小区智能化系统简介

社区智能化系统简介

一、智能化社区的概念

近年来，随着智能建筑技术的发展，人们逐渐把智能建筑技术扩展到

一种区域的几座智能建筑进行综合管理，再分层次地联接起来进行统一管

理，这样的区域称为智能社区，它己成为建筑行业中继智能建筑之后的又

一种热点。

所谓的智能社区，就是将在一定地区范畴内多种具有相似或不同功能

的建筑物（重要是指住宅社区）按照统筹的措施分别对其功能进行智能化,

资源充足共享，统一管理，在提供安全、舒服、以便、节能、可持续发展的

生活环境的同步，便于统一管理和控制，并尽量地提高性价比指标。

从智能化设计的角度可以这样定义：智能社区是运用现代4C（即计算

机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传播网络，将多元信息

服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅社区的服务与

管理提供技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供

安全舒服的家居环境。

现代住宅社区采用先进的计算机网络技术、智能控制技术以及现代通信

技术建立一种由物业管理中心、通讯信息服务中心和智能化系统控制中心构

成的社区管理的综合系统。

•智能社区的建筑群体设施与一般的“住宅社区”有所不同,对建筑

群体的构造、系统、服务和管理四个基本要素以及它们之间的内在

关联的最优化组合的体现，并提供一种投资合理，又具有高效、舒

服、便利、安全的环境。能为业主提供话音、数据、图像及视像的

应用的服务。

•业主通过ISDN、ASDL或其他方式连上因特网（Internet）网，以便地

在无边的信息海洋中漫游；

•业主选用交互工影像服务（VOD）,随时欣赏影片，可查阅银行帐户

中结余，选购爱慕的商品；

•业主通过“智能化住宅社区”的内部局部网，可查询各类服务项目，

报修、预订活动场馆、翻阅图书馆内书籍、报刊；

•业主通过家居自控系统，协助管理家用电器、煤气、给排水等设备,

自动记录家用电器的耗电量数、煤气用量数、自来水的耗容量数等。

并能把这些记录定期、自动地传送给有关管理部门记录、计费。并

把款项转入银行自动扣除。些外，上述设备设有安全、报警装置。

一旦发生意外状况，自动切断电源或煤气、供水并自动报警，将报

警信号送管理部门。

•业主在远方可用电话遥控家中的设备；

•按安保系统规范原则规定拟定室内防火、防盗装置，在紧急状况浮

现时，自动向管理部门发送报警信号；

物业管理人员通过连接到局部网的闭路监视系统，监视周边环境，及

时住宅周边的状况，保障安全，道路清洁、美观、畅通等。

业主能在住宅内“家庭办公常用办公设备：电脑、扪印机、传真机

等“上网”联接。

尽管我们目前还难以给智能化住宅社区作出确切的定义，但是无论是

国外是国内、号称智能化的住宅社区都具有共同的特性;

