某某房地产项目投资分析

金阳大厦项目

投资阐发

J讣梢机F

目录

一、项目表面

二、长沙房地产市场情况阐发

三、地块所处的特性市场阐发

四、项目的SWOT阐发及息体思路

五、项目可类比项目调研情况

六、项目产物的开发计谋发起

七、项目投资收益及风险预测

协力营销机构

项目表面

（据贵司所提供的资料）

☆金阳公司于98年取得体育馆路附1号建立用地，领土使用证编号：开国用（98）字第（1575号）

☆地块宗号5097008,综适用途，使用权面积为1136.89平方米，使用期限至2043年10月。

☆由于原用地面积较小，无法对之进行有效的商业开发，因此在取得政府支持及邻边单元（长沙铁路公司）的

协议土地租赁意向支持下，金阳公司于2000年底取得计委立项批复文件（长技基2000年493号），该文件中明确

项目可开发总修建面积为16000平方米。

☆2001年8月正式取得长沙市计划治理局的二类计划设计条件通知单（编号200001078A1）,其中详细说明项

日建立用地为1900平方米，容积率为不大于8.5,修建高度为84米以内，机动车收支偏向为东北。

☆目前该地块市场代价为1200万元人民币左右。相关土地有偿出让金己经缴纳完毕。

协力首梢机构3

二长沙房地产市场情况阐发

2005,长沙房地产市场生长历程中非常重要的一年。政策变革和外地豪强的进入，使得长沙房地产市场有

些“乱花渐欲迷人眼”。但能够断定，大厘革之下，市场无法海不扬波，是继承繁荣火爆照旧会进入一个理性期、冷静期、

调解期，都要有个说法。厘革和转折，长沙房地产走向何方，这对付我们来说也许照旧一个谜！

一、长沙房地产市场——供给与需求的对决

2005住宅的推盘量将创造新高，巨大的供给在政策开始变得佃硬之时，强劲的消费势头能否连续：产物时代来到，产物不停

升级换代，十丈软红能否将消费欲望引导再至喷发：长沙楼市能否再续神诒？

二、市场大厘革一一产物升级和营销升级全面展开

2004长沙房地产市场正经历着前所未有的生长和匣革，无论从产物照旧营销上。外地列强的进入导致的竞争加剧是市场升级

的导火索，而这种形势化2。的将愈演愈烈，产物和营销升级的大潮是不可皿挡的，也是市场优化和进力的标记。

协力首销机应

三、代价一让我欢乐让我忧

升、肯定要升的！升儿多，能到儿多！在一直以来衡宇代价偏低的长沙市场，随着产物升级而带来的代价升级己经启动，并

且势头如此迅猛：对付这样一个老黎民最体贴的问题，在2005需要见分晓！

四、资金链、融资渠道——延续生命线！

国度政策，地方政策，政策与对策！当国度宏观调控产生作用，金融政策开始紧缩，当矛头指向场地产行'1匕如何打开资金

的缺口？当房地产行业真正成为资金密集型行业，当钞票变得如此紧缺，当地企业如何才气玩转长沙房地产市场？

