建筑智能楼宇设计方案

弱电智能化系统

规

划

设

计

川省电子有限责任公司

2023年3月

目录

1.工程概况...........................................................

2.设计范围...........................................................

3.系统整体架构.......................................................

4.各系统设计.........................................................

4.1光缆入户系统.........................................................

4.2楼宇可视对讲系统.....................................................

4.2.1点位设计..................................................................

4.2.2系统传输设计.............................................................

4.2.3系统功能.................................................................

4.3视频监控系统...........................................................

4.3.1系统布点:................................................................

4.3.2系统传输规划..........................................................

4.3.3系统供电..............................................................

4..........................................................................3书签。

4.4周界红外报警系统.......................................................

4.4.1系统概述.................................................................

4.4.2系统设计.................................................................

4.4.3系统功能.................................................................

4.5一卡通系统（含门禁、停车场管理）.......................................

4.5.1门禁系统.................................................................

4.5.2停车场管理系统（纸票机+IC卡读卡）.....................................

4.6总平背景音乐系统.......................................................

4.7离线式电子巡查系统........................................................

4.8电梯五方对讲系统..........................................................

4.9无线对讲机信号覆盖系统....................................................

4.9.1项目需求...................................................................

4.9.2设计原则...................................................................

4.9.3系统设计...................................................................

4.10防雷接地及监控UPS供电系统................................................

4.11总平管网系统..............................................................

5.暂需要讨论拟定的问题...................................................

6.物业管理应用建议.......................................................

6.1行业背景..................................................................

6.2产业发展现状.........................................................

6.3社区内部发展现状.....................................................

6.4大型物业公司的产业转型....................................................

6.5解决方案..................................................................

6.5.1喷目实行方式...............................................................

6.5.2系统介绍....................................................................

6.5.3功能介绍....................................................................

