土地增值税清算鉴证业务指引（试行）

土地增值税清算鉴证业务指引（试行），2023年7月1日起

盘点房地产税收20个热点问题汇总（2022-5）

土地增值税清算鉴证业务指引

——税务师行业涉税专业服务规范第3.5.5号

（试行）

第一章总则

第一条为规范税务师事务所及其具有资质的涉税专业服务人员

（以下简称〃涉税服务人员〃）开展土地增值税清算鉴证业务、提高

执业质量、防范执业风险，根据《涉税专业服务监管办法（试行）》（国

家税务总局公告2017年第13号发布,2019年第43号修改）和中国

注册税务师协会《税务师行业涉税专业服务规范基本指引（试行）》

《涉税鉴证业务指引（试行）》以及其他有关规定，制定本指引。

第二条税务师事务所及其涉税服务人员承办土地增值税清算鉴证

业务适用本指引。

第三条税务师事务所及涉税服务人员提供土地增值税清算鉴证业

务，应当按照《国家税务总局关于采集涉税专业服务基本信息和业务

信息有关事项的公告》（国家税务总局公告2017年第49号，以下简

称49号公告），向税务机关报送《涉税专业服务机构（人员）基本信

息采集表》和其他相关信息。

第四条税务师事务所及涉税服务人员提供涉税鉴证业务，实行信

任保护原则。存在以下情形之一的，税务师事务所及涉税服务人员有

权终止业务：

（-）委托人违反法律、法规及相关规定的；

（二）委托人提供不真实、不完整资料信息的；

（三）委托人要求违反执业原则的；

（四）其他因委托人原因限制业务实施的情形。

如已完成部分约定业务，应当按照协议约定收取费用，并就已完

成事项进行免责性声明，由委托人承担相应责任，税务师事务所及涉

税服务人员不承担该部分责任。

第五条税务师事务所及其涉税服务人员执行土地增值税清算鉴证

业务，应当遵循《税务师行业职业道德指引（试行）》相关规定，恪

守独立、客观、公正的原则，保持专业胜任能力和应有的关注，并对

执业过程中获知的信息保密。

第六条税务师事务所及涉税服务人员提供土地增值税清算鉴证业

务，应当遵循涉税鉴证业务与代理服务不相容原则。根据《涉税鉴证

业务指引——税务师行业涉税专业服务规范（试行）》第五条规定，

承办被鉴证单位的土地增值税鉴证业务的涉税服务人员，不得同时承

办被鉴证单位土地增值税申报代理及其他存在影响鉴证独立性原则的

业务。

第七条税务师事务所及其涉税服务人员提供土地增值税清算鉴证

业务，应当遵循《税务师行业涉税专业服务程序指引（试行）》相关

的规定，在业务承接、业务委派、业务计划、业务实施、业务记录、

业务成果、业务档案等鉴证服务各阶段，充分考虑对执业风险的影响

因素，使执业风险降低到可以接受的程度。

第二章业务定义与目标

第八条本指引所称土地增值税清算鉴证业务，是指税务师事务所

依法接受委托，委派具备资质的涉税服务人员，依据税法、会计准则

和会计制度及其他相关法律、法规规定，对被鉴证人土地增值税清算

情况的真实性、合法性和完整性进行审核、判断，并出具鉴证报告的

活动。

第九条本指引使用下列涉税鉴证业务术语：

（-）委托人,是指委托税务师事务所对土地增值税清算涉税事

项进行鉴证的单位或个人；

（二）鉴证人,是指接受委托，执行土地增值税清算鉴证业务且

具有涉税鉴证资质的税务师事务所及其涉税服务人员；

（三）被鉴证人，是指与土地增值税清算鉴证事项相关的土地增

值税纳税人。被鉴证人可以是委托人，也可以是委托人有权指定的第

三人；

（四）使用人,是指使用土地增值税清算鉴证结果的单位或个人;

