物业管理师职业技能鉴定考试(理论知识高级、三级)题库及答案(安徽省安庆市2025年)

物业管理师职业技能鉴定考试(理论知识高级、三级)题库及答案(安徽省安庆市2025年)第一部分单项选择题（共40题，每题1分）1.根据《中华人民共和国民法典》，业主共同决定事项中，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的是（）。A.筹集建筑物及其附属设施的维修资金B.改建、重建建筑物及其附属设施C.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动D.选聘和解聘物业服务企业【答案】A【解析】根据《民法典》第二百七十八条，筹集建筑物及其附属设施的维修资金属于一般事项，需专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。而B、C、D项属于特别事项，需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。2.在物业管理招投标活动中，招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。下列行为中，不属于不合理条件限制的是（）。A.设定与招标项目具体特点和实际需要不相适应的资格条件B.以特定行政区域或者特定行业的业绩、奖项作为加分条件C.对投标人资格提出符合国家规定的资质等级要求D.对潜在投标人实行差别待遇【答案】C【解析】根据《招标投标法实施条例》，设定符合国家规定的资质等级要求是合法的，不属于不合理条件限制。A、B、D项均属于以不合理条件限制或者排斥潜在投标人的行为。3.物业服务企业将一个物业管理区域的全部物业管理一并委托给其他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。A.10%以上20%以下B.20%以上30%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下【答案】C【解析】根据《物业管理条例》第六十二条，违反本条例规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。4.在房屋租赁关系中，承租人在租赁房屋需要装修时，若租赁合同没有约定，且出租人不同意，则承租人（）。A.可以自行装修，但需恢复原状B.可以自行装修，费用自理C.不得擅自装修D.可以装修，出租人承担部分费用【答案】C【解析】承租人需要装修租赁房屋的，应当征得出租人同意。未征得出租人同意，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。5.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.物业服务企业B.最终用户C.业主委员会D.开发建设单位【答案】B【解析】根据《物业管理条例》第四十四条，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。6.物业服务企业在安全管理中，应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向（）报告。A.业主委员会B.街道办事处C.公安行政管理部门D.相关行政管理部门【答案】D【解析】根据《物业管理条例》第四十六条，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。7.住宅专项维修资金的管理实行（）原则。A.统一管理、专款专用B.分户设账、核算到户C.政府监管、银行专户D.以上都是【答案】D【解析】住宅专项维修资金管理实行“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，同时也包含统一管理、分户设账等具体操作要求。8.某物业建筑面积为10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若该区域发生屋面防水维修，费用为5万元。根据相关规定，若商业部分不涉及屋面维修，该费用应由（）分摊。A.全体业主B.住宅业主按面积比例C.住宅业主按户数比例D.物业服务企业【答案】B【解析】屋面防水属于共有部分，但若商业部分不涉及或未使用该屋面（如独立屋面），则费用应由受益的住宅业主按建筑面积比例分摊。通常情况下，共用部位维修费用由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例分摊。9.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.侵权责任【答案】C【解析】根据《民法典》及物业服务合同性质，物业服务企业未履行合同义务，造成损害的，主要承担违约责任。若构成侵权责任竞合，业主可选择主张。10.下列关于前期物业服务合同与物业服务合同的说法，正确的是（）。A.前期物业服务合同由建设单位与业主委员会签订B.前期物业服务合同有效期至物业交付使用之日止C.