1.工程概况

【旭和•三佳悦都】工程项目位于蓉都大道（大件路）沿线，距离新都城区约4.5

公里，北临锦水河，东临润扬--双河鹭岛社区，南邻美仑花园酒店，西邻容都大道（大

件路）。地处北部新城核心区域，雄踞交通大动脉蓉都大道门户位置，与兴城大道、蜀龙

大道以及地铁三号线完美贯通，实现3分钟直达新都主城区，15分钟对接成都市中心。

项目总建筑面积约72915.72平方米。其中1栋为多层商业（共计4层），2栋、3

栋、4栋为一类高层住宅，住宅建筑面积34239.52平方米，地上商业建筑面积8589.51

平方米（含1栋商业楼）；地下一层之夹层由汽车库和自行车库组成，地下一、二层为设

备用房和汽车库，自行车库，其中地下一层含超市及商铺（建筑面积共5340.62平方米）,

地下室建筑面积29937.30平方米。

整个社区共计住户421户，社区出入口共计3处，住宅区设计为封闭式管理，1#楼

商业楼开放式管理；整个明目停车为住宅与商业共用地下停车库。

2.弱电信息机居：位于地下一层，面积约27平方米。

3.消防控制室:位于4栋地下空一层之夹层，面积约76平方米。

4.设计范围

•【旭和•三佳悦都】弱电初步规划设计内容为：对各个弱电子系统平面点位

规划设计布点，重要包含系统如下：

•光缆入户系统

•楼宇可视对讲系统

•视频监控系统

・周界红外报警系统

•一卡通系统（含门禁、人行通道闸、停车场管理）

•总平背景音乐系统

•离线式电子巡查管理系统

•电梯五方通话系统

•无线对讲机信号覆盖系统

•机房防雷接地及监控UPS集中供电系统

・总平管网系统

5.系统整体架构

6.整个社区智能化安防管理系统主干基于光缆传输，楼宇对讲、视频监控、单元门禁

系统主干均采用单模多芯光缆传输（距离超过100米时），距离低于100米时采用

模拟信号传输，由中心引至各单元采用光缆传输既能减少成本，还可保证系统的稳

定性、传输信号的高质量。

7.停车场系统采用1根室外4芯光缆联网，电梯五方通话及背景音乐系统采用模拟线

路传输。

8.各系统设计

1根据现行弱电智能化系统的技术发展趋势，本次设计智能化系统整沐结构规

划如下：光缆入户系统

4.2住户室内水平入户采用单芯皮线光缆入户，在竖井内根据各层住户数量选用

24/48口光缆交签箱，楼层交接箱、系统主干及户内0NU设备由通讯运营商负

责实行。

4.3楼宇可视对讲系统

整个系统采用半数字传输方式，即：在社区管理中心与各栋之间采用TCP/IP联网方式,

各楼栋内部采用总线制传输方式。

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组网示意图

4.2.1点位设计

/本社区共计住户421户，每户室内设立7寸彩色可视室内分机1台;厨房设立煤

气探测器（电源由强电提供220V）；卧室设立紧急报警按钮。

/每单元主入口设立内置门禁读卡器的彩色可视单元门口机，落地式机架安装；

/其余出入口采用一体式门禁读卡器；

/采用进单元刷卡、密码、呼喊管理中心开锁，出单元按出门按钮管理方式；

/在社区人行主出入通道设立1台社区围墙机；

系统门禁读卡器的选用与停车场厂家同品牌，实现一卡通功能，门锁采用施力锁。

层数每层户数茗户数单元门口机室内分机围墙机

1#楼（商业楼）

2#楼2261326132

3#楼2951458145

4#楼2461448144

总平1

合计421224211

■一本项目共计住宅楼3栋，计421户;根据社区的户型结构和甲方的具体规定，我

们设计采用总、线型半数字化联网（即主干基于TCP/IP通信协议的楼宇对讲系统）彩色可

视对讲门禁系统。可以实现呼喊、对讲、监视、报警，并有多种方式开锁单元门锁（钥

匙、分机、密码、感应卡）等功能，达成综合管理的最佳规定。

并在未来社区升级为全数字化社区时，运用社区现有的局域网综合布线系统，以很

少的设备投资即可升级为标准的数字化社区。

系统基本配置如下：

1.每个住宅楼单元口安装彩色可视门口机，地下室安装彩色可视门口机（地下室是

否安装彩色可视门口机），共计22台。门口机采用落地式机架安装方式，预留门禁刷卡。

并配置电磁锁、闭门器、'口磁等。

2.社区的设备管理房安装1台彩色可视管理机。

4.2.23.每个住户室内安装彩色7寸可视室内机1台；具有2防区报警，外

接紧急报警笈钮及煤气探测器。

4.2.3系统传输设计

（1）水平入户线

水平入户线是从各楼层的楼层信号分支隔离器到住户分机之间的连接线缆。

系统采用敷设国标超五类网络线缆(CAT5eUP)Mg0

(2)竖井主干线

竖井主干线为门口机到每个楼层信号分支隔离器之间的垂直连接线缆。

系统重要采用三芯线(RVV3*O.5mm2)与视频线(SYV-75-3)和电源线(RVV2*1.0mm2)o

(3)联网主干线

联网主干线是从管理中心到各楼栋的单元门口机之间的连接线缆。

系统重要采用室外多芯单模光纤1根(若实际楼栋与管理中心机房的距离较近可使

用国标六类网络线)。

(4)电源线

4.2.4单元门匚机电源线采用(RVV-3xl.0mm2);竖井内系统电源线采用

(RVV-2*1.0mm2),室内分机供电电源集中放置于楼层竖井电源箱内。

4.2.5系统功能

,彩色可视对讲功能

•来访者与住户通话：来访者通过门口机拨通住户室内机，住户室内机振

铃，住户摘机可与来访者实现双向对讲；

•来访者与管理员通话：来访者通过门口机，可呼喊管理机，与管理员实

现双向对讲；

/管理员与住户通话：管理中心有事告知住户，也可通过管理机拨通住户室内

寺L,与住户实现双向对讲；

/来访者，住户，管理员三方通话，均双向保密。

一门禁开锁功能

•住户确认来访者后，按开锁可实现遥控开锁；

•管理员可通过管理机遥控启动各楼栋门锁;