・住宅内部具有完善的综合了安保防灾措施与生活服务的智能控制器、

住宅民社区和社会之间具有高度的信息交互能力。

•社区内部具有完善的安保措施、全面的公用设施监控管理和信息化的

社区服务管理。

・为社区内住户提供多媒体的多种信息服务。

二、为什么要建设智能化社区

1.建设智能化社区的必要性

(1)网络化、数字化是现代生活的趋势

社会经济水平的不断提高促使家庭生活自动化，居住环境舒服化、安全

化。社会的信息化了唤起了人们对住宅智能化的规定。智能住宅就是由此应

运而生的，智能住宅将多种与信息有关的住宅设备通过家庭内网络系统连

接起来，并保持这些设备与住宅的协调，从而构成舒服的信息化居住空间，

以适应人们在信息社会中快节奏和开放性的生活。

一种国家的信息化限度及民众对信息化的接受限度直接代表着这一国

家的发达限度，随着电子化、自动化走入中国人的家庭，许多家庭都已意识

到没有住宅布线系统给自己生活带来的不便之处，更有某些先进的地区已

开始发展智能住宅综合布线，在国内几大重要的都市如北京、上海、深圳等

地，住宅布线系统已经悄悄兴起，其需求是了在逐年上升u随着科技的不断

进步以及人们对信息化规定的不断提高，智能住宅将逐渐在全国范畴内得

到推广。

实现“智能化住宅社区”的功能，符合信息化社会发展的需要。国内互

联网的迅猛发展，必然带来人们生活方式的新的变化。尽早的适应这种方式

的转变，才干使房地产公司、系统集成商在剧烈的市场竞争中立于不败之

地。

(2)智能社区是房地产市场的新卖点

近来多种媒体的房地产广告都连篇累牍地宣传这样一种概念-智能化住

宅，各项目的广告宣传语争相在网络化、自动化、智能化上大做文章：“智

能化示范社区”，“宽带入户”，“智能家居”等等。而在舆论的引导下，消

费者开始接受智能化的观念，并开始影响到人们的消费选择。因此，智能化

社区成为了房地产业培植的新卖点。

1.固然，智能化不是作为住宅社区建设的重要目的，然而智

能化却是提高居住质量的手段。一种优美的住宅社区应当具有如下

特性：

2.安全、宁静、整洁、舒服、以便

3.回归自然的环境

4.优秀的人文环境

•采用多种智能化的设备与系统，优化了住宅社区的居住环境C

•安全环境

防火、防盗、防劫、防病、防雷击、防电击。住宅社区里的居民应有充

足的安全感。

•绿色环境

•节能、太阳能运用、水的循环再生、减少热岛效应、减少噪声、

控制废水与垃圾污染，以绿色住宅社区为目的。

•多媒体信息共享环境

•信息以多媒体方式任由住户选择，以实现与外部世界的交流C

•民主管理环境

公开管理事务、收费原则，居民报修投诉以便，物业管理人员与住户可

交互式地讨论社区的公共事务及个人服务事项。

对既有的智能社区的购买者的调查显示：智能社区住宅的消费群体既涉

及高文化、高收入的消费阶层，也涉及收入较低的人群。随着智能化设备运

用到成本较低的一般住宅社区的建设中，居住智能化社区的人群会更宽泛C

(3)电子商务是建设业发展商、物业管理公司的良机

在将来的几年间，电子商务在银行、电信等部门业务信息化基本上将会

有一种长跑的发展。而究竟谁能成为“电子商务”这个新鲜事物的第一种受

益者？是全国性的网站，还是地方、区域性质的服务商？

社区住户都是房产商的直接客户，但可惜的是，这些客户在支付房租

或购房款后就很难再提供新利润。而“社区电子商务”正是提供了这样一种

机会，从社区服务、社区电子商务中获得新的利润增长点，使得房地产商在

盖楼售楼之外，在信息化大趋势的带动下获得更多的利益。

而对物业管理来说，提供增值信息服务更是拓展业务的大好机会。物业

管理公司之间的竞争在如今也更加剧烈。许多物业管理公司已引入了“物业

管理信息系统”，即通过计算机网络和专业软件友物业实行即时、规范、高

效的管理。目前国家建设部房地产业司已将与否使用计算机进行管理列入了

物业管理公司评估级别的项目这中。此举大大推动了“物业管理信息系统”

