不动产登记代理人-《不动产登记代理实务》近年考试真题题库及答案

不动产登记代理人-《不动产登记代理实务》近年考试真题题库及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填在括号内）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪一类权利首次登记时无需公告？（）A.国有建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.地役权答案：D2.甲公司以其名下已办理首次登记的厂房设定抵押权，抵押权人乙银行于2021年3月15日持完整材料向登记机构申请登记，登记机构于3月22日记载于登记簿并核发证明，该抵押权生效时间为（）A.3月15日B.3月16日C.3月22日D.3月23日答案：C3.下列关于不动产登记资料查询的说法，正确的是（）A.任何单位均可查询登记原始资料B.权利人可查询本人登记资料但不得复制C.继承人可凭继承公证书查询被继承人登记资料D.律师凭律师证即可查询他人登记资料答案：C4.因人民法院生效判决导致物权变更，当事人未申请登记，登记机构应依据何种文件办理登记？（）A.协助执行通知书B.判决书原件C.送达回证D.当事人申请书答案：A5.下列哪项不属于不动产登记簿应记载的事项？（）A.不动产单元号B.不动产评估价值C.权利类型D.登记时间答案：B6.甲、乙共有一宗国有建设用地使用权，份额分别为70%、30%，甲拟将其份额转让给丙，下列说法正确的是（）A.乙享有优先购买权B.须乙书面同意方可转让C.可直接转让，无需乙同意D.须登记机构批准答案：A7.下列关于不动产登记证明的说法，错误的是（）A.证明权利归属B.可用于融资C.与登记簿记载不一致时以证明为准D.遗失可申请补发答案：C8.地役权登记注销的触发事由不包括（）A.地役权期限届满B.供役地灭失C.需役地转让D.当事人协商解除答案：C9.下列哪类登记业务自受理之日起5个工作日内办结？（）A.首次登记B.转移登记C.变更登记D.注销登记答案：D10.登记机构发现登记错误后，应首先采取的措施是（）A.书面通知权利人B.直接更正C.公告作废D.报上级批准答案：A11.下列哪项材料不属于申请宅基地使用权首次登记必须提交的？（）A.批准用地文件B.房屋竣工验收证明C.权籍调查成果D.申请人身份证明答案：B12.甲将名下房产先后抵押给乙、丙两家银行，乙于1月10日登记，丙于1月12日登记，若甲不能清偿债务，优先受偿顺序为（）A.乙、丙按比例B.丙优先C.乙优先D.由法院裁定答案：C13.下列关于不动产登记信息基础平台的说法，正确的是（）A.仅省级联网B.以县为单位建设C.全国统一标准D.仅对内开放答案：C14.下列哪类登记无需实地查看？（）A.房屋首次登记B.在建工程抵押登记C.地役权登记D.宅基地使用权首次登记答案：C15.登记机构工作人员泄露登记信息造成损失，应依法（）A.给予记过处分B.承担民事赔偿C.追究刑事责任D.调离岗位答案：B16.下列关于不动产单元代码的说法，错误的是（）A.全国唯一B.共28位C.含行政区划代码D.可重复使用答案：D17.甲以隐瞒真实情况取得登记，登记机构撤销登记后，该登记自始（）A.有效B.无效C.效力待定D.可撤销答案：B18.下列哪项属于查封登记的前置条件？（）A.申请人书面同意B.法院送达协助执行通知书C.缴纳登记费D.公告期满答案：B19.下列关于预告登记的说法，正确的是（）A.自记载登记簿之日起3个月内未申请本登记，预告登记失效B.预告登记可对抗善意第三人C.预告登记后债权消灭，登记自动注销D.预告登记仅适用于商品房预售答案：B20.下列哪项不属于不动产登记代理人的执业禁止行为？（）A.泄露委托人隐私B.同时在两个机构执业C.代领登记证明D.接受双方委托答案：C21.甲委托乙代理登记，授权委托书未明确代理期限，则代理期限至（）A.登记完成B.3个月C.6个月D.1年答案：A22.下列关于权属争议调处的说法，正确的是（）A.登记机构可主动裁决B.须先申请行政复议C.当事人可向法院起诉D.调处期间暂停登记答案：C23.下列哪类登记需缴纳登记费？（）A.查封登记B.注销登记C.变更登记D.更正登记答案：C24.