房地产估价师理论与方法考试模拟真题

房地产估价师《理论与方法》真题

1、在评定房地产市场价值时，错误做法是()。

A模拟房地产市场定价

B模拟估价对象潜在客户群思维进行估价

C以大多数房地产市场参加者思维为分析判断基础

D从某个特定房地产投资者角度进行分析判断

答案：D

2、政府因救灾需要而征用某房屋，六个月后返还，以下项目中，不应作为赔偿项目标是0

A征用期间造成房屋毁损价值损失

R征用造成冢俱、物资等动产搬迁跳用

C征用期间租赁经营损失

征用期间市场上类似房地产增值差价

答案：D

3、以下房地产估价机构行为中，错误是0

A依照某银行相关招标要求按照正常评定费用标准收取评定费

B承接所在城市行政区外房地立转让估价业务

C聘请其余专业机构参加完成一项房地产为主整体资产评定业务

D利用过去为房地产权利人提供估价服务中取得全部信息资料，为预购置该房地产投资者提

供最高出价评定服务

答案：D

4、关于估价目标说法错误是()

A估价目标取决于委托人对估价实际需耍

B任何估价项目都有估价目标

C一个估价项口通常有多个估价目标

D估量目标限制了估价新汇报用途

答案：C

5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地权益

中属于()

A拥有房地产权利

B受其余房地产权利限制情况

C受房地产权利以外原因限制

D额外利益或好处

答案：C

6、以下对某宗房地产情况描述中，属于房地产实务情况描述是()

A建筑密度大小

B房型设计

C临路情况

I)公共配套设施情况

答案：B

7、以下引发某套住宅价格上升原因中，属于该住宅价格自然增值原因是0

A对住宅本身进行投资改良

B因为人口增加对住宅需求增加

C因通货膨胀造成住宅价格上升

因人工成本上升造成住宅重置成本提升

8、关于新协议租金低于市场租金时已出租房地产估价说法，错误是。

A房地产转让估价应评定出租人权益价值

B续贷抵押估价应评定出租人权益价值

C房屋征收估价应评定完全产权价值

I)房地产司法拍卖估价应评定无租约限制价值

答案：D

9、某套住宅套内建筑面积为145ml使用面积为】32nf,应分摊共有公用建筑面积为23

按套内建筑面积计算价格为7500/ml则该套住宅按建筑面积计算价格为()元/nf。

A5893

B6387

C6473

1)7016

答案：C

10、以下影响房地产价格原因中，不属于经济因是()

A国内生产总值

B国民消费价格指数

C汇率波动

D税收减免

答案：【)

11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要起源于()限制。

A房地产地役权

B房地产权利及其行使租赁权

C房地产使用管制

D相邻关系

答案：D

12、某抵押房地产土地为划拨方式取得，羟测算其假定未设置法定优先受偿权下价值为120

万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳出让金为13万元，已抵押贷款余额

为48万元，无其余法定优先受偿款。若社会通常抵押率为60%,实现抵押权费用及税金为

15万元，该房地产再次抵押抵押净值为()万元。

A12

B25

C27

D40

答案：B

13、房屋征收中，用于产权调爽房屋为期房，为计和被征收房屋价值与用于产权调换房屋价

值差价而评定用于产权调换房屋价值，其价值时点应为0

A房屋征收决定公告之日

B原征收赔偿新协议达成之日

C用于产权调换房屋支付之日

D委托估价之日

答案：A

14、评定某在建工程市场价值，该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案，成本法测算该两

种续建方案结果均为8800元/ml假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案测算结果分

别为10000元/疔和9550元/口）依照最高最好利用标准，估价方案综合测算结果（多个估价

方法，采取简单算数平均数）应确定为（）元/门.

A9175

B9400

C9450

D9775

答案：B

15、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生以下事件中，不需要进行市场情况调整是0

A所在区域消费者观念发生了改变

B国家调整了房地产税费政策

C国际与国内均出现了通货膨胀

I)对可比实例进行了装修改造

答案：D

16、为评定某房地产4月1U在交易税费正常负担下市场价格，选取可比实例资料以下：成

交日期为10月1日，新协议约定买方支付给卖方3500元/m,买卖中包括税费全部由买方支

付，该地域房地产交易中要求买方和卖方需缴纳税费分别为正常交易价格械和3%。8月1

日至4月1日期间，该类房地产市场价格平均每个月比上月上涨0.3乐对该可比实例成交

价格进行修正、调整后价格为()元/nV.

