屋拍卖时的优先购买权房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

8.期房抵押贷款的办理

在利用预购房屋进行抵押贷款时，房屋还没有竣工，因此，无法进行房屋登记，这时借款人借款的保证是购房合同具有的权利。为了保证贷款的安全性，这种抵押贷款要进行两次登记，一次是期房（楼花）的抵押登记；一次是竣工后，在房屋通过质量检查和验收后办理的房屋抵押登记。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款（二）质押贷款质押也称为质权。质权是债权人所享有的通过占有债务人或第三人移交的质物而使其债权优先受偿的权利。设立质权的人为出质人，享有质权的人为质权人。利用动产或其他权利做质押而取得的购房贷款为质押购房贷款。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

1.质押的基本特征（1）质权人对质押财产享有占有权（2）质权人对质押物所生的孳息享有收益权（3）质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利（4）质权人享有妥善保管质押财产的义务房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款2.质押同抵押的异同

质押和抵押是贷款中两种主要的担保方式。

（1）共同点：

1）两者都属于物权的担保方式

2）二者都是以取得抵押或质押财产价值为目的

3）质权和抵押权都因债权的存在而存在，同债权不可分离

4）质押和抵押都是以抵押财产的价值优先受偿房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款（2）质押与抵押的区别

1）质押中质权人对债务人或者第三人出质的财产，享有占有权；质押合同自出质财产移交给质权人占有时，合同开始生效。在抵押中，抵押权人不占有抵押物，抵押物仍由债务或第三人占有、使用；抵押财产应办理登记，抵押合同在登记后，自登记之日起生效。

2）在质押中，出质财产所生的孳息由质权人占有；在抵押中，抵押物所生的孳息由抵押人收取。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

3）在质押中，在债务人期满而没有履行其义务的，质权人和出质人在处理出质物方面不能取得一致意见时，质权人可以独立做出决定，依法变卖或拍卖出质财产，并优先受偿。而在抵押时，抵押权人对抵押财产有请求权，在双方协商一致的情况下才能处置抵押物；如不能取得一致意见，要向法院起诉，抵押权人无权直接处理抵押物。

4）在质押中，质权人对出质财产有妥善保管的义务，如果因保管不善致使质押物灭失或者损毁的，质权人要承担其法律责任。抵押中，抵押权人不占有抵押物，当然也就没有保管的义务。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

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3.质押的参与人及其权利和义务（1）质押的参与人

质押的参与人实质上指的是质押法律关系主体，即在质押中享受权利和承担义务的当事人。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款（2）出质人与质权人的权利和义务

下面以动产质押为例说明质押人、出质人的权利和义务。出质人具有以下权利：

1）在质权人不能妥善保管质押财产，而造成质押物灭失或损毁的，出质人有权要求质权人承担民事责任，提前清偿或返还原物。

2）出质人按约履行债务或提前清偿的，出质人有权要求质权人返还质物。

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第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

出质人承担下列义务：

1）出质人按约将质物移交给质权人。

2）出质人应支付质权人在保管质押物时的保管费用和实现质权的各项费用，如质物估价、质物拍卖等费用。

3）出质人不得与质权人在合同中约定在债务履行期届满质权未受清偿时，就将质物的所有权转移为质权人所有。

4）质物折价或拍卖、变卖后，其债权数额不足部分，由债务人清偿。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款质权人具有的权利有：

1）质权人享有占有质押物的权利。

2）债务人不履行债务，质权人未受清偿时可以与出质人协商，决定变卖质物的方式并优先受偿。

3）在质物有损坏或价值明显减少时，如果有侵害质权人权利时，质权人可以要求出质人提供相应的担保，如出质人不提供，质权人可以变卖质物来清偿。

4）质权人有权收取质物所生孳息。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

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4.质押物

根据《担保法》第75条规定下列权利可以质押：

1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单

2）依法可以转让的股份、股票

3）依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权

4）依法可以质押的其他权利房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

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5.权利质押合同

根据《担保法》第65条的规定，质押合同应当包括以下内容：（1）被担保的主债权种类、数额（2）债务人履行债务的期限（3）质物的名称、数量、质量、状况（4）质押担保的范围房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款根据《担保法》第65条的规定，质押合同应当包括以下内容：（1）被担保的主债权种类、数额（2）债务人履行债务的期限（3）质物的名称、数量、质量、状况（4）质押担保的范围（5）质物移交的时间（6）当事人认为需要约定的其他事项（7）补正房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

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6.权利质押的效力

对个人住房质押贷款的质押标的主要为各种债券和存款单。

其标的范围的效力包括：凭证书，存款利息或债券利息，违约金和损害赔偿请求权及其他权利。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款另外，还应注意以下几个方面：（1）优先受偿的效力（2）对出质人权利的限制（3）质权人占有权利证书的权利（4）质权人必须履行应尽的义务（5）权利质押权的消灭房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款（三）保证贷款

