建设项目投资构成分析

建设项目总投资构成：

包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。

1、固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进

行建设所需的费用；

2、建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资

金借款而发生W、J利息支出；

3、流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的所有周转

资金。

建设项目总投资形成日勺资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流

动资产。

第二步房地产项目投资与总成本费用估算

一、房地产开发项目投资与成本费用的有关概念

（一）房地产开发项目投资特点

三种经营模式：发售、出租和自主经营。

（二）房地产开发项目总投资

房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

1、开发建设投资是指开发期内完毕房地产产品开发建设所需投入的

各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑

安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费

用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等

2、经营资金是指房地产开发企业用于平常经营周转的资金。

（三）开发产品成本

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项

费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开

发成本、配套设施开发成本等。

而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、

基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发问

接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用

以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。

开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工

程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。

开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。

例6-1：某开发商在广州开发一种项目，总建筑面积157,349平方米，

其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。

住宅所有销售，商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资70,794

万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元

和自营固定资产（会所）5,000万元构成。会所投入运行时需投入经

营资金150万元，在项目结束时（估计38年后）一次收回。则开发

项目总投资构成如图6-1所示：

假如项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万

元，不包括自营固定资产（会所）日勺5,000万元和经营资金150万元。

二、房地产开发项目总成本费用构成估算

1、土地费用估算

（1）土地使用权出让金

土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让日勺类似地块W、j出让

金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让

年限、周围环境状况及土地现实状况等原因的修正得到；也可以根据

都市人民政府颁布的都市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所

处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项原因修正得到。土地有

偿出让口勺方式包括拍卖、招标与协议。

（2）土地征用及拆迁安顿赔偿费

新条例规定：拆迁赔偿日勺方式可以实行货币赔偿，也可以实行产权调

换。货币赔偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等

原因，以房地产市场评估价格确定；实行产权调换W、J,应计算被拆迁

房屋的赔偿金额和所调换房屋日勺价格，结清产权调换日勺差价。

（3）土地转让费

土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依

法通过土地出让或转让方式获得的土地使用权可以转让给其他合法

使用者。

（4）土地租用费

各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。

基础设施费一般采用单位指标估算法来计算。粗略估算时，则各项基

础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。

4、建筑安装工程费

建筑安装工程费是指直接用于工程建设的J总成本费用，重要包括建筑

工程费（构造、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排

水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及

安装）以及室内装修工程费用等。

5、公共配套设施建设费

公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的多种非营业

性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。重要包括居委会、

派出所、托儿所、幼稚园、公共厕所、停车场等。

6、开发间接费

开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织

管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公

费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。

7、管理费用

管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的

开发经营活动而发生日勺多种费用。重要包括：管理人员工资、工会经

费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会

费、征询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税（企业管理用房）、

车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等多种费用。

管理费用可按项目投资或前述1—5项直接费用为基数，取一种比例