（五）鉴证事项，是指鉴证人评价和证明的《土地增值税纳税申

报表》所反映的具体土地增值税清算事项；

（六）鉴证材料，是指土地增值税清算鉴证业务过程中涉及的各

类信息；

（七）鉴证结果，是指鉴证人执行土地增值税清算鉴证项目的最

终状态，包括出具土地增值税清算鉴证报告或者终止土地增值税清算

鉴证业务委托合同等其他情况。

第十条土地增值税清算鉴证业务流程，主要环节包括:鉴证准备、

证据收集评价、鉴证事项评价、制作工作底稿、出具鉴证报告等。

第三章鉴证准备

第十一条鉴证人承接土地增值税清算鉴证业务，应当遵循《税务

师行业涉税专业服务程序指引（试行）》和相关规定，应当对委托事

项进行初步调查和了解，并从下列方面进行分析评估，决定是否接受

业务委托：

（-）委托事项是否属于土地增值税清算鉴证业务；

（二）被鉴证人的诚信评价和风险级别；

（三）是否具有承办土地增值税清算鉴证业务的专业胜任能力；

（四）承办人员是否为被鉴证人提供了其他不相容涉税服务；

（五）其他相关因素。

第十二条鉴证人承接土地增值税清算鉴证业务时，应当与被鉴证

人进行沟通，并对税务专业术语、鉴证业务范围等有关事项进行解释,

避免双方对土地增值税清算鉴证项目的业务性质、责任划分和风险承

担的理解产生分歧。

第十三条鉴证人承接土地增值税清算鉴证业务，应当初步了解业

务环境，以识别和控制鉴证风险。

业务环境包括：约定事项，委托目的，报告使用人的需求，被鉴

证人遵从税法的意识，税务稽查处理、纳税争议救济的情况，企业所

得税汇算清缴对土地增值税清算业务的影响，被鉴证人的基本情况、

房地产资质情况、财务会计制度及其执行情况、内部控制及其执行情

况、关联企业、重大经济交易事项、清算项目减免税审批等情况。

第十四条鉴证人决定接受土地增值税清算鉴证业务委托的，应当

遵循《税务师行业涉税专业服务程序指引（试行）》相关规定，与委

托人或被鉴证人签订土地增值税清算鉴证业务委托协议，并按照49号

公告要求报送《涉税专业服务协议要素信息采集表》。

第十五条鉴证人可以要求被鉴证人出具书面声明文件，承诺对其

所提供的与土地增值税清算鉴证事项相关的会计资料、纳税资料及其

他相关资料的真实性、合法性、完整性负责。

第十六条鉴证人应当指派能够胜任受托土地增值税清算鉴证业务

的，且具有资质的涉税服务人员作为项目负责人，具体实施涉税鉴证

业务。

第十七条鉴证人应当根据土地增值税清算鉴证事项的复杂程度、

风险状况和鉴证期限等情况，遵循《税务师行业涉税专业服务程序指

引（试行）》相关的规定，制定总体业务计划和具体业务计划。总体

业务计划应当落实工作目标，确定工作策略，安排服务时间，界定业

务范围，明确人员组织分工，明确必要的沟通环节和程序。

具体业务计划应当确定拟执行的鉴证方案、鉴证程序和具体方法

等。

第十八条土地增值税清算鉴证业务计划确定后，鉴证人可以视情

况变化对业务计划作相应的调整。

第十九条项目负责人可以根据业务需要，考虑寻求相关领域的专

家协助工作。项目负责人应当合理评估并运用专家工作成果。

第四章证据收集与评价

第一节证据收集

第二十条鉴证人应当根据受托土地增值税清算鉴证事项的实际情

况，对通过不同途径或方法取得的鉴证材料，按照执业规范的要求，

从证据资格和证明能力两方面进行证据确认，取得与鉴证事项相关的、

能够支持清算鉴证报告的鉴证证据。

鉴证证据的范围包括：从开发项目立项、拆迁补偿及安置、土地

取得、开发建设、项目（预）销售、竣工备案到土地增值税清算完毕

全过程的财务资料、税务资料和业务资料等。

第二十一条鉴证人可以通过下列途径，获取涉税鉴证证据：

（-）委托人配合提供的鉴证材料；

（二）被鉴证人协助提供的鉴证材料；

（三）鉴证人采取审阅、查阅、检查、监盘、询问或函证、计算

及其他方法取得的鉴证材料。

第二十二条鉴证人在调查被鉴证人的下列情况时，应当按照执业

规范的要求取得有关鉴证材料：

