2026年土地登记代理人之土地登记代理实务通关提分题库及答案

2026年土地登记代理人之土地登记代理实务通关提分题库及答案1.土地登记代理人在履行代理职责时，下列行为符合执业规范的是（）A.为简化流程，代委托人在权属来源材料上签字B.知晓委托人提供的材料存在虚假，仍协助其提交登记申请C.对代理服务过程中获知的委托人个人隐私予以保密D.将代理事务转托第三人后无需告知委托人答案：C解析：A选项权属来源材料需权利人本人签字确认，代理人擅自代签属于伪造材料的违规行为，需承担相应法律责任；B选项代理人知晓委托人提供的申请材料存在虚假的，应当直接拒绝代理，协助提交虚假材料的将与委托人承担连带责任；C选项保密是土地登记代理人的法定执业义务，对服务过程中获知的委托人商业秘密、个人隐私、未公开的权属信息均需严格保密，该项表述正确；D选项代理事务需转托第三人办理的，应当事先取得委托人同意，紧急情况下为保护委托人利益转托的，事后需及时告知委托人并说明情况。2.当事人申请居住权首次登记，无需提交的材料是（）A.不动产权属证书B.居住权合同C.房屋完税证明D.登记申请书答案：C解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定，居住权首次登记应当提交的材料包括登记申请书、申请人身份证明、对应房屋的不动产权属证书、居住权合同或者遗嘱、生效法律文书等能够证明居住权设立的材料，房屋完税证明是房屋所有权转移登记等涉及权属转移涉税场景需提交的材料，居住权设立不涉及房屋权属转移，无需提供完税证明。3.土地总登记过程中，权属审核阶段的公告期不得少于（）日A.7B.15C.30D.60答案：B解析：土地总登记权属审核阶段需对拟登记的土地权利情况向社会公示，公告期不得少于15日，公告期满无异议或者异议经核实不成立的，方可正式办理登记手续。4.不动产登记机构受理异议登记申请后，申请人应当在异议登记之日起（）日内提起诉讼或者仲裁，逾期不起诉也不申请仲裁的，异议登记失效。A.10B.15C.30D.60答案：B解析：《民法典》第二百二十条第二款明确规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼或者申请仲裁的，异议登记失效。异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向申请人主张损害赔偿。5.下列关于土地登记代理合同的说法，正确的是（）A.土地登记代理合同必须采用书面形式B.代理合同中可以约定代理机构直接代为领取不动产权证书C.代理报酬的支付条件必须约定为登记事项办结后方可支付D.代理机构无需在合同中告知委托人登记的法定办理时限答案：B解析：A选项土地登记代理合同属于民事委托合同，既可以采用书面形式，也可以采用口头形式，但是为明确权责避免纠纷，实务中一般采用书面形式，并非必须采用书面形式；B选项代理权限可由双方自主约定，代为提交材料、代为领取不动产权证书均属于可约定的代理权限范围，该项表述正确；C选项代理报酬的支付方式、支付时间可由双方协商确定，既可以约定登记办结后支付，也可以约定预付部分或者全额报酬；D选项代理机构有义务向委托人披露登记事项的法定办理时限、办理流程、存在的风险等信息，也可在合同中予以明确。1.下列土地登记事项中，当事人可以单方提出申请的有（）A.尚未登记的不动产首次申请登记B.继承、接受遗赠取得不动产权利的登记C.不动产灭失的注销登记D.共有人增加或者减少的变更登记E.人民法院生效的法律文书取得不动产权利的登记答案：ABCE解析：根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定，属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。D选项共有人增减属于共有性质变更的登记，需全体共有人共同申请，不属于单方申请范畴。2.土地登记代理人的下列执业行为中，属于违规禁止的有（）A.同时在两个以上土地登记代理机构执业B.以个人名义承接土地登记代理业务、收取费用C.允许他人以本人名义执行业务D.向登记机构工作人员行贿谋取不正当登记便利E.向委托人披露代理服务的收费构成答案：ABCD解析：土地登记代理人执业禁止行为包括：同时在两个及以上土地登记代理机构执业；以个人名义承接代理业务、收取服务费用；允许他人以本人名义执行业务；向登记机构工作人员行贿或者协助当事人提交虚假材料谋取不正当登记结果；隐瞒真实信息损害委托人或者国家利益等。E选项向委托人披露收费构成属于执业公开义务，是合法合规的服务要求。3.下列关于宅基地使用权登记的说法，正确的有（）A.宅基地使用权实行“一户一宅”登记原则B.农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予登记C.宅基地使用权登记可以由村集体经济组织统一代为申请D.合法继承农村房屋取得宅基地使用权的，可予以登记E.超过地方规定面积标准的宅基地，一律不予登记答案：ABCD解析：A选项符合《土地管理法》一户一宅的法定要求，除继承等特殊情形外，宅基地使用权登记均需符合一户一宅规定；B选项农村村民出卖、出租、赠与住宅后再申请宅基地的，不予批准，自然也不予办理使用权登记；C选项宅基地批量总登记、确权登记时可由村集体经济组织统一收集材料代为申请；D选项合法继承农村房屋占用宅基地的，不受一户一宅限制，可按规定登记并在登记簿备注权利来源为继承；E选项错误，对于1982年《村镇建房用地管理条例》实施前、实施后到1999年《土地管理法》修订实施前等不同历史阶段超面积的宅基地，可按对应政策规定对合法面积部分予以登记，同时备注超面积情况，并非一律不予登记。