/感应卡开锁功能：住户使用感应卡可启动本楼栋大门，该感应卡应与一卡通

系统中的其他卡通用。

/密码开锁功能：住户通过密码即可启动本楼栋大门，且用户能随时更改自己

的密码，安全、方便，忘掉密码可通过管理中心重新设立。

,住户求救报警功能

,当住户发生紧急情况时，可按住户室内机上“紧急求救”按键2秒（防误触

保护功能），求救信号立即传至管理中心，管理机立即配合显示发生事故的

住房号，使住户得到及时的支援。在任何情况下，按下室内机紧急报警键，

都可优先报警到管理中心。也可外接求救按钮实现按按钮立即进行报警。

/安防报警功能

/系统提供2防区报警接入（煤气探测器、紧急求救按钮）。如厨房煤气发生泄

漏、家中发生事故等，可及时报警到社区保安中心，社区专职安保人员第一

时间上门解决警情，最大限度地保护业主的人身及财产安全；

/故障隔离功能

/真正的户户故障隔离功能，故障率低。所有室内机线路的音频、视频、控制

信号、电源等通通实现故障隔离，即使任何住户装修引起线路短路、新路，均

不影响系统和其他用户的正常使用，以保证系统运营的稳定性。

/智能家居控制接口（扩展）

/室内智能室内机带智能家居控制接口，后期入住业主q通过自行购买模块实

现任意控制家中的灯光、窗帘及红外控制设备空调、电视、DVD.音响等家用

电器设备，实现家居生活的真正智能化。

/无电待机功能

/可视室内机待机状态不通电，实现无电待机技术，既省电省钱又延长设备的

使用寿命。可视室内机天天通电使用时I亘不超过10分钟。

/物业综合管理功能

,在社区物业管理处设立的管理机，可自动记录100个记录，可使管理员足不

出户，完毕访客和管理员、管理员和住户、访客和住户通话，及管理员、住

户的开门，使物业管理更完善，提高了社区整体管理效率。

,系统联网和多媒体功能

•一台管理机可联网999个门口机，每台门口机可接入9999台室内机。

管理中心具有标准RS232接口，可与电脑联接，可实现下列功能：

a,显示社区平面图。

b、住户信息查询。

4.4c、记录紧急呼喊信息，实时打印报表。

4.5视频监控系统

4.5.1管理中心位于4#楼地下一层夹层消坊控制室，系统整体结构采用光缆+

模拟线传输方式，其中距离较远时系统主干光缆可与对讲系统光缆共用,

以节约成本；

4.5.2在前端适当位置安装视频光端机，视频光端机附近的摄象机可就近引入

视频光端机内传回管理中心。

系统布点：

在社区内部每单元电梯前室、各楼梯迸出口、商业走道、电梯轿箱、室外用区、地

下车库等位置设立监视摄像机。

/单元一层电梯前室及楼梯口采用彩色红外半球摄象机；

,商业走道采用一体化球机+彩色半球+红外枪式摄象机；

/电梯内选用电梯半球型摄象机；

,室外园区选用彩色红外枪式摄象机；

,地下室内选用彩色红外枪式摄象机;