（-）基本情况；

（二）财务会计制度情况；

（三）内部控制制度自我评价情况。

第二十三条鉴证人在调查项目前期管理情况时，应当按照执业规

范的要求，取得有关鉴证材料：

（-）被鉴证人房地产开发项目清算说明的调查，包括对房地产

开发项目立项、用地、规划设计、开发、施工、销售、关联方交易、

融资、竣工验收、工程结算、房屋交付、税款缴纳等；

（二）鉴证人取得清算项目的土地面积、建筑面积和可售面积所

获取的各项鉴证材料发生冲突、不能相互印证时，应当追加鉴证程序,

并按照外部证据比内部证据可靠的原则以及外部证据形成时间孰晚原

则，确认适当的面积。

第二十四条鉴证人对被鉴证人清算申报收入总额的确认，应当取

得下列鉴证材料：

（-）收入总额事实方面的信息和资料；

收入总额事实方面，包括：商品房购销合同统计表、销售发票、销

售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、

房产销售分户明细表、捐赠、投资合同、企业管理当局批件或者决议、

外部批文及其他有关信息和资料。

（二）收入总额会计方面的信息和资料；

收入总额会计方面，包括：总分类账、明细分类账会计分录以及

对财务报表予以调整但未在账簿中反映的其他分录、银行进账单等信

息和资料。

（三）收入总额税收方面的信息和资料。

收入总额税收方面，包括：销售明细表、房地产销售面积与项目

可售面积的数据证据及三者关联性分析的自制资料，销售合同所载商

品房面积与有关部门实际测量面积数据资料，发生补、退房款的收入

调整情况资料；对销售价格进行评估，并判断有无价格明显偏低情况

形成的资料以及其他与收入有关的信息和资料。

第二十五条鉴证人对被鉴证人扣除项目金额的确认，应当取得下

列鉴证材料：

（-）扣除项目事实方面的信息和资料；

扣除项目事实方面，包括:成本合同统计表，土地合同、拆迁补偿项

目所需的拆迁合同和补偿费签收花名册、工程建造合同、竣工结算报

告，公共配套设施建成后产权属于全体业主所有或者建成后无偿移交

给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的相关证明资料，

借款合同及借款利息结算通知单。

（二）扣除项目会计方面的信息和资料；

扣除项目会计方面，包括:总分类账、明细分类账、会计凭证以及

对财务报表予以调整但未在账簿中反映的其他会计等信息和资料、增

值税发票或财政票据、银行结算凭证、缴税付款凭证等信息和资料.

（三）扣除项目税收方面的信息和资料；

分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不

同类型房地产的，按照受益对象、分摊共同成本费用的合理分配方法

说明。

第二十六条与土地增值税清算鉴证有关的其他资料。

第二节证据评价

第二十七条鉴证人应当根据鉴证事项的具体情况，从以下方面审

查证据的合法性：

（-）证据是否符合法定形式；

（二）证据的取得是否符合法律、法规、规章和司法解释的规定;

（三）是否有影响证据效力的其他违法情形。

第二十八条鉴证人应当根据鉴证事项的具体情况，从以下方面审

查证据的真实性：

（—）证据形成的原因；

（二）发现证据时的环境；

（三）证据是否为原件、原物，复制件、复制品与原件、原物是

否相符；

（四）提供证据的人或者证人与被鉴证人是否具有利害关系；

（五）影响证据真实性的其他因素。

第二十九条鉴证人应当根据鉴证事项的具体情况，从以下方面审

查证据的相关性：

（-）证据与待证事实是否具有证明关系；

（二）证据与待证事实的关联程度；

（三）影响证据关联性的其他因素。

第三十条下列证据材料不得作为鉴证依据：

（-）违反法定程序收集的证据材料；

（二）以偷拍、偷录和窃听等手段获取侵害他人合法权益的证据

材料；

（三）以利诱、欺诈、胁迫和暴力等不正当手段获取的证据材料;

