物业服务合同2

前

期

物

业

服

务

合

同

甲方：

法定代表人：

住所地：

邮编：

乙方：

法定代表人：

住所地：

邮编:

资质等级二级证书批准号

根据《物业管理条例》和相关法律政策得规定,以及本物业管理区域《业主

临时公约》得约定，在自愿、平等、协商一致得基础上，就甲方选聘乙方对

提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章物业管理区域概况

第一条第业管理区域基本情况

物业名称：

物业类型：住宅、商业楼

坐落位置:

占地面积:平米

总建筑面积:平方来

具体物业构成及所配置得共用设施设备明细详见附件一和附件二。

第二章物业管理事项

第二条乙方提供得公共性物业管理服务得主要内容为：

1、物业共用部位得维修、养护和管理。物业共用部位得构成明细详见附件

三；.

2、物业共用设施设备得维修、养护、运行和管理；

3、公共场所、房屋共用部位得清洁卫生、垃圾得收集、清运及排水管道、

污水管道得疏通;

4、公共绿地、花木、建筑小品得养护和管理；

5、机动车和非机动车得停放管理；

6、公共秩序、安全、消防等事项得协助管理和服务；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理；

9、会所、停车场、配套商业设施等公共物业得经营；

10、物业服务费和本合同规定得其她费用得收取；

11、法律政策规定应由乙方管理服务得其她事项。

第三条在物业管理区域内,本合同特别约定得物业管理事项为:会所

第四条业主委托乙方对其物业得专有部分进行维修养护时,乙方可接受委

托，服务价格由双方另行商定。

第三章服务质量

第五条乙方应按《山东省住宅小区物业管理服务标准》（详见附件四）所规

定得二级标准提浜规范化得服务，实现目标管理。

第六条本合同对乙方服务质量方面得特别约定为：

1、会所服务要求达到4星际酒店标准

2、物业公共设施完好率达到85%

3、绿植完好率达到80%

第四章服务费用

第七条本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：

1、包干制

根据本物业管理区域所在地物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用

标准如下：

住宅：1、1元/月、平方米

办公楼：3、5元/月、平方米

商业物业：3、5元/月、平方米

其她：

该费用由业主按其物业得建筑面积交纳，主要用于支付以下开支：

(1)管理服务人员得工资、社会保险和按规定提取得福利费等；

⑵物业共用部位、共用设施设备得日常运行、维护费用；

⑶物业管理区域清洁卫生费用；

⑷物业管理区域绿化养护费用；

(5)物业管理区域公共秩序维护费用;

⑹办公费用；

⑺物业管理企业固定资产折旧费用；

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

(9)法定税费；

(10)物业管理企业得利润；

(11)经业主同意得其她费用

当地物价部门政策调整时，经甲乙双方协商一致，上述服务费用标准和构成可

作相应调整。未列入上述各项开支得物业管理区域内共用设施设备(如:公共照明)

运行发生得费用，另行独立计量核算，由全体业主分摊费用。

业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定得服务内容和标准提供服

务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

第八条业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业得服务费

用。物业服务费按年/季/月交纳，业主或物业使用人应在每年/季/月前15日内

履行交费义务。

第九条停车收费分别采取以下方式：

1、停车场属于全体业主共有得，使用人应按照⑴露天车位100

元/个、月;⑵车库车位150元/个、月标准向乙方交纳停空费;

2、停车场属于甲方所有得，业主有优先使用权，使用人应按⑴露天车位

100元/个、月;⑵车库车位150元/个、月标准向甲方亿方交纳停车

费，其中，该项停车费中30元/个、月得停车管理服务费归乙方所有;