五、别墅市场一一长江后浪推前浪

水云间、绿城桂花城作为新一代别鸵能否配合造势城东市场？同升湖、金鹰城老一辈占据天然如何守势？河西别鸵市场，

尤其山水英伦（荷塘月色）能否翻身？长沙别鸵市场走向何方？

协力首销机应

六、小户型和写字楼——物以稀为贵，贵几多

在市区内用地日渐淘汰的今天，成熟地段的小户型和写字楼越发显得珍贵。明年此类产物的需求走势如何，产物的紧缺能否

体现出更高的代价，产物设计和观点将出现什么样的新变革，看都市中心代价如何提升！

三地块所处的特性市场阐发

-----项目地块所处芙蓉路区域阐发篇

总体区域阐发：

2003年8月31日，长沙南北交通主动脉芙蓉路实现全线领悟，标记它成为名符其实的“中华第一路”，它全长46公里，南

起暮云镇，北至霞凝港，与2000年拓改的五一大道组成一个巨大的坐标，一起撑起了长沙的交通新格式。自从芙蓉路全线拉通后，这

条中国第一大道开始了它真正流金淌银的时代，商机和财产险些令所有商人无法抗拒，创业者、打工者、投资者都心仪着这块藏金累

银的宝地，在掘金中感觉快乐。

协力营销机构

以五一市民绿化广场为圆心，以五一大道为轴的五一广场商务圈，以商业为主盯、以商业动员冏务。在这一冏务圈，平和堂、刀

代广场、新大新等先后崛起，沃尔玛、铜野湾、王府井等商业巨子也纷纷抢占黄金码头。

以芙蓉路为轴心的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性，沿途数十家银行证券公司参差林

立。以此为契机，这一区域掀起了一轮商住楼与商务楼盘建立的热潮，商务动员商业成为芙蓉路的特色。

芙蓉路黄金通道以自己的奇特职位在刷新商务格式，重新论定商务诸侯！

★侯家塘超核商圈

•区域板块商业地产特征

侯家塘在未来长沙商业的格式特别重要，侯家塘商圈是长沙市的超核商圈，三湘都市报首次推出超核商圈的观点，所谓超核是指

侯家塘商圈位于东塘商圈和五一广场•黄兴路商圈、芙蓉路金融街和未来省府的十字节点，具有不可替代的优势。

“以芙蓉路和劳动路交汇点为圆心，向外扩散的一个270。大扇形区域，将成为长沙市新的商务、商业核心。”氏沙商业界的一

位资深人士这样断言，而他的理由是，“都市生长的南移，一定会在南城形成一个新的商务、商业核心，而核心的蜥起又必须沿主干

道生长，侯家埔的地理位置得天独厚”。

协力首销机应

侯家抛处在长沙新兴CBD的区域，乂毗邻东据和五一商圈，商业生长原来就看着一定的底子。随着新世纪体自文化中心的建成，

侯家塘依靠文体会展平台越发显示出它奇特的吸引力，从而也引发出了一个新兴的商圈效应。“侯家塘处在东塘商圈和五一商圈连线

的中心位置，以体育文化为契机，由于莫基了生长底子，对付未来的生长我认为生长潜力无限。”