的发展。

而面对社区稳定的客户群和客户日益增多的信息服务的规定，成为社

区内的ISP（提供互联网接入服务）、ICP（提供网上信息服务）正是物业管

理公司大展宏图的机会。在目前网络接入和信息服务提供的市场，谁最先介

入，谁就会越会有机会获得成功。

2.建设智能化社区的收益

目前社区智能化系统可以给房地产开发带来的直接和间接利益涉及：

（1）为物业内客户提供高科技服务，协助客户增长效益

房地产市场已经进入了白热化的竞争阶段，出租率和房价多次下滑。面

对这一严峻的市场形势，如何为客户提供更舒服、更快捷的服务已成为房地

产市场竞争的主题。信息技术和知识经济时代，开发商必须顺应时代的潮流,

为客户提供以Internet为核心技术的信息高科技服务。获得经济效益和社

会效益，是物业公司与物业内客户共同的目的和利益。物业只有在老式的服

务中融入新的高科技服务，协助客户增长效益，才干在客户增长效益的基

本上提高自己的效益。事实是：高科技服务意味着强劲的竞争能力。

（2）协助物业树立良好形象

引进社区智能化系统，并由社区智能化系统概念的发明者来设计、施工

和管理，开发商必然会在房地产界、物业界、新闻界和广大客户中树立良好

的形象。

（3）建设宽带接入系统，为客户提供原则的系统服务

客户与开发商的合伙建立在彼此的信赖与支持之上，开发商应摒弃保

守的经营思想和形象，将自己先进的管理理念传达给客户，增长客户对开

发商的信任限度。

（4）协助开发商提高效率、增长效益

我们为开发商提供先进的宽带接入内Intranet、WWW站点、物业管理系统、

电子商务等服务，使开发商可以运用先进的宽带接入系统为自身的销售和

服务开创新方式、新渠道。

三、智能社区的原则

社区智能化系统由四个部分构成：管理中心、网络布线、公共智能化系

统和家庭智能化系统。四者有机紧密地结合为一种统一的智能网络，该构造

的设计充足考虑到住户对功能的需求，又注重了网络的建导致本。

＞国内从1997今初开始制定《小康住宅电气设计（原则）导则》，“导

贝厂中规定了小康住宅社区电气设计在总体上满足如下规定：

＞高度的安全性

＞舒服的生活环境

＞便利的通讯方式

＞综合的信息服务

＞家庭智能化系统

这是国内官方第一次对住宅社区智能化问题提出的设计规定。1999年1

月建设部住宅产业化办公室召开有关社区智能化的会议，建设部的官员次

社区的智能化系统提出了五个性能指标：安全性、耐久性、实用性、经济性

和环境化。全国出名的智能化专家和十余家公司就社区智能化系统构造和级

别划分等问题进行了广泛、进一步的交流，并在这两个问题上达到共识：在

充足保证居民安全的基本上，切实注重居民将来对宽带数据的剧烈增长的

需求，以家庭智能化终端为网络智能节点的网络构造，用先进的技术来提

高集成度和智能限度。并将智能化系统分为初、中、高三级。

目前，建设部正组织实行全国住宅社区智能化示范工程，根据建设部

规定，将智能建筑分为三个层次：即普及型住宅社区，先进型住宅社区与

领先型住宅社区。但是，如何实现建设部所提出以上三种社区的智能化设计

与施工，存在多种不同的实行方式。其中不少方式缺少可行、便宜的技术支

持，并且采用的产品品和繁多，无法实现集成。使得效果不佳，住户不满

意。

A.普及性规定

根据建设部规定，普及型住宅社区应实现六项智能化规定：住宅社区

设立计算机自动化管理中心；水、电、气等自动计量、收费，住宅社区封闭;