（四）无正当事由超出举证期限提供的证据材料；

（五）无正当理由拒不提供原件、原物，又无其他证据印证，且

对方不予认可的证据复制件、复制品；

（六）无法辨明真伪的证据材料；

（七）不能正确表达意志的证人提供的证言；

（八）不具备合法性、真实性的其他证据材料。

第三十一条鉴证人应当取得支持鉴证结果所需的事实证据和法律

依据。

鉴证人对鉴证事项合法性的证明责任，不能替代或减轻委托人或

被鉴证人应当承担的会计责任、纳税申报责任以及其他法律责任。

第五章鉴证事项评价

第一节一般规定

第三十二条土地增值税清算鉴证应当采取包括案头审核、实地审

核在内的审核方式来形成鉴证意见。

案头审核是指对被鉴证人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，

重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地

查验等方式，对被鉴证人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审

核。

第三十三条对清算项目前期管理情况鉴证，根据需要和可能实施

案头审核、实地审核，应当重点关注以下事项：

（-）清算项目及其范围；

（二）清算单位的确认；

（三）不同期间、不同项目收入、成本、费用归集；

（四）普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产的收入、支出划

分；

（五）清算起始时间、清算截止时间；

（六）分期开发项目各期清算方式的一致性；

（七）征税项目与免税项目的划分。

第三十四条被鉴证人能够准确核算清算项目收入或收入能够查实,

但其成本费用支出不能准确核算的，鉴证人应当按照本章第二节规定

审核收入。

被鉴证人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，

但其收入不能准确核算的，鉴证人应当先按照本章第三节规定审核扣

除项目金额。

第三十五条对关联方交易行为的审核。在审核收入和扣除项目时,

应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来，

并应当关注企业大额往来款发生额及余额，判断有关经济事项的真实

性及其对收入和扣除项目的影响。

第三十六条鉴证人在鉴证过程中，发现被鉴证人有税法规定应核

定征收的情形，目税务机关决定核定征收的，除符合本指引第三十六

条规定外，可以终止鉴证。

第三十七条被鉴证人虽有木指弓I第三十五条所列情形，但如有下

列委托人委托，鉴证人仍然可以接受委托执行鉴证业务，但需与委托

人签订业务约定书：

（-）司法机关、上级税务机关或者其他国家机关；

（二）依法组成的清算组织；

（三）法律、行政法规规定的其他组织和个人。

第二节收入项目鉴证

第三十八条收入项目的鉴证，应当采取下列程序和方法：

（-）评价有关收入的内部控制是否存在、有效且一贯遵守;

（二）获取或编制房地产转让收入明细表，并与销售明细表（销

售台账）、会计资料、税务资料核对；

（三）了解清算项目有关的销售合同执行、商品房销售发票开具、

有关部门实际测绘等情况；

（四）审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据

关联性，以核实应计入销售额的收入；

（五）查明收入的确认原则、方法，注意会计规定与税法规定以

及不同税种在收入确认上的差异；

（六）正确划分预售收入与现销售收入，防止影响清算数据的准

确性；

（七）必要时,利用专家的工作对销售价格进行评估，判断有无

价格明显偏低情况；

（A）审核清算项目的收入总额，可通过实地查验，确认有无少

计、漏计收入事项；

（九）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，

在清算前已发生补、退房款的，是否在计算土地增值税时予以调整，

第三十九条收入项目的鉴证，应当重点关注以下事项：

（-）被鉴证人清算收入确认是否符合税法规定；

（二）被鉴证人按照清算项目设立的〃预售收入备查簿〃记载的

项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额

等相关内容是否准确;

（三）销售退回、销售折扣与折让业务是否真实发生、内容完整、

手续合法，金额计算与会计处理是否正确。重点关注关联方销售折扣

与折让是否合理；

（四）被鉴证人对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定

进行税务处理；

（五）按揭款收入是否申报纳税，有无挂在往来账不作销售收入

申报纳税的情形；

（六）被鉴证人以房地产换取土地使用权，在房地产移交使用时

是否视同销售不动产申报缴纳税款；

（七）被鉴证人采用〃还本〃方式销售商品房和以房产补偿给拆

迁户时，是否按规定申报纳税；

（A）被鉴证人经有关部门实际测量的销售面积与合同约定的销

售面积不符，除了在销（预）售合同约定的误差范围内不做退补款以

外，其他发生退补款情形而导致收入变化的，是否按照税法规定处理;

被鉴证人应退款而不退款、抵顶物业管理费的，税务处理是否符合税

法规定。

第四十条鉴证人应当按照税法及有关规定审核被鉴证人是否准确

划分征税收入与符合免税规定的房地产开发项目收入，确认土地增值

税的应税收入。

第四十一条有本指引第三十五条规定应核定征收的情形，但按本

指引第三十六条规定接受委托执行鉴证业务的，鉴证人应当获取具有

法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房

地产的收入。

第四十二条鉴证非直接销售房地产的收入，应当重点关注以下事

项：

（-）开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或

投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等非直接销

售业务的发生情况；

（二）非直接销售收入的确定方法和顺序。

第四十三条对被鉴证人按县级以上人民政府的规定售房时代收的

各项费用的鉴证，应当采取下列程序和方法：

（-）审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；

（二）当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣

除以及房地产开发费用计算基数的情形。

第三节扣除项目鉴证

第四十四条扣除项目的鉴证，应当采取下列程序和方法：

（-）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一

贯遵守；

（二）获取或编制扣除项目明细表，并与会计资料核对；

（三）取得相关合同和项目概（预）算资料，并审核其执行情况

和成本、费用支出情况；

（四）实地查看、询问调查和核实，剔除不属于清算项目所发生

的开发成本和智用；

（五）必要时，利用专家工作对扣除项目进行审核。

第四十五条扣除项目的鉴证，应当重点关注以下事项：

（-）计算扣除项目金额时，实际发生的支出应当取得但未取得

合法凭据的，不得扣除；

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生;