摄像机总计

242台，采用

分辨率＞600

线摄像机，清

楚度昌，规定

照度低，输出

信号信噪比

彩色红外半球彩色红外枪机电梯摄象机一体式球机

高，可以满足

长时间监视的

需求，红外距

离按使用点的

监视距离选

择。

位置

地下一层夹层293

地下一层443

地下二层42

1#商业楼522223

2#553

3#342

44362

四匕'迎112

合计6316496

4.5.3系统传输规划

4.5.4传输系统：视频线、控制线、单模多芯光缆、视频光端机、单元设备箱

等组成。

4.5.5系统传输：由管理中心敷设至各单元地下一层设备箱内的视频光端机线

采用与对讲系统共用的多芯单模光缆，前端摄象机引至就近单元的视频光

端机线采用SYV75-5线，电源线采用RVV2*1.0线缆。

4.5.6系统供电

4.5.7根据数年工程经验以及本次安保工程系统特点，我们采用系统集中式供

电。整个视频监控系统配备UPS电源，由机房引出强电电缆YJV3M经强电

桥架到各单元配电箱，变压后输出至前端摄象机，保证系统在停电后也能

正常使用；在摄像机终端采用变压器进行交流220V转直流12v或者交流

24VO

4.5.8对于前端摄像机的供电规定的不同，采用不同的供电电源，半球摄像机

及云台采用相同的供电设备，如12v直流或24V交流供电。

4.5.9中心管理设计

后端控制部分是整个系统的“心脏”和“大脑”，是实现整个系统功能的指挥中心。

控制部分重要由总控制台组成。

总控制台中重要的功能有：视频信号放大与分派、图像信号的切换、图像信号的记

录、前端摄像机的控制等等。

本次系统中心建设重要针对以16路DVR为核心的监控方案。

监控中心接受各监控点位的摄像机传送的视频信号，通过监控中心视频分派放大系统,

将信号分派传输至矩阵切换主机及OVR录象机，分别进行实时监视与录像保存；

本次规划设计摄象机数量为242台，因此管理中心采用16台16路DVR录象机进行视频

图象记录，保存时间按30天配置，采用256进16出视频距阵进行画面的电视墙显示,

配置12+4电视墙（12台22寸液晶监视器，4台46寸液晶拼接屏），6机位操作台。因

录象机数量较多，再配置1台视频管理电脑对16台DVR进行视频管理，监控主性电脑可

通过由互换机组成的局域刈访问DVR,通过网络即可对录像文献进行回访、录像文献的

下载与实时监视。

4.6周界红外报警系统

4.6.1系统概述

按照安全防范之有关规定，我们设计了此套周界红外报警系统方案。该系统及配套

设备拟达成如下规定：

（1）可防止人员非法进入防范区域；

（2）防盗装置外形美观，设备均符合中国及国际质量认证；

（3）具有全天候报警功能，重点部位报警；

4.6.2（4）选用设备符合国内及国际标准认证，适应中国国情；

4.6.3（5）整个系统所有采用先进设备，技术领先，可靠性高，使用简便，经

久耐用，配套性好，具有一定的自我防护能力。

4.6.4系统设计

根据我司数年项目的经验，设计采用红外对射探测器，总线传输方式，可支持实现

监控与报警联动，可支持语音报警提醒功能。报警信号引入消防控制室。

整个系统用一台总线报警主机进行控制，根据现场的实际情况将住宅围墙段分为6

个防区，可分别进行布撤防操作。

在周界安装60米红外对射探测器，防止非法入侵。主机通过总线扩展模块进行防区

扩展（如总线长度超过1200米，要用总线延展进行扩展）。当有报警事件发生时，接警

主机会显示出报警地段，值班人员根据显示信息可以迅速赶到现场，进行解决。

系统结构图：

报警主机

防区模块防区模块

控制键盘

红

红

外

外

探

探

测

测

器

器

4.6.5系统功能

整个系统用一台总线报警主机进行控制，根据现场的实际情况将住宅围二啬段分为

27个防区，可分别进行在撤防操作。

系统的特点是性能可靠，功能强大，安装简朴，操作方便，特别适合于需要集中控

制报警信息的场合。

当有报警事件发生时，接警主机会显示出报警地段，值班人员根据显示信息可以迅

速赶到现场，进行解决。

4.7一卡通系统(含门禁、停车场管理)