“与五一商圈这个传统的商业积累地比力起来，侯家塘是新财产的起源地，以体育文化为主的财产圈衍生出的其他行业，将会从

各个方面促进侯家塘商圈的全方位生长。”天心区招商局的卖力人也指出，五一商圈和侯家塘商圈是相互增补和烘托的，之间的影响

固然会有，但是范围效应也可以吸引更多的客流。

据了解，自重新一佳入驻侯家塘，这两年侯家塘的人流、物流比原来增长了3—4成。而随着新世纪体育文化中心的创建，都市商

业广场、家润多“轮番东装”，更是给侯家耀注入了无限的活力，动员了这区域的迅速生K。

★南长沙生态商务区

•区域板块商业地产特征

南长沙是省会长沙的南大门，是长株潭经济•体化的前沿阵地，为长沙拓南扩城的“桥头堡”。随着省政府构造大院南迁，一批

重.大文化设施、配套公益设施将在城南拔地而起。在计划中，省政府新址、省地质博物馆、省青少年运动中心、省群众艺术馆、会展

协力首销机应8

中心、市科技馆、音乐厅等一批省、市级重大文化设施、修建群落，将使这里成为省会行政文化中心，从而为南长沙的生长提供了无

尽的空间。

•区域商业地产创新模式

生态观点成为商务楼最大亮点

三BD释义：即“生态商务区”，为ecologybusinessdistrict的首字母简化组合。是目前最流行的一个而CED生长的全新的

观点选择。其最大的特征就是解决原来CK）存在的生态恶化问题，如“死城”现象，交通上下班时太过紧张，区内绿化较低，商业气

氛太淡，写字楼空调病，办公室综合症等等。

长沙市拓城、融城、省区政府南迁、打造天心生态新城，以及现实的许多商务运动以及许多著名企业办公总部往南生长的趋势等

等，说明了人们是在建立CBD的同时生长和改进CBD的，所以才有了“生态CBD”亦即“EBD”的提法。并且EBD观点不再太过强调“中

心”，这也是对原来CBD太过核聚化造成的种种社会问题的布•效解决。

★中央商务区

・区域板块商业地产特征

协力营销机构

凭据《长沙市都市总体计划（2000-202。）》,在“都市功效分区”中提出了建立长沙中央阀务区的构思：“以中心绿化广场为

核心，东起解山路，西至蔡铝路，北起展应馆路，南至人民路，面积约3平方公里，集商务办公、信息、文化、娱乐于一体”,一个

以五一大道与芙蓉路交错点为中心，以财产金融为特征的带状CBD正在长沙形成。

芙看中路CBD建成以后，将会合长沙大部门金融、商务、文化、办事机构和大量的商务办公酒店、公寓等配套设施，并使长沙更

具备完善便捷的交通、通信等现代化底子设施和良好情况。

由于CBD的出现，芙蓉路这条新改建的省城大动脉上地迅猛增值，显得“财运”横溢、各处是金。经不住由CB1）巨大商机的引诱,

外地资本加快抢滩星城，一些大的跨国公司纷纷着陆，而嗅觉灵敏的长沙开发商也当仁不让，在CBD区域内掀起了一轮商务和底子设

施建立热潮。目前，云集在关荐中路上的限行、保险公司、证券营业部等金融机构有数I•家之多，这段已成为名副其实的湖南“华

尔街”。

•区域商业地产创新模式

金融要塞-----雄踞五一路和芙蓉路交汇的芙蓍广场柏金位置，金融圈的核心地带，芙蓉广场的绝版宝地。

芙蓉生态广场-----350米视野无阻碍，豪迈胸怀、坐观天下，尽览芙蓉生态广场怡人美景，事情之余，携友游历，阳光普照、

放飞心情、引发灵感。

协力首销机应10

金融商业核心-----拥有国际化冏务气氛的板块，证券、保险、金融、机构，大公司、大财团、大商家聚集一地，酒店、冏务写

字楼林立，平和堂、百盛、家乐福、肯德基、麦当劳、必胜客等国际商业机构构筑起星城经济、商贸、办公的商业轴心。

★松桂园商务区

•区域板块商业地产特征

松桂园商务中心

位于长沙市新计划的CBD（中央商务区）中北部，是一个以国际财产中心、南方明珠国际大酒店、建鸿达现代城、运达国际大原

四座高楼为网心，沿着芙蓉路、展览馆路“十”字型两轴向东-----迎宾路、东风路；向西蔡铮路；向南------八一路、中山

路；向北湘春路、体育馆路辐射的相对聚集的商务地区，笼罩整个清水塘街道、望麓园街道和上大城街道办事处的一部门，面

积约1平方公里。

随着展览馆路的拉通和芙蓉北路的提升，松桂园商务中心目前已初具雏形，成为开福区范畴内最活泼、最具增长和生长潜力的商

务区，其生长偏向以生产性办事功效为主，以生活办事为辅，包罗金融、贸易、信息、告白、执法办事等，重点以金融办事为其特色。

在其方园约1KM范昭内,汇聚「湖南主要银行、证券、保险等金融机构的总部和高等写字楼，以及家乐福、普尔马斯特、省展览馆、长沙市

协力首销机应II

一中、湖推医院、湖南日报社、新闻出出大厦、瑞士公园、南方明珠国际人酒店等长沙雄古名的商业及文化、教囱、新闻、体闲中心是长沙CBD曳中

之肃的极核地段”项目基职位于松桂园的黄金三角芙蓉路与展览馆路两条财产矿脉交错的财产鼎点，是长沙CBD最后一块

财产童贞地。

•区域商业地产创新模式

第二个“金十字”

松桂园商务城明年将重点开发湘春路和体育馆路，构筑松桂园商务中心的第二个“金十字”：买通炮后街路，打造以清水塘两涮

为主的“三湘第一文化教海街区”；改革建湘路，创建电讯财产市场：以展览馆路拉通为契机，在两厢创建集餐饮、娱乐、休闲于一

体的特色街市。今年着重建立的有湘雅医疗城和家居乐置业广场等.