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得

混淆；

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算

项目开发中直接发生的或应当分摊的；

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一

项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方

法，分摊共同的成本费用；

（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会

计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准；

（七）本次清算扣除项目是否与本次清算收入配比。

第四十六条取得土地使用权所支付金额的鉴证，应当重点关注以

下事项：

（-）审核土地出让（转让）合同、支付款项的票据、契税完税

凭证、土地使用权证、开发项目立项批复、规划申请、报告及图纸、

建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等资料确定可以扣除的范

围和金额。特别是同一宗土地有多个开发项目的，应注意土地成本是

否存在重复扣除以及分摊方法与金额计算是否正确；

（二）是否含有关联方费用；

（三）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额

的情形；

（四）是否与市场价格存在明显异常；

（五）土地闲置费等不得扣除项目是否已经剔除；

（六）是否获取合法凭证。

第四十七条土地征用及拆迁补偿费的鉴证，应当重点关注以下事

项：

（-）实际支出金额与概（预）算是否存在明显差异；

（二）拆迁补偿费是否实际发生；

（三）由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地等相关扣除项

目是否符合税法规定；

（四）是否获取合法有效凭证。

第四十八条前期工程辖、基础设施费的鉴证，应当重点关注以下

事项：

（-）实际支出额与概预算是否存在明显异常，是否存在虚列情

形；

（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费；

（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，

是否按项目合理分摊；

（四）是否获取合法有效凭证。

第四十九条建筑安装工程费的鉴证，应当重点关注以下事项：

（-）是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合

同记载的内容相符；

（二）自购建材费用是否重复扣除；

（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成木或当地建设

部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常；

（四）自行施工建设的项目，有无虚列、多列施工人工费、材料

费、机械使用费等情况；

（五）是否取得项目所在地税务机关监制的建筑安装发票等合法

有效凭证。

第五十条公共配套设施费的鉴证，应当重点关注以下事项：

（-）公共配套设施的界定是否准确、产权是否明确、是否真实

发生、有无预提情况；

（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费；

（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按

项目合理分摊；

（四）是否含有其他企业的费用；

（五）是否获取合法有效凭证。

第五十一条开发间接费用的鉴证，应当重点关注以下事项：

（-）是否将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营

活动而发生的管理费用记入开发间接费用；

（二）开发间接费用是否真实发生，取得的凭证是否合法有效；

（三）多个开发项目是否分项目核算或分摊，是否将其他项目的

开发间接费用记入了清算项目；

（四）是否含有其他企业的费用；

（五）是否将房地产开发项目销售费用、财务费用记入开发间接

费用；

（六）有无预提开发间接费用的情况。

第五十二条利息支出的鉴证，应当重点关注以下事项：

（-）是否将利息支出从开发成本中调整至开发费用；

（二）分期开发项目或同时开发多个项目的一般性贷款利息支出，

是否按项目合理分摊；

（三）利用闲置专项借款对外投资取得的收益是否冲减利息支出;

（四）借款合同相应条款是否符合有关规定；

（五）是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；

（六）超过贷款期限和挪用贷款的罚息是否扣除；

（七）是否剔除借款手续费、咨询费、顾问费等利息支出以外的

费用；

（A）对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金

融机构证明的，利息计算扣除是否符合税法规定;

（九）是否取得金融机构开具的增值税发票等合法有效凭证。

第五十三条与转让房地产有关的税金的鉴证，应当重点关注以下

事项：

（-）扣除范围和金额计算是否符合税法有关规定，是否与收入

相关，复核税金及附加与收入是否配比，企业是否缴纳；营改增后，

增值税是否违规扣除；

（二）不属于清算范围、不属于转让环节发生的税金是否违规扣

除；

（三）与本次清算收入无关的，按照预售收入（不包括已经结转

销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加等，是否违规扣除；

（四）印花税的扣除是否符合税法规定。

转让房地产缴纳的印花税在房企土地增值税清算中如何扣除?