物业服务合同由业主委员会与物业服务企业签订D.物业服务合同对未签字的业主无约束力【答案】C【解析】前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订；有效期至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。物业服务合同对全体业主具有约束力。11.在安庆市2025年推行的智慧物业建设中，要求物业管理区域内公共安全视频图像信息系统应当符合（）。A.物业服务企业内部标准B.业主委员会制定标准C.公共安全视频图像信息系统的建设标准和规范D.建设单位交付标准【答案】C【解析】智慧物业建设中的安防系统必须符合国家和地方的公共安全视频图像信息系统建设标准和规范，以确保数据安全和接入公共安全网络。12.物业管理招标中的评标委员会人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】根据《评标委员会和评标方法暂行规定》，评标委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二。13.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务由（）规定。A.业主与房屋使用人签订的合同B.物业服务企业C.业主大会D.法律法规【答案】A【解析】房屋使用人（承租人等）在物业管理活动中的权利义务主要由其与业主（出租人）签订的租赁合同约定，以及业主在管理规约中的授权。14.下列费用中，不得计入物业服务费成本的是（）。A.物业管理区域清洁卫生费用B.物业管理区域秩序维护费用C.物业服务企业固定资产折旧D.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用【答案】D【解析】物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用应当从专项维修资金中列支，不得计入物业服务成本。15.建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对（）的有关事项作出约定。A.物业的使用、维护、管理B.业主的共同利益C.业主应当履行的义务D.以上都是【答案】D【解析】根据《物业管理条例》第二十三条，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。16.物业服务企业资质管理制度已被取消，目前国家对物业服务企业的管理主要实行（）。A.行政审批制B.备案制C.信用评价体系D.等级评定制【答案】C【解析】随着“放管服”改革，资质管理制度取消，转为建立物业服务企业信用管理体系，加强事中事后监管。17.某高层住宅小区，消防控制室必须实行（）小时值班制度。A.8B.12C.18D.24【答案】D【解析】根据消防技术标准，高层民用建筑消防控制室应当实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人。18.业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决议事项及会议记录告知（）。A.街道办事处和区、县房地产行政主管部门B.仅街道办事处C.仅派出所D.物业服务企业【答案】A【解析】业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。重大决议也需告知。19.在物业服务费定价机制中，实行政府指导价的物业服务收费，由（）会同价格主管部门制定基准价及其浮动幅度。A.房地产行政主管部门B.街道办事处C.业主大会D.住建部【答案】A【解析】实行政府指导价的物业服务收费，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门会同同级价格主管部门制定基准价及其浮动幅度。20.物业服务企业要求员工佩戴工牌，体现了物业管理（）的要求。A.规范化B.标准化C.职业化D.市场化【答案】A【解析】员工形象管理是物业服务规范化的重要内容，有助于提升服务形象和便于业主监督。21.物业管理档案中，关于物业本体及设施设备的图纸资料属于（）。A.基础档案B.运行档案C.日常服务档案D.财务档案【答案】A【解析原竣工图纸、验收资料等属于物业的基础档案，是物业管理的基础。22.物业服务企业应对装修施工现场进行巡查，每日巡查次数不得少于（）次。A.1B.2C.3D.4【答案】A【解析】一般装修管理规定要求物业服务企业每日对装修施工现场进行至少一次巡查，及时发现违规行为。23.电梯的维护保养必须由（）进行。A.物业服务企业工程部B.具备资质的电梯维修保养单位C.电梯制造单位D.业主委员会指定的单位【答案】B【解析】根据《特种设备安全法》，电梯的维护保养单位应当具有相应资质，并对其维护保养的电梯的安全性能负责。24.业主大会决定筹集使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.三分之二，三分之二B.