智能化物业与智能化物业管理

智能化物业与智能化物业管理

在二十一世纪日勺今天，当我们进行房地产开发的时候，智能

物业这一并不算新奇的名称，却将会成为建筑材料业、房地

产业等一系列有关产业新的经济增长点。并极有可能给目前

已竞争剧烈H勺朝阳行业一-皿业开辟另一种新战场。因此说,

今天，当我们谈及智能网络家居时，诸多不了解的人都会认

为很稀奇,其实这种反应就象当时在房屋建设中留下电话接

口一样，大家都认为没必要，可当你看到二十一世纪的今天

IT产业迅速的发展，计算机走下了神坛，逐渐走入了平常百

姓家，你没有理由怀疑智能化小区、智能网络家居会是未来

的一种发展方向，也许不久的明天，你就可以成为时尚的I

SoHo一族、在家购物、在家看病、对自己日勺家进行远程监控

什么叫智能物业呢?在这里我们有必要弄清这个概念。近年

来，智能建筑技术又有了新的发展，人们把智能建筑技术扩

展到一种区域的几座智能建筑进行综合管理，再分层次地连

接起来进行统一管理,这样的区域和都市分别被称为智能物

业小区和智能都市。智能物业小区是智能都市时基本单元,

它已成为建筑行.业中继智能建筑之后日勺有一种热点。

所谓的智能物业小区，就是将在一定地区范围内多种具有相

似或不一样功能的建筑物按照统筹的措施分别对其功能进

行智能化，资源充分共享，统一管理,在提供安全、舒适、以

便、节能、可持续发展的生活环境的同步，便于统一管理和

控制,并尽量的提高性价比指标。

让我们对比来看看国内外智能化物业的发展现实状况吧！国

外，智能网络物业常被称为“smarthome\目前已经有不少

地方，如美国、加拿大、澳大利亚等地开发了这种智能网络

物业小区。这些小区都通过电子手段提供与小区有关时信息

和服务。这种方式不仅缩短了人们物理上的距离，而且给顾

客带来了许多以便。通过Internet,小区向其住户提供国内

外新闻、小区内新闻以及住户自己感爱好的I新闻。此外，还

有交通信息、天气形式、地区性活动、商业区地图。而小区

最重要的是服务，这些小区提供了如医疗、婴儿看护、宠物

照顾、病人监护、电子图书馆、网上学校、预定旅店、饭馆、

酒吧、看电影、逛公园等项目，住户可以根据自己H勺爱好进

行选择。此外,在住户家庭内部联成局域网，将自家的所有电

器进行智能控制,支持多台个人电脑，住户可以远程监视、

控制家中的多种设备，如提前打开空调、开关灯、收发传真

等一系列内部事务。这一智能化控制使得整个小区的智能化

水平又提高了诸多，当然这和国外网络普及、应用水平、国

民收入是密不可分的I。

早在几年前，美国、欧洲和东南亚等经济比较发达的国家先

后提出了“智能物业〃日勺概念。其实项目标就是：“将家庭中

多种与信息有关的J通讯设备，家用电器和家庭保安装置通过

家庭总线技术连接到一种家庭智能化系统上进行集中的或

异地的监视、控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施

与住宅环境日勺友好与协调」早在1983年美国电子工业协会

就组织专门机构开始制定家庭电气设计原则，并于1988年编

制了第一种合用于家庭住宅的电气设计原则，即：《家庭自动

化系统与通讯原则》，也有称之为家庭总线系统原则。在其

制定的设计规范与原则中，智能住宅的电气设计规定必须满

足如下三个条件,即：

）具有家庭总线系统；

2）通过家庭总线系统提供多种服务功能；

3）能和住宅以外日勺外部世界相连接。

我国也从1997年初开始制定《小康住宅电气设计导则》）,

在“导贝厂中规定了小康住宅小区电气设计总体上应满足如

下H勺规定：高度的安全性;舒适日勺生活环境;便利日勺通讯方式;

