森林公园投资项目经济效益评价与投资风险分析

森林公园投资项目经济效益评价与投资风险分析

经济效益评价与投资风险分析

财务效益评价就是投资项目评价中最主要得部分，它就是根据项目财务与项

目建设基础数据，对项目整个寿命期内得财务成本与收益情况进行评价，从而论

证项目就是否具有经济可行性，就是在国家现行财税与有关法律法规基础上，通

过对基础数据进行审查与鉴定，测算项目建成投产后得获利能力、清偿能力与财

务外汇效果等财务状况。其意义：就是项目所在企业投资决策得重要依据、就是

银行发放贷款得重要依据、就是有关部门审批拟建项目得重要依据。

所谓项目得风险分析，就就是考查建设投资、经营成本、产品售价、销售量、

项目寿命计笄期等因素变化时，对项自经济评价指标所产生得影响。这种影响越

强烈，表明所评价得项目方案对某个或某些因素越敏感，对于这些敏感因素，要求

项目决策者与投资者予以充分得重视与考虑。

我们采取敏感性分析，就是通过研究项目主要不确定因素发生变化时，项目

经济效果指标发生得相应变化，找出项目得敏感因素，确定其敏感程度，并分析该

因素达到临界值时项目得承受能力。主要指标：内部收益率、净现值、投资收益

率、投资回收期或偿还期等。

（一）估算范围

某县森林公园投资估算包括景点、观景点、服务设施、道路、给排水、供电、

通讯、电视系统、保护、绿化等单项工程费用，以及附属工程、建筑安装工程、

设备器具购置费、建设单位管理费、人员培训费、办公用具购置费、勘察设计费

与不可预见费。估算时间为2010年〜2020年，共11年，其中2010-2011年为投

资建设期，2012-2014这三年为投资发展近期，2014以后则为远期。

（二）项目总投资

该森林公园总投资包括工程建设投资与流动资金两部分：其中工程建设投资

根据所给得单价得内容加上不可预见费计算结果为4327、4万元，流动资金为100

万元，所以项目总投资额预计为4427、4万元，详见表27o

（三）资金来源

森林公园建设要多方位融资，遵循“谁投资、谁所有、谁受益”得原则，采取

“国家、地方、部门、集体、个人一起上”、“内资、外资一起上”得办法，充分

调动各方得投资积极性。政府部门应在旅游基础设施建设、可持续性规划、管理

与开发方案、公共便民设施、宣传及促销及其它非营业性投资等方面进行投资，

创造一个良好得投资环境。主要包括以下方法：

把森林公园得规划建设纳入上杭县国民经济与社会发展计划中去，使之

建设与国民经济建设同步发展，加大对森林公园得投入与政策倾料。

•争取国家、各有关部门得专项建设资金。。

•森林公园自筹资金

・银行贷款

・招商引资

•个人捐资

(四)项目收入估算

1、估算范围与依据

项目收入包括门票、交通、娱乐、饮食、住宿、购物及其它收入。根据边建

设，边开放地经营原虹，项目输入按建设期分段估算。确定有关估算指标地依

据：

(1)、当地物价水平

(2)、周边地区社会消费水平

(3)、同类型森林公园、旅游区得估算指标

2、估算指标

•门票：15元/人，按游客人数得100与计算

・交通:5元/人,按游客人数得90%计算

•住宿：50元/日、人，按游客人数得10%计算

•娱乐：10元/人，按游客人数得10席计算

•购物：5元/人，按游客人数得100舟计算

•饮食：10元/人，按游客人数得70%计算

•其它：5元/人，按游客人数得100%计算

3、估算结果

根据以上指标，按该县旅游发展总体规划旅客流量得90%预测游客流量，到

20011年项目接待国内外旅游客流量预计将达31、1万人次、2014年后达56、3

万人次，详见表4-3。

（五）项目成本估算

1、估算指标

可变成本采用经验比例系数进行估算。各项估算指标见表57。

2、可变成本估算

可变成本估算使根据一般得可变成本率进行估算，详见表5-1o

3、经营成本估算

经营成本包括可变成本、经营管理费。年经营管理费：正式管理人员（3人）

按每人每月1000元，一般管理人员（近期80人，远期100人）按每人每月800元计

算。项目年经营成本详见表5—3。

（六）税金及附加费估算

根据国家政策与有关部门规定，旅游业开发不计投资方向调节税，只征收营

业税，城市建设维护税、教育附加费与所得税，上杭森林公园年税金计附加费估算

结果详见表6—1O

（七）利泗估算

上杭森林公园前后期得利润估算结果详见表7—1。

（八）现金流量表

根据所给得资料列出项目现金流量表，详见表8-1o

（九）敏感性分析

可能影响到该项目效益得不确定因素由：价格、投资、成本、游客量、利率等，

针对全部投资内部收益率、投资回收期、全部投资净现值及贷款偿还期等4项指

标。具体计算情况如下：

正常情况:pt=10-1+183l,=9、022

829.49

由现金流量表可知到第十年其累计现金净流量才转为正值811、18万，而上一

年得累计值为78、31万、在远期阶段，每一年得现金净流量为829、49万、因

此计算得出其投资回妆期为9、022o

营业收入降低5%时：pt=10-1+竺咨=9、918

716.43

此时项目收入值与税金及附加值改变，需要10年才能完全收回。到第十年其

累计现金净流量转为正值58、68万，而上一年得累计值为-657、75万、在远期