下列关于不动产登记档案管理的说法，错误的是（）A.永久保存B.可电子化C.可销毁原件D.须备份答案：C25.下列哪项属于登记机构可以合并办理的情形？（）A.转移登记+抵押登记B.首次登记+查封登记C.注销登记+更正登记D.预告登记+异议登记答案：A26.下列关于异议登记的说法，正确的是（）A.异议登记后15日内未起诉的，异议登记失效B.异议登记可阻止处分C.异议登记需权利人同意D.异议登记可重复申请答案：A27.甲将房屋卖给乙，已受理转移登记但未记载登记簿，此时房屋被查封，登记机构应（）A.继续办理B.中止办理C.驳回申请D.告知法院答案：B28.下列关于不动产登记法律责任的说法，错误的是（）A.虚假登记可罚款B.伪造证书可拘留C.登记错误国家赔偿D.代理失误由登记机构赔偿答案：D29.下列哪项不属于不动产登记代理人应当履行的义务？（）A.告知风险B.如实申报C.垫付税费D.保守秘密答案：C30.下列关于“一窗受理、并行办理”的说法，正确的是（）A.仅适用于税务B.减少重复材料C.延长办理时限D.需分别缴费答案：B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列哪些情形可申请变更登记？（）A.权利人姓名变化B.不动产坐落变化C.抵押权顺位变化D.土地用途变化答案：ABD32.申请国有建设用地使用权首次登记应提交的材料包括（）A.出让合同B.交地确认书C.土地出让价款凭证D.建设工程规划许可证答案：ABC33.下列关于抵押权登记的说法，正确的有（）A.可约定最高债权额B.可设定浮动抵押C.须一并抵押地上房屋D.可约定债权确定期间答案：ABD34.下列哪些登记类型自受理之日起3个工作日内办结？（）A.异议登记B.查封登记C.注销登记D.预告登记答案：ABD35.不动产登记代理人不得从事的行为包括（）A.伪造申请材料B.承诺包过C.同时代理双方D.代收登记费答案：ABC36.下列关于地役权的说法，正确的有（）A.须书面合同B.可约定期限C.未经登记不得对抗善意第三人D.可单独转让答案：ABC37.下列哪些属于不动产登记资料查询主体？（）A.权利人B.继承人C.公证机构D.任意公民答案：ABC38.下列关于更正登记的说法，正确的有（）A.可依职权更正B.须全体权利人同意C.可更正姓名笔误D.可更正面积错误答案：ACD39.下列哪些情形可导致登记无效？（）A.伪造公文B.隐瞒真实情况C.超越代理权限D.材料瑕疵轻微答案：ABC40.下列关于不动产登记收费的说法，正确的有（）A.小微企业免收B.更正登记不收费C.查封登记不收费D.异议登记可收费答案：ABC三、填空题（每空1分，共20分）41.不动产登记簿采用________登记制，登记事项自记载于登记簿时发生效力。答案：电子42.不动产单元代码由________位数字和字母构成，全国唯一。答案：2843.登记机构应当自受理登记申请之日起________个工作日内办结查封登记。答案：344.预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应登记之日起________日内未申请登记的，预告登记失效。答案：9045.地役权期限由当事人约定，但不得超过________用益物权的剩余期限。答案：供役地46.登记机构发现登记错误，应书面通知权利人在________个工作日内办理更正登记。答案：3047.不动产登记代理人应当具有________科以上学历，并通过国家统一考试。答案：大专48.登记机构工作人员因故意或者重大过失造成登记错误，给权利人造成损失的，依法承担________责任。答案：赔偿49.不动产登记资料保存期限为________。答案：永久50.申请宅基地使用权首次登记，应提供________出具的批准用地文件。答案：乡（镇）人民政府51.国有建设用地使用权出让合同签订后，________日内申请首次登记。答案：6052.抵押权登记注销后，登记机构应当出具________证明。答案：注销53.异议登记有效期内，权利人处分不动产申请登记的，登记机构应当________。答案：书面告知异议登记事项54.不动产登记代理人变更执业机构的，应当办理________手续。答案：变更登记55.登记机构应当自受理更正登记申请之日起________个工作日内办结。