保证是债的当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人不履行，由保证人代为履行或承担责任的一种担保制度。保证债务履行的第三人，为保证人，其债务被担保履行的人，为被保证人。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

1.参与人及其关系在债务不履行时，从表面上看原来债权人同债务人的债务关系，变成为三方当事人，即保证人、债权人和主债务人（被保证人）组成的担保关系。（1）债权人与主债务人之间的主债权债务关系。（2）主债务人与保证人之间的委托保证合同关系。（3）保证人同债权人之间的保证关系，这就是通常所说的保证关系。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

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2.保证的特征和性质（1）保证的特征

☆同抵押、质押相比

☆同物的担保相比房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款（2）保证的性质

作为债权担保方式之一的保证，具有债权担保的基本特征，但又有一些自身属性：

1）人身性

2）从属性

3）代偿性

4）转移性

5）独立性房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

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3.保证人的条件

保证人是在保证关系中负有担保义务的人，它既可以是自然人，也可以是法人。无论是自然人，还是法人或其他组织，应满足以下两个条件：（1）保证人须具有民事主体资格（2）保证人须具有代为清偿债务的能力房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

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4.保证人承担保证责任的财产范围

保证人承担保证责任的财产范围，因不同的民事主体而有不同的要求：（1）公民作为保证人承担保证责任的财产范围（2）企业作为保证人承担保证责任的财产范围房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

5.保证合同的概念与法律特征

保证合同即保证人与债权人之间订立的，保证人保证在债务人不履行义务时，代其向债权人履行或清偿的一种协议。保证合同可以单独订立，也可以在主合同中作出专门约定。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款保证合同具有以下法律特征：（1）保证合同是从合同，它随着主合同——保证贷款合同的成立、消灭而成立和消灭。（2）保证合同是有名合同，在合同发生纠纷时，需直接依据该合同的法律规定。（3）保证合同是单务合同，保证人只承量保证义务，而债权人仅享受权利。（4）保证合同是诺成性合同，合同的成立以合同的签字为依据。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

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6.保证合同的内容保证合同的内容是指合同中包含的确定保证人与债权人权利和义务的条款或条件的总和。根据《担保法》规定，保证合同应包括：（1）被保证的主债权种类、数额（2）债务人履行债务的期限（3）保证的方式（4）保证担保的范围（5）保证期限，以及双方认可的其他事项房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

关键术语利率资产收益率抵押贷款房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

复习思考题1.简述影响房地产金融市场的社会、经济因素。2.说明利率、贴现率、现值、未来值的概念及其计算方法。3.如何准确界定资产收益率、权益收益率和有效收益率的概念？4.如何准确界定信贷、担保贷款和抵押贷款的概念？5.分析并说明自20世纪90年代以来我国GDP增长、物价变化、利率升降和房价变化的规律。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材房地产金融

（第二版）谢经容殷红王玉玫编著房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第三章抵押贷款的运作

内容提要

本章主要讲述房地产抵押贷款过程中各参与者的权利和义务、抵押人的还款清单、抵押后房地产的使用和管理、利率变化和期前还款对还款额的影响以及房地产的再抵押等问题。这是房地产抵押贷款的基本知识、过程和原理，是房地产抵押贷款的核心。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第一节杠杆原理

杠杆原理实际上是利用借贷资本补充自身资金的不足，以完成更大规模的投资。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第一节杠杆原理一、杠杆原理的特性

假设房屋全部投资为杠杆的总长，记为100，它等于借贷资金部分（M）和自有资金（首付款E）之和。将M、E的交界点定义为支点，在目前我国贷款比率为70%的情况下，支点处在整个杠杆的3∶7处。资产总收益率（R）定义为作用于支点上的力，抵押贷款利率（i）为作用于放款方的力，自有资金的收益率（Y）为作用于购房者的力。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第一节杠杆原理当杠杆处于平衡状态时，杠杆平衡时，应满足下列条件：

R=(M×i)+(E×Y)

房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材总投资：100RMEiY

第一节杠杆原理例题1：

假设一房屋价值10万元，年净营业收益为1.2万元，则资产总收益率为12%。如果购买该房屋可以取得75%的银行贷款，且利率为10%，每年应还贷款利息为0.75万元；购房人首付款2.5万元，则每年购房者净营业收益为12000-7500=4500元。购房人投资的收益率可写成：权益收益率=投资者净营业收益/自有资金（首付款）=4500/2500=18%房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第一节杠杆原理

投资者自有资金收益率为18%，高于资产总收益率12%。上面的杠杆原理公式可写成：

12%=(0.75×10%)+(0.25×18%)12%=7.5%+4.5%也可以写成：0.75×10%=7.5%0.25×18%=4.5%

总资产→1.00不同投资收益率12.0%资产收益率

资产收益率通过以上计算可以看出资产总收益率是借贷资金、自有资金收益依其占资产份额的加权平均值。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第一节杠杆原理二、杠杆作用的形式