并且，凭据政府计划，车站路将和展览馆路实现对接，并且西端将修建另一座湘江大桥，直接接通桐梓坡，形生长沙市的又一条

五一大道。

•区域商业地产投资状况

投资潜力较大理由：区域生长前景不错，但是目前可开发土地不多。

协力首销机应

投资代价风险与收益同在理由：新兴项目的定位起点高，能提升整个区域的投资代价，但是也正是受运达广场开发节奏

的影响，以及原有几座商务楼销售情况的不理想，造成风险性较高。该区域好的新项目不多，投资渠道较为单一。

四项目的SWOT阐发及开发总体思路

一、项目SWOT综合阐发

SVOT论点说明

升值前景被高度认可长沙都市未来的CBD区域，绝大部门消费者都相当认同它的升值潜力

S（优势）

外部数量众多的政府机构、银行企业、院校，加上未来大量进入该区域的中高收入人

城北素质楼盘

群，完全拒绝棚户区、贫民区，低素•质与社区宁静隐患

协力首销机构13

优质计划的交通网络路幅、路况及具有前瞻性的路网建立，又在快速干道边上，不存在亚交通问题

不但仅有湘雅和周边众多的高，初中、小学，另布.展览馆、博物馆等等文化气氛浓厚

教诲配套和文化气品

的运动机构和场合

项目体量小可以灵活的选择入市时机，不易受市场放量的影响，可以实现快速销售

利润来源单一性项目利润点被迫依赖于符业部门所带来的风险性

地块先天性不敷过小地块倒客与商业计划：工具向倒霉计划

W（劣势）

停车问题很难取得有效解决受地块较小的影响停车问题只能够通过一种变通的方法解决

楼盘配套不完善对纯自用型客户及商务部门的操纵均有相当影响

0（时机）土地的希缺性区域生长前景不错，但是目前可开发土地不多

协力首梢机构14

充实利用该区域的升值前景长沙房价还具有一定的升值空间，该区域的生长前景看好

符合的产物设计通过产物计划的处置惩罚，将未来该区域的商业、商务需求功效尽量集于一身

最大限度地释放快速干道效在本案中，干道效应对物流交通的顺畅、业态组合的选择、后续经营和商业的辐射功

应效不容低估

竞争项口的不确定性对本案的商业业态组合、商业部门销售时机的选择有直接影响

项目与周边修建联体的不确

与周边修建联体是本项目乐成的一个垂要因素，但有着很大的不确定性

定性

T（威胁）

长沙高价位楼盘整体偏淡，局部走强，个盘热销的整体状况，加之不诡定的市场因素，

开发风险

使项目开发存在着一定的市场风险

市场威胁和客户竞争客户整体资源有限，周边其他项目将吸引了本项目的部门潜在投资者

协力首梢机构15

产物选择比拟阐发

（一）阐发观察样本类别统计

样本类别数量项目名称百分比

曼哈顿新贵、联合商厦、五一华府、碧云天、

商住楼9都市阳光、锦绣华天、宏景名厦、42.9%

湖南财产中心、建鸿达现代现代城

青年公寓、锦华时代、n出东方、芯都信息

小户型628.6%

大厦、明景公寓、锦绣中环

名汇达、湘茶大厘、蓝色地标、顺天国际财

写字楼628.6%