实行安全防备系统自动化监控管理；住宅的火灾、有害气体泄漏实行自动报

警；住宅设立紧急呼喊系统；对住宅社区的核心设备、设施实行集中管理，度

其运营状态实行远程监控。

B.先进型智能住宅社区的功能规定

建立通达每户的社区宽带数据接入网络，网络类型可采用一下所列类

型之一或其组合：光缆同轴网（HFC）、FTTX（X为B.F、H,光纤到楼、到楼

层、到户）、高速数字顾客环路Xdsl（X可为A.V）或其她类型的数据网络。

通过上述宽带数据接入网络支持50%以上的住户以每户300Kbps以上的

下行速率同步高速接入本地骨干IP网，具有独立的网络记费系统，社区与

外界具有64Kbps以上的数据专线连接。

基于IP合同的物业信息管理，提供许可住户访问的社区Web站点。

C.领先型智能住宅社区的功能规定

建立通达每户的社区宽带数据接入网络，向住户综合提供两种以上的

基本业务（一般电话、高速数据、有线电视）。网络类型可采用一下所列类

型之一或其组合：光缆同轴网（HFC）、FTTX（X为B、F、H,光纤到楼、到

楼层、到户）、高速数字顾客环路Xdsl（X可为A、V）或其她类型的数据网

络。

基于宽带光纤顾客接入网，提供业务质量（QoS）合格的基于MPEG-2的

交互式数字视频业务，支持数字视频广播、按次付费数字电视、电子节目指

南（EPG）等高档数字视频应用。

四、社区智能化系统的构成

•社区智能化系统按功能划分为：

•安全防备系统

•物业管理系统

•信息网络系统

安全防备系统涉及电视监控子系统、周界防护子系统、家庭安防子系统、

门禁子系统、巡更管埋子系统、楼宇对讲子系统。

物业管理系统涉及公共广播子系统、电子公示栏子系统、停车场管理子

系统、收费管理子系统、考勤管理子系统、公共机电设备监控子系统、家庭

自动化子系统、智能物业管理计算机子系统。整个社区物业管理系统由两层

网络构成，涉及管理级的物业管理局域网和控制级的Lonworks网络及485总

线网络。

信息网络系统涉及计算机网络子系统、智能社区布线系统。

1）各子系统分述顺序如下：

2）门禁管理子系统

3）周界防越报警子系统

4）闭路电视监控子系统

5）楼宇对讲子系统

6）公共广播子系统

7）智能巡更管理子系统

8）家庭安全报警子系统

9）三表自动抄收与管理子系统

10）停车场管理子系统

11）LED电子公示栏子系统

12）物业管理信息子系统

13）有线、卫星电视子系统

14）综合布线子系统

15）公共机电设备监控子系统

1）门禁管理系统

社区门禁管理系统重要用来控制管理各类出入口的开、关及监控各出入

口的状态，采用非接触式读卡技术，对社区的各单元门的出入人员进行控

制管理，系统可以实现联网集中管理控制。当业主执卡在门禁控制器上读卡

时，门禁智能控制器收到信号，进行判断，并通过判断成果拟定与否开门C

此系统既可联网使用，可以独立使用。

随着科学技术的进步，以及现代社会发展的需要，老式以锁匙代表进

出权限的时代正逐渐消失。非接触式IC卡智能门禁管理系统集信息管理，计

算机控制，IC卡技术于一身，具有对人员进出授权、记录、查询、记录和防

盗、报警等多种功能。既以便内部人员或住户按权限自由出入，又杜绝外来

人员随意进出，提高安全防备能力。是一种快捷以便，安全可靠，一劳永逸

的多功能，高水平，高档次的管理系统。

2）周界防越报警系统

为建立封闭式的社区，加强出入管理，防备外部闲杂人员进入及防备

非法翻越围墙或栅栏，需设立周界防越报警系统，它是保安系统的重要构

成部分。它可弥补人的力量所不及和人的弱点，在无形中发挥杰出的监视作

用。

周界防越报警系统是社区安全防备的神经中枢，它在社区周界非法越界时

能立即精确无误的报警，是社区管理具有智能化、自动化的安全防备系统C

报警系统可对所设立的探测器任意设防和撤防，当设防浮现警情时，监控

中心能迅速显示出警情区域，为社区保安管理部门提供第一手资料。

3）闭路电视监控系统

CCTV监控系统是社区现代化管理系统中一种必不可少的构成部分，是

采用先进的计算机技术，对远端场景进行传感成像、信号传播、集中监视、

图像记录的系统。它通过在社区主出入口、社区重要通道、中心景区等区域

设立摄像机，将摄取的图像传送到社区监控中心，并选用重要防护区域进

