中国经营城市新课题：城市增殖经营

中国经营城市新课题：城市增殖经营

21世纪是城市化的世纪，同时也是中国

改革从政府推动改革向改革推动政府的世

纪。以转变政府职能为核心，建立公共行政

为目标的“改革政府”的改革，一方面，使

政府逐渐从市场领域退出的同时，在中国走

向城市化过程中，中国城市政府又面临着从

经营城市、营销城市的高度进入市场、参与

市场竞争的挑战。从这个意义上讲，21世纪

不仅是城市化的世纪，同时也是城市经营的

世纪。在城市经营上，如何实现城市的增殖

经营和城市个性的再造，又是中国21世纪

城市经营面临的最大难题。

计划式城市经营的三大误区与城市经营风

险

城市经营是在中国政府尚未彻底从计划经

济体制中退出，对城市经营尚未有足够知识

积累和经验准备背景下突然到来的，所以，

正在掀起的地区之间的竞争形成对城市经

营管理强烈的需求，与以计划经济的思维方

式对待城市经营管理相矛盾，形成了目前存

在的对城市经营认识的偏差和误解。

目前对城市经营的误解主要有三大表现：

一是将城市经营搞成了不计成本的城市营

销。目前盛行的城市营销是一种过分追求表

面化的营销，将城市营销当成城市经营本身

的营销。这种城市营销，一方面不可能在提

高城市内在竞争力上下工夫，另一方面，也

会将城市营销仅仅理解为单纯的城市形象

营销，理解为城市的美观漂亮，追求基础设

施的现代化，追求楼高、路宽、树绿、水清

等等环境的硬件打造，以及不惜代价追求建

造标志性的建筑。在这种思想指导下的城市

形象的营销，虽然也可能在短时间内形成某

种效应，获得上级领导的认可，但最终得不

到市场的认可。得不到市场认可的城市营销,

花费巨资的结果，不仅不能给城市经营带来

增殖效益，反而形成了城市负债。在计划经

济时代，大量不计成本的政府投资，形成了

到目前为止仍不得不背的经济包袱。在政府

从竞争性的投资领域退出之后，如果在观念

和思维方式上仍停留在计划经济管理的惯

性中，在目前掀起的城市经营的高潮中，这

种计划式的城市营销就会演变成城市发展

的新负担，重演计划经济时代的政府投资的

悲剧。

一是把城市经营看成单纯的政府对城市土

地经营和政府对公共设施的收费管理。一些

政府在急于扩展城市规模的过程中，发现城

市建设的资金不足，于是希望通过城市经营

来解决城市建设资金不足的问题。从表面上

看，这无可非议。甚至可以找到沿海开发区

如何在进行土地经营上成功地解决了城市

建设资金不足的经验。对城市土地进行市场

化经营确实是城市经营的内容之一。问题是

在什么样的背景下、以什么目标定位对土地

进行市场化经营。南方沿海开放城市，一般

是在城市已经形成对外来投资吸引力的前

提下，或者说是在城市产业发展对城市土地

形成强烈需求推动下进行城市土地的市场

化经营。可以发现，在南方沿海开发区，凡

是土地经营成功的，政府的收益并不主要是

直接从土地经营中获得的，而是从政府在土

地经营中获得带动产业的发展或房地产业

不是理论推理，而是自90年代以来发生在

一些城市的事实。

三是把城市经营展开的竞争活动，理解为相

互模仿攀比的竞争。竞争变成了比一流、比

谁更大的竞争。楼，你高我更高；路，你宽

我更宽；广场，你大我更大。盲目攀比不仅

造成大量人力物力财力的浪费，又破坏了城

市的风格与传统，产生了巨大的负面影响，

而且这种影响在较长时期是难以消除的。这

同样是一种没有跳出计划怪圈的“大跃进

式”的竞争。导入市场经济的竞争，是促使

产品多样化的竞争。在计划经济也存在竞争,

计划经济时代的竞争，是在上级设定目标前

提下的竞争，竞争参与者在限定目标下的竞

争，只能在相互模仿、攀比上作文章。这种

缺乏市场约束的竞争，最终会陷入虚假的盲

目比大、争高的竞争。大跃进时代大练钢铁

的竞争就是这种典型的计划式的竞争。市场

