某地产项目市场分析

某地产项目市场分析

上篇.............上海住宅市场进展趋势分析与预测

第一部分......................上海住宅进展趋势概述

第二部分.................................产品进展趋势

第三部分.................................行业联合趋势

第四部分.................................价格走向趋势

第五部分.............................住宅市场进展预估

第六部分...........................虹口区区域市场分析

下篇...............上海商业市场进展趋势分析与预测

第一部分.....................................分析概述

第二部分.........................上海商铺市场环境分析

第三部分.................................市场竞争状况

第四部分.....................................市场动态

第五部分.............XXX项目区域商业市场进展分析

上篇上海住宅市场进展趋势分析与预测

第一部分上海住宅进展趋势概述

2002年的申城楼市在一片热卖与年末申博成功的热闹中间马上落下帷幕，

上海楼市依然呈现出一路上扬的态势，但也不断有专家、学者对节节升高的房价

提出质疑。

从宏观上看，2002年上海房地产市场上暖风频吹：浦江两岸综合开发进入

实质性的启动、央行第八次降息、十大轨道的建设引发新一轮房产投资热；从政

策上看，取消蓝印户口政策并没有对市场造成太大的冲击；从市场上看，100

万平方米的重点工程配套商品房的正式启动，指导性房价操纵在每平方米3000

元左右，最近新成立上海地产（集团）有限公司与上海大盛资产有限公司对土地

一级市场进行调控性经营，建立政府主导型土地储备供应机制，这些都说明了政

府宏观调控的态度，使住宅开发纳入健康、持续进展的轨道。

继今年上海市住宅产业快速进展之后，未来两年，不管是投资总额还是新开

工与竣工面积，均将比今年有所上升。2003年，上海住宅的投资将达到580

亿元，住宅新开工1800万平方米，竣工18。。万平方米。

明年，上海市住宅产业将以提升上海市民居住水平为主线，继续推进上海

市住宅建设持续、稳步、健康进展。创建“四高”优秀小区，以住宅产业现代化

为抓手，抓住重点、培养亮点、解决难点，重视中低收入家庭的住房需求，不断

提高行业管理水平。从有关会议获悉：2003年，上海住宅投资580亿元，住宅

新开工1800万平方米，竣工1800万平方米；建成“四高”优秀小区80个;