二分之一，二分之一C.四分之三，四分之三D.三分之二，二分之一【答案】A【解析】根据《民法典》第二百七十八条，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金属于特别表决事项，需参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。注意：这里需区分“参与表决”和“总人数”。题目若未明确“参与表决”，通常指法定门槛。但在《民法典》语境下，正确表述应为“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”。若题目问的是旧条例或特定理解，可能存在差异，但按《民法典》新规，C选项更接近“参与表决”的绝对高比例。然而，若题目隐含“占总人数”的绝对比例（即必须达到总面积和总人数的2/3参与，且参与者的3/4同意），这是最严格的解释。在考试中，针对“筹集使用维修资金”，通常考察的是“双三分之二参与，双四分之三同意”的规则。但选项设置如果问的是占总人数的比例，且没有“参与”字样，往往考察的是旧法或特定语境。本题按最严谨的《民法典》精神，选C（四分之三）是针对“同意比例”。若题目意为“占总人数的同意比例”，这在《民法典》下是不准确的描述，但在单选题中，C是筹集使用维修资金的高门槛标志。25.绿化养护中，打孔是为了（）。A.增加美观B.松土通气C.除草D.浇水【答案】B【解析】草坪打孔的主要目的是改善土壤通气状况，利于根系呼吸和水分养分渗透。26.物业服务企业若发现业主违规装修，应首先采取的措施是（）。A.停水停电B.罚款C.劝阻制止D.向法院起诉【答案】C【解析】物业服务企业对违规装修行为无权采取停水停电或罚款措施，应首先劝阻制止，制止无效的及时报告。27.下列属于物业管理公共秩序维护服务内容的是（）。A.保管业主车辆B.防止物业管理区域内发生治安案件C.维护物业管理区域内的公共秩序D.承担业主人身财产保险责任【答案】C【解析】物业服务企业不承担保管义务，也不保证不发生案件，其职责是协助维护公共秩序。28.在财务预算中，属于固定成本的是（）。A.公共区域水电费B.保洁耗材费C.管理人员工资D.维修材料费【答案】C【解析】管理人员工资相对固定，不随服务量的增减而发生剧烈线性变化，属于固定成本。水电、耗材等随业务量变化，属于变动成本。29.物业服务合同终止时，原物业服务企业应当在约定期限或者合同终止之日起（）日内，将物业管理档案资料移交给业主委员会。A.7B.10C.15D.30【答案】C【解析】根据《安徽省物业管理条例》等相关规定，合同终止时，物业服务企业应当在约定期限或合同终止后15日内移交资料。30.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有（）。A.使用和处分权B.占有、使用、收益和处分权C.占有和使用权D.收益和处分权【答案】B【解析】根据《民法典》第二百七十二条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。31.某小区10号楼发生火灾报警，消防控制室值班人员首先应做的是（）。A.立即拨打119B.确认火情C.通知巡逻人员前往查看D.启动消防泵【答案】C【解析】消防控制室值班人员接到报警信号后，应首先通知巡逻人员携带对讲机等通讯工具到报警点进行火情确认，确认后再根据情况启动预案。32.物业服务企业更名时，应当向（）办理备案。A.工商行政管理部门B.税务部门C.房地产行政主管部门D.街道办事处【答案】C【解析】物业服务企业信息变更，需向物业所在地房地产行政主管部门办理备案。33.下列关于车库、车位的规定，说法正确的是（）。A.车库、车位必须优先满足业主的需要B.建设单位有权出售所有车位C.物业服务企业可以随意出租车位D.占用业主共有的道路用于停放汽车的车位，收益归物业服务企业【答案】A【解析】根据《民法典》第二百七十六条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。34.物业管理招投标活动中，招标文件发出后，招标人如需澄清或修改，应在招标文件要求提交投标文件截止时间至少（）日前进行。A.5B.10C.15D.20【答案】C【解析】根据《招标投标法》，招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前通知所有投标人。35.客户满意度调查中，常用的统计分析指标不包括（）。A.满意率B.平均分C.投诉率D.营业增长率【答案】D【解析】营业增长率是财务指标，与客户满意度调查无直接关系。36.物业服务企业介入开发建设过程中的早期介入，主要作用是（）。A.代替建设单位进行工程监理B.优化设计，减少后期管理隐患C.降低工程造价D.负责工程验收【答案】B【解析】早期介入的主要目的是从物业管理角度提出意见建议，优化设计，便于后期管理，提升物业品质，而非代替监理或负责验收。37.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等情况，公示期限不得少于（）。