第五十四条加计扣除项目的鉴证，应当重点关注以下事项：

（-）对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，审核是否按

税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形;

（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如〃三通一平〃

等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣

除项目金额，是否按开发土地成本计算加计扣除；

（三）对于取得了房地产产权后，未进行开发即再行转让的，审

核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣

除的情形；

（四）代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，有无将代收

费用作为加计扣除的基数的情形；

（五）计算加计扣除基数时是否剔除已计入开发成本的利息支出。

第五十五条对被鉴证人成片受让土地使用权后，分期分批开发、

转让房地产的，应当鉴证其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的

分摊方法计算分摊扣除。

第五十六条被鉴证人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出

租等商业用途时，有无将相应成本列作扣除的情况。

第四节应纳税额项目鉴证

第五十七条土地增值税应纳税额项目的鉴证，应当采取下列程序

和方法：

（-）审核清算项目的收入总额是否符合税法规定，计算是否正

确；

（二）审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税法规定，

计算是否正确；

1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于

同一项目；

2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入

额与扣除项目金额是否分开核算；

3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特

别关注收入实现时间及其扣除项目配比。

（三）审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确,并确认土地

增值税的适用税率；

（四）审核清算项目的预缴税额是否正确。对于多个项目同时建

设、预售（销售）的,要准确划分清算项目的预缴税额；

（五）审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补（退）

税额。

第六章业务记录

第五十八条鉴证人应当遵循《税务师行业涉税专业程序指引（试

行）》以及《涉税鉴证业务指引（试行）》相关的规定，编制涉税鉴

证业务工作底稿，保证工作底稿记录的完整性、真实性和逻辑性。

第五十九条如果鉴证人出具的土地增值税清算鉴证报告不是为了

被鉴证人清算土地增值税的用途，而是具有其他特定目的或服务于其

他特定使用人的，鉴证人应当在涉税鉴证业务报告中予以注明，对报

告的用途加以限定和说明。

第六十条土地增值税清算鉴证报告应当在鉴证人完成内部审批复

核程序及签字手续，加盖鉴证人公章后对外出具。

在正式出具土地增值税清算鉴证报告前，项目负责人应与委托人

或者被鉴证人就拟出具报告有关内容进行沟通。

土地增值税清算鉴证报告应由两名或两名以上实施该项业务的具

有涉税鉴证业务资质的涉税服务人员签章。

第六十一条土地增值税清算鉴证业务工作底稿，应按综合类、鉴

证实施类和鉴证结果类,分类别存档。

第七章业务成果

第六十二条鉴证人完成约定鉴证事项后，由项目负责人按《税务

师行业涉税专业服务程序指引（试行）》和《涉税鉴证业务指弓I（试

行）》的规定，编制并出具土地增值税清算鉴证业务报告，公允反映

被鉴证人在鉴证期间的应纳土地增值税额。

第六十三条鉴证人执行土地增值税清算鉴证业务，应当针对鉴证

事项出具鉴证报告。鉴证报告要件如下：

（-）鉴证报告正文；

（二）专项鉴证事项说明；

（三）鉴证报告附件或附送的资料。

第六十四条鉴证人出具的土地增值税清算鉴证报告正文，应当包

括下列要素：

（一）标题，鉴证报告的标题应当统一规范为〃土地增值税清算

鉴证报告〃；

（二）编号，按照鉴证人业务成果编号规则统一编码并在业务成

果首页注明，全部业务成果均应编号，以便留存备查或向税务机关报

送；

（三）收件人,即鉴证人按照业务委托协议的要求致送涉税鉴证

业务报告的对象，一般指鉴证业务的委托人。涉税鉴证业务报告应当

载明收件人全称；

（四）弓I言，鉴证报告引言应当表明委托人与受托人的责任，对

委托事项是否进行鉴证审核以及审核标准、审核原则等进行说明；

（五）鉴证实施情况，鉴证人在业务实施过程中所采用的程序和

方法、分析事项、具体步骤、计算过程等内容。

（六）鉴证结论或鉴证意见，鉴证人提供涉税服务的最终结果，

有明确的意见、建议或结论；

（七）编制基础及使用限制段；明确土地增值税清算鉴证报告的

使用用途；