实施菜单式全装修10万套，建成“四新”成果应用小区5。个以上；完成平改

坡1000幢，综合平改坡6至8项；完成居住区为老服务设施80个；重大工程

配套商品房竣工1。0万平方米，新开工1。。万平方米；建成居住区绿化450

公顷，围墙透绿11。公里。

据分析，明年住宅市场将面临着如下“利好”：日益提高的开放度与不断增

强的城市综合竞争力将推动住宅的快速进展；大规模的城市基础设施建设与城市

化的快速推进将促进住宅建设；城乡一体化步伐的加快，为住宅进展增加了新的

活力；房地产业的支柱产业地位与各项配套政策的有力支持，将推动住宅市场的

繁荣；小康目标的确定、市民收入水平的提高将进一步扩大市场的有效需求。

2003年楼市的进展更加牵动了众人的心，开发商希望楼市继续走强，买房

人希望楼市降温。为此同时，各类新概念、新现象也层出不穷。在此对未来两年

的申城楼市做一些预测。

第二部分产品进展趋势

住宅将在连续人性化、生态化、具备文化内涵与国际化的基础上更注重一个

“适用技术”的问题，也就是产品的经济化，基于对2002年楼市的分析，住宅

“金字塔”中下部分的需求者普遍认为目前房价较高。小区建设不能落后于,相应

需求，但是假如太过超前，普通小区就配备豪华会所、智能化设施势必引起成本

上升，脱离购房者需求。盲目以为只要提高产品品质，加强小区配置，辅以楼盘

精美包装与强大广告攻势就能够成功的观念，在2003年并不一定行得通。强调

适用性、经济性将成为楼市的一个新趋势。

第三部分行业联合趋势

在产业竞争中，估计2003年将是国内房产企业走向联合之路的一年，目前

外资房地产企业加快了进军上海的步伐，来自上海市工商局的统计数据说明在

2002年上半年，注册资金超过300。万美元的房地产企业达到了15家，由与

黄地产、新世界、新鸿基、瑞安地产等香港地产商掀起的“投资潮”将再度上演

“升级版”，同时，据摩根斯坦利公布的海外基金投资中国房地产市场的一项研

究显示：在未来2—3年中间，将有3-10亿美元的海外资金进入上海市场，他

们凭借着雄厚的资金实力、先进的物业管理模式、营销网络与更加专业化、人性

化的服务理念逐鹿市场，而国内的房地产商的政府背景优势与天然的地区优势将

逐步弱化、势必需要走联合之路，扩大融资渠道、更新经营理念，重新打造核心

竞争力。

跨行业联合的趋势也将更加明显。如今不断有企业提出造城造镇的计划，在

这种建设中要造学校、医院、大小商业设施，出现了多元化地产开发的新局面，

把一些与房地产有关的产业整合到一种社区生活中来，最近奥园与海尔合作，使

房地产化家居集成迈上了一个新台阶，对降低开发成本、提高效率、提升品位、

强化开发品质都将产生很好的效果。单独的项目公司已经无法从品牌资源、资金

实力、专业人员等方面与大的地产集团竞争，而要在竞争猛烈的申城楼市中拈在

第一梯队，就要凭借合纵联横的优势，凝聚分散资源，提炼集团终极势能，并以

联合营销推广模式抗衡强敌。

第四部分价格走向趋势

最近上海房价上潴势头很好。这一轮房价上涨能维持多长时间?从长远来看,

房价上涨是确信的，这是房地产的特性，特别是土地资源不可再生的特性所决定

的；但房地产作为社会的一种特殊商品，同时受市场供求关系的制约。中原认为,

影响房地产涨跌的因素要紧是三个方面：一是房地产的综合品质，它代表了房地

产商品的实际价值。其综合品质包含地段、环境、建筑形态、建筑品质、房型、

功能等等，它与其成本与科技进步、设计水平有关联，是决定房地产价格的内因;

二是房地产的供求关系，它影响了房地产价格的变化。当上世纪9。年代中后期

市场供需关系扩大、供大于求时，房价下跌；而近两年楼市销售量大于竣工量、

供少于求时，房价上涨；这是造成房地产价格升降的外因；三是消费者的偏好,

它在楼市的不一致进展阶段产生影响。从上世纪90年代中前期，人们喜欢多层

住宅到后来偏爱高层住宅；从90年代中后期有些人喜爱复式住宅到近两年来大

家看好水景住宅，等等。这种情况并不是左右房价的要紧因索。近两年多来，商

品房平均成交价不断上涨的情况，不仅表达了供需关系，更表达了商品房综合品

质的提高。

深入分析近两年多来商品房价格上涨的原因，目前全市商业用房的分布结构

已相对均衡；而办公用房需求量增加，特别是内环线以内地区供需关系很接近，

正是建造办公楼的时候，但要造就要造好的。从2001年开始，住宅价格上升的

耍紧原因：首先是综合品质不断提高。从地区来说，内环线以内地区2000年的

销售面积比1999年增长了54.29%,内外环线间地区同比增长了37.93%;