4.下列情形中，土地登记代理机构有权单方终止代理合同的有（）A.委托人隐瞒真实权属情况，要求代理机构协助提交虚假材料B.委托人提供的材料存在瑕疵，经补正后符合登记要求C.委托人故意拖延提交必备材料，导致代理事务逾期无法办理D.不可抗力导致登记事项暂停办理超过6个月E.委托人要求代理机构为其查询宗地的抵押登记信息答案：ACD解析：代理机构单方终止合同的情形包括：委托人要求代理机构从事违法违规行为；委托人隐瞒真实情况、提供虚假材料；委托人未按约定履行配合义务且经催告后仍不履行，导致代理事务无法完成；不可抗力导致代理事务无法继续推进等。B选项材料瑕疵补正后符合要求的，代理机构应当继续履行合同；E选项查询宗地抵押信息属于正常代理服务范畴，代理机构不得终止合同。综合分析题甲公司2022年通过出让方式取得某市一宗工业用地的建设用地使用权，出让合同约定土地用途为工业，容积率为1.2，使用期限至2072年10月31日。2025年甲公司因产业升级，经规划部门批准将该宗地容积率调整为2.0，同时补缴了土地出让价款。2026年3月，甲公司委托A土地登记代理机构为其办理该宗地的建设用地使用权变更登记，代理机构指派持证人李某承办该业务。请根据上述材料，回答下列问题：1.李某承接该代理业务后，应当首先核实哪些核心材料？2.办理该宗建设用地使用权变更登记，需要向不动产登记机构提交哪些申请材料？3.若甲公司同时要求李某为其后续办理该宗地上新建厂房的所有权首次登记，李某应当提醒甲公司补充提交哪些专项材料？参考答案：1.李某首先应当核实的核心材料包括：（1）甲公司的主体资格材料：包括营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书，核实甲公司的合法主体身份以及委托代理权限的合法性、完整性，确认委托事项属于代理机构的执业范围；（2）原不动产权属证书：核实原建设用地使用权的登记信息，包括宗地坐落、四至、面积、用途、使用期限、权利限制情况（是否存在抵押、查封等限制变更登记的情形），确认登记信息与出让合同约定一致；（3）规划调整的批准文件：核实规划部门出具的容积率调整批复、调整后的建设用地规划许可证的合法性，确认调整后的容积率符合当地工业用地容积率管控要求，调整程序符合法定要求；（4）土地出让价款补缴凭证及完税凭证：核实甲公司已经足额补缴了容积率调整对应的土地出让价款，且已缴纳对应的契税等税费，不存在欠缴情况，符合变更登记的前置要求。2.办理该宗地建设用地使用权变更登记应当提交的材料包括：（1）不动产登记申请书，需甲公司加盖公章，代理人签字确认；（2）甲公司的身份证明材料：营业执照副本复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，授权委托书、代理人（李某）的身份证明及执业资格证明；（3）原不动产权属证书（国有建设用地使用权不动产权证）；（4）规划部门出具的容积率调整批准文件、调整后的建设用地规划许可证；（5）自然资源主管部门与甲公司签订的土地出让合同补充协议、土地出让价款全额补缴凭证、契税等税费缴纳凭证；（6）权籍调查成果：容积率调整后重新出具的权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等材料；（7）登记机构要求的其他必要材料。3.办理地上新建厂房所有权首次登记，需补充的专项材料包括：（1）建设工程规划许可证及建设工程规划核实合格证明，确认厂房建设符合规划要求且已通过规划部门的核实验收；（2）建设工程竣工验收备案证明，确认厂房已通过住建部门的竣工验收，工程质量符合法定要求；（3）房屋权籍调查成果：包括专业测绘机构出具的房屋测绘报告、房屋平面图、楼层分户图等，明确房屋的坐落、面积、结构、层数、用途等核心信息；（4）相关税费缴纳凭证：如厂房建设对应的印花税、城镇土地使用税（如有）等税费缴纳证明；（5）若宗地内存在公共配套设施的，还需提交配套设施的权属划分协议、移交协议等材料，明确配套设施的权利归属。综合分析题王某为某村集体经济组织成员，2018年经批准取得一宗宅基地并建造了3层住宅，2023年王某去世，其唯一继承人小王为城市户口，常年在省会城市工作。2026年小王拟将该住宅出售给同村村民张某，委托土地登记代理机构办理相关登记手续。请根据上述材料，回答下列问题：1.小王继承该住宅及宅基地使用权需要办理什么登记？能否单独登记宅基地使用权？说明理由。2.小王将住宅出售给张某需要办理哪些登记手续？需要提交哪些核心材料？3.若张某购买该住宅后，拟拆除重建，代理机构应当提醒张某需履行哪些前置程序？参考答案：1.小王首先需要办理宅基地使用权及房屋所有权的继承转移登记。不能单独登记宅基地使用权。理由：宅基地使用权的取得主体为村集体经济组织成员，小王为城市户口，不具备单独取得宅基地使用权的资格，其是基于继承农村房屋所有权而一并取得房屋占用范围内的宅基地使用权，按照房地一体原则，只能同时登记房屋所有权和对应的宅基地使用权，不能单独登记宅基地使用权。2.首先小王需完成继承转移登记取得不动产权证书，之后再和张某共同申请办理宅基地使用权及房屋所有权的转移登记。需要提交的核心材料包括：小王的身份证明、张某的身份证明（需同时证明张某为该村集体