4.7.1整个一卡通系统控制涉及门禁、人行通道闸、停车场管理系统的一卡通

用管理，遵循四大设计原则(先进性、安全性、实用性、兼容性及扩充性)，

采用模块化的架构方式，由RS485总线链接到一卡通系统管理中心，通过

一卡通系统平台统一管理。

4.7.2门禁系统

4.7.2.1系统主干结构采用485总线通讯方式，即通过RVVP-2*1.0线缆

将管理中心与各单元门禁读卡器连接，实现对单元门控制管理。

4.7.2.2点位设计

各单元点位设立：

(1)单元1层、地下室：主次出入口采用嵌入式门禁，嵌入对讲门口机内安装；其

余出入口采用一体式门禁读卡机。

(2)园区非机动车及人行出入口:2#楼旁边非机动车出入口设立1套2台箱式摆闸

机管理非机动车出入；3#楼与4#楼之间的出入通道设立2套4台箱式摆闸机管理人员及

进出非机动车辆通行。此外2个为消防通道，不考虑设立摆闸机。

设计重点：

一卡：所有系统用户都配备一张身份辨认卡，用于在社区中所有生活、工作行为中

的身份确认及专业应用。

多点发卡：可在总中心、物业中心等位置设立发卡点，卡片数据统一共享，发卡点

一旦注册，各应用子系统管理机自动生成，不需到到其他区域各分控子系统反复发卡。

发卡点一旦办理挂失，注销手续，各应用子系统会自动收到讯息，并转发给各智能终端

产生黑名单，防止非法使用。

系统重要功能：

授权管理：通过管理主机预先编程设立，系统能对持卡人的通行权限进行有效性授

权（进/出等级设立），设立卡的有效使用时间和范司（允许进入的区域）。

报表功能：系统可对所有的出入、报警、故障事件做记录，并根据需要分类查询，为

其他管理工作提供数据依据。

监控功能：管理主机可遥控所有门禁锁的开/关，具体记录每次开门的时间、日期、

进出人员的卡号、姓名、从属单元等资料。

支持数据文献联网共享，网络上的用户/工作站通过授权，可按等级对系统进行管

理和控制。

4.7.3报警功能：当出现异常情况时，系统具有报警功能。如：强行开门、门

长时间不关、通信中断、设备被拆、设备故障、用已失效或失窃的卡开门

等，管理主机会发出报警信号，电子地图显示案发地点，同时记录在案。

4.7.4查询功能:当读卡器上有人刷卡时，性制中心的PC机上显示出持卡人的

照片及读卡信息，以供保卫人员核对是否本人持卡。

4.7.5联动控制功能：与火灾自动报警系统联动：火灾时，由火灾自动报警系

统提供无源触点信号联动门禁系统控制门的启动。

4.7.6停车场管理系统（纸票机+IC卡读卡）

4.7.6.1系统需求

根据明目情况分析，本助目地下车库为商业业主、社区住户、商业客户提供停车区，

出入口设备应提供应固定用户和临时用户车辆使用。

在提供应临时用户使用时，规定应能对车辆进行自动计费管理的自动化设备。

对固定用户的车辆应实行固定收费管理，临时进出车场的车辆则实行临时收费管理,

因此，车场的进出管理系统必须满足固定车和临时收费功能。

4.7.6.2匕外，为了有效考虑进行集中管理，并且避免高峰时期交通堵

塞等问题，对固定车辆采用纸票机+IC卡读卡的管理方式。

4.7.6.3固定车用户可根据占用车位情况实行月租或买断车位管理，也

可根据需要实行储值扣费的方式。对临时车辆实行计时收费管理方式,

在入匚处取票进入，出场时交费。

4.7.6.4系统设计

(1)本项目车辆出入口共计2处，设计考虑设立2套标准1进1出车辆管理系统，

具体考虑如下：

(2)位于2#楼旁车行通道宽度为10米，设立标准一进一出车辆管理系统；

4.7.6.5位于4#楼旁车行通道宽度为10米，设立标准一进一出车辆管理

系统；

4.7.6.6整个系统采用4芯单模光缆由管理中心联网至出口岗亭，实现

中心统一发卡授权、报表打印等操作。

4.7.6.7系统实现方式

•入口部分

入口部分重要由入口票箱(内含感应式卡读写器)、近距离读卡器、高速道闸、车辆

检测线圈等组成。

•临时车进入停车场时，读卡后，高速道闸起栏放行车辆，语音系统提醒“欢迎光

顾”等声音，车辆通过车辆检测线圈后自动放下栏叶。

•月租卡车辆进入停车场时，司机把月租卡在入口票箱感应区距离内掠过，入口

票箱内卡读写器读取该卡的特性和有关信息，判断其有效性(指的是：月卡使

用期限、卡类、卡号合法性；)若有效，高速道闸起栏放行车辆，语音系统提醒

“欢迎光顾”等声音，车辆通过车辆检测线圈后自动放下栏杆；若无效，不允

许入场。

•出口部分

社区主出口部分重要由出口票箱（内含感应式卡读写器、主控制器）、近距离读卡器、

高速道闸、车辆检测线圈•等组成组成。

•临时车裂出停车场出口时，在出口处，司机将非接触式卡交给收费员，司机把

月租卡在出口票箱感应器感应距离内掠过，收费电脑根据卡纪录信息自动计算

出应交费，提醒司机交费，收费员确认无误后收费，按确认键，语音系统提醒

“谢谢，祝您一路平安！”等声音，高速道闸升起。车辆通过埋在车道下的

车辆检测线圈后，电动栏杆自动落下。

•月租卡车辆驶出停车场时，司机把月租卡在出口票箱感应器感应距离内掠过，

出口票箱内卡读卡器读取该卡的特性和有关卡信息，判别其有效性，语音系统

提醒“谢谢，祝您一路平安!”等声音，高速道闸起栏放行车辆，车辆感应器检