2002年上半年内环线以内地区新开工面积占全市开工面积比重达40%左右,

增长幅度达33.33%。从建筑形态来说，高层、小高层住宅供应量大幅度上升，

而多层住宅相对下降，1999年多层住宅占68%,2001年只占54%；另外，

别型也有微量上升,其销售面积从1999年的39万平方米上升到2001年的87

万平方米。地段好、结构好是推动房价上涨的要紧原因。其次是供需差距在缩小。

从1999年至2001年，全市商品住宅供销比分别为1.71：1、1.60：1、1.41：

1。在住宅综合品质提高与供销比缩小的影响下，住宅平均价格每平方米从1999

年的3102元上涨到2000年的3326元、2001年的3658元与2002年的

4872元左右。其间，内环线以内地区平均价从每平方米490。元上涨到2002

年的557。元。同时，由于上世纪90年代建造的高品质存量房上市，加上动拆

迁与外来人口造成的住宅需求量激增，与近些年小户型新建房源的减少等原因，

促使存量房价格也是直线上升。已售公房平均价格每平方米从1999年的2400

多元上升到2002年的3000多元，有些地方的已售公房与商品房的价格相差无

几。

从上海城市建设的仝局来看，影响未来几年上海房地产价格走势的要紧因素

有下列几个方面：一是房地产综合品质持续提高。“十五”计划开始，270公

里的地铁、轻轨与650公里高速公路，特别是70公里中环高架路的建设，将大

大改善城市交通；城市园林化建设将达30-35%的绿地覆盖率，包含河道整治、

空气清洁；使用新的建筑材料，包含门窗配件，装修房取代毛坯房；建筑造型趋

向多样化、个性化、风格化与房型功能趋向合理化、人性化；小区环境及设施优

化与完善等等。二是消费者偏好发生新变化。从上世纪90年代中前期走向城郊

花园住宅的富裕群体，山于交通与社交活动不便等原因，重新回归中心城区，促

进中心城区高档楼市的兴旺。三是开放型国际大都市的效应。在内、外销房并轨

与房价收入比为1：6与1:8的情况下，引发国际资本与外来资本购买上海每

平方米700。元以上的高档住宅。四是近几年供销比缩小。预售面积超过开工面

积。从历年来住宅需求看，上海平均居住水平相当落后。据200。年底人口普查

时统计，中心城区人均只有0.57间房，与计划2010年达到人均1间房的要求

差距还很大。五是市民购房潜力相当大。两年前市民平均收支节余就达1000多

元。据今年6月统计，目前全市购房贷款余额仅1100亿元，约占市民存款的

30%,只占市民全部金融资产的13.5%,这个比例在全世界来说是相当低的。

另外，上海住房货币化分配政策马上出台，又将形成一大笔购房资金。

综合上述诸多因素分析，上海作为国际化大都市，房地产需求相当迫切，全

社会的支付能力乂绰绰有余，只要上海经济进展保持10%左石的增长势头，上

海房价仍将持续上涨。

第五部分住宅市场进展预估

1、住宅供应进展预估

在上海GDP持续高速增长的宏观经济环境下，在内外销的并轨与中国加入

WTO的背景下，上海高档住宅市场迎来其进展历史过程的高峰期，高档住宅市

场正在被国内外各大投资商与开发商所看好。目前上海新一轮的旧区改造已经全

面展开，估计拆除面积为2015万平方米，其中中心城区的旧里拆除面积与改造

力度最大，这预示着今后几年内，中心城区的房地产开发投资将进入一个高速攀

升期，新建房屋的上市供应量将进一步攀升，其中将会有大量高品质高价位的商

品住宅推向市场，形成高档物业的强势供应。另外结合浦江两岸的综合改造、古

北新区二期的开发建设等情况，基于上海楼市2001年以来高档住宅的供应走

势，结合掌握项目资料，我司认为2002-2005年上海高档住宅市场的未来供应

仍将继续保持一个旺盛的进展态势，每年高档住宅的供应量约在160-200万平

方米上下，年供应单元数为10500-13000套，特另U是2003-2004年将会达至U

颠峰。其中，中心城区高档住宅的年供应量在52-94万平方米之间，供应单位

在3400-6160套之间，占全市供应量的32-52%。未来上海高端公寓产品外，

将要紧集中在下列区域：

■古北L2区（古北二期）；

■长宁路天山路沿线；

■黄浦区地区；

■北外滩及四川北路地区；

■徐家汇及邻近地区；

■卢湾太平桥及建国路地区；

■静安苏州河沿岸及北京路地区；

■浦东小陆家嘴滨江；

■世纪公园周边地区。

图1-1高档住宅市场未来供应预估

140M

12000

10009一~全市

8009

一•一中心城区

6ao

4OCKJ黄浦区

2OM

0

2002年2c03年2004年2005年

数据来源：上海中原市场研究部

表1-2全市高档住宅未来供应情况

浦东新区:

占地面积规划面积估计供应

项目名称项目地址开发商

（万山）（万山）单位

民生路

铜山街项目中金集团9271800

铜山街

上海船厂

泰东路与记黄埔/1006000

项目

汤臣海景富城路

汤臣集团/12180

公寓银城南路

鹏利海景东昌路鹏利国际

/9.7480

公寓银城路集团

盛大金磐

浦城路盛大集团/16950

公寓

香梅花园花木路金大元30

101240

（后期）锦绣路有限公司（后期20万）

世茂滨江70

潍坊西路1号世茂集团221850

花园（后期）（后期40万）

世茂湖滨云间路24

世茂集团14680

花园（后期）白桦路（后期19万）

锦绣路

仁恒锦绣园仁恒集团/402400

杨高路

虹桥开发区

第九城市锦绣路300号///

联合进展公司

黄浦区:

占地面双规划面积估计供应

项目名称项目地址开发商

（万M）（万nf）单位

黄浦众鑫城〃兴东路众鑫资产330

1.76

（二期）方斜路公司

太阳都市花复兴东路35

锦发集团101530

园（后期）河南南路（后期23万）

西藏南路中信泰富

老西门新苑6.8261680

肇周路集团

河南南路

复地雅园复地集团25325

复兴东路

复兴东路

老西门广场中远置业5181180

老西门

河南南路

城投地块城投集团13322130

方浜中路

金外滩B7中山南路金外滩

310650

地块复兴东路集团

华润集团董家渡

华润集团6.7231530

地块聚居区

华泽实业董家渡

华浙实业6.5231530

地块聚居区

光彩事业董家渡

光彩事业12.7442900

地块聚居区

淞园64半淞园路

淞园房产515980

地块保屯路

西藏南路

士博汇弘辉房产3.410650

1501号

耀江花园西藏南路14

耀江房产2.9600

（二期）半淞园路二期8.5万

新昌路

建工项目建工集团12432580

聚居区

北京路黄浦投资

137地块2.3//

浙江路公司

静安区:

占地面积规划面积估计供应

项目名称项目地址开发商

（万iri）（万nf）单位

达安花园长寿路32

达安置业10.8650

（三期）（三期10万）

静安枫景常德路42

明峰置业111700

（后期）新闸路（后期28万）

上海壹街区成都北路10

静安置业2.56350

（二期）北京路（二期5万）

国际丽都城北京路国际丽都城27

6.51150

（后期）石门路置业（后期20万）

延安中路

静安项目嘉里集团1.37//

1288号

协与世界南京西路

协与集团5.432.8900

（二期）2080号

镇宁路

镇宁路项目嘉华集团///

万航渡路

北京路

北京路项目佳运投资17.64//

苏州河

中凯城市之威海路23

中凯置业6550

光（西区）石门路（西区12万）

石门二路苏石门二路

华能集团/12720

州河项目苏州河

长宁区:

占地面积规划面积估计供应

项目名称项目地址开发商

（万山）（万山）单位

凯旋路

88广场利百辛集团/12720

安化路

镇宁路中信国华

中信项目1.678.4256

延安西路公司

周家桥3号长宁路上海万博

4.212720

地块古北路房产

虹桥河滨长宁路

上科实业2.98.7560

花园古北路

古北项目古北【区与记黄埔515.8850

长宁长宁路上海新天地

10//

83号地块I古北路置业

仁恒天山路

仁恒集团10392300

河滨花园芙蓉江路

凯德天山路

凯德置地10.8352000

天山项目水城路

中山公园

长宁路长峰置业/12720

项目

延安西路

曹家堰项目嘉里集团1.394.8280

江苏路

徐汇区:

占地面积规划面积估计供应

项目名称项目地址开发商

（万nf）（万山）单位

天际花园徐汇城建投11

南丹路81号3.6250

（三期）发有限公司三期3.8万

天钥桥路

晶华苑上海城开2.18.4620

南丹路

东安路阳光新景

阳光巴黎2.27.8450

斜土路集团

淮海西路

汇宁花园九龙仓置业1.75.3308

新华路

长乐路乌鲁

汇贤居与记黄埔/6.3400

木齐路

肇嘉浜路上海荣福房

帝景苑1.35300

1001号地产

瑞金南路

嘉悦花苑长峰置业/15900

斜土路

徐家汇花园宛平南路

徐汇商建///

（三期）斜土路

梧桐花园建国西路

华嘉置业///

（二期）陕西南路

桃源路

淮海晶华国浩地产1.24.8280

（太平桥）

卢湾区:

占地面积规划面积估计供应

项目名称项目地址开发商

（万山）（万山）单位

巨鹿路

茂名路项目东方海外3.8151000

茂名路

新天地黄陂南路

瑞安集团/201200

住宅项目兴业路

中海海悦鲁班路

中国海外2.510670

花园斜土路

香港新世界中山南路38.6

新世界集团11.42000

花园（后期）制造局路（后期33万）

蒙自路

蒙自路新世界集团2.510670

进展项目

中海建国路马当路

中海集团/60/

地块建国路

新天地

新天地西上海置业1.464.2200

西地块

虹口区:

占地面积规划面积估计供应

项目名称项目地址开发商

（万nf）（万山）单位

四川北路

明佳地块明佳房产7.3301900

海伦路

四川北路

海宁路地块宝钢房产8.5352200

海宁路

四川北路

信虹项目信虹房产422/

海宁路

瑞虹新城临平路

瑞安集团40180/

（后期）虹镇老街

世茂新城虹口北外滩世茂集团/100/

闸北区:

占地面积规划面积估计供应

项目名称项目地址开发商

（万nf）（万山）单位

长安路

长安路项目申能房产5.116.71500

苏州河

嘉里不夜城天目西路

嘉里集团5//

（后期）梅园路

海宁路

新梅太古城兴盛房产/402200

曲阜路

2、住宅需求进展预估

在上海商品住宅市场总体运行情况良好的情况下，估计上海高档商品住宅需

求情况进展态势良好。首先从高档住宅的市场客户群体容量来看，在中国进入

WTO以后，外商投资额增长，众多外商在上海建立公司，外籍人士在沪人数会

有较大增长；同时2001年后期上海市开始实行新的人事政策，放松了对高学历

外来人才的限制，使得外来人士大量地涌入到上海，这些新来的人口，通过短期

积存，部分将进展成为上海高档住宅物业的一支推动力量；此外，由于上海近年

经济良性进展，上海市居民的收入水平显著增长，上海本地高收入群体的比例在

未来几年也将显著增加。上述因素都显示未来高当物业的客户容量将有所放大。

从政策影响来看，在内外销市场合并后，本地及外国的银行开始给其外国客

户提供灵活的抵押贷款措施。银行简化了抵押的程序，扩展了抵押的最高额度，

国外购房者现在可直接用人民币来申请，免去通过以美元与港币来进行抵押的通

货危机，这样境外客户与中国客户之间在贷款方面的差别会变得微乎其微，外国

购房者的需求也会因此提升。

图1・3高档住宅市场未来吸纳量预估

14000

12000

10000

8000

6000

4000

2000

0

2002年2003年2004年2005年

♦一全市一■一中心城区黄浦区

数据来源：上海中原市场研究部

3、住宅消费群体进展预估

内外销商品房正式并轨，中国成功加入WTO,使得外籍与港、澳、台地区

的人士在沪投资购房不再受到限制，越来越多的境外资本开始逐步流入上海楼

市，同时来自中国内地的外地消费群体受上海大都市的特殊魅力所吸引，大量加

入到买房大潮之中，外来购房群体的激增对沪上楼市形成利好，支持着上海住宅

市场特别是高档住宅市场的进展。据统计，2002年上半年，在沪购买商品住宅

的非本地人士比例达20%,其中境外群体的比例约5.7%,而关于高价位商品房,

有约54%左右的客户来自上海以外的城市与地区，境外人士在其中的比例高达

23%上下。以上数据显示着目前上海高价位商品房对外来购房群体的高度依靠

性。

高档商品房由于其单价、总价高的特点，因此其客户往往是位于消费金字塔

上部群体，客户群体有着职业、身份、收入的特殊性。具体而言，要紧由下列几

部分群体构成：

第一部分：在大型国有企业或者外资企业工作的中高层管理者与高级白领

这部分人工作相对稳固，收入可观，但工作压力较大。购房用途要紧为自住,

一部分为投资。其虚荣心较强，喜欢时尚，注重楼盘品质、小区环境，对地段有

要求，需要通过居家品质来表达其个性与品位。

第二部分：专业人士（要紧指IT、金融、医疗、法律、教育等）

他们具有较高的文化教育背景，在业内往往具有一定知名度，见多识广，对

现代生活理念认识较深，收入普遍较高，对居住氛围与环境有特殊要求，注重环

境与精神需求的满足，易同意新概念。

第三部分：私营业主

具有较强的经商理念，社会阅历较深，较多为二次置业甚至几次置业，而且

多年的经商经验使其在购房时更多地是从是否物有所值的角度去衡量，更关注物

业的增值潜力。

第四部分：海归人士

希望自身身份与社会地位得到他人的认可，非常重视置业的居住环境与周边

的休闲娱乐设施，容易同意新事物，喜好时尚、自然、现代的生活。

第五部分：投资人士

上海作为一个国际化的大都市的形象已经深入人心，对周边省市、港台、外

籍人士有很大的号召力，市中心地段是投资人士的要紧目标。

第六部分虹口区区域市场分析

1、区域基本特征

根据的区位特征与住宅市场价格，将虹口区分为下列四个板块：

■北外滩、周家嘴路地区

北至周家嘴路、海宁路一线（含道路北侧部分地区），南至黄浦江的虹口

南部区域。