A.3个月B.6个月C.1年D.长期【答案】C【解析】根据相关规定，物业服务企业应当将相关信息在显著位置公示，公示期限一般不少于1年，或随服务合同执行期长期公示。38.业主大会会议可以采用（）形式召开。A.集体讨论B.书面征求意见C.网络投票D.以上都可以【答案】D【解析】业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；随着智慧物业发展，网络投票也被广泛允许和鼓励。39.物业服务企业挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的资金，给予警告，没收违法所得，并处挪用数额（）的罚款。A.1倍以上2倍以下B.2倍以下C.1倍以上3倍以下D.2倍以上5倍以下【答案】B【解析】根据《物业管理条例》第六十三条，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款。40.2025年安庆市物业管理重点推进的“红色物业”建设，核心在于（）。A.引入外资企业B.强化党建引领物业管理C.全面提高物业费D.取消业主委员会【答案】B【解析】“红色物业”是指通过强化党组织在物业服务中的引领作用，推动社区治理与物业管理融合发展的模式。第二部分多项选择题（共15题，每题2分）1.物业服务企业的权利包括（）。A.依约收取物业服务费用B.选聘专业公司承担专项服务C.要求业主委员会协助管理D.制止违反管理规约的行为E.代行业主大会职权【答案】ABCD【解析】物业服务企业有权依约收费、选聘专业公司（专项服务转包）、要求协助、制止违规行为。但无权代行业主大会职权，业主大会是决策机构。2.下列哪些情形，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议（）。A.专有部分占建筑物总面积20%以上的业主且占总人数20%以上的业主提议B.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的C.物业服务企业提议D.街道办事处提议E.业主委员会委员缺额人数超过总人数三分之一【答案】ABDE【解析】根据《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》，20%以上业主提议、发生重大紧急事件、街道办事处（乡镇政府）提议、委员缺额超1/3等情形需召开临时会议。物业服务企业提议通常不是法定直接召开条件，需通过业主提出。3.物业服务企业在物业管理活动中，应当履行的义务包括（）。A.履行物业服务合同B.接受业主、业主大会和业主委员会的监督C.定期公布物业服务费收支情况D.协助有关部门提供社区服务E.挪用专项维修资金【答案】ABCD【解析】挪用专项维修资金是违法行为，不是义务。4.物业管理区域内禁止的行为包括（）。A.损坏房屋承重结构B.违规存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品C.占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道D.拆除消防设施E.任意弃置垃圾、排放污染物【答案】ABCDE【解析】以上均为法律法规明确禁止的危害房屋安全、公共安全及环境卫生的行为。5.前期物业服务合同与普通物业服务合同的区别在于（）。A.签订主体不同B.生效时间不同C.合同期限不同D.法律效力不同E.服务内容不同【答案】ABC【解析】前期合同由建设单位与物业企业签，普通合同由业委会与物业企业签；前期合同在业主大会选聘新物业前有效，普通合同由约定；生效时间不同。法律效力上，只要符合法律规定均有效，服务内容大体相似但侧重点可能不同。6.物业管理招投标的原则包括（）。A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.诚实信用原则E.效率优先原则【答案】ABCD【解析】招投标活动应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。7.下列哪些资金属于住宅专项维修资金的来源（）。A.业主首次交存的维修资金B.售房单位从售房款中提取的维修资金C.维修资金的存储增值利息D.物业服务费结余E.共有部分经营收益（按规定转入）【答案】ABCE【解析】专项维修资金来源包括业主交存、公有住房售房款提取、利息、共有部分经营收益（经业主大会决定转入）等。物业服务费结余归业主共有，但不直接等同于维修资金，需经分配或决议。8.物业服务企业应对员工进行培训，培训类型包括（）。A.岗前培训B.在岗培训C.晋升培训D.专项技能培训E.外派培训【答案】ABCDE【解析】以上均属于企业人力资源培训的常见类型。9.房屋共用设施设备包括（）。A.电梯B.绿化水箱C.消防设施D.非业主独立使用的门厅E.小区围墙【答案】ABCDE【解析】共用设施设备指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。门厅、围墙属于共用部位，但在广义管理中常并列提及。