假设有一房屋以12.5万元售出，两年后又以15.68万元转让，经按前面所讲的内部收益率公式计算这一投资的内部收益率为12%。假设可以按10%、12%和14%三种利率依80%的贷款比率取得抵押贷款，借款额为10万元，则借贷对权益收益率的影响如下表（表3-1）。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第一节杠杆原理不同借款利率对权益收益率的影响房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材贷款方案ABC利率（%）购入价（元）贷款数量（元）2年后售价（元）2年后的本息和（元）权益收益率（%）杠杆作用1012500010000015680012100019.7正1212500010000015680012544012.0中141250001000001568001299606.0负

第一节杠杆原理（一）杠杆正作用

杠杆正作用说明借款可以增加权益收益率，因为借贷资金的利息小于资产收益率，因而使自有资金收益率提高。贷款方案A就是如此。

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第一节杠杆原理（二）中性杠杆作用借贷利率等同于资产收益率，借贷资金对资产收益率和权益收益率都没有影响，保持为中性。这就形成了杠杆的中性作用，它是以借贷利率等于资产收益率为条件的。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第一节杠杆原理

（三）杠杆的副作用

杠杆的副作用是指借贷资金的利息比资产收益率高，资金的借贷不仅不会增加资产收益，因利息高反而会使收益降低。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节抵押贷款的偿还用户从银行取得一定期限的抵押贷款后，就应按照抵押贷款合同规定的时间、还款额和还款方式还款。一般情况下，还款是按照分摊方式，就是将借款期分成若干等同的期段（如年或月），每一期段都偿还相同数额的款项。一般是按月偿还，将本金、利息分摊到每个月还款。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节抵押贷款的偿还一、月还款额

月还款额通俗地也称为月供，是指每月应还银行的本息和。（一）本息均还法

本息均还法是将本金和利息平均摊分到每个月中的还款方法。每月的还款数量是相同的，在等额的还款中，每个月都含有相同的本金和利息。每月分摊的利息和本金数可按下列公式计算：每月摊还本金=M/n=贷款额贷款/月数每月摊还利息=(n＋1)·M·i/2n

每月还款额=每月摊还本金＋每月摊还利息房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节抵押贷款的偿还（二）先息后本法

先息后本法是严格按照贷款资金的实际占用时间计算其利息，每一次还款后本金降低，下一期还款中的应计利息为剩余本金（贷款余额）的利息。每月还款额则是采用等比数列求和的原理推导出来的。每月的还款额是相同的，但随着还款期限的延长，每月还款额中本金所占比重增加，利息所占比重减少，很好地说明了借贷资金的时间价值。先息后本法月还款额计算公式为：月还款额=M·i·（1＋i）n/〔（1＋i）n－1〕其中M为贷款额；i为月利息，是年利率的1/12；n为贷款月数。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节抵押贷款的偿还比较两种方法可以看出有以下差别：（1）二者的还款额不同（2）每月还款额中本金、利息所占比例不同（3）两种还款方式中的利息总额不同（4）在发生提前还款情况下剩余本金不同房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节抵押贷款的偿还二、月本利和因子表

在西方国家，银行还编制不同利率条件下的月本利和因子表，以帮助贷款人计算还款额、剩余本金等。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节抵押贷款的偿还三、偿还清单（一）基本概念抵押人每月或每年还款数额取决于贷款额、利率、手续费及摊还方式。

1.本金（principle）：本金是抵押人所欠银行债务的总额，它是抵押人从放款机构借贷的总额，是其总投资的一部分，其初始值等于按贷款比率计算的价值量。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节抵押贷款的偿还

2.手续费（costofadministration）：手续费是放款人对贷款附加征收的一种费用，一般为贷款额的1%～3%，它是在放款时征收的，可以加到本金中。

3.贷款期限：一般以年计算，是放款日到最后还款日（也称到期日或终结日）的时间间隔。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节抵押贷款的偿还

4.分摊系数：一般贷款都要求在贷款期限内按照一定的期段（一般为1个月）偿还一定的本金，即将所有本金分摊到整个期限进行还款，这个过程为摊还（amortization）。以上每一期段摊还的本金数额占本金的百分数被称为分摊系数，可记作K。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材

第二节抵押贷款的偿还例题2：假设贷款10万元，利率为10%，期限为30年（二）偿还清单的计算

1.剩余本金贷款剩余本金数额应等于今后还款额的贴现值。

假设例2中，贷款已按规定还款5年，则剩余本金就是未偿还期限月还款额的贴现值。已还款5年，还有25年即300个月没有还款。这时300个月1元钱的现值，即月本利和因子（或月累积现值）为110.47，则剩余本金计算如下：

剩余本金=月还款额×月本利和因子