计算。这个百分数一般为3%。8、财务费用

财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生W、J各项费用，重要包

括借款和债券W、J利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇

汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的I其池财务费用。

长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见〃借款还本付息估算〃。

利息外口勺财务费用可按利息10%估算。

9、销售费用

销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设

销售机构或委托销售代理的各项费用。重要包括如下三项。

（1）广告宣传及市场推广费

约为销售收入的2%—3%（住宅销售物业较高，写字楼物业较低）

（2）销售代理费

约为销售收入的1.5%—2%

（3）其他销售费用

约为销售收入的0.5%-1%

以上各项合计，销售费用约占到销售收入R勺4%-6%o

10、其他费用

其他费用重要包括临时用地费和临时建设费、工程造价征询费、总承

包管理费、协议公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、

工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定日勺费率估算，一般约占

投资额日勺2%—3%。

11、开发期间税费

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所承担KJ多种税金和地

方政府或有关部门征收的费用。在某些大中都市，这部分税费已成为

开发建设项R投资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地

有关法规原则估算。以广州为例，这些税费一般包括：

（1）配套设施建设费（小区建安造价口勺5.5%,单体11%）

（2）固定资产投资方向调整税（按总投资额30%-5%计征，目前暂停

征收）

（3）土地使用税

（4）建筑工程质安监督费

（5）供水增容费（已免征）

（6）供电增容费（己免征）

（7）物业管理基金（按售价2%计收，用于出租的物业，开发商交,

用于发售的，买家交）

（8）其他

12、不可预见费

不可预见费包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基

础或其他附加工程增长的费用、不可预见的自然灾害增长日勺费用。它

根据项目的复杂程度和前述各项费用估算日勺精确程度，以上述各项费

用之和为基数，按3%—5%计算。

假如是开发项目完毕后出租或自营W、J项目，还应估算下列费用：

13、运行费用

运行费用是指房地产项目开发完毕后，在项目经营期间发生日勺多种运

行费用。重要包括管理费用、销售费用等。

14、修理费用

修理费用是指以出租或自营方式获得收益口勺房地产项目在经营期间

发生日勺物料消耗和维修费用。

第三步房地产项目的收入、税金估算与资金筹措

一、经营收入测算

房地产开发项目应在项目筹划方案W、J基础上，制定出切实可行日勺房地

产产品的发售、出租、自营等计划（如下简称租售计划），通过该收

入计划，对日勺地估算出开发项目也许的收入。租售计划应与开发商W、J

营销方略相结合，同步还应遵守各级政府有关房地产租售方面口勺限制

条件和规定。（一）制定房地产开发项目租售计划

房地产项目租售计划一般包括：可供租售的房地产类型及数量、租售

价格、收款方式等内容。

1、在确定可供租售的房地产类型及数量时，应首先确定开发项目可

以提供日勺房地产类型及数量，再根据市场条件，确定开发项目在整个

租售期内每期（年、六个月或季度，如下同）拟租售日勺房地产类型及

数量。

2、租售价格确实定应在市场调查与预测的基础上，结合房地产开发

项目的详细状况，通过市场交易信息W、J分析与比较来完毕。尤其应注

意已建成的、正在建设日勺以及潜在的竞争性房地产项目对拟开发项目

租售价格的影响。

3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和通例。当分期付

款时，应注意分期付款口勺期数与分期付款的比例。在制定租售计划时,

应尤其注意可租售面积比例日勺变化对租售收入的影响。

（二）房地产开发项目租售收入日勺估算

租售收入的估算是要计算出每期所能获得H勺房地产收入，重要包括土

地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入

和开发企业自营收入等。

1、房地产开发项目W、J出租、发售收入，一般为可租售W、J项目建筑面

积的数量与单位租售价格的乘积。对于出租的状况,应注意空置期（项

目竣工后暂未租出的时间）和空置率（未出租建筑面积占可出租总建

筑面积日勺比例）对各期租金收入的影响。同步还应考虑经营期未出租

物业日勺转售收入。

2、房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发完毕后

的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性

的自营方式得到日勺收入。在进行自营收入的估算时，应充足考虑目前

已经有日勺商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生日勺影响，以及

未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产W、J影响，以及未来

商业和服务业市场也许发生W、J变化对拟开发项目的影响。

二、税金估算

（一）经营税金及附加

1、经营税金及附加的概念

经营税金及附加是指房地产销售、出租与自营过程中发生［1勺税费，重

要包括营业税、都市维护建设税、教育费附加（即为i般所说的〃两

税一费〃）。

2、详细估算

（1）营业税

对房地产投资而言，营业税是从纳税房地产销售或出租收入中征收的

一种税。

营业税税额=应纳税销售（出租）收入x税率，目前我国的I营业税税率

是5%o

（2）都市维护建设税

都市维护建设税，按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税根据,

专门用于都市建设、维护而征收的一种税。对房地产开发企业而言，

都市维护建设税日勺计税根据是其实际缴纳日勺营业税。

都市维护建设税日勺税率因纳税人所在的地区而有所差异：纳税人所在

地为市区的，税率为7%,纳税人所在地为县城、镇日勺，税率为1%。

（3）教育费附加

教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收H勺一种附加

费，其计费根据与都市维护建设税相似。对房地产开发企一业而言，教

育费附加的计费根据是其实际缴纳的营业税。教育费附加的税率一般

为3%o

（二）土地使用税

土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴

纳的一种税。计税根据是纳税人实际占有的土地面积。采用分类分级

别的幅度定额税率，每平方米的年幅度税额按都市大小分四个不一样

档次，其中如广州这样的大都市为0.5元至10元（详细参见表）。

年应纳土地使用税;应税土地面积（平方米）x税率

（三）房产税

