2026年不动产登记代理人模拟考试题库及答案

2026年不动产登记代理人模拟考试题库及答案一、单项选择题（每题1分，共20题）1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列哪类不动产登记需由当事人双方共同申请？A.因人民法院生效法律文书取得不动产权利的登记B.不动产首次登记C.继承取得不动产权利的转移登记D.预购商品房预告登记答案：D解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第12条规定，预购商品房预告登记需由当事人双方共同申请；A、C项可单方申请，B项由开发建设单位单方申请首次登记。2.某不动产登记簿记载“用途：住宅”，但实际房屋为商铺，且已持续经营10年。登记机构发现该错误后，应启动：A.异议登记程序B.更正登记程序C.注销登记程序D.变更登记程序答案：B解析：登记簿记载事项与实际权利状况不一致的，属于登记错误，应依《不动产登记暂行条例》第19条启动更正登记，由登记机构自行更正或依权利人申请更正。3.甲将名下房产抵押给乙银行，办理抵押登记后，甲又将该房产出租给丙。若甲届期未清偿债务，乙银行实现抵押权时，下列说法正确的是：A.租赁合同自动终止，丙需搬离B.租赁合同继续有效，乙银行需承受租赁关系C.租赁关系不得对抗已登记的抵押权D.丙可主张优先购买权答案：C解析：《民法典》第405条规定，抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受抵押权影响；抵押权设立后出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本题中抵押登记在先，租赁在后，故C正确。4.某企业以建设用地使用权抵押，申请登记时未提交地上建筑物权属证明。登记机构应：A.直接办理抵押登记，地上建筑物视为一并抵押B.要求补充地上建筑物权属证明，否则不予登记C.仅登记建设用地使用权抵押，地上建筑物不纳入D.告知企业需先办理地上建筑物首次登记答案：B解析：《民法典》第397条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；未一并抵押的，未抵押的建筑物视为一并抵押。但登记实践中，为明确抵押范围，登记机构通常要求提交地上建筑物权属证明，否则可能因权属不清不予登记（《不动产登记操作规范》第4.4.3条）。5.预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：《民法典》第221条规定，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。6.不动产登记机构收到异议登记申请后，应在（）内将异议事项记载于登记簿。A.1个工作日B.3个工作日C.5个工作日D.7个工作日答案：A解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第83条规定，异议登记申请符合条件的，登记机构应在1个工作日内将异议事项记载于不动产登记簿。7.下列哪项不属于不动产登记原始资料？A.不动产登记申请书B.权属来源材料C.登记簿复制件D.实地查看记录答案：C解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第2条规定，原始资料包括不动产登记申请书、权属来源材料、登记原因文件、实地查看记录等；登记簿属于登记结果资料，非原始资料。8.某宅基地使用权人去世后，其非本集体经济组织成员的子女申请继承宅基地使用权，登记机构应：A.准予登记，因宅基地使用权可依法继承B.不予登记，因子女非本集体经济组织成员C.准予登记，但备注“非本集体经济组织成员继承”D.要求子女先将户口迁入集体经济组织答案：C解析：自然资源部《关于宅基地使用权登记问题的批复》明确，非本集体经济组织成员（含城镇居民）因继承房屋占用宅基地的，可按规定登记，备注“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。9.不动产单元编码中，第13-17位表示：A.县级行政区划代码B.地籍区、地籍子区代码C.宗地（宗海）特征码D.宗地（宗海）顺序号答案：D解析：《不动产单元设定与代码编制规则》规定，不动产单元代码为28位，结构为：6位县级行政区划代码+3位乡（镇、街道）代码+2位地籍区代码+3位地籍子区代码+1位宗地（宗海）特征码+5位宗地（宗海）顺序号+1位定着物特征码+8位定着物单元号。其中第13-17位为宗地（宗海）顺序号。10.甲、乙按份共有一套房产，甲占60%份额，乙占40%份额。甲欲转让其份额，乙主张优先购买权。下列说法正确的是：A.乙需在知道转让条件后15日内行使权利B.乙的优先购买权优于善意第三人C.甲可自由转让份额，无需通知乙D.若甲转让给近亲属，乙不得主张优先购买权答案：D解析：《民法典》第306条规定，按份共有人转让份额时，应通知其他共有人，其他共有人在同等条件下享有优先购买权；转让给近亲属的，其他共有人不得主张优先购买权；行使期限为知道或应当知道转让条件后15日，或转让人未通知时自共有份额权属转移之日起6个月。11.