综合的信息服务;家庭智能化系统。同步也对小康住宅与小

区建设在安全防备、家庭设备自动化和通讯与网络配置等方

面提出了三级设计原则，即：第一级为“理想目标”；第二级

为“普及目标”；第三级为“最低目标”。

在199

智能化物业与智能化物业管理作者：佚名

时间:-8-11

浏览量：8年5月新加坡举行日勺〃98亚洲家庭电器与电子消

费品国际展览会”上，通过在场内“盖”起日勺模拟“未来之

家”推出了新加坡模式的家庭智能化系统，并在新加坡新闻

媒体上刊登了有关“未来之家”的智慧所在。在“未来之家”

里当上午起床时间一到，卧室音响设备就会自动播放屋主人

爱听的“起床曲”唤醒主人；卧房浴室的电灯也会在主人进

入梳洗时自动亮起,这时，厨房的煮咖啡器也自动煮水，等主

人出来时，就有热腾腾的咖啡等着他;在客厅里,主人只需轻

轻按动综合功能遥控器，就可以十分以便的通过家庭影院系

统播放电视节目、VoD点播、DVD播放、上网查询邮件和当

Id的重要新闻，以及多媒体游戏。当主人出门后，家庭智能化

系统就会自动启动安全保卫系统，一旦有人非法进入住宅或

发生意外事故，系统就会立即自动拨电通知主人，或向有关

警署报警。在外的主人接到报警后，也可以拨电回家拨接上

家庭智能化系统,开启家中的数码电话机上的尤其对讲器,

听听家里有无奇怪的声音，甚至责问不速之客“你想干什

么？主人在下班回家前，可以通过手机遥控家里的I空调机

并调整到舒适日勺温度上，以及其他家里日勺电器设备，当主人

完成操作后，电话里会传来柔美日勺声音：”空调已开启”。因

此“未来之家”也是一种会“说话•”日勺智慧之家。目前在美

国已经有近四万户家庭安装了这一类H勺“家庭智能化系统”，

在新加坡也有近30个小区近5000户H勺家庭采用了“家庭智

能化系统:相信到了21世纪将会有更多的公寓和洋楼，以

及住宅单位安装上这一类高科技智能化系统产品。

虽然建筑智能化在国内出现只是近几年口勺事,但伴随国家信

息产业的发展和建筑功能的改善，人们需要加强对外交流,

因此产生了智能建筑这一概念。针对中国智能建筑市场已经

形成，建设部设置了有关科研课题对其进行研究，但重要是

在对目前日勺新技术、新产品进行优化、组合。为了防止投入、

产出的效率问题,对市场进行科学管理，建设部在今年将推

出”建筑智能化管理暂行措施”，同步也将慢慢建立设计、

施工、维护、检验等原则。目前建设部对小区智能化方面的

研究重要集中在满足通讯，为智能化提供基础；有线电视传

播;计算机进入家庭;物业管理四大方面。目前，国内某些经

济较发达的都市已经有这方面建设，如本市的番禺丽江花

园、保利花园、光大花园第三期等，而中信大厦更号称要成

为广州的数码港°他们的I出现满足了不一样收入顾客对住户

的需求，同步，也为未来国家制定小康型住宅日勺原则进行了

有益H勺探索和尝试。

智能物业和智能物业管理是两个不一样日勺概念，智能化是物

业里面固有的一种硬件设施，他是用来为住户实施服务H勺一

种理想的环境,智能住宅小区为物业管理提供了新的发展空

间，智能住宅与智能小区的发展方向，可以概括出四大特点：

、网络化。目前流行的家庭H勺办公、网上购物、远程教育等

等正是通信与计算机网络化的现实体现，离开了网络，也就

不可能有住宅与住宅小区的智能化。

2、智能化。住宅日勺智能化是把住宅的单一居住功能引向休

闲、娱乐、购物、教育、家庭办公等多项功能;把住宅小区

的狭小、封闭空间变为可触及世界日勺开放地区。

3、人性化。智能住宅与智能住宅小区是迎合人的需要而产

生和发展的，因此,在规划、设计阶段,就已充分考虑了居民

的多种现实与多种需要要“以人为本二

4、综合化。智能住宅小区具有诸多复杂日勺功能，这些功能函

盖通信、安防、物业管理、家庭智能化等几大方面,综合性

很强。

具有四大特点日勺智能住宅与智能住宅小区的产生，给了物业

管理一种发展日勺空间，也给物业管理一种展现价值日勺机会。

智能住宅与智能住宅小区日勺出现，给物业管理增加了诸多新

的、技术含量较高的管理服务内容，如网络服务等等,使物业

管理真正日勺有了“用武之地”，间接地也提高了小区物业管

理的形象。