A3673.20

B3673.68

C3790.43

D3790.93

答案：B

17、利用比较法评定某套住宅现时市场价格，选取可比实例建成时间与估价对象建成时间相

同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗造成每多使

用一年价格下降1$，假如不考虑其余原因，则该可比实例成交价格房地产情况调整系数为

0

A100/101

B100/100

C100/99

D100/98

答案：A

18、采取间接比较、百分比进行房地产情况调整。若可比实例比标准房地产优3%,估价对

象比标准房地产劣5%,则关于房地产情况调整说法，正确是()o

A标准化修正分子应为10()

B标准化修正分母应为97

C房地产情况调整分子应为ICO

D房地产情况调整分母应为95

答案：A

19、关于收益法中收益期确定说法，正确是()o

A在正常市场和运行条件下估价对象未来可获取收益时间

B在正常市场和运行条件下估价对象过去和未来可获取收益时间

C自估价对象完工投入使用时起至未来不能获取收益时止时间

I)自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止时间

答案D

20、某宗房地产土地使用期限为50年，土地出让新协议约定不可续期且到期无偿收回地上

建筑物，至今已使用，建筑物剩下经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可取得净

收益15万元，酬劳率为7.58该房地产收益价值为()万元。

A188.92

B194.62

C196.25

D198.18

答案A

22、某宗已抵押收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修

费、保险费、管理费等50万元，水阻供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年

抵押贷款还本付息额70万元，租赁新协议约定，确保正当、安全、正常使用所需一切费用

均由出租人负担。该房地产净收益为0万元，

A245

B275

C315

D345

答案：D

23、某旧厂房设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40

万元。厂房达成设计寿命拆除时，预计可收【可钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10

万元;拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元，该

厂房残值率为()

A1.43%

B2.00%

C7.865

D11.00%

答案：B

24、估价对象为一旧厂房改造超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用

权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让新协议约定不可续期且到期无偿收回地上建

筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0,采取直线法计算建筑物折旧时，年折旧

率为()

A2.00%

B2.13%

C2.22%

D2.50%

答案：C

25、关于收益性房地产建筑物经济寿命说法，正确是()

A自建筑物完工之日起至其不能确保安全使用之日止时间

B为建筑物有效年纪与其未来净收益大于零连续时间之和

C由建筑结构、工程质量、用途与维护情况等决定时间

I)为建筑物剩下经济寿命与实际年纪之和

答案：B

26、某幢没有电梯旧写字楼建筑面积为2500nr,净租金为730兀/nr.年，空置率为15%。

周围有电梯同类写字楼净租金为803元/01。年，空置率为10%。现单独增加电梯必要费用为

38()万元，而重置该写字楼时随同增加电梯必要费用为200万元。若该写字楼剩下经济寿命

为30年，酬劳率为7.5舟，则该写字楼因没有电梯造成功效折旧额为0万元。

A78

B102

C180

1)302

答案：B

27、利用假设开发法中动态分析法评定在建工程市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成

后房地产价值对应房地产市场情况应是()时房地产市场情况。

A价值时点

B开发完成

C未来延迟销售

I)销售完成

答案：C

34、关于估价方法选取说法，正确是()