某不动产登记机构发现已登记的抵押权因主债权消灭而失效，应：A.直接注销抵押权登记B.通知抵押权人申请注销登记C.启动更正登记程序D.无需处理，由当事人自行申请答案：B解析：《不动产登记操作规范》第14.4.2条规定，登记机构发现抵押权登记存在主债权消灭等情形的，应通知当事人在30个工作日内申请注销登记；逾期不申请的，登记机构可依职权注销登记并公告。12.集体土地所有权首次登记，申请主体应为：A.村集体经济组织B.村民委员会C.乡镇人民政府D.县级自然资源主管部门答案：A解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第29条规定，集体土地所有权首次登记，依照下列规定提出申请：（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织申请；未设立村集体经济组织的，由村民委员会申请。13.下列哪项情形需办理不动产变更登记？A.房屋因地震灭失B.企业名称由“XX公司”变更为“XX集团”C.继承取得房产D.法院判决房产归配偶所有答案：B解析：变更登记适用于权利人姓名/名称变更、不动产坐落变更等不涉及权利转移的情形；A项需注销登记，C、D项为转移登记。14.不动产登记机构对申请材料的审查不包括：A.形式审查（材料齐全性、格式符合性）B.实质审查（权属真实性、合法性）C.实地查看（必要时）D.公告（特定情形）答案：B解析：我国不动产登记以形式审查为主，实质审查仅针对法律明确规定的情形（如首次登记、在建建筑物抵押登记等），但整体上不承担全面实质审查义务。15.甲将房产抵押给乙，办理登记后，乙将主债权转让给丙。关于抵押权转移登记，下列说法错误的是：A.需由乙、丙共同申请B.需提交主债权转让协议C.抵押权随主债权一并转让，无需重新登记D.登记后，丙成为新的抵押权人答案：C解析：《民法典》第407条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让；债权转让的，抵押权一并转让，但需办理抵押权转移登记，否则不得对抗善意第三人（《不动产登记操作规范》第14.3.1条）。16.某住宅因历史原因未办理首次登记，现产权人申请登记。登记机构发现该房屋占用土地为划拨性质，且未补缴土地出让金。应如何处理？A.直接办理登记，备注“划拨土地”B.要求补缴土地出让金后办理登记C.不予登记，因土地性质不符合D.先办理登记，再追缴土地出让金答案：A解析：自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》明确，对于已入住的住宅项目，因开发建设单位未缴纳土地出让金等原因未办理首次登记的，可依购房人申请办理转移登记，土地性质按原登记记载，未缴纳的土地出让金需在转移登记时补缴。17.预告登记的效力不包括：A.限制处分效力（未经预告登记权利人同意，处分不动产不发生物权效力）B.保全顺位效力（确保未来物权登记的顺位）C.对抗法院查封效力D.保障债权实现效力答案：C解析：预告登记仅限制处分行为，不能对抗法院依法查封（《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条）。18.不动产登记资料查询人申请查询时，需提交的材料不包括：A.有效身份证件B.查询申请书（明确查询目的、对象）C.利害关系证明（非权利人查询时）D.不动产权属证书答案：D解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第8条规定，查询人需提交查询申请书、有效身份证件；利害关系人查询需提交利害关系证明；权利人查询无需提供权属证书（可通过身份信息关联）。19.某公司以其名下工业厂房设定最高额抵押权，约定债权确定期间为2024年1月1日至2026年12月31日。2026年6月，该公司申请将最高债权额由5000万元调整为8000万元。登记机构应：A.不予受理，因债权确定期间未届满B.办理最高额抵押权变更登记C.要求先注销原最高额抵押权，再重新申请D.需经全体抵押权人同意答案：B解析：《不动产登记操作规范》第14.2.4条规定，最高额抵押权设立后，当事人可申请变更最高债权额、债权确定期间等内容，经其他抵押权人书面同意后办理变更登记。20.农村不动产登记中，“房地一体”原则是指：A.宅基地使用权与房屋所有权需一并登记B.集体土地所有权与地上房屋需一并登记C.承包地经营权与地上附着物需一并登记D.建设用地使用权与地下空间需一并登记答案：A解析：自然资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》明确，严格落实“房地一体”登记原则，农村宅基地使用权和房屋所有权需一并申请、一并登记。二、多项选择题（每题2分，共10题）1.下列情形中，不动产登记机构应不予登记的有：A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.申请登记的不动产存在权属争议且未解决C.申请材料不齐全但当场补正D.申请人与登记簿记载的权利人不一致且无合法依据答案：ABD解析：《不动产登记暂行条例》第22条规定，存在权属争议未解决、权利超过期限、申请人不具备申请资格等情形的，不予登记；C项材料补正后应受理。