■四平路沿线地区。

内虹口的中腹地区，以四平路为中轴线，包含周边海伦路、临平路、曲阳

路、大连路。

■鲁迅公园地区

内环线以内鲁迅公园周边地区，涵盖曲阳新村、四川北路在内的狭长区域。

■外虹口地区

虹口区内环线以外区域，包含广中路、凉城、运光三块重点区域。

2、市场分析

2.1市场综述

虹口区位于黄浦江、苏州河交汇处，邻CBD与外滩中央金融区。木区属于

老城区，内虹口文化历史悠久，名人故居众多，并储存有数十幢英、法、日、荷

式洋房，著名的四川北路是上海三大商业街之一。因此在北部地区市民的心目中,

特别关于宝山、闸北与杨浦居民来讲，该区域是理想的居住地。只是虹口也同样

有着上海老城区的固有特点，人口密集，环境不佳，道路拥挤，房地产开发成本

高。设计落后、规模小、房型面积过大是早期虹口住宅市场给人们的最大印象，

购房者只能望楼兴叹。

近两年虹口区基础设施建设的力度进一步加大，投资环境日臻优化。周家嘴

路的拓宽通车，北外滩沿江地区的改造、明珠线一、二期工程、大连路越江隧道

的建设……所有这些都不一致程度地提高了虹口区的城市形象，改善虹口的投资

环境，为楼市的良性进展制造优越条件。虹口区自2001年以来，每季的新开楼

盘与新开工项目不仅成为北区之首，更在全市范围内名列前茅，住宅市场的进展

速度有目共睹。

99年就已经开始规划的浦江两岸综合开发终于在2002年始正式启动了，

这标志着上海的母亲河一黄浦江在不远的将来将成为一条具有国际水平的水

景岸线。这一宏伟规划将涉及到本区南部北外滩地区，根据规划方案，在黄浦江

以北，西至虹口港、东至秦皇岛路，北抵大名路一杨树浦路的大片土地上，结

合国际客运中心建设，规划成为与航运业有关的商务居住综合区，北外滩最终将

与陆家嘴、外滩一起成为上海乃至全国的金融、贸易、航运中心。市政方面，多

伦路文化名人街二期改造、轻轨明珠线二期、四川北路大型公共绿地、大连路隧

道都是近阶段虹口的重大工程项目，给周边地区的房产开发带来了不小的机遇。

在此重大利好的直接刺激下，北外滩及靠近该区域的周家嘴路沿线的房市牛气冲

天，新盘项目与老盘项目的价格频频升高，销量也迅速攀升。

＞建筑类型分析

虹口区尽管在地理位置上靠北，但区境范围内有相当大的面积位于内环线以

内，老城区的商业地段使内虹口地价昂贵，加上地理上处于黄浦江畔，紧靠外滩

中心与陆家嘴金融贸易区，使内虹口地区的住宅项目使用高层规划的很多，早期

外销公寓与四平路沿线地区这方面的特征最为明显。环线外的凉城、广中、江湾

地区在市场启动初期则是多层一统天下的局面。

随着市场的成熟，在容积率与绿化率双重指标的压力下，本区物业的建筑类

型出现了些微妙变化，“环内走低、环外走高”的现象开始愈发明显。

＞价格水平分析

虹口在上海房地产市场区位上有其特殊性，楼盘开发相对集中，房价的区块

差异性不是非常明显，环内中高档价位、环外中档价位构成了虹口楼市的价格特

征。具体而沿，北部凉城、广中路一带开发环境日臻成熟，受此驱动，目前整体

价格水平达到了4500元/M2。定位为中高档的内虹口地区，行情价格在5300

元/M2以上。三个板块各有各的地域优势，价格差别不大。相对而言，四平路市

场启动较早，环境改善效果明显，房价最高，在5400—6000元/M2之间。

虹口房价的地段级差并不非常明显，内虹口三大板块的价格都维持在

5000-5500元/平方米，价格落差往往受产品的差异性与附加值的影响较大。

外虹口与内虹口存在着1000元/平方米的价差，4500元/平方米的推盘价格契

合了虹口大批中等收入家庭的购房价格需求。

2.2细分市场

(1)北外滩、周家嘴路地区

周家嘴路沿线包含黄浦江北岸地区是虹口环内最重要的推盘与成交板

块，目前在售楼盘的市场价格普遍在5000元/M2以上，个别靠黄浦江的江

景住宅如新外滩花苑、临潼苑的价格达到万元以上。

三年前周家嘴路的拓宽通车为该地区结合旧城改造的商品住宅开发提供

了良好的条件，至今在此地区已经云集了十余多个已建与在建的商品住宅小