测车辆通过后，栏杆自动落下；若无效，则报警，不允许放行。

•收费控制处

收费控制处设备由收费控制电脑、手动按钮、语音提醒系统、语音对讲系统组成。

4.7.6.8操作员通过收费控制电脑负责对临时卡、月租卡、特殊卡进行管

理和收费，通过图象对比辨认功能减少车型及车牌的辨认和读写时

间，提高车辆出入的车流速度。图像对比与卡配合使用，彻底达成防

盗车的目的。进出图像存档，杜绝了谎报免费车辆。“一军一卡”：产

密控制持卡者进出停车场的行为。，对出入口进行智能管理，还负责

对报表打印机发出相应控制信号，同时完毕车场数据采集下载、查询

打印报表、记录分析、系统维护和月租卡发售功能。

4.7.6.9人口手动按钮、出口手动按诳重要对出入口道闸的智能控制,可

进行抬闸，放闸，停止三个功能。语音提醒系统、语音对讲系统只要

是操作员和司机之间的交流和收费时的和谐提醒。

4.7.6.10系统功能

,停车场系统为管理机/服务器体系结构，一级网络为计算机局域网；二级网络为

RS485总线控制网络。

/自动图像对比功能

/在每个出入口处配置彩色车牌摄像机，采用车辆拍照对比。在车辆入场时，自动

摄取车辆外型、颜色、车牌号码等图像信息，出场时将出口摄取的车辆图像自

动与入口图像进行比较，信息一致时，车辆才予放行，保证车辆安全。

/发卡功能

对临时车辆手动发卡或自动取卡片可实现有车按钮取卡、无车按钮不出卡和电脑确

认出卡方式。

/车辆管理卡按使用分为：管理员卡、来宾卡、月卡、储值卡、临时卡、系统调试

卡等。

,电子显示屏

/配置LED显示屏，可显示温馨提醒、读卡信息、剩余车位显示等。

/语音提醒、对讲

可提醒请读卡、收费金额、卡有效期等信息、可与出口收费管理人员通话。

/防砸人、车功能

,采用专用红外线或超声波技术配合车辆检测器实现防砸人、车功能，即人或车在

道闸下，闸杆就不会下落，人或车辆离开后，闸杆自动下落。

,管理功能

在管理软件界面上可控制挡车器的开、关、停，控制自动出卡出卡；实时检测挡车

器的工作状态；实时检测自动出卡机的工作状态，实时车辆检测器的工作状态及感应线

圈上是否有车辆存在并以生动形像的方式显示。

/通过简朴的鼠标点击，可以轻松的进行系统设立，如有/无图像对比系统、数据

保存时间、选择授权发卡的设备、收费方式、是/否满位提醒等。

/出入口控制机的机号和相关功能设立都采用拨码开关方式，结合管理软件可简

朴的聘其出入口设备互换工作模式，也可招系统从正常工作模式设立成上/下

班高峰管理模式；同时又可调整拨码开关设立大、小车场嵌套管理模式。

/脱机运营

/系统在电脑出现故障或网络不通的情况下，仍然可以正常工作;脱机状态下车辆

进出场的记录可保存1万条；当电脑或网络修复后，存在控制机中的脱机记录

会自动上传到电脑中保存，有效的保障系统24小时运营。

/联网功能

整套停车场管理系统所有采用RS485通讯隔离防雷和电源隔离防雷技术。

/管理中心配置服务器，可存储360天的业主进出和监控图像数据，并可以根据

设定自动或手动删除过期数据；

/系统按工业级标准设计制造，模块化设计，提供能全天候、高效、安全、稳定可

靠运营系统保证24x7全年运营；有故障隔离功能，在工作过程中，当一个或

数个终端发生故障时，将不妨碍其它终端的正常工作。即使在通讯发生故障时

出、入口设备均可独立_1_作，但所有数据信息、图像辨认信息不去失，且能进

行本地存储。一旦故障恢复正常，中心服务器将能恢复设备离线期间的数据，

并恢复所有离线期间的历史记录。但是，出口收费工作站在离线工作期间将失

去图像辨认和对比功能，通讯恢复后可自动上传进出场数据。

/接口扩展

系统接口齐全，可与消防报警系统连接，实现当收到消防报警信号时，系统会自动

启动进出口挡车器，及时疏散车辆。

系统具有软件采用和谐的中文界面，操作简朴、品质优良且功能完善；软件有详尽

历史操作记录和联机帮助功能，并具有记录数据完整，支持各类记录分析、报表生成和

打印功能。

4.8总平背景音乐系统

本社区在园区内设立6只落地式草坪防水音箱，系统采用100V定压传输方式，由管

理中心引出2芯双绞电缆连接园区内各草坪防水音箱。

系统具有两个重要功能：平时为各广播区域提供背景音乐或寻呼广播服务；火灾发

生时则提供消防报警紧急a播，消防广播在系统中具有优先权。

公共场合播放背景音乐的音源由广播室统一控制选择；

拴制中心设立1套2只无线话筒，可以对园区内进行广播。

为了使背景音乐更好的融入到社区居民的平常生活里，在社区室外景观区域内安装

具有仿真造型的室外园林音箱（石头造型），室外园林音箱造型逼真能更好的融入到各处

景观中，为社区的绿化提供一处独特的风景。

室外园林音箱采用了玻璃钢材质，封闭式设计具有防雨、防潮、耐热、耐寒、耐冲

击等特点，其内部采用的是6.5”同轴喇叭（同轴喇叭是指喇叭的高音和低音单元在同

一个纸盆上，音质比普通喇叭要好），播放出来的声音效果悦耳悠扬，可认为社区提供

一个舒适的休闲环境。

4.9离线式电子巡查系统

本系统由数据采集器、传输器、信息钮、中文软件四部分组成，附加计算机与打印

机即可实现所有传输，打印和生成报表等规定，具体数量后期根据物业巡逻路线及安保