3、业主自行购置车位得，应按30元/个、月标准向乙方交纳

停车管理服务费。

第十条乙方应与业主或物业使用人签订书面得（停车协议），明确双方在停

车位使用及管理服务方面得权利义务关系。

第十一条本物业管理区域内得会所属全体业主/建设单位所有，委托乙方

经营管理，业主或物业使用人使用会所，应按下列标准支付使用费：

⑴按时按月交纳房租、

⑵每年1月5号前向业主公布本会所营业收入情况，

第十二条乙方经营管理停车场，可按露天车位100元/个、月，车

库车位150元/个、月得标准提取管理成本（停车管理服务费）;乙方经营管

理会所，可按1（）%标准提取管理成本;乙方经营配套商业设施，可按

20%标准提取管理成本。

第十三条乙方利用属于全体业主所有得停车场、会所及其她共用部位、

共用设施设备进行经营（如:设置商业广告招牌），应当征得甲方及相关业主得同意,

所得收益乙方提取管理成本后,剩余部分用于补充专项维修资金。

第五章双方得权利义务

第十四条甲方得权利和义务

1、在销售物业之前，制定《业主临时公约》并向物业买受人明示、说明，要求

物业买受人书面承诺遵守《业主临时公约》；

2、甲方与物业买受人签订得物业买卖合同应当包含本合同约定得内容，要求

物业买受人认可接受本合同约定得权利和义务；

3、乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位共用设施设备进行查脸,

甲方应保证本物业管理区域具备以下条件：

⑴所有建设项目按批准得规划设计和有关专业要求全部建成,并满足使用要

求；

⑵物业管理区域内道路平整，标识系统完备，雨污水通畅，路灯通亮，园林绿化

建成，围墙大门建设完些，具备封闭式管理得要求；

(3)机动车停车场、自行车库、垃圾桶、垃圾转运站、公告栏可投入使用；

(4)供水、供电、供热、供冷、供气、电梯、通讯、有线电视、消防、邮政等

设施能保证供应或正常使用。

4、乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

⑴竣工总平面图、单位建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程

竣工图等竣工验收资料；

⑵设施设备得安装、使用和维护保养等技术资料；

(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(4)物业管理所必需得其她资料。

5、保证交付使用得物业符合国家竣工质量标准,按照国家规定得保修期限和

保修范围，承担物业得保修责任；

6、交纳已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人得物业服务费用；

7、制订物业共用部位和共用设施设备得使用、公共秩序和环境卫生得维护

方面得规章制度；

8、不得擅自处分业主依法享有得物业共用击分和共用设施设备得所有权和

使用权；

9、因维修物业或者公共利益,需临时占用、挖掘道路、场地得，应当征得相关

业主和乙方得同意，并在约定期限内恢复原状；

10、督促业主或物业使用人按时交纳物业服务费；

11、审批乙方提出得物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划、年度

财务预决算报告，监督检查乙方各项方案计划得实施；

12、实行酬金制物业服务收费方式得，甲方有权与乙方共同委托专业审计机构

对年度财务收支状况进行审计；

13、具备法定条件时，与业主代表共同负责业主大会得筹备工作；

14、其她特别约定得权利和义务.

第十五条甲方承诺在业主提出15个工作日内解决本物业管理区域内工程

质量及共用设施设备上存在得以下遗留问题：

鉴于上述问题客观上加大乙方得管理服务工作得难度,增加了乙方物业管理

得费用支出，甲方同意按以下方式对乙方给予补偿:

第十六条乙方得权利和义务

1、按照本合同约定得物业管理事项和服务质量提供相应得服务；

2、按照本合同约定得收费项目、标准和方式向甲方、业主及物业使用人收

取物业服务费和其她费用；

3、承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并做好书面记

录和签认工作；

4、可以将物业管理区域内得专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将

该区域内得全部物业管理一并委托给她人；

5、可以根据业主或物业使用人得委托，提供本合同约定以外得服务项目，服务

报酬由双方约定；

6、自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主、物业使用人得合法权益,

不得利用管理事项获取不当利益；

7、及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务得重大事项，及时处理投

诉，接受甲方、业主和物业使用人得监督；

8、实行酬金制收费方式得,乙方应每六个月公布一次物业服务费用得收支帐

目，每年与甲方共同委托专业审计机构对年度财务收支状况进行审计；

9、结合本物业管理区域得实际情况,编制物业管理方案、年度管理计划、维

修保养计划、年度财务预决算报告，并报甲方审批;