产中心、雨花大厘、天辰腾达商务大厦

（二）样本区位漫衍

协力营销机构16

80

60

40■商住楼

■小户型

20匚商务楼

0五一商圈芙蓉拓沿线解放西路八一路山中路

口商住楼22.266.700u.i

■小户型16.700500

口商务楼16.733.333.300

(=)代价统计

协力营销机构

均价（元/m‘）

类3000以下3000-35003500—40004000-45004500以上

五一华府、

曼哈顿新景

商住楼锦绣华天碧云天、建鸿达、湖南财产联合商厦

宏景名剧

都市阳光

百分比11.1%44.4%22.2%22.2%0%

锦华时代、

小户型明景公寓青年公寓芯都信息大厦锦绣中环

日出东方

百分比16.7%33.3%16.7%16.7%16.7%

湘茶大厦、名汇达、

商务楼蓝色地标雨花大厦

天辰腾达商务大厦顺天国际

百分比0%16.7%33.3%16.7%33.3%

协力首销机应18

■3000以下

■3000-3500

□3500-4000

□4000-4500

■4500以上

商住楼

■3000以下

■3000-3500

□3500-4000

16.70%□4000-4500

■4500以上

30%

16.70%

小户型

协力营销机构19

□3000以下

■3000-3500

□3500-4000

□4000-1500

■4500以上

森务楼

（四）主力户型统计

主力面积

类别

40-75曲75-130m*130-180m*180m'以上

建鸿达现代城、曼哈顿新贵、都市阳光、

商住楼宏景名厦、湖南财产中心、碧云天、

五一华府联合商原、锦绣华天

协力营销机构20

百分比0%33.3%66.7%0%

芯都信息大厦、

日出东方、

小户型公寓明景公寓

锦绣中环、锦华时

代、青年公寓

百分比83.3%16.7%0%0%

雨花大厦、蓝色天辰•腾达商务大厦、

写字楼蓝色地标

地标、湘茶大厦顺天国际财产中心名汇达

百分比0%50%16.7%50%

协力首梢机构21

90%

80%

70%

60%

50%□商住楼

40%■小户型

口商务楼

30%

20%

10%

()ik

40-75平方米75T30平方米130T80平方米180平方米以上

结论：

芙蓉路沿线，小户型漫衍很少，具有一定的稀缺性，但由于地段和便利性及商业成熟性等的原因，小户

型不宜大量开发；写字楼和商务楼开发成熟，客户认同性较高，但楼盘众多、租金过高，出租效果普遍不

理想，中低档次的字纸楼有一定的生长空间；

小户型出租物业阐发：

长沙现状小户型一般为青年客户群购置自住，用于出租的较少，并且由于单元面积租金代价过高，根本

协力营销机构

上算下来租户都市选择自己购置付月供，租赁客户一般为短期的出差客户和临时租住客户.