A旧厂房因火宅造成保险赔偿估价应选择成本法

B股价范围内房屋已空置，征收估价时不能选取收益法

C估价师对外地城市某一成套住宅估价，因能够实例调查困难，可不选取？

D已封顶在建工程估价只能选取假设开发法

答案：A

35、房地产估价新汇报中估价师申明内容不包含0

A估价师对其估价职业道德承诺和确保

B估价师对其专业胜任能力承诺和确保

C估价师对其勤勉尽贲估价承诺和确保

D估价师对估价结果成立条件提醒和说明

答案：【）

1、关于专业房地产估价说法，正确有0

A、应由专业机构和专业人员完成

B、应经过审慎判断并提供专业意见

C、出具结果具备证实效力

I）、应收取一定服务费用

E、咨询性估价无需负担法律责任

答案：ABCD

2、以下房地产中，通常适用收益法估价有0

A、农地

B、写字楼

C、加油站

I）、二手商品住宅

E、行政办公楼

答案：ABCD

3、以下房地产情况描述中，属于房地产权益情况描述有0

A、住宅已设定抵押权

B、地块规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度要求

C、高层写字楼屋顶可用作广告牌对外出租

D、在建工程有拖欠工程款

E、高层住宅可观赏临近公园景观

答案：AB1）

4、以下房地产价格影响原因中，会引发房价上•涨原因有0

A周围土地出让出现“地土”

B家庭规模小型化

C下周贷款利率

DGDP增速放缓

E城镇化速度减慢

答案:ABC

5、以下建筑物实物情况原因中，对建筑规模有影响有0

A建筑面积

B建筑进深

C室内净高

D建筑层数

E建筑质量

答案：ABCD

6、以卜估价项目中，价值时点和房地产情况通常分别为现在和未来有0

A在建工程抵押估价

B期房预售价格评定

C预购商品房抵押估价

D用于产权调换期房价格评定

E建筑物火宅损毁价值评定

答案：BCD

7、以下房地产中，通常适用比较法估价有()

限高档公寓

B、标准厂房

C、房地产开发用地

D、行政办公楼

E、在建_1程

答案：ABC

8、比较法股价中，对可比实例成交价格进行权益情况调整内容包含0

A、租赁权限制情况

B、交易税费负担转嫁情况

C、已抵押担保债权情况

D、地役权设置情况

E、利用方式限制情况

答案：ACDE

9、评定承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确有0

A、收益期应为租赁新协议剩下租赁期

B、收益期应为经济寿命减去租赁新协议剩下租赁期

C、净收益应为新协议租金减去运行费用

D、净收益应为市场租金减去运行费用

E、净收益应为市场租金减去新协议租金

答案：AE

10、通常来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”前提条件包含0

A、供求关系短期内不太稳定

B、自由竞争市场环境

C、较长时期市场运行

D、可大量重复开发建设

E、成木和效用变动不一样时

答案：BCD

11、关于建筑物物质折旧可修友费用说法，正确有0

A、采取最合理修复方案进行修复发生必要费用

B、修复到新或相当于新情况必要费用

C、大于修复后所能带来房地产增加额费用

I)、小于或者等于修复后所能带来房地产增加额费用

E、包含长寿命项目发生修复费用，不包含短寿命项目发生修复费用

答案：ABD

12、关于假设开发法股价中开发经营期说法，正确有()

A、开发经营期起点是假设取得估价对象日期

R、开发经营期终点是未来开发完成后房地产经营结束U期

C、建造期起点是价值时点，终点是未来开发完成后房地产完工之日

D、销售期是自开始俏售房地产之日起至将其售出之日止时间

E、经营期起点是未来开发完成后房地产完工之日

答案：ABD

13、关于长久趋势法作业及其适用估价对象说法，正确有()

A、长久趋势法能够消除房地产价格短期波动和意外变动等不规则变动

B、长久趋势法可用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格发展潜力

C、长久趋势法适用估价对象是价值、价格有一定变动规律房地产

D、直线趋势法适用估价对象是历史价格时间序列散点图表现出显著直线趋势房地产

E、平均增减量法适用估价对象是房地产价格变动过程是连续上升或连续下降且各期上升或

下降幅度大致相同房地产

答案：ABCD

14、利用政府已公布基准地价及其修正体系评定宗地市场价格时，应修正调整价格影响原因

包含。

A、市场情况

B、交易情况

C、区位情况

D、使用期限

E、开发程度

答案：ACDE

15、关于估价委托书说法，正确有()

A、估价机构接收估价委托时应要求委托人出具估价委托书

B、估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得带其起草

C、委托估价事项属于重新估价，可在估价委托书内注明

I)、估价委托15可载明估价委托人对估价工作完成时间要求

E、估价委托书应作为主要估价依据放入完成估价新汇报附件内

答案：ACDE

1、估价师不能在开始估价之前就征求委托人意见，通常也不能在完成股价之前与他们讨论

估价结果0

答案：J

2、“以房养老”住房反向抵押不是将住房作为第二还款起源，而是以住房本身价值作为偿

还确保()