（八）签章，土地增值税清算鉴证报告，应当由两名或两名以上

实施该项业务的具有涉税鉴证业务资质的涉税服务人员签章；

（九）报告出具日期，不应早于鉴证人获取充分、适当的审核证

据，形成鉴证结论的日期；

（十）附件：鉴证业务说明，鉴证人应当根据土地增值税清算鉴

证业务，应当反映土地增值税的计算步骤和计算过程等内容并将其作

为鉴证业务说明的内容。

第六十五条鉴证人为被鉴证人提供土地增值税清算鉴证业务出具

报告时，应附税务师事务所营业执照、税务师事务所行政登记证书、

税务师执业证书等相关证明材料。

第六十六条鉴证人在鉴证中如发现有对被鉴证人土地增值税清算

税款纳税申报有重要影响的事项，应在鉴证报告中予以披露。

鉴证中发现被鉴证人土地增值税清算处理有与税收法律法规不符

行为，经提醒被鉴证人仍未按其建议进行调整或者改正的，鉴证人应

在出具的鉴证报告或报告说明中披露（如第三方委托，应当直接在报告披

露）。

第六十七条实施涉税鉴证业务过程中，项目负责人认为被鉴证人

提供的会计、税收等基础资料缺乏完整性和真实性的，应当在报告中

做出适当说明。

第六十八条项目负责人在土地增值税清算鉴证报告正式出具后，

如发现新的事项影响已出具的鉴证报告结论，应当及时做出相应的处

理。

第六十九条鉴证人出具的土地增值税清算鉴证报告，应当由委托

协议双方留存备查。其中，税收法律、行政法规及国家税务总局规定

报送的，应当向税务机关报送，并遵循行业自律管理报备规定。

第七章附则

第七十条本指引自2023年7月1日起试行。原《土地增值税清

算鉴证业务规则》（中税协,发[2013]062号）同时废止。

/info/18998

附件：L土地增值税清算鉴证业务报告及说明

2.土地增值税清算税款鉴证附表

附件1：

土地增值税清算鉴证报告

（参考文本）

丁又口节•

备案号：

我们接受委托，对一（以下简称被鉴证人）—（项目）土地

增值税清算税款申报进行鉴证审核。

被鉴证人的责任是及时提供与土地增值税清算税款相关的会计资

料及证明材料，并保证其真实、准确、完整和合法。确保被鉴证人填

报的土地增值税纳税申报表及附表符合《中华人民共和国土地增值税

暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清

算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）和其他土地增值税

税法收律、法规和规范的要求，并如实纳税申报。

我们的责任是本着独立、客观、公正的原则，按照国家税收法律

法规及有关规定，并遵循中国注册税务师协会《税务师行业涉税专业

服务规范基本指引（试行）》《涉税鉴证业务指引（试行）》及《土

地增值税清算鉴证业务指引（试行）》等执业规范要求，对被鉴证人

—（项目）土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性、准确性

实施鉴证，并发表鉴证意见。

在鉴证过程中,我们考虑了与土地增值税清算相关的鉴证材料的

证据资格和证明能力，对被鉴证人提供的会计资料及纳税资料等实施

了审核、验证、计算和职业判断等必要的鉴证程序。现将鉴证结果报

告如下：

一.土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况

（主要披露以下内容）

（-）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效

性。

（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外

部证据的相关性和可靠性。

（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、

验证、计算和进行职业推断的情况。

二、鉴证结论

经对被鉴证单位—（项目）土地增值税清算事项进行鉴证，我

们认为，本报告后附的《土地增值税纳税申报表》及其附表已按照

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等相关规定填

报，在所有重大方面真实、准确、完整地反映了被鉴证单位—（项

目）土地增值税清算申报情况,我们确认：

1.收入总额：一元；

2.扣除项目金额：元；

3增值额：―元；

其中：普通住宅增值额：—元；

非普通住宅增值额：一元；

其他类型房地产增值额：一元；

4.增值率（增值额与扣除金额之比）：

其中：普通住宅增值率：一%；

非普通住宅增值率：一%；

其他类型房地产增值率：—%；

5.适用税率：

其中：普通住宅适用税率：—%；

非普通住宅适用税率：—%;

其他类型房地产适用税率：—%;

6.应缴土地增值税税额：一元；

7.已缴土地增值税税额：一元；

8.应补(退)缴土地增值税税额：一元。

清算事项的具体情况详见附送资料。

本鉴证报告仅供被鉴证人报送的主管税务机关受理土地增值税清

算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告

的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。

涉税服务人员：(签章)

法人代表(执行事务合伙人)：(签章)

税务师事务所(盖章)