经济时代的竞争是将竞争目标的选择权充

分交给竞争者的竞争。所以市场经济时代的

竞争是目标多样化和产品多样化的竞争。市

场作为最终裁决者，虽然也鼓励作大，喜欢

一流，但市场不喜欢单一化的大，仍然是多

样化的大。市场给模仿者定价最低，为多样

化创新定价最高。

目前在城市经营中存在的比广场大，比楼高

的竞争，不是以市场为导向的竞争。在市场

主导下经营城市的竞争，是系统提高城市竞

争力和城市品牌的竞争。特大的广场和超高

建筑，增加的不是城市的竞争力，可能是一

种城市经营的负担。

目前在城市经营中存在的误区，根源上是以

计划方式的思维对待市场化条件下的城市

经营。城市经营的主体是政府，市场化的城

市经营需要市场化的政府来推动。从计划经

济时代的城市管理向现代的城市经营转变,

是一场中国城市管理理念和管理方式的飞

跃。要完成管理上的飞跃，必须以政府职能

改革和观念的转变为前提。

市场经济条件下城市经营的目标定位：城市

增殖经营

计划式的城市经营与市场导向的城市经营

的最大区别就在于，计划式城市经营没有将

城市看成市场经济体系中的一个参与市场

竞争的开放系统，而是将城市看成了一个受

政府控制的封闭系统，将所管辖的城市看成

“诸侯封地”来经营。在这种观念下，城市

经营的目标定位，只能是“守城经营”。守

城经营只能是城市存量资源的经营；恰恰相

反，市场导向的城市经营观是将城市看成市

场体系中参与市场竞争的一个开放系统。在

现代统一市场体系中，构成经济增长的要素

除了城市的土地资源之外，其它资源处于高

度的流动中，城市虽然具有使生产要素集聚

的功能，但城市不能固化这些要素。正如马

克思所讲的资本的本性是在不断地循环中

增殖一样，现代经济的增长也是生产要素在

不断地高速流动和不断地快速密集中完成

增殖。市场经济条件下经济增长的规律决定

了现代城市经营的目标定位，只能是适应城

市间要素的高度流动和高度密集的要求，在

参与市场的竞争中实现城市的增殖经营。

从城市增殖经营的观念认识现代城市系统,

现代城市由四个系统构成。

一、城市接纳产业发展要素集聚和增殖的环

境系统。城市环境系统由两个子系统构成:

一是城市物质环境系统。该系统由三大要素

构成：城市的土地要素；满足生产和生活需

要的城市基础实施要素，也叫城市的公共服

务设施系统；公共生态环境要素。二是以人

为载体的城市社会环境系统。社会环境系统

由三大要素构成：文化形态、知识存量、服

务效率。文化形态是由城市特定的历史积淀

形成的历史文化、现代文化的综合。知识存

量是指存在城市中人力资源和教育系统中

知识的总和。服务效率包括市场供给私人服

务和政府提供的公共服务效率。

二、以企业为主体的城市产业系统。城市产

业系统是指在城市提供的环境系统平台之

上存在的企业群落。支撑现代城市经济增长

的产业，并不局限在工业领域，可以是旅游

业，也可以是商贸业，但不论是什么产业,

在市场经济条件下，最终都表现为企业的存

在和发展。从统计学角度看，城市化的程度

与企业的数量和企业的发展程度成正比。

三、由城市环境、城市产业和城市生活综合

形成的城市形象系统。城市形象由四部分构

成：1、表现城市文化的理念识别系统；城

市理念是特定的城市历史、城市精神、城市

发展目标的浓缩；2、以城市市民和城市各

种组织为载体的城市行为识别系统，城市行

为是城市理念和文化在城市的社会表现，又

具体表现为城市的市民的素质、品位，以及

城市的民风、诚信、私人和公共服务的效率；

3、城市产业结构识别系统，是旅游城市，

还是商贸城市、或是制造业、资源型城市等；

4、以城市建筑风格、街道等构成的城市景

观是城市的视觉识别系统。

四、以制度创新为核心，以政府为主体的城

市管理系统。城市的制度变迁来自两种力量:

一种是自下而上来自市场推动的民间力量，

称为市场推动的制度变迁；另一种是自上而

下来自政府推动的官方力量，称为政府推动

的制度变迁。政府对城市的管理有多种途径

和手段，如审批、监管、政策等手段，但能

够带来城市增殖的城市管理是具有制度创

新内涵的创新。

如果从价值形态来看上述四大系统时，城市

环境属于城市固定资产价值。分为有形的固

定资产和无形的固定资产。城市固定资产具

有像固定资本的特征，一次性投入，在多次

性使用中，其价值一部分一部分地转移。物

质环境的价值是这样，社会环境价值也是如

此。如通过教育形成的一个城市知识储备和

培育的城市信用体系等都是在长期中形成,

渐渐地转移。止匕外，城市的固定资产形成以

政府投资为主，很大一部分属于公共产品，

所以城市固定资产形成主要通过渐进地积

累过程形成。

城市产业经济系统属于城市流动资产价值。

无论构成企业生产要素以何种物质形态存

在，在一个现代完善的资本市场体系中，构

成企业的物质要素都可以最终以资本价值

形态进行流动。由于城市产业资产具有高度

的流动性，所以城市产业资产可以通过集聚

的途径形成C

城市的形象或城市品牌价值是由两部分组

成的，一部分来自城市固定资产和流动资产

两大系统内在价值外在化的结果，另一部分

来自城市形象设计和城市营销投资形成的

价值，由于这两部分价值并不是对存在物质

直接标价，它们都依赖于某种物质实体而存

在溢出的无形资产。所以将这部分资产称为

城市溢出资产。

要维持以制度创新为核心的城市管理

系统运行，需要有形资产的投入，但城市管

理系统的存在价值并不简单是有形资产投

入的直接转化，城市管理系统形成的价值渗

透在这个城市的经济系统中。从这个意义上

讲，将管理价值的存在形态称为附加资产价

值。由此可得出这样一个公式：

一个城市的总资产或总价值二固定资产价值

+流动资产价值+溢出资产价值+附加资产价

值

上述对城市总资产价值构成的分析是静态

分析，一个城市总资产增殖的过程是一个动

态的过程。从动态的角度看，构成城市总资

产各部分的增殖具有以下特点：

1、土地租金的涨落是一个城市环境资产增

殖快慢的综合标志。一个城市的环境资产是

否增殖，取决于城市环境资产的质量高低，

城市环境资产质量的高低，表现为在一定的

环境资产总量下，对城市流动资产的吸引力。

环境资产质量越高，接纳的流动资产越多，

就意味着环境资产的利用率越高，环境资产

的增殖速度也就越快。受城市的土地资源有

限性约束，环境资产增殖最终表现为土地租

金的上升。

决定一个城市土地租金的高低有多种因素,

如土地基础设施的投入，土地位置不同形成

的级差地租。但推动城市地价上升的主要因

素来自产业的推动。如果没有产业推动，无

论怎样往土地上进行投入，地价也很难向上

升。当然，要形成产业推动，就需要有高质

量的环境资产。由于环境资产有物质环境和

社会环境两部分构成，所以，在产业推动下

导致的土地价格上升，并不仅仅是土地价格

提高的结果，实际上是整个城市环境资产增

殖的结果。

如果推动土地价格上涨的因素，不完全是产

业推动，而是过度房地产投机的结果，那么

土地价格的飕升及其导致的泡沫经济，不仅

不是环境增殖的标志，而是环境资产贬值的

先兆。

2、城市流动资产增殖的标志是城市国民生

产总值增长。国民生产总值的增长是衡量整

个城市总资产增殖的一个重要指标。城市的

经营活动推动的城市环境资产质量提高，溢

出价值和附加价值的提高，在城市经济发展

上最终表现为城市GDP增长。

3、城市溢出资产是否增殖，表现为城市的

品牌价值。由于城市溢出资产的构成，来自

城市固定资产和流动资产的溢出和城市形

象设计和营销形成的附加价值，所以一个城

市品牌价值的增殖，一方面是一个城市固定

资产和流动资产增殖的反映，同时也是一个