10.物业服务费的成本构成包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.办公费用【答案】ABCDE【解析】根据《物业服务收费管理办法》，以上均属于物业服务费的定价成本构成。11.下列关于物业档案管理的说法，正确的有（）。A.档案应分类存放B.档案应建立电子备份C.档案销毁需经审批D.档案仅限物业服务企业内部查阅E.业主可查阅与本户有关的档案【答案】ABCE【解析】档案管理需规范，业主有权查阅涉及自身利益的档案，并非仅限内部查阅。12.物业服务企业参与社区治理的方式包括（）。A.配合社区居委会开展工作B.参与社区联防联控C.协助社区文化活动D.代行居委会行政管理职能E.接受社区党组织的指导【答案】ABCE【解析】物业服务企业是服务企业，不具有行政管理职能，不能代行居委会职权，但应配合、接受指导并参与共建。13.住宅室内装饰装修管理办法规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有（）行为。A.搭建建筑物、构筑物B.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、开窗C.拆改供暖管道D.拆改燃气管道和设施E.铺设地砖【答案】ABCD【解析】搭建、改变外立面、拆改供暖燃气管道等涉及结构安全或公共设施的行为，必须经相关管理部门批准。铺设地砖属于常规装修。14.物业服务企业风险防范的措施包括（）。A.购买物业责任险B.规范服务流程C.完善档案记录D.加强员工培训E.遇事推诿责任【答案】ABCD【解析】风险防范需通过保险、制度、记录、培训等手段，推诿责任会增加风险。15.2025年安庆市智慧物业管理平台预计实现的功能包括（）。A.业主在线报修投诉B.物业费在线缴纳C.专项维修资金使用查询D.业主大会电子投票E.智能门禁人脸识别【答案】ABCDE【解析】智慧物业平台旨在整合各类服务和管理功能，提升便捷性和透明度，以上均为典型功能。第三部分判断题（共20题，每题0.5分）1.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（）【答案】正确【解析】根据《民法典》第二百七十三条，业主不得仅转让专有部分而保留共有部分权利。2.物业服务企业可以将全部物业管理委托给他人，但需征得业主大会同意。（）【答案】错误【解析】根据《物业管理条例》，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，即“转包”是被严格禁止的。3.建设单位未按规定出售车库车位，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。（）【答案】正确【解析】建设单位违反“首先满足业主需要”的规定，应承担相应责任。4.业主委员会是业主大会的执行机构，具有独立法人资格。（）【答案】错误【解析】业主委员会是执行机构，但一般不具有独立法人资格（除深圳等少数地区试点外，全国范围内通常不具备）。5.物业服务收费实行市场调节价，并不意味着物业服务企业可以随意涨价。（）【答案】正确【解析】市场调节价需遵循市场规律，通过合同约定，且需符合程序（如调整需征求业主意见），并非随意涨价。6.物业管理用房的所有权属于业主。（）【答案】正确【解析】物业管理用房属于建设单位在物业管理区域内配置的共有房屋，产权归全体业主所有。7.住宅专项维修资金闲置时，可用于购买国债，但严禁挪作他用。（）【答案】正确【解析】在保证资金安全正常使用的前提下，维修资金经批准可以购买国债增值，但禁止挪用。8.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业不承担任何法律责任，因为安全责任由业主自负。（）【答案】错误【解析】物业服务企业未尽合同义务导致损害的，应承担相应的违约责任。9.因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，物业服务企业应当征得业主委员会的同意，并及时恢复原状。（）【答案】正确【解析】因公共利益或维修需要占用挖掘道路场地，需征得业主委员会（或相关业主）同意，并限期恢复。10.只要在物业管理区域内，物业服务企业就有权对所有违规行为进行罚款处罚。（）【答案】错误【解析】物业服务企业不是行政执法机关，无权实施罚款等行政处罚。11.物业服务合同终止时，业主委员会有权选聘新的物业服务企业。（）【答案】正确【解析】业主委员会代表业主大会履行选聘新物业企业的职责。12.房屋保修期从房屋交付之日起计算。（）【答案】正确【解析】根据《商品房销售管理办法》等规定，保修期从交付之日起计算。13.业主大会作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（）【答案】正确【解析】业主大会决定代表共同意志，对全体业主具有约束力。14.物业服务企业应当定期向业主大会报告物业服务合同的履行情况。（）【答案】正确【解析】这是物业服务企业履行合同义务、接受监督的体现。15.