二、项目阐发结论

我们要整合一一升值前景、优质计划、社区人文素质、周边情况素质和巨大的差别化市场真空：

特别注意点一一“项目体量过小”是项目开发的最大障碍，因此与周边项目联体是项目开发的首先要解决

的同题。

从市场状况和项目阐发中，再结合目前种种信息，通过产物的组合来营造或提倡一种切合有可能入住该区域

人群特性的事情和生活方法就是项目乐成的要害，即打造一个“精品小户型+写字楼”形式的公寓式写字楼。

接下来的章节就对我们到底要做什么，为什么要做“精品小户型公寓+写字楼”形式的公寓式写字楼，进行

论述，也就是项目定位。

由于本案物业开发的特殊性，鉴于项目体量的问题、项目与周边修建联体的问题和停车问题的解决方案的问

题，在这样的一种特定的开发前提下做什么物业才符合，才有市场？这是目前我们最体贴的问题。本案作为一个临

街的小地块设立裙楼和塔楼是一定的，裙楼部门怎样定位？塔楼部门的产物功效怎样定位，是做公寓照旧写字楼

协力首梢机构23

呢？

1、裙楼部门发起做四层，都作为一种定向的招商以切合楼盘的特质：

由于本项目自身特点和所处位置，发起在底层主要针对各大银行金融保险机构、通信类大企业、各大旅游公

司等有实力的大公司招租。这些客户最看中交通便利，人流量大、宣传效果高的黄金地段，也不会在租金和其他事

宜上与公司过多纠缠。二楼开始直至四楼，发起主要针对外地驻长办事处、分公司和当地生长中的中小企业的会合

办公中心，开发一部门做为中高等的餐饮类办事场合。

2、塔楼部门凭据我司对长沙都市公寓、写字楼市场的深入研究，认为在此特殊地段做单纯公寓和单纯写字

楼都是要冒一定的风险（见风险收益阐发部门）。

鉴于本案的种种特性，只有做成创新的唯一的超通例物业，才气最大限度地引发潜在代价。

经过一系列的论证，我公司最终发起本案塔楼部门定位为“公寓式写字楼”（暂命名）。

“公寓式写字楼”一一是近年来逐渐兴起的一种办公模式，最初是由公寓改革而成，这类由住宅改建的公

寓写字楼，在某种水平上克服了目前长沙传统专业写字楼存在的治理用度高，加班受限制等毛病，迎合了部门中小

型公司的利益需求。

协力营销机构

首先，是实用率的提高，由于公寓式写字楼是由住宅改建而成，因此在实用率方面比正规的写字楼超过近20

个百分点。

其次，是治理费的低落以及便于控制的单户空调设计，即节约了开发本钱，又能为中小型公司节约了用度开

支，还可以迎合了他们晚上长要加班的需求。

这类公寓式写字楼是一种属于中档大概中档偏下的写字楼，与甲级写字楼有一定的差距，但不难发明这一形

态的写字楼在长沙还具有很大一部门的生长空间，这种具有公寓居家气氛的办公空间，这一种物业在相当一段时

期将满足长沙公司对办公情况的需求。

五项目可类比项目阐发情况

一一关于芙蓉路CBD地段商务公寓间发

关于CRD

协力营销机构25

CBD即中央商务区，又称商务中心区，是CentralBusinessDistrict的简称，最初起源于20世纪20年代的美国，

其意为商业会聚之地。现代意义上的口央商务区是指会合大量金融、商业、贸易、信息及中介机构，拥有大量商务办公、酒店、

公寓等配套设施，具备完善的市政、交通和通讯条件，便于现代商务运动的场合。

我市的中央商务区是指东起袁家岭，西至五一广场，北自伍家岭，南止候家塘的这块面积约为3平方公

里的区域。

二、长沙市商务公寓市场现状

1、代表忤项n

在长沙市中央商务区中，具有代表性的项口分别为亚大时代广场、君临天厦、湖南国际金融大厦、顺天城、银海大厦、名汇达、

元盛大原、中欣大厦、华天新城、顺天国际财产中心、新世纪城、颐美现代城、唐朝碧阁、湖南财产中心、和府酒店公寓和锦绣

华天等。

2、商务公寓的客户组成

目前，长沙商务公寓的客户根本上由商务型、投资型和居家型三部门组成。

商务型客户主要是指牛.长中的中、小型企业，他们既不肯意跻身于稠浊的住宅公寓中办公，又难以逾越专业写字楼的代价门

格.而商务公寓则可商可住，既免去了奔始的辛劳,又节约了时间.环可淘汰大员的开支,所以,商务公寓是牛长型企”的首选.