区。2002年伊始，该地区的建设进一步加快，名声在外的名江七星城正式开

盘，1。万平方米的大规模小区一改以往区域市场上中等规模项目供应的状况,

据悉，在未来几年内，结合外滩一体化的建设，该板块特别是板块南的北外

滩区域将是虹口旧改的重要基地，与记、中远、世茂等数家大集团均对该区

域表示出浓厚兴趣。规模化、品质化开发将愈发明显。

(2)四平路沿线地区

四平路是上海“三纵三横”道路交通网络中的纵向主干道，起着联系杨

浦、虹口与市中心的重要作用，地区的土地等级为三级。道路条件的优越使

这里成为虹口区商品房开发最早的区域，虹口区大部分的外销房都聚集于此，

周边的商品住宅通常以商住为主，档次较高。老城区的特点使四平路沿线地

区多旧房，居住环境欠佳，沪上最大危棚简屋地块之一的“虹镇老街”即位

于区境内。99年，香港著名地产开发企业瑞安集团出巨资对虹镇老街开始现

代化改造，虹口最大的商品住宅项目“瑞虹新城”应运而生。项目一期的价

格创区域内销房当时最高价，整体营销走势先扬后抑。在未来两年，占地40

万方的瑞虹新城后期也将面市，将进一步带动该地区的价格走势。

上海中心城区繁华商业街上的第一座大型公共绿地一一5万平方米的四

川北路绿地于11月进入全面动拆迁工作，耗资5亿的这块“城市绿洲”西起

四川北路、东南临新辟规划道路，北临建设中的轻轨明珠线，建成之后将进

一步扩大与提升四川北路商业街的影响与档次。

从后市来看，随着四川北路绿地的建设，四川路商业街形象的总体提升,

四川北路沿线将成为未来商品住宅进展的一大重点区域，高档次的规模楼盘

将会相继出现在区域市场上，未来市场更趋精彩。

(3)鲁迅公园地区

该地区属虹口区的休闲娱乐与商业中心，由于可供开发的土地不多，因

此该板块的供应量与俏售量一直不如其他区域。现有的要紧供应项目为老盘

洛可可花园、曲阳豪庭、华昌公寓等，2002年开盘的项目如欧阳名邸、东渡

名人大厦等为消费者提供一些新鲜选择。其中位于欧阳路上的欧阳名邸借力

鲁迅公园取得了较好的市场效果，一期推出后，一期2个月销售已超过95%,

二期也于今年开盘，保留的水景住宅正式发售，同时推出市中心罕有的多层

三房住宅。东渡名人大厦为曲阳地区内的一个小户型单身服务公寓案例，单

套总价为28-37万元，全装修的单身公寓楼盘继续着其红火的势头。

另外，备受市民关注的多伦路文化名人街的二期改造工程于去年12月开

始正式启动，二期工程范围西至宝山路、东至四川北路，包含目前上海储存

最为完整的石窟门建筑群一一永安里与各国风情的别里。秉着追忆往昔上海

温馨浪漫的生活情怀这一主旨，此次改造在尊重历史轨迹的基础上，以世界

语言讲上海风情故事，杜绝千店一面的百货大楼，兴建一批文化艺术场所，

为沪上再添一大文化旅游景点。

(4)外虹口地区

环线外的虹口区是近些年来异军突起的一个主力供应区域，以凉城新村

成熟的生活环境为进展依托的中虹花园居住示范园区自2001年下半年始，目

前已经陆续推出了四个独立项目，统一协调的整体开发态势已形成，这些项

目凭借着高起点的规划标准与时尚的设计理念成为虹口消费市场的购买热

点，上海第五季、中虹丽都苑、中虹新都苑与申虹翡翠园这四个楼盘一直活

跃在虹口区成交榜单的前列，同时价格都普遍达到了4300元/平方米以上,

成功的开发运作为广大内外人士所注目。当然，从中虹花园现有项目的情况

来看，物业建筑形态的同一性，产品与环境设计的相似性使其进一步进展造

成了一定的局限性。而在这方面浦东的联洋新社区则更具特色。

下篇上海商业市场进展趋势分析与预测

第一部分分析概述

本次针对上海XXX项目的商业市场分析，要紧是通过分析过去几年上海商

业市场的供求状况与进展变化，并结合项目实际所处的区域市场现状与未来进展

变化作一定的市场预估。

本次分析报告的内容共分：上海商铺市场环境分析、市场竞争状况、市场动

态、XXX项目区域商业市场进展分析四个部分。下列文字将作逐个介绍与分析。