人数确认。

本系统采用离线式电子巡更管理系统，无须布线。根据需要将信息钮安装在需要巡

逻的线路或设备上，对该地进行巡查的同时，用巡更器触碰安装在代表该地点的信息钮,

巡检器将记录下信息钮的代码及触碰信息钮的时间。此记录将成为保安何时到达该地巡

查的依据。通讯座是巡检器与PC机之间的通讯设备，可将巡检器中的记录传送到PC机

系统的巡检管理软件中。管理人员通过PC机可清楚看到保安巡逻过的设备和线路，并提

出漏检、误点信息，通过管理软件记录巡检的正点率、误点率、漏检次数等功能。

重要设立地点为各单元出入口、停车区域、重要部位等。暂设计80个巡更信息点。

后期根据现场情况及保安巡查路线调整。

暂定巡更信息点100个，巡更棒12只，具体数量后期根据物业巡逻路线及规定拟定。

4.10电梯五方对讲系统

4.11本系统根据电梯厂家设备选择总线或分线制的传输结构，即由管理中心引出4

芯屏蔽电缆至各单元电梯机房内，系统设备采购安装及接线由电梯厂家完毕。

4.12无线对讲机信号覆盖系统

4.12.1项目需求

4.12.2由于建筑因素（多为大型建筑物，钢筋水泥结构屏蔽较严重），特别是

地下室1.2层，往往是覆盖盲区，因此，如何解决好地下室对讲机无线覆

盖，满足物业管理需求，提高通信质量，成为无线通信网络优化的一个焦

ZTAO

4.12.3室内对讲无线覆盖问题从广义上来讲，不仅仅是对室内盲区的改善，同

时也应涉及对室内无线通信质量、网络质量、系统容量的改善。室内无线

对讲通信对大楼物业管理的高效率带来也许，也是保障物业内部管理、使

用和维护，以及保安、消防、紧急通信之间方便、快捷地保持联系、通讯。

对于业主提高大楼（建筑）形象、应而突发事件、提高办事效率和为用户提

供更好更完美的服务具有很大意义。

4.12.4设计原则

＞合理设定天线的位置、数量和输出功率，尽量减少天线的数量，减少输出功

率，减少大厦中的无线信号；

＞设计中尽量作到室内场强均匀，信号强度好；

＞尽量不使用干线放大器，以减少噪声的引入；

＞合理安排走线；

4.12.5系统设计

1）对讲覆盖范围：地下车库一层及二层。

2）频道分组：设计为保安、工程、清洁、管理部门组内使用或可随时切换到同频组

联系。

本方案暂选用400-430MHZ频段进行设计，由于具体选用什么频段、什么频率组需要

由用户向无线电管理局申请，待无线电管理局批准后才干决定。

系统设计使信号在建筑物地下室内的公共部位和人员经常活动区域有效地覆盖，使

整个系统达成覆盖均匀，信号清楚，稳定可靠。

4.13防雷接地及监控UPS供电系统

一、防雷

防雷系统重要针对监控、停车场等室外设备

消防控制室内强电接入处安装二级电源浪涌防护器；

各单元弱电设备箱处加装三级电源浪涌防护器,通过三级防雷对电源系统进行保护；

机房内用电设备采用防雷插座；

室外园区前端摄像机安装二合一或三合一防雷模块；

控制室配置防雷模块底座和视频、信号防雷模块，总线信号加装总线防雷器；

二、接地

机房内接地采用综合体接地方式；

各单元设备箱处引出接地线至竖井内建筑体接地装置；

建筑内接地电阻应不大于4Q,室外接地电阻K大于10欧姆。

三、UPS供电

监控子系统采用集中供电方式，对讲系统供电由竖井内强电提供220V电源：

停车场前端岗亭供电配置小功率UPS为收费电脑提供数据读取功能。

安防控制中心安装20KVAUPS电源对各系统设备提供电源，机房设立弱电专用配电

箱，在各单元竖井内安装电源箱，为前端摄象机提供电源，UPS后备时间30分钟。

由消防控制室UPS引出YJV3x4平方线供电主干至各单元电井设备箱,为监控系统

及围墙红外探测器供电。

4.14总平管网系统

总平管网采用PC32管+JCC50管敷设，埋地深度500以上，手孔井大小设计为

600x600x500o

地下室及各单元竖井桥架由总包负责实行。

地下室监控配管：敷设一根JDG25管。

室外总平管网由消防控制室顶部开洞引出4根SC50管至室外弱电井，室外弱电井之

间引ICC50管；室外弱电井至各设备引PC25/PC32管，具体详见平面图。

总平过路部分采用SC50钢管保护。

9.暂需要讨论拟定的问题

(1)总平车行与人行的出入管理问题。

(2)1#商业楼内是否需要考虑无线W1FI覆盖？

(3)地下室单元门口机安装问题。

10.物业管理应用建议

6.1行业背景

6.2随着我国住房制度改革和住房商品化政策的连续推动，以及乡村城市化、城市

现代化进程的加快，物业管理作为一个新兴的服务行业，近几年得到了长足

发展，在经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。2023年10月

28日，中国物业管理协会在京发布《物业管理行业发展报告》，该报告指出,

到2023年终，物业管理面积约为145.3亿平方米，较国家记录局2023年发布

的第二次经济普查数据公报显示的125.46亿平方米增长了约16%。据不完全记

录，物业服务公司约为71000余家，较2023年经济普查公布的58406家

增长了约23%O

6.3产业发展现状