消防安全重点单位应当实行每日防火巡查，并建立巡查记录。（）【答案】正确【解析】根据消防规定，消防安全重点单位应进行每日防火巡查。16.业主拒交物业服务费，物业服务企业可以采取断水、断电等方式催缴。（）【答案】错误【解析】法律明确禁止物业服务企业以停水、停电等方式催交物业费。17.物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。（）【答案】正确【解析】对于规划内的车位车库，归属可以通过合同约定（出售、附赠、出租）。18.建设单位在销售物业时，可以不向买受人明示临时管理规约。（）【答案】错误【解析】建设单位必须在销售物业时，将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。19.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将全部管理责任转嫁。（）【答案】正确【解析】这是专项服务转包（分包）的规定，专项业务可分包，但管理责任仍由物业企业承担。20.业主对建筑物专有部分行使权利时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。（）【答案】正确【解析】这是《民法典》关于业主行使专有部分权利的限制性规定。第四部分简答题（共5题，每题5分）1.简述业主委员会的主要职责。【答案】业主委员会作为业主大会的执行机构，主要职责包括：（1）执行业主大会的决定和决议；（2）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（3）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（5）监督管理规约的实施；（6）督促业主按时交纳物业服务费用及其他相关费用；（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9）业主大会赋予的其他职责。2.简述住宅专项维修资金的使用范围。【答案】住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。具体使用范围包括：（1）共用部位：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等的维修和更新、改造；（2）共用设施设备：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等的维修和更新、改造。3.物业服务企业在承接新建物业时，应进行哪些查验工作？【答案】物业服务企业承接查验主要包括以下内容：（1）物业资料查验：包括竣工总平面图、单体建筑结构设备竣工图、配套设施地下管网工程竣工图等竣工验收资料；共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件等。（2）物业现场查验：a.共有部位：包括主体结构、外墙、屋面、楼梯间、门厅等；b.共有设施设备：包括电梯、供水供电系统、消防系统、安防系统、照明系统、给排水系统、绿化、道路、车位等。（3）发现问题登记：对查验中发现的问题，应与建设单位确认并记录，要求整改。4.简述物业管理区域内发生治安突发事件（如盗窃、斗殴）时，物业服务企业的应急处理程序。【答案】（1）立即报警：接到报告或发现后，第一时间拨打110报警；（2）现场保护：派人员赶赴现场，保护现场秩序，防止证据灭失，但在确保安全前提下；（3）控制事态：在保证自身安全的前提下，采取措施制止不法行为，疏散围观群众；（4）协助调查：配合公安机关进行现场勘查、取证，提供监控录像等资料；（5）安抚业主：及时通知受害业主家属，并做好安抚工作；（6）记录存档：详细记录事件经过、处理情况，并归档；（7）发布通知：必要时在区域内发布安全提示，提醒业主加强防范。5.简述《民法典》中关于“高空抛物”责任承担的规定及物业服务企业的义务。【答案】根据《民法典》第一千二百五十四条：（1）禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；（2）经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿；（3）物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。（4）发生此类情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。第五部分计算题（共2题，每题10分）1.某住宅小区总建筑面积为100,000平方米，其中住宅建筑面积90,000平方米，商业建筑面积10,000平方米。该小区规划电梯20部，电梯使用已超过保修期，需进行大修，预计总费用为1,200,000元。若商业部分的电梯（共2部）由商业业主自行维护，不参与本次大修分摊。请计算该小区住宅部分每平方米应分摊的电梯大修费用是多少？（假设电梯大修费用按建筑面积比例分摊，列出计算公式并计算结果）【答案】解题思路：1.确定参与分摊的电梯费用基数。