答案：1556.不动产登记信息基础平台实行________级联网。答案：国家、省、市、县四57.登记机构可以将________登记与抵押登记合并办理。答案：转移58.不动产登记代理人不得同时在________个以上机构执业。答案：259.登记机构出具的登记证明与登记簿记载不一致的，以________为准。答案：登记簿60.不动产登记代理人应当参加________不少于20学时的继续教育。答案：每年四、简答题（每题10分，共30分）61.简述不动产登记代理人接受委托后应当开展的主要工作流程。答案：（1）核实委托人身份及权属来源材料，查验原件并留存复印件；（2）查询登记簿，确认不动产现状及限制信息；（3）指导委托人补齐缺失材料，协助完成权籍调查、测绘、公证等前置程序；（4）编制登记申请书，整理材料清单，确保符合“一窗受理”要求；（5）网上或现场提交申请，领取受理回执；（6）跟踪审核进度，配合登记机构补正材料；（7）领取登记证明或不动产权证书，核对记载事项；（8）移交成果，归档保存，向委托人出具服务报告并结算费用；（9）告知后续税费缴纳、抵押放款、户口迁移等关联事项；（10）建立服务回访记录，保存委托合同及工作底稿不少于10年。62.简述查封登记与异议登记在制度功能、启动主体、法律效力三方面的区别。答案：功能：查封登记旨在保障司法执行，限制处分；异议登记旨在临时阻断善意取得，为真实权利人提供临时保护。启动主体：查封登记由人民法院等有权机关依职权启动；异议登记由利害关系人依申请启动。法律效力：查封登记具有强制力，登记机构必须配合，任何处分行为无效；异议登记仅产生警示作用，不阻止处分，但可将异议事项记载于登记簿，第三人应自行承担风险，异议人须在15日内起诉，否则失效。63.简述不动产登记机构在办理在建工程抵押登记时的审核要点。答案：（1）核查建设用地使用权已首次登记且无查封；（2）查验建设工程规划许可证、施工许可证，确认工程合法在建；（3）核实抵押合同载明在建工程范围、抵押面积、债权金额、债务人、债权确定期间；（4）现场查看工程进度，确认已建部分与规划一致；（5）查验开发企业资质及预售许可情况，已预售部分不得抵押；（6）核对土地出让合同无禁止抵押条款；（7）确认抵押价值由具有资质的评估机构出具；（8）将抵押事项记载于登记簿并注记“在建工程抵押”，同时记载建设工程规划许可证号；（9）告知抵押权人后续预售转现售时须办理变更登记；（10）出具登记证明并同步推送金融监管部门。五、案例分析题（每题20分，共40分）64.案例：甲于2019年6月以出让方式取得A地块国有建设用地使用权，已办理首次登记。2020年3月甲与乙银行签订借款合同及最高额抵押合同，约定以A地块及地上在建工程设定最高额抵押，债权确定期间为2020年3月1日至2022年3月1日，最高债权额1亿元。2020年4月10日双方共同申请在建工程抵押登记并获准。2021年1月甲开始预售商品房，并于2021年5月与丙签订商品房买卖合同，丙支付全款并办理预售合同备案。2021年10月房屋竣工，甲取得竣工验收备案表但未办理建筑物所有权首次登记。2022年2月乙银行因甲逾期未偿还8000万元贷款，拟实现抵押权。问题：（1）乙银行实现抵押权时，能否就丙已购房屋及其分摊土地优先受偿？说明理由。（2）登记机构在办理建筑物所有权首次登记时应如何注记抵押事项？（3）若甲与乙银行协商一致将最高债权额提高至1.2亿元，应如何办理登记？答案：（1）不能。根据《物权法》第200条及《不动产登记暂行条例实施细则》第75条，在建工程抵押后新增建筑物及预售部分不属于抵押财产；丙已支付全款并备案，房屋已特定化，不再属于抵押财产范围，乙银行仅就未售出部分及土地剩余价值优先受偿。（2）登记机构应在登记簿“抵押权”栏记载：原在建工程抵押转为建筑物抵押，抵押范围扣除已办理转移登记的房屋及其分摊土地面积，附记“已预售房屋××套已解除抵押”，并同步更新抵押面积和土地分摊面积。（3）双方应申请抵押权变更登记，提交变更协议、原登记证明、评估报告、抵押合同补充协议；登记机构审核后，在登记簿“最高债权额”栏将1亿元修改为1.2亿元，注明变更日期，收回原证明并核发新证明，同时推送金融监管部门备案。65.案例：张父于2015年购买一套商品房并办理所有权登记，登记簿记载为张父单