10、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等

方面得规章制度得行为,对违反法律法规规定得行为及时向有关行政管理部门报

告；

11、协助做好物业管理区域内得安全防范工作，发生安全事故时，应按紧急预

案采取应怠措施，并及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作；

12、非经甲方和相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变公共建筑和共用

设施设备得用途，不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内得道路、场地；

13、与装饰装修房屋得业主或物业使用人签订书面协议,收取装修管理费和装

修保证金，并事先告知业主和物业使用人装饰装修中得禁止行为和注意事项；

14、本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交

给业主委员会；

15、阵她特别约定得权利和义务。

第十七条根据《业主临时公约》和甲方得授权，在物业管理服务中授予乙

方以下权利：

1、制定必要得规章制度，并以有效方式督促业主和物业使用人遵守；

2、采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反（业主临时公

约）及公众管理制度得行为；

3、在物业管理区域内公布违约业主得姓名及其违约情节；

4、对欠费业土停止特约服务直至其履行交费义务。

第六章专项维修资金得管理和使用

第十八条本物业管理区域业主交纳专项维修资金得标准为元，由购房人在

办理产权分户手续时交存。由开发建设单位代为收取得，开发建设单位应向政府

主管部门整体移交。

第十九条专项维修资金属业主所有,专项用于保修期满后得物业共用部

位、共用设施设备得维修更新和改造。

第二十条专项维修资金在政府主管部门指定得银行设立专户存储，按照

专户存储、专款专用、按幢设帐、核算到户得原则进行管理,并按规定计息，利息

净收益转作专项维修资金滚存使用。

第二十一条专项维修资金需要使用时，应由该物业管理区域得物业管理

企业提出申请，经业主大会批准，报主管部门审核后划拨。

第二十二条专项维修资金由政府主管部门建立制度、统一管理，定期公布

收支和余额情况，接受业主得查询和监督。

第七章物业管理用房

第二十三条甲方应于首位业主入住前30日内，按照有关规

定向乙方提供能够直接投入使用得物业管理用房，建筑面积642、84平方表，其

中包括:办公用房工平方米、位于7#楼二层201—206室,住宿用/平方米、

位于7#楼二层201—236室，其她用房/平方米，位于7#楼二层201—206

室。

笫二十四条物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿

使用，但不得改变其用途，本合同终止，乙方应将物业管理用房交还业主委员会。

第八章合同期限

第二十五条本合同期限为1年。自2014年03月27日起至2

015年03月27日止、但本合同期限未满、业主委员会与物业管理企业签订得物业

服务合同生效得,本合同终止。，

第二十六条本合同期限届满前一个月,业主大会尚未成立得，甲、乙双方

应就延长本合同期限达成协议;双方未能达成协议得,乙方应在合同届满后三个月

内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新得物业管理企业，重新签订前期物业服

务合同。

第九章违约责任

第二十七条甲方违反本合同第十四条、第十五条约定得义务，致使乙方得

管理服务不能达到本合同第三章“服务质量”约定得，应免除乙方得责任，并由甲

方赔偿由此造成得经济损失;甲方得违约行为致使乙方无法完成本合同第二章约

定得三项以上“物业管理事项”得,乙方有权解除本合同，并由甲方赔偿相应得经

济损失。

第二十八条乙方得管理服务违反本合同第十六条、第十七条约定得义务,

不能达到本合同第三章“服务质量”约定得，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主

相应得经济损失;乙方无法完成本合同第二章规定得三项以上“物业管理事项”

得,甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应得经济损失。

第二十九条甲方、业主或物业使用人违反本合同得约定，未能按时如数交

纳物业服务费得，应按每日万分之二点一得标准向乙方支付违约金。拖欠费用三

个月以上,乙方可向违约方提起诉讼。

第三十条乙方违反本合同第四章规定，擅自提高服务费用标准得，超出标

准收费部分,甲方、业主及物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第三十一条甲方拒绝或拖延履行保修义务得,业主、物业使用人可以自行