房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租口勺房产,

以房产租金收入为计税根据。对于非出租的房产，以房产原值一次扣

除10%—30%后的余额为计税根据计算缴纳。详细减除幅度由省、自

治区、直辖市人民政府确定。

房产税采用比例税率，按房产余值计征，税率为1.2%；按房产租金

收入计征的，税率为12%。

（四）企业所得税

企业所得税是对企业生产经营活动所得和其他所得征收日勺一种税。就

房地产开发活动而言，企业所得税日勺纳税人即为房地产开发企业，所

得税计算公式是：

所得税税额=应税所得额x税率

应税所得额=利润总额-容许扣除项R的金额

对开发企业而言，其利润总额重要是开发建设及经营期间的组收收入,

其容许扣除项目为总开发成本和经营成本。房地产开发企业所得税税

率-一般为25%o

（五）土地增值税

1>土地增值税日勺概念

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并获得

收益的单位和个人，就其转让房地产所得的增值额为征税对象征收的

一种税。

2、转让房地产获得的收入

纳税人转让房地产获得的收入，应包括转让房地产的所有价款及有关

的经济收益。可以是货币收入、实物收入和其他收入。但一般指货币

收入。

3、土地增值税日勺扣除项目

计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所得日勺收入征税,

而是对收入额减除国家规定日勺各项扣除项目金额后的余额计算征税。

这个余额就是纳税人在转让房地产中获取日勺增值额

扣除项目包括：

（1）获得土地使用权所支付日勺地价款和对应日勺手续费。

（2）房地产开发成本，包括土地征用拆运赔偿费、前期工程费、基

础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费

等。

（3）房地产开发费用，包括管理费用、财务费用、销售费用。

但三项费用在计算土地增值税时，并不按纳税人房地产开发项目实际

发生日勺费用进行扣除。详细扣除时，要看财务费用中的利息支出与否

可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。

假如是，则财务费用中H勺利息支出容许据实扣除，但最高不能超过商

业银行同期贷款利率计算的金额,而其他房地产开发费用则按照笫1、

2项计算金额之和的5%以内计算扣除。

假如否，则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金

融机构证明的，则整个房地产开发费用按上面第1、2项计算金额之

和的I10%以内计算扣除。

（4）旧房或建筑物的评估价格

转让旧有房地产时，应按旧房或建筑物的评估价格计算扣除项目金额。

（5）与转让房地产有关的税金，包括营也税、城镇维护建设税、教

育费附加、印花税等。

（6）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按

第1、2项之和区120%扣除。

4、土地增值税H勺税率

土地增值税实行四级超率（额）累进税率，从30%-60%。

（1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部

分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%,但未超过扣除项目金额100%口勺

部分，税率为40%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%,但未超过扣除项目金额200%

的部分，税率为50%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%W、J部分，税率为60%。

5、土地增值税日勺免税规定

有如下情形之一者，免征土地增值税：

（1）纳税人建筑一般原则住宅发售，增值额未超过扣除项目金额20%

的。

（2）因国家建设需要征收的房地产。

综上所述，土地增值税的计算环节

例6-2：某房地产开发企业发售房地产得到收入40,000万元，其扣除

项目金额为10,000万元，试计算其应纳土地增值税日勺税额。

解：

（1）计算增值额为：

40,000-10,000=30,000万元

（2）计算增值税与扣除金额之比：

30,000^10,000=300%

增值税超过扣除项目金额200%,分别合用30%、40%、50%和60%四

档税率。

（3）计算各档土地增值税税额：

a、增值额未超过扣除金额50%的部分，合用30%日勺税率，税额为：

1/000X50%X30%=150万元

b、增值额超过扣除金额50%但未超过100%日勺部分，合用40%的J税率，

税额为：

l,000x（100%-50%）x40%=200万元

c、增值额超过扣除金额100%但未超过200%出J部分，合用50%的税

率，税额为：

l,000x（200%-100%）x50%=500万元

d、增值额超过扣除金额200%的部分，合用60%的税率，税额为：

[3,000-(1,000x200%)]x60%=600万元

(4)土地增值税总额：

150+200+500+600=1,450万元

例6-3：某房地产开发企业建设一般原则住宅发售得到收入40,000万

元，其扣除项目金额为35,000万元，试计算其应纳土地增值税的税

额。

解：

(1)计算增值额为：

40,000-35,000=5,000万元

(2)计算增值税与扣除金额之比：

5,0004-35,000=14.28%

(3)判断土地增值税合用税率：

增值税未超过扣除项目金额20%,故该项目免征土地增值税。

第四步借款还本付息的估算

借款还本付息W、J估算重要是测算借款还款期的利息和偿还借款H勺时

间，从而观测项目日勺偿还能力和收益，为财务分析和项目决策提供根

据。

一、还本付息的资金来源

根据国家现行财税制度的规定，偿还建设投资借款的资金来源重要是

项目建成后可用于借款偿还的利润、折旧费、摊销费用等；对预售或

预租日勺项目，还款资金还可以是预售或预租收入。

1、利润

用于偿还借款的利润，一般应是可供分派的利润中弥补此前年度亏损、

提取了盈余公积金、公益金以及向投资者分派利润后的未分派利润。

2、折旧费

假如项目建设完毕后形成了一部分固定资产（如例6-1中W、J产生的价

值5000万元W、J会所），在使用初期还无需更新，那么作为固定资产重

置准备金性质的折旧基金，在被提取后临时处在闲置状态。为了有效

运用一切也许的资金来源以缩短还贷期限，可以运用部分新增折旧基

金作为偿还贷款的来源之一，但后来应由未分派利润扣除偿还贷款的

余额垫回，以保证折旧基金从总体上不被挪用，在还清贷款后恢复其

原有日勺经济属性。

3、摊销费

4、其他还款资金

5、预售或预租收入

二、还款方式和次序

（一）国外借款的还款方式

按照国际通例，债权人一般对贷款本息口勺偿还期限均有明确的规定。

如按规定等额还本付息、等额本金偿还、BalloonPayment等方式。

二）国内借款的还款方式和次序

一般按照先贷先还、后贷后还，息高先还、息低后还时次序，或按双

方的贷款协议偿还国内借款。

三、利息的计算

(-)借款时的利息计算

按照国家有关规定,在进行建设项目经济评价时，对当年发生借款日勺,

假定借款在当年年中发生，按六个月计息，其后按整年计息。每年应

计利息为：

每年应计利息=(年初借款本息合计+本年借款+2)x利率

例6-4某房地产开发项目，建设期