地址：

日期：

附件：

1.税务师事务所和税务师执业证书复印件。

2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报鉴证事项说明。

3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括：

(1)土地增值税清算税款鉴证主表；

(2)土地增值税清算税款鉴证(转让土地使用权)明细表；

(3)土地增值税清算税款鉴证(销售普通住宅)明细表；

(4)土地增值税清算税款鉴证(销售非普通住宅)明细表；

(5)土地增值税清算税款鉴证(销售其他类型房地产)明细表；

(6)与收入相关的面积审核调整明细表；

(7)转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；

(8)扣除项目及成本结转审核汇总表；

(9)与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；

(10)土地增值税缴纳情况审核汇总表。

4.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料(复印件)。

附件2:

企业基本情况和土地增值税清算税款申报鉴证事项说明

(参考文本)

一、基本情况

(-)企业基本情况

1.成立日期：

2.税务登记证号：

3地址：

4.法人代表：

5.注册资本：

6.投资总额：

7.企业类型：

8.经营范围：

9.其他：

(二)项目基本情况

L项目地址。

2.项目概况。列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情

况。

3.项目建设规模。列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套

面积、可售面积，并分别说明普通住宅、非普通住宅、其他开发项目

的建设规模。

4.普通住宅的判定情况：

(1)项目规划容积率：

(2)该项目属于一级土地，清算时该级别土地上商品房平均交

易价格一元,普通住宅销售价格上限一元。

(3)普通标准住宅明细：

5.项目销售情况。列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、

截止清算基准日已售面积、未售面积，已售面积占可售面积比例，已

售面积占总建筑面积比例等，并分别按普通住宅、其他商品房、其他

开发项目予以说明。

6.项目设计情况。说明设计方案是否由境外机构或境外人员提供，

以及项目设计的其他情况。

二.主要会计政策和税收政策

1.公司执行会计准则或《会计制度》及有关规定。

2.公司会计核算方法。

收入、成本、费用按权责发生制进行账务处理，固定资产折旧按

直线法计提。

3.主要内部控制制度

根据《公司法》、《会计法》等其他相关的法律法规，为了保证

各项经济活动的效率和效果，确保财务报告的可靠性，保护资产的安

全、完整，防范、规避经营风险，防止欺诈和舞弊，公司制订了相关

内部控制制度。包括现金管理、资金支付与结算管理、固定资产及设

备管理、职责分工与授权批准、采购与验收的管理、内部监督等内部

控制制度。

4.土地增值税清算条件

商品房预售许可证日期年月日发放，超过三年,符合土地增值税清算

条件。

5.开发产品完工的标准

该项目一年一月一日达到验收标准状态。

6.成本费用的分配标准

按建筑面积占总面积的百分比确认成本费用。

7.开发产品销售收入确认的标准

一次性全额收款的，按实际收讫价款之日确认收入，分期收款的，

按销售合同约定付款日确认收入，银行按揭的，首付款按实际收款日

确认收入，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入。

8.开发产品视同销售确认收入的标准

开发产品所有权转移时确认销售收入。

9.与土地增值税清算项目相关的税收政策：

10.其他政策：

三、土地增值税的审核情况

(-)土地增值税应税收入的审核

截至一年一月一日止，被鉴证人自报本项目土地增值税应税

收入一元；经审核，核定土地增值税应税收入为一元，比自报数

调增/调减一元,其中：

1.销售普通标准住宅一平方米，取得销售收入自报应税收入—

元;经审核,调增/调减收入一元，核定收入一元。

2.销售非普通标准住宅一平方米,取得销售收入自报应税收

入一元；经审核,调增/调减收入一元，核定收入一元。

3.销售其他类型房地产一平方米,取得销售收入自报应税收入

一元；经审核,调增/调减收入一元，核定收入一元。

4.视同销售房地产收入：(1)按本企业在同一地区、同一年度销

售的同类房地产平均价格；或(2)参照当地当年、同类房地产的市场

价格、评估价值确定，自报应税收入—元；经审核，调增/调减收

入一元，核定其他项目应税收入一元。

(二)土地增值税扣除项目的审核

截至一年一月一日止，被鉴证人自报本项目土地增值税应税

扣除项目总额一元；经审核，核定土地增值税扣除项目总额一元,

比自报数调增/调减一元，其中：

1.取得土地使用权所支付的金额。被鉴证人自报取得本项目的土

地使用权支付金额为一元；经审核，由于一原因，应调增/调

减一元，核定允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为一元。

2.房地产开发成本。被鉴证人本项目自报房地产开发成本一元；

经审核，由于—原因，应调增/调减—元,核定允许扣除的房地产

开发成本为一元。其中：

(1)被鉴证人自报土地征用及拆迁补偿一元；经审核，由于

—原因，应调增/调减一元，核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿

为一元。

(