阶段，每一年得现金净流量为716、43万、因此计算得出其投资回收期为9、918。

经营成本增加5%时：pt=10-1+把士=9、58

757.96

此时该项目到第十年能完全收回。到第十年其累计现金净流量转为正值320、

84万，而其上一年得累计值为-437、12万、在远期阶段，每一年得现金净流量为

757、96万、因此计算得出其投资回收期为9、58o

所以敏感项分析表见表9-1、

（十）投资项目得筹资方案确定

筹资方案确定主要有资金筹集成本得筹资风险两部分组成。贷款利率5%、

属于国家政缝性贷款，啧息6%、筹集费率为1%,股息5%、筹集费用为1、5%。

资金来源方案A方案B方案C

自有资金30%30%30%

好放债券30%20%

发放股票20%10%

银行贷款40%50%40%

方案A：总需要费用180*5%+135*（6%+1%）=18.45

方案B：总需要费用225*5%+90*（5%+1、方）=17、1

方案C:总需要费用180*5%+45*（5%+1、5%）+90*（6%+1%）=18、43

对比三种方案可知B<C<A,B筹资方案资本成本最低，所以B为最优筹资得方

案。

附：

表27项目总投资表

投资

项目规模

（万元）

1.云峰寺修复50

2.书堂寺建设50

3.云霄殿建设、修复100

景点建设工4.香林塔修复50

程5.古藤园围栏保护10

6.金玉顶修复50

7.练武场整理10

8.步云山门新建50

1.入口广场绿化、香化、美化3000m2,30

2.休闲服务区建设公园大1J、围墙、标60

服务设施工志建筑、喷水池、停车场170

程等

竹木屋、茶庄、游泳及其

她休闲娱乐建筑建设

1.客车30公里200

2.电瓶车80公里100

3.景区主干道750

基础设施工

4.景区步道480

程

5.供排水450

6.供电450

7.通讯370

1.景点绿化340

植物景观工

2.主要游步道绿化

程

3.局部林相改造

环境保护工1.生态公厕20个160

程2.垃圾箱200个4

不可预见费393、4

(按上述项目

10%计)

流动资金100

合计近期建

4427、，4

设投资

表4-3年经营收入估算表单位：万元/年

项目近期远期

门票466、5844、5

住宿155、5281、5

交通139、95253、35

娱乐31、156、3

购物155、5281、5

饮食217、7394、1

其它155、5281、5

合计1321、752392、75

表57年可变成本估算表单位：万元

项目可变成本率(％)近期远期

门票2093、3168、9

住宿5077、7584、45

交通6083、97152、()1

娱乐4514、0025、34

购物85132、18239、28

饮食60130、62236、46

其它5()77、75140、75

合计609、571074、91

表5—3年经营成本估算表单位：万元

项目年经营成本

近期远期

可变成本609、571074、91

管理费80、499、6

其它194、7256

合计884、671430、51

表6~1年税金及附加费估算表单位：万

元

项目年税金及附加费备注

前期后期

一、小计73、37132>75

1、营业税66、1119、6营业收入得5%

2、城建税4、638、37营业税得7%

3、教育附加2、644、78营业税得4%

二、所得税54、56124、42利润得15%

合计126、93257、17

表7—1项目年利润估算表单位：万元

项目年税金及附加费备注

前期后期

项目收入1321、752392、75

经营成本884、671430、51

税金及附加73、37132、75

利润363、71829、49

所得税54、56124、42按利润得15%

净利润309、15705、07

表8-1现金流量表单位：万元

*年度

合计隹设期近期远期

项M

20102011201220132014201520162017201820192020

现金洸入麦

118321、7500132k75132k751321、752392、752392、752392、752392、752392.752392、75

1.1甘业收入18321、75001321、75132k751321、752392、752392、752392、752392、752392.752392、75

2现金流出1668k082213、72313、丁958、04958,04958、041563、261563.261563、261563.261563.261563,26

2、1荔建投责4427、42213、72313、T000000000

2,2经昔成本35237、0700884、67884、67884、671430、511430、511430.511430.511430.511430.51

2、3税金及君加1016、610073、3773、3773、37132.75132、75132.75132、75132.75132.75

3税前现金总流嫉1640.67•2213.7-4427U363、71%3、71363、71829、49