2.下列哪些登记类型需实地查看？A.房屋所有权首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.因土地灭失的注销登记D.不动产更正登记答案：AB解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第16条规定，房屋等建筑物首次登记、在建建筑物抵押登记、不动产灭失注销登记（需核实灭失情况）等需实地查看；更正登记一般无需实地查看，除非涉及界址变化。3.关于不动产登记电子证书，下列说法正确的有：A.与纸质证书具有同等法律效力B.需通过不动产登记电子证照系统发放C.权利人可自行选择领取纸质或电子证书D.电子证书需包含二维码等防伪标识答案：ABCD解析：《不动产登记电子证照标准》规定，电子证书与纸质证书同等效力，通过统一系统发放，支持自主选择，需包含防伪标识。4.因继承取得不动产权利申请登记时，需提交的材料包括：A.被继承人死亡证明B.遗嘱或全部法定继承人关于不动产分配的协议C.继承人身份证明D.不动产权属证书答案：ABCD解析：《不动产登记操作规范》第1.8.6条规定，继承登记需提交死亡证明、权属证明、继承人身份材料、遗嘱或全体继承人具结书（或法院文书）等。5.下列属于不动产登记薄应记载的事项有：A.不动产的坐落、界址、空间界限B.不动产权利的主体、类型、内容、来源C.不动产抵押担保的范围、债务履行期限D.异议登记、预告登记等事项答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第8条规定，登记簿应记载不动产自然状况（如坐落、界址）、权属状况（权利主体、类型）、其他事项（抵押担保范围、登记类型）等。6.关于宅基地使用权登记，下列说法正确的有：A.一户多宅的，仅登记一处合法取得的宅基地B.非本集体经济组织成员因易地扶贫搬迁取得宅基地的，可登记C.宅基地使用权可与房屋所有权分离登记D.历史遗留的超面积宅基地，按实际面积登记答案：AB解析：自然资源部《关于宅基地和集体建设用地确权登记工作的通知》规定，一户多宅的，原则上登记一处；易地扶贫搬迁等政策支持的非本集体成员可登记；宅基地与房屋需一体登记；超面积的按地方标准登记，超出部分备注。7.不动产登记机构工作人员的禁止行为包括：A.泄露登记资料信息B.强制要求权利人更换登记机构C.对符合条件的登记申请拖延办理D.收取额外费用答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第27、29条规定，登记机构工作人员不得泄露资料、违规收费、拖延办理或强制指定机构。8.下列哪些情形可申请异议登记？A.认为登记簿记载的权利人非实际权利人B.登记簿记载的面积与实际不符C.抵押权登记中被担保债权数额错误D.预告登记因超期失效但实际债权未消灭答案：ABC解析：异议登记适用于认为登记簿记载事项错误且权利人不同意更正的情形（《民法典》第220条）；D项预告登记失效是法定结果，不适用异议登记。9.关于不动产单元，下列说法正确的有：A.需具有唯一编码B.以宗地或宗海为基础C.定着物需与土地权属主体一致D.不同用途的定着物可合并为一个单元答案：AB解析：《不动产单元设定与代码编制规则》规定，不动产单元以宗地/宗海为基础，具有唯一代码；定着物与土地权属主体可不同（如租赁）；不同用途定着物需单独设单元。10.不动产登记错误的赔偿责任主体包括：A.登记机构（因过错导致错误）B.申请人（提供虚假材料）C.利害关系人（恶意申请异议登记）D.测绘机构（测绘成果错误）答案：ABC解析：《民法典》第222条规定，登记机构过错、申请人提供虚假材料、利害关系人恶意申请导致的错误，需承担赔偿责任；测绘机构责任由委托合同约定，非登记错误直接责任主体。三、案例分析题（每题10分，共3题）案例1：2025年3月，张某通过法院拍卖购得李某名下一套房产，法院出具了《执行裁定书》和《协助执行通知书》，裁定该房产归张某所有。张某持相关材料到不动产登记机构申请转移登记，登记机构发现登记簿记载该房产仍为李某所有，且李某已于2025年1月将房产抵押给王某（已办理抵押登记）。问题：（1）登记机构是否应受理张某的转移登记申请？（2）王某的抵押权是否影响张某取得房产所有权？答案：（1）应受理。根据《不动产登记暂行条例》第14条，因人民法院生效法律文书取得不动产权利的，可由当事人单方申请登记；法院《协助执行通知书》具有强制执行力，登记机构应依法办理。（2）不影响。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第27条规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人。因此，张某取得房产所有权后，王某的抵押权因拍卖实现而消灭，张某无需承担原抵押债务。案例2：2024年5月，甲公司与乙银行签订《最高额抵押合同》，约定以甲公司名下工业用地（面积1000㎡）为2024年5月至2026年5月期间连续发生的债权提供担保，最高债权额5000万元。2024年10月，甲公司将该土地分割为A（600㎡）、B（400㎡）两宗，分别办理了不动产权证书。2025年3月，甲公司因向丙公司借款，申请将B宗土地抵押给丙