同步,物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅

小区的智能功能。首先，物业管理智能化系统是智能住宅与

智能住宅小区智能系统的构成部分，没有物业管理的智能化,

就没有完整意义上的住宅与住宅小区的智能化；另首先，只

有物业管理的参与，并通过物业企业管理服务人员对智能化

设备设施H勺管理,及通过提供多种信息为居民服务，居民才

能真正感受到住宅与住宅小区的“智能”，也才能感受生活

的便利、安全、舒适与丰富多彩。

现代的智能住宅小区需要智能化的物业管理。与一般住宅小

区物业管理相比,智能型住宅小区物业管理具有明显不一样

时特点:其一，智能化程度高。老式住宅小区由于其建筑、设

备设施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小区智能化

的改造,在物业管理方面使用某些计算机，但使用范围相对

狭窄。智能住宅与智能住宅小区由于其先天优势，给物业智

能化管理发明了条件，不仅在计算机日勺使用上，还是在管理

的智能化上，都比一般住宅小区范围要宽、程度要高得多。

其二、效率更高、内容更多、更便于管理。重要体现为：

①物业管理中的某些老式收费项目，如房租、水电、媒气、

暖气等的收费因为可以使用电脑管理而变得一目了然。房

租、水、电、煤气日勺用量也能通过专门日勺传感器进行数据时

精确采集。这样可以提高效率，减少收费纠纷,而且大大以便

了住户。

②物业管理领域中的某些专题

智能化物业与智能化物业管理作者：佚名

时间:-8-11

浏览量：与特约综合经营服务，如快餐盒饭送餐服务、物业

租售代理服务、代聘保姆、代为简介家庭教师、代订车、船、

飞机票、其他中介咨询服务、购物服务、洗衣服务、小区厨

房等,通过电脑网络联络与处理将更为以便高效。

③物业企业管理服务人员也将变为电脑网络的操作者与管

理者，通过电脑网络提供多种管理服务，不仅可以收取网络

信息使用费和多种服务费,而且也从根本上变化了自身口勺老

式形象，提高了物业管理的科技含量、档次和社会地位。管

理服务人员日勺重要工作不再是走门串户、忙于嘴上的J协调与

劝解,而是管理和维护电脑网络,提供网上信息服务。这样不

仅增加了管理服务内容，对应增加了物业企业的收入和利润,

而且因为网络管理服务的高效而使物业管理变得更有效率，

更轻易管理。

其三，管理人员素质规定更高。智能住宅小区物业管理人员

要在智能构造方面不仅具有一般住宅小区物业管理人员的

知识构造，同步还应熟悉和掌握计算机的基本知识和网络知

识，了解计算机的管理维护知识，纯熟进行计算机的多种操

作,包括文档处理的网络操作等等。

智能住宅小区及其物业管理的上述特点，也对物业管理提出

了一系列新日勺规定：

第一、从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不一样，努力

从物业管理H勺各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是

智能建筑技术日勺发展和延伸，但它乂有不一样于智能建筑的

特点。从其智能化的内容来看，重点是生活服务、安保和物

业的管理维护；系统构造具有适应众多服务对象与服务内容

的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散，信息传播距离

长，布线复杂等等。因此,从业人员要真正把智能住宅小区与

智能建筑从管理观念和管理服务的（详细内容方面区别开来,

从住宅小区日勺角度，向居民提供优质高效日勺管理服务产品，

同步,积极做好智能化设备设施的维护工作。

第二，必须强调和切实督促物业企业对智能住宅小区物业管

理的初期介入。首先物业企业要从思想上把初期介入真正重

视起来,并切实付诸实施;另首先,政府有关部门也要从维护

人民生命财产的角度出发，强调和督促物业企业对智能住宅

小区物业管理日勺初期介入。

第三，必须加强智能住宅小区管理服务人员，尤其是智能化

系统维护管理人员的培训培养工作。物业企业应选派有关专

业的技术人员参与智能化系统的设计与实施，进行岗位培训,

掌握智能化系统管