商业部分2部电梯自行维护，不参与分摊。假设电梯均质，每部电梯维护费用相等。参与分摊的电梯数量=20-2=18部。参与分摊的总费用=1,200,000元。2.确定分摊基数。电梯作为共有设施，通常由相关受益业主分摊。题目指出商业部分不参与，故分摊基数为住宅总建筑面积。分摊面积=住宅建筑面积=90,000平方米。3.计算每平方米分摊费用。公式：U计算过程：UU答：该小区住宅部分每平方米应分摊的电梯大修费用约为13.33元。2.某物业服务企业2024年度（安庆市某小区项目）的财务数据如下：（1）物业服务费收入（含税）：5,000,000元，增值税率为3%。（2）公共区域停车费收入：300,000元（其中50%归业主共有，50%作为车位管理费归物业企业）。（3）物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用：200,000元（从专项维修资金列支，不计入成本）。（4）项目年度实际支出如下：管理服务人员工资及福利：2,000,000元办公费：100,000元固定资产折旧：50,000元物业共用部位设施设备日常运行维护费：800,000元清洁卫生费：400,000元绿化养护费：300,000元秩序维护费：500,000元公共区域水电费：200,000元税金及附加（实际缴纳）：150,000元请计算该项目2024年度的盈亏金额。（列出计算公式）【答案】解题思路：1.计算总收入（不含代收代管部分）。物业服务费收入（不含税）=5,000,000/(1+3%)≈4,854,369元车位管理费收入=300,000*50%=150,000元注：归业主共有的停车费150,000元不计入物业企业营业收入。总收入=物业服务费收入+车位管理费收入总收入=4,854,369+150,000=5,004,369元2.计算总成本/费用。大修费用从维修资金列支，不计入本项目运营成本。总支出=工资+办公+折旧+日常维护+清洁+绿化+秩序+水电+税金总支出=2,000,000+100,000+50,000+800,000+400,000+300,000+500,000+200,000+150,000总支出=4,500,000元3.计算利润。公式：P计算过程：PP答：该项目2024年度盈利504,369元。第六部分案例分析题（共3题，每题15分）1.案例背景：安庆市某高档住宅小区“宜城江景”，由A物业服务企业提供物业服务。2025年3月，业主李某发现自己家卫生间顶板漏水，经检查是楼上业主张某家的防水层失效所致。李某要求张某修复，张某拒绝，认为是房屋质量问题，应找开发商。李某遂要求物业服务企业协调并强制关闭张某家供水阀门。物业服务企业关闭了阀门，张某以物业服务企业侵权为由投诉至街道办。问题：（1）张某拒绝修复的理由是否成立？为什么？（2）物业服务企业关闭张某家供水阀门的行为是否合法？为什么？（3）针对此类纠纷，物业服务企业正确的处理方式是什么？【答案参考】（1）张某拒绝修复的理由不成立。理由：房屋防水层属于业主专有部分的设施。虽然存在保修期，但题目未提及房屋是否在保修期内，且通常情况下，若已过保修期或因业主使用不当造成损坏，维修责任应由业主自行承担。即使是在保修期内，张某也应先配合维修，再向开发商索赔，不能以此为由拒绝修复对李某造成的侵害。邻里之间因不动产使用相邻关系产生的排水、漏水纠纷，受影响方有权要求侵害方停止侵害、恢复原状。（2）物业服务企业关闭张某家供水阀门的行为不合法。理由：根据《民法典》及物业管理条例规定，物业服务企业不得以停水、停电等方式催交物业费或处理邻里纠纷。供水是业主的基本生活权利，物业服务企业无权擅自切断。除非是在紧急避险（如发生火灾、跑水严重危及公共安全）且无法及时联系业主的情况下，才可采取紧急措施，事后应及时报告。本案中仅因邻里漏水纠纷，物业无权停水。（3）正确的处理方式：a.劝阻与调解：物业服务企业应首先上门查看，对张某进行劝阻，说明其漏水行为对李某造成了损害，违反了相关法律规定及邻里相处原则。b.协助沟通：搭建沟通平台，协助双方协商解决方案。若张某坚持不修，建议李某向社区居委会或人民调解委员会申请调解。c.协助取证：物业服务企业应协助李某对漏水现场进行拍照、录像，保留证据，必要时出具情况说明。d.法律指引：告知李某，若调解不成，可以依据《民法典》相邻关系条款，向人民法院提起诉讼，请求张某排除妨碍、赔偿损失。e.维修协助：若诉讼胜诉后张某仍不履行，在法院执行或李某紧急维修（费用由张某承担）时，物业提供必要的维修便利（如协助开门、提供维修通道等）。2.案例背景：B物业服务企业承接了安庆市某老旧小区的物业管理服务。该小区公共设施老化严重，特别是消防系统多处瘫痪。2025年5月，小区业主委员会决定利用专项维修资金对消防系统进行全面改造。B物业企业协助业委会进行了报价和方案制定，总预算200万元。在公示方案期间，部分低层业主认为消防系统平时用不上，且高层业主受益多，反对动用维修资金，甚至阻挠施工队进场。问题：（1）动用专项维修资金进行消防改造，需要满足哪些表决条件？（2）部分低层业主反对的理由是否成立？为什么？（3）B物业服务企业在此过程