但是行业中最核心的矛盾仍然锋利，行业偏见普遍存在。社会上有一部分群众把业

主与物业服务公司之间的关系看作是“雇佣关系”或“主仆”关系，动不动就故意找茬、

小题大做，社会上尚有部分群体对物业管理行业缺少信任感。

/物业产业发展现状为：

/赚钱模式单一，仅通过物业费缴纳来进行赚钱。

,竞争大，大型物鱼公司慢慢的挤压着中小型物业。

,服务模式单一，大多数物业还是传统服务模式。

/组织规模小，移动互联时代到来，行业洗牌，3-5年不转型将面临吞并。

/公司经济效益较低，行业发展后劲局限性。

人员素质较低，专业人才缺少。

服务市场不成熟、行业竞争不规范。由于社会、政府、开发单位、业主和物业服务

公同等多方面的因素，物业服务市场目前还尚未达成“公开、公平、公正”、诚实守信和

健康有序的良好状态。

6.4以上各种矛盾和问题的存在，都不同限度影响和制约着行业的发展。

6.5赚钱模式单一也是围绕在物业身边的一件头疼事，目前大多数物业服务公司

的经营规模偏小，创富能力差，仅通过物业费缴纳来进行赚钱。

6.6社区内部发展现状

,重要由业主和物也的矛盾激发而成，一般是以下几点：

,公共意识不强，守约观念淡薄。一些业主片面强调个人维权，把物业服务公司当

成对立面，不遵守规定，不服从管理，甚至故意刁难物业服务人员。

/配合支持不够，欠费现象严重。

,业主大会制度贯彻不力，运作程序可操作性不强。

/业主委员会运作不规范，矛盾问题呈上升趋势。调查资料反映，业主委员会的问

题，一方面是业主委员会成立难，另一方面一些成立了业主委员会的区域矛盾

问题更加突出。

6.7物业方管理人员效率低，需要大量的物管人员投入到物业管理方面中去。

6.8物业费用收取困难，许多业主长时间不缴纳物业管理费。

6.9大型物业公司的产业转型

以上的种种问题表白了物业公司进行产业升级迫在眉睫，在大环境的熏陶下，随着

现在移动互联的迅速发展，一些大型物业公司通过自身的资金，管理面积，管理人员积

累，进入到移动互联行业中来，物业服务公司正在向规模化，集约化，品牌化方向发

展。

6.10由于大型物业公司一般背景都是地产公司，并且地产公司旗下有大量的楼盘,

住户多，地产公司有雄厚的经济实力，使得在产业转型的阶段，大型物业公

司走在了最前面，由最本来社区管理转型为社区服务集成商，并目在赚钱模

式上进行改革，摒弃了以前只靠单一收取物理费的赚钱模式。

6.11大型物业公司运用移动互联思维解决了物业和社区住户的核心矛盾问题，通

过自己的产品让物业和业主沟通交流更透明化，强化服务能力，据某大型物

业公司产品记录，该产品依赖云管理平台实现了对分布在50多个城市，建筑

面积达8000万平方米的700多个住宅社区项目从安全、清洁、设备故障维修、

关键岗位、业户投诉等方面的远程监控和直接管控，减少了物业管理人员岗位,

提高了服务质量和经营绩效。

6.12解决方案

6.12.1通过一整套物业化管理平台系统，运用移动互联解决现阶段社区物业的

各方面问题，缓解物业和社区住户之间的矛盾，提高物业服务品质，发明

新的赚钱点。

6.12.2项目实行方式

6.12.3项目实行方式：致力于你的物业管理工作，搭建服务平台，帮助社区住

户提高最佳的生活品质C

6.12.4社区支持功能：业主通过下载APP便能享受到一键开锁，物业报修，智

能家居，信息服务，物业缴费等一系初的功能。

6.12.5系统介绍

“大管家”物业管理平台，是基于社区硬件上建立起来的具有移动互联化集成的新

型服务平台，通过软硬结合方式，为社区物业方和业主切身解决当下社区里许多问

题，系统无须繁琐的布线安装，便能正常使用。

通过先进的互联网网络技术，物业通过大管家云平台实现社区各种管理，只需一台

电脑，无须自行搭建服务器，便能查看社区中的报修信息，授权管理，开锁信息。

收取物业费，为业主推送信息等。

云服

务器

开锁设备开锁设备

单

单

元

元门

门

6.12.6功能介绍

6.12.6.1一键开锁

当前小区：锦江世次小区1栋1单元1001号

住户在进入社区大门或单元门口时，点击一键开

锁，相应的社区门口道闸或单元门便打开。

访客来访时，即使社区的门禁设备损坏，业主乜

可以通过手机打开相应单元门。

原理:增长博盛专利的开门控制器，让门禁锁恢

复正常使用，用户即可通过手机网络打开门禁锁，不

再需要一卡通或者钥匙。

6.12.6.2一键开锁只可以打开住户当前单元门和社区门口，并且住户可

以授权给亲戚朋友和租客。同时物业管理人员可通过PC端为住户打

开门禁锁。

6.12.6.3开锁记录会储存在大管家云端和服务器，出现安全问邈便可以

立即查看。

6.12.6.4物业报修

当家中出现设备故障，即使业主不知道物管报修电话，也可以通过手机进行报修。

物管中心收到报修请求后，根据业主预约的时间段，便派遣工作人员上门维护，同

时，业主也能收到本次维护人员的联系方式。

6.12.6.5维护结束后，业主便对本次维护工作进行评分，假如维护不满

意，便可以规定再次维护。

6.12.6.6物业报修功能将物业报修的工作切实贯彻到人，在业主和物业

之间形成缓冲层，保护物业形象不会应工作人员的个人行为而受到