第二部分上海商铺市场环境分析

1、市场经济环境分析

近年上海经济持续快速增长，居民生活水平不断提高，商业市场进展迅速,

为商铺市场的繁荣提供了良好的经济环境。

图1近年上海GDP增长情况

数据来源：上海统计年鉴2001（2002年为预估值）

图2近年上海社会消费品零售总额情况

200045.30%

45.20%

150045.10%

45.00%

|R

100044.90%

3

44.80%

50044.70%

44.60%

044.50%

199819992001

社会消费品零售总额（=J用品类用品类比重

数据来源：上海统计年鉴2001

2、上海商铺市场的供求情况

(1)供应状况

从1999年起，上海的商业用房供应量稳步增长。从商业与房地产市场两方

面的进展来看，由于上海目前的商业用房要紧为传统的商业街与住宅底商，而近

年及未来上海商业进展的重点要紧集中在对传统商业街的改造与住宅底商两个

方面，目前的商业布局将以调整现行商业格局为主，不可能另辟新的大规模商业

中心，商业物业的供应要紧与住宅建设的进展相伴生，同住宅物业的进展同步，

从1999年起，每年商业用房的竣工面积占住宅竣工面积的比例维持在

72-7.4%之间。因此在整个房地产市场日益成熟与稳固的情况下，住宅建设稳

步增长，配套的商业物业将继续稳步小幅增长，假如按目前大约10%的增长速

度，估计2003-2004年商业用房的供应面积将在280万平方米左右。

图31995-2001年上海商品住宅与商业用房竣工面积

口住宅竣工面积

■商业管、||，用房竣工面积

数据来源：上海统计年鉴2001

(2)需求状况

近年上海的经济稳步增长，社会零售商品总额、居民收入与生活水平持续增

长，上海作为“购物天堂”的地位也不断巩固与加强，这些都是促进商业用房的

消化量稳步增长的积极因素。未来在宏观环境利好的同时，国际品牌专卖店的涌

入与超市便利店的遍地开花将推动商业用房的吸纳继续向好。

另外，由于上海的商铺具有明显的都市商业的特征，商铺的价值很高，产生

租金的能力很强，因此在通常情况下，商铺权利人不愿意出让商铺，同时由于商

铺的价值大，入市门槛较高，从而使得商业用房的消化形式一直以租赁为主。随

着上海房地产的蓬勃迸展与大量的住宅底商以出售的形式出现，商铺投资已引起

了投资者的关注，商铺投资趋旺，因此未来以出售消化的商铺增长幅度将会有较

大幅度提高。

图41995-2001年上海商业用房消化面积

纸包：万平方米

120.0r

数据来源：上海统计年鉴2001

3、上海商铺的价格情况

(1)租金情况

在前两年的供给量得到消化后，零售物业的租金在99年降到谷底后开始回

升，到2002年一季度大型零售物业底楼的平均日租金已超过2美元/平方米.

最近大型优质零售物业供给的稀缺使租金继续保持上升的势头。当然这里看到的

商铺的整体情况，实际上上海商铺市场的租金水平呈现一种涨跌互现的态势，即

受商家企业青睐的商圈内商铺租价始终处于高位，如南京路、徐家汇、淮海路等。

而商家无意投资的商铺租价则只能以降价来习惯市场，这种现象在今后一段时间

仍将继续下去。

另外从区域市场的情况还能够看出，2001年，各商街平均租金最高的是南

京路(通过了大幅的增长后)，其次是淮海路与徐家汇。近期出台的一系列商业

规划方案将影响到商街的租金重排坐次。除地段因素外，恰当的规划与定位将大

大提升商业用房的价值。

图5近年上海零售物业底层平均租金情况

美元/平方米/天

1

0.5

0------------------------------------------------------------'---------------------------------

19981999200020012002

资料来源：上海中原市场研究部

图6上海要紧商场平均租金

元/平方米/天

南京路淮海路徐家汇四川路段园新客站张杨路

资料来源：上海房地产市场分析

(2)售