协力首销机应26

投吩型客户主要是指别看雄丰富力的企业团体和投资商，商务公寓之所以能吸引住众多投资商们的眼光，其原因主要是商务

公寓的投资具有收益稳定、风险小和投资回报率高等特点。

而居家型客户则主要是那些追逐时尚，本性张扬的朝9晚5一族。他们是都市中的精英。拥有高学历，时尚，创造力强的特

征。

3、商务公寓的特征

A、商务公寓是介于住宅与写字楼之间的过渡性产物。它与专业写字楼之间的区别十明白显。商务公寓是生长型企业

的温床，从外立面上看，既不是写字楼，又靠近写字楼，从配置上讲逊色于专业写字楼却高于住宅，从功效上看既可舒适

的生活又可气派地商务办公。

B、小户型公寓十分走俏。

在芙蓉路沿线的商务公寓中，面积最小的仅50多平方米，大的也不外90米平方米，每一个户型的设计正向着实用性和人

性化偏向生长及完善。处丁中央商务区核心地段的商务公寓，由「本钱投入较低，地段抢手，设计时尚而倍受接待。

C、业主评价较差

现阶段，长沙的商务公寓因为配套设施不齐全，专业办事意识淡薄，住宅功效不完善，商务形象不突出而饱受业主及业内

人士的批评。另外，在配套方面，我市商务公寓的相关配套仍停留在宽带、电话、卫星吸收及根本系统上，根本现代商务办事

系统十分欠缺，在客观上让商务公寓面临着一个较难堪的境地。

D、根本会合在芙蓉路沿线

协力营销机构27

从北站到候家油仅4公里长的口路上，密密地排布着近20个商务项目。我市目前的黄金地段并不多，英蓉路沿线是仅有

的黄金地段之一，在中央商务区的核心地段建立高等的商务公寓，既可至升值,乂有稳定的收益。所以，此区间成为了众多开

发商投资建立的首选。

E、投资型客户居多

关蓉路沿线地段，是我市中央商务区的核心，有着较浓厚的商务气氛。而这正是投资者喜爱的气息虽然该区域内的商务

公寓代价并不十分自制，但是，稳定的收益、丰盛的回报和细微的风险吸引了众多的投资商，成为了商务公寓市场的主要购置

力。

F、暗昧的观点

口前，长沙市的商务公寓大多数不能从外立面马上判断出是商是住，开发商为了低落本钱，提高利润空间，而锁住了商、

住两类群体，想做到企业、住宅两不误，以扩大市场笼罩面，但实际上却般杂了市场对项口的印象，造成了观点上的模糊和使

用的困扰。

三、商务公寓市场生长趋势与预测

长沙市的商务公寓市场正在围绕着CB）地区快速生长。现阶段商务公寓市•场状况比力稳定，销售市场比力活泼，租赁市场较为红

火。魄若区域商业气氛的聚集，商务公寓的生长空间辽阔。

1、对付住而言小户型公寓将受追捧，大户型公寓可能有所萎缩。凭据有关资料显示，长沙市20岁到35岁之间的职

协力首梢机构28

业群体占到市区总人口的一半左右，这部1J人群拥有岛学历、时尚、创造力强的特点，具中乂有大部U是刚出校门或初始创业，小户

型因为投入低、本性张扬而将成为“新一族”购置的核心。

2、时付商务公寓而言在黄金地段稀缺的长沙市，拥有位于中央商务区的商务公寓即可成为CBD地带“最后的贵族”。

随着我市经济的生长，芙蓉路地区将逐渐成为较完善的中央商务区的核心，并形成集商贸、娱乐、购物和休闲为一体的多功效商业群，

将吸引众多外商来长投资，商务公寓需求的增加成为一定，使得商务公寓市场出现升温之势。

3、对付商业用房而言随着长沙的生长，都市可开发空间逐渐淘汰，处于芙蓉路中央商务区地区的育业用房还将维

持较长一段时间的繁荣。

附件:

小户型抽样楼盘一览表

总修建代价物业治理

尸型面积

名称所在面积总套数装修情况公摊率费(元/配套设茏周边情况

(ttf)起价均价

(m')nf)

协力首销机应

华HI｛华酒店、

八一—路华会所、三层一个阿波罗商场、

锦华

丽华酒店459套30-50毛坯房26503100空中花圃、健身肯得基、麦当

时代

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（m*）

（向）起价均价吟

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