行录像。使管理人员直观地掌握现场状况和记录事件事实，及时发现并避免

也许发生的突发性事件，为社区的安全管理提供事实根据，对于人员和设

备起着十分重要的安全保障作用。

4）楼宇对讲系统

楼宇对讲系统是一种集计算机技术、通讯技术、多媒体技术、信息技术

为一体的综合系统，它显示了当今信息技术的发展水平，是当今智能化社

区管理水平其中的一种标志。

楼宇对讲系统是智能化社区安全防备的一种重要级成部分。在以往的

平常生活中，住户家中有客人来访时，住户要辨认来访的身份时，要通过门

眼（猫眼）艰难的窥看门外的状况，十分的不便，特别是小孩或老人使用更

是不便。而通过可视的对讲门铃可以直接以便的看到来访者的身份，住户确

认后才开门迎接。甚至在危急时可以通过室内的可视分机呼喊管理中心的保

安员，获得协助，增长住户的安全感。极大的保护了住户的安全利益。

5）公共广播系统

优美、舒缓的音乐会带给人们精神上的快感，可以起到放松紧张的心情

和消除疲乏的作用，在公共区域设立背景音乐，最早使用于星级酒店，用

以发明舒服、和谐的氛围。随着人们文化素质的不断提高和思想意识的不

断更新，目前对公共区域背景音乐的使用已不再局限于大型的饭店及宾馆

了，它已经广泛的使用于所有的现代化建筑中，在智能化社区中，背景音

乐广播系统平时播放某些轻松音乐或语音告知，也可通过遍及于社区内的

音箱播放某些公共告知、科普知识、娱乐节目等。建筑物内一旦发生火灾

或其他意外事故，可作为紧急广播强制切入，对有关地点进行语音之自动

或人工广播输出。

6）智能巡更管理系统

社区内巡更管理的重要功能是保证保安值班人员可以准时、按一定的线

路顺序地对社区内的各巡更点进行巡视，有效地管理保安人员巡视活动,

加强了保安防备措施。一般是在每个巡逻点设一信息钮，钮中贮存了该巡逻

点的地理信息；巡逻员达到巡点时用巡逻棒轻轻一碰嵌在墙上（树上或其他

支撑物上）的信息钮，即把达到该巡逻点的时间、地理位置等数据自动记录

在巡逻棒上。巡逻员完毕巡逻后，把巡逻棒插入通信座，计算机管理软件读

取巡逻员的巡逻记录后，立即显示出该巡逻员巡逻的路线、达到每个巡逻点

的时间和巡逻点名称以及漏查的巡逻点，并按规定生成巡逻报告。

7）家庭安全报警系统

家庭安全报警系统是智能化住宅社区保证住户人身财产安全的重要安防手

段，它将事件预报于初始阶段，尽量杜绝事件的恶性发展，保证住宅顾客

的生命及财产安全，它是智能社区安防系统构成不可缺少的部份，该系统

的建立保证了社区内安防系防的全面性及完善性。

为充足运用社区的内配备的设备以节省投资，住户报警系统将融合于社区

楼宇对讲系统中，以充足发挥上述系统中成熟的潜在功能，使上述系统集

中于同一平台上统一管理，资源共享。住户报警系统仅配备前端有关探测

设备，探测器经接口进入楼宇对讲系统的（室内）分机，经传播网络进入

社区管理中心的管理机，从而实现报警功能。

8）三表自动抄收与管理系统

三表户外计量系统在解决了入户人工抄表麻烦，同步具有技术的先进

性、的薄喇内整建翩号蒯舞飘班好震：煤气表的输出信号，数据总

线电缆将采集器采集、存储、解决好的数据传播至物业管理中心讨算机，讨算机自动结算、打印出顾

客数据清单。

9）停车场管理系统

停车场管理系统（CPS）也是智能社区必不可少的一种子系统，现代的停车

场管理系统应是采用先进技术，并结合不同业主在停车场收费管理方面的

需求，以及交通管理方面的经验而开发的系统。系统向社区业主提供一种灵

活、有效的停车管理方式。停车场管理系统应是专为停车场的使用者、操作

员以及管理者所设计的。系统应采用高新技术，不仅具有目前最先进的功能,

同步也极易扩展与改善，以达到将来的需求。

10）LED电子公示栏系统

LED显示屏是八十年代中后期在全球迅速发展起来的新型信息显示媒体,

集微电子技术、光电子技术、计算机技术、信息解决技术于一体，以其色彩

鲜艳，使用范畴广，亮度高，寿命长，工作稳定可靠等长处，广泛应用于

商业广告、体育场馆、机场、客运站、高速路、港口、新闻发布、证券交易

等方面。室内显示屏重要用于：标语、告知、广告、显示某些符合自己实际

状况的信息等，这都很利于树立和提高社区的形象。LED显示系统作为一套

工程化、系统化的高技术产品，它涉及显不屏控制、接口计算机及外围设备，

多种信号获取手段和完善的软件环境等。能实