城市管理能力的反映。所以，我们不能不重

视城市营销，也不能过分夸大城市营销的作

用。城市形象营销作用表现在两个方面：一

方面使城市固定资产和流动资产的溢出价

值凝结为城市品牌价值得以实现，另一方面

在城市营销中创造新的附加价值。

4、城市管理具有两种功能，一是存量管理

和增量管理。存量管理是没有制度创新的按

部就班的管理，这样的管理不可能产生增殖。

使城市管理产生增殖的只能是以制度创新

为核心的增量管理。管理创新形成的附加价

值，对整个城市系统具有“四两拨千斤”的

作用。同时失败的城市管理，不仅会出现减

量，严重时也会形成“差之丝毫，缪之千里”

的负面作用。

市场导向下城市资产增殖方式：系统链动增

殖

上述分析可以看出，在现代市场体系中，城

市之所以成为经营的对象，是因为城市已经

变成了受市场调节的价值化的资产。这就需

要我们转变计划经济时代遗留的产品经济

观念，以新的价值观来认识城市，只有这样

才能按照市场经济规律来经营城市。如果以

产品经济的观念来认识现代城市，就无法进

入现代城市的经营之门，只能停留在计划式

的城市管理怪圈中。从市场导向认识城市增

殖经营，城市总资产增殖表现为在市场导向

下的系统链动增殖。

城市是一个复杂的系统集成。从表面上看，

城市总资产的增殖表现为城市产业资产的

增长，所以在计划经济时代，城市资产增殖

来自政府对产业的直接投资。在市场经济条

件下城市总资产增殖的第一推动力是市场

竞争，在市场调节下的产业要素严格按照优

胜劣汰的竞争规则在城市之间的流动和配

置。所以，在市场条件下城市资产增殖能力,

突出地表现为城市对产业要素吸引力。城市

所具有的系统性，决定了城市总增产的增殖

动力来自构成总资产各系统要素之间的系

统链动。具体讲在市场导向下的城市总资产

增殖，来自三个系统的链动：

一、城市固定资产与流动资产的链动增殖。

在市场经济条件下，政府无法直接捽制产业

资产流动，城市产业资产流动直接受市场调

节配置。政府对流动资产的经营主要通过改

善城市固定资产的质量，提高对流动资产的

吸引力来进行。所以，在城市固定资产和流

动资产之间，存在着一种链动关系。城市环

境资产质量的提高，会带动城市产业要素的

集聚和增殖，城市产业资产增殖形成对以土

地为基础的环境资产的需求，反过来又会推

动城市环境资产增殖。产业资产与环境资产

的增殖形成的剩余，又为政府加大城市环境

投入，进一步提高城市环境对产业的吸引力

创造了条件。

在产业资产集聚性增殖推动下的城市土地

和人力资本价格的上升，是城市固定资产与

流动资产链动增殖的标志。如果一个城市的

土地价格上升，不是来自市场调节推动下的

固定资产和流动资产的链动结果，而是人为

造市和投机的推动，那么土地价格上升则包

含着泡沫经济的风险。由此可以理解，为什

么将城市经营理解为单纯对土地经营是对

城市经营错误的认识。因为这种经营思路不

符合固定资产与流动资产链动增殖的规律。

脱离这个规律，城市资产不仅不可能出现增

殖，反而会在泡沫经济中使城市资产贬值。

即使在链动增殖推动下的城市土地价格和

人力资本价格的上升，也需要慎重对待。因

为，城市土地价格上升，一方面标志着城市

资产处在链动增殖中，另一方面，又意味着

流动资产进入城市的门槛在提高。在城市发

展过程中，一个城市的竞争力的上升开始于

土地和人力资本价格上升，同时一个城市竞

争力的丧失，也终止于一个城市的土地和人

力价格上升到产业要素无法流入止。由于政

府可以通过土地一级市场调节土地价格，所

以在政府在对城市固定资产的经营中，如何

找到土地价格与流动资产之间的均衡点，保

持城市的竞争力是城市经营的难题。

二、城市固定增产、流动资产与城市溢出资

产之间的链动增殖。

城市溢出资产来自城市固定资产和流动资

产价值的外在化，但经过城市营销将这种溢

出资产价值凝