答案：V

3、为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受最高出价估价，属于咨询性估价0

答案：V

4、实际估价中，不是全部影响原因对房地产价格影响都可用数学公式或模型来量化，但估

价师应尽可能用定量分析来量化各种因数对房地产价格影响，使估价不停科学、精准()

答案：V

5、抵押估价中选取收益法估价时，应采收保守收入和运行费用0

答案：X

6、比较法估价中，可比实例成交价格应该是正常市场价格()

答案：X

7、繁荣程展、交通条件、位置等是影响商业房地产价值主要区位原因，在分析这些原因影

响程度时，最主要是看其对客流量影响0

答案：X

8、在利用收益法评定商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。假如选择直接资本化法估

价，则选取资本化率较小;假如选择酬劳资本化法估价。则选取酬劳率较大()

答案：X

9、成本法评定包含土地和建筑物估价对象价值或价格时，依照估价对象情况和土地市场情

况，应选择房地分估路径求取重新购建价格0

答案：X

10、建筑物折旧可能在项目完工之前就已经存在0

答案：J

11、实际估价中，假设开发法估价前提由价格类型和价值时点决定，并应在估价新汇报中说

明理由()

答案：X

12、标准价调整法是对估价范围内全部被估价房地产进行分组，使同一组内房地产具备相同

性，病搜集大量房地产成交价格及其影响原因数据，经过分析，利用GG型计算出各宗被估

价房地产价值或价格方法0

答案：X

13、城镇基准地价评定中应依照位置相邻、地价相等、开发程度不一样要求划分均质地域0

答案：X

14、评定整个住宅小区市场价格，其区位情况不应包含小区内建筑物朝向和楼层0

答案：J

15、估价新汇报使用期限与估价机构和估价师应负担估价责任期限一致0

答案：X

L某商铺共二层，总建筑面积200m2,每层建筑面积相等，一层层高6m,二层层高3.5m。该

商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680兀加2,约定每年租金递增率为3%,

运行费用率为25%。依照调查，同类商铺现在层高3.5m一层年租金为1920元/m2,二层租

金是一层租金0.6倍;在其余条件相同情况下，层高6m一层租金是层高3.5m一层租金1.25

倍;该类商铺每年租金递增率为5乐运行费用率为25乐该商铺从现在开始计算持有期末转

让时资本化率为6%,转让税费为市场价格6%o请计算该商铺现在带租约市场价格(假设该类

商铺酬劳率为10%)。(10分)

答案

假定各年租金收入均发生在年末

1.租约期内

该商铺一年前整体出租,年租金为1680,则现在年租金为：1680'(1+3%)=1730.4(元/012)

1730.4X200X(1-25%)/(lC%—3%)[1-*(1+3%)4/(1+10%)4]=85.7521(万元)

2.租约期外

价值时点层高3.5m一层年租金为1920元小2,贝亚

■-层层高6m租约期外第一年租金为：1920乂1.25乂(1+5吩4=2917.215(元/1112)

二层层高3.5m租约期外第一年租金为：1920X0.6X(1+5%)4=1400.2632(元加2)

(2917.215X100+1400.2632X100)(1一25%)/(10%-5%)[1一：1+5%)6](1+10盼6]/

(1+10%)4=107.7310(万元)

3.转售

转售时，利用直接资本化法计算房地产价值，房地产价值=房地产未来第一年净收益/资本化

{(1920X(1+5%)10X1.25X100+1920X(1+5%)10X0.6X100](1一25%)/6%}X(1一

6%)/(1+10%)10=262.1060(7?7C)

V=85.7521+107.7310+262.1060=455.59(万元)

2.某企业5年前经过出让方式职得土地面枳20XXm2、使用期限50年某地块，土地出让新协

议约定不可续期且到期无偿收I可地上建筑物。该企业3年前在该地块上建成房屋并投入使

用，总建筑而积5000m2,建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限上地

出让单价为3000兀加2,重新建造建筑物建设成本为150()力兀(建设期2年，第一年投入

40%,第二年投入60%,各年内均匀投入)，管理费为建设成本3%,年利率