或委托乙方修复，但修复费用及造成得其她损失由甲方承担。

第三十二条双方约定，以下条件下所致得损害,可构成对乙方得免责事由：

1、因不可抗力导致将中断服务或物业价值得贬损；

2、因物业本身固有瑕疵造成得损害；

3、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要暂时停水、停电或停止共用

设施设备得使用；

4、因非乙方责任造成得供水、供电、供气、供热、供冷、通讯、垃圾二次

清运、有线电视及其她共用设施设备得障碍和损失；

5、业主欠交物业服务费期间得人身和财产得损害。

第十章其她事项

第三十三条本合同得效力及于本物业管理区域得全体业主及物业使用人。

业主可与物业使用人就本合同得权利义务进行约定,但物业使用人违反本合同约

定得，有关业主应当承担连带责任。

第二十四条本合同得附件为本合同不可分割得组成都分，与本合同具有同

等得法律效力。

第三十五条本合同末尽事宜，双方可以另行以书面形式签订补充协议，补充

协议与本合同存在冲突得,以补充协议为准。

第三十六条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方均可

向怨过仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉。

第三十七条本合同一式四份，甲、乙双方各执贰份。本合

同自签订之日起生效。

甲方（签幸）乙

方（签章）

法定代表人法定代

表人

年月日

附件一:物业构成明细

类型幢数套（单元）数建筑面积套内面积

（平方（平方米）

高层住宅151824185639、06156285>86

商业用房218525、3215746、52

车库193273800

会所12331、78

幼儿园11885>26

合计19282181、42

备注

附件二:共用设施设备明细

1、绿化率：37%

2、道路面积平方米

3、化粪池亚座

4、污水检查井里座

5、雨水检查井座

6、垃圾站个

7、公用垃圾桶个

8、配电室个

9、水泵房个

1()、热交换站个

1］、空调冷却塔个

12、煤气调压站个

13、机动车库个平方米

14、露天停车场个平方米

15、非机动车库个平方米

16、道路灯盏

17.庭院灯盏

[8、电梯部

19、共用天线系统个

20、消防水池个

2]、信报房（箱）个

22、中央监控系统个

23、消防箱个

24、设备层平方米

25、人防层平方米

附件三:物业共用部位构成明细

房屋得承重结构（包括:基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构得分户墙、

外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化

粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等。

附件四：《潍坊住宅小区物业管理服务标准》

物业管理服务内容及标准

一、保洁：

内容：

区域内公用部分得日常清洁，设立专职卫生人员以确保为业主提供一个清

洁、舒适得工作环境。

标准：

1、庭院、门厅、走廊

每天利用业主休息时间彻底清扫庭院、门厅、走廊一次，垃圾及时清运。

业主办公时间设置专职卫生员对区域内得卫生进行保洁维护。保持区域内停车畅

通,道路、绿地无废弃物，使区域内地面无杂物、污渍。对灯具、开关、把手、楼

梯扶手及时擦拭。走廊放置得痰桶及时清理，门厅附近得玻璃幕墙每周擦洗一次。

2、电梯

每天清洁、擦拭电梯门、镜面、墙面。每晚沏底清理地面一次。由卫生维护

人员随时清理电梯间，每天负责更换地毯，以保持电梯清洁无杂物、污渍。

3、卫生间

每晚对卫生间进行彻底清洁。包括:垃圾和方便饭盒及时清走,墙面便器具、

洁具、墙瓷痔、地砖得洗刷，施布和日用品要摆放整齐，每周对卫生间彻底冲刷一

次，开水器存网放水、除垢一次，定时喷洒空气清新剂,保证无异味。

4、绿化

及时对楼内外绿化植物进行浇水、施肥、修剪，及时清除里面得杂草,每天清

除花卉、叶茎得尘土，保持盆内、草坪内无杂物，定期喷洒药剂，使花木无明显枯萎

及病虫害现象。

5、地下停车场

每周彻底清扫一次,及时清理污水、污物，保持四壁无灰尘。

6、化粪池

定时清理、保证正常使用。

二、保安

内容：

设立专业保安人员以保证也主得人身、财产、消防等方面得•安全。

标准：

1、值勤

保安人员按照职责坚持门面值勤，交接班要准时并做好交接班记录，加强

日常巡视和监控，积极与公安部门配合，保证物业安全。

2、来访登记

对外来办事人员要进行人员登记、记录和引导,懂得礼仪知识，讲究文明礼貌。

对内工作人员要检查、督促持证进入办公楼。

3、监控室

监控室要实行24小时监控值班，做好值班记录,杜绝非工作人员进入，保

证仪器和设备得安全，随时提供监控资料。

4、消防设备

定期进行消防设备得检查和保养，保证消防设备始终处于良好状态，发现

火灾事故或隐患,及时处理并上报有关部门。

5、停车场

停车场得车辆要排列整齐,随时指导车辆停放位置,督促车辆锁闭情况，检

查车库得安全性，严防偷盗和交通事故得发生。

6、其她突发事件

严防刑事案件和治安事件得发生,随时处理紧急情况和制止突发事件，维

护工作秩序，确保正常办公。

三、小修

内容：

设备、设施小损、小坏得维修，保持房屋原来完好等级为目得得日常养护工

程。

标准:

1、电气

随时更换和修复损坏得灯泡、灯具、开关等电器设备，保证各种电气设

施和元件得完好。

2、水暖

上下水和暖气得保养，水暖设施跑、漏水得止水和修补,水阀、便器具、

管道得检修和更换等。

3、土建

房屋得主体结构，各种墙、梁、板柱和门窗洞口得修复。

4、设备

各种机械设备和电器设备得简单修复。如:开水器、热水器、空调器、

供电开关、盘柜、窗帘等。

5、其她维修项目

业主要求其她需要维修得项目。如:外点运抵得设备、室内要求装其她

设施等。

6、维修率

维修及时率达到100%,人员10分钟到，立。电气、水暖维修不超过24

小时，土建维修不超过3天。

四、电梯及高压水泵

内容:

对电梯、高压水泵进行日常维护,保养、检修、处理随机问题。

标准：

1、维护

按有关规定及时维护，处理随时发生得问题,使机械始终处于酸佳运行状

态。保证设备运行率达98%以上。

2、保养

乙方应定期对电梯和高压水泵进行保养。如:管道刷防腐漆、电梯抹泄滑油

等。

3、检修

按照设备说明书规定时间和操作规程进行检修，

消除各类事故隐患。

4、应急情况处理

设备因停电、机械故障或其她原因造成停运、损坏时得人员反应，事故

原因得查明,事故处理得结果和当事人受处罚及收教育情况。

5、各项记录

值班得人员安排及时间，安全责任及规章制度，运行记录，检修记录，保养

记录等。

6、费用统计

设备每次维护、正常运行、定期检修及处理突发事故得各项费用统计数据。

五、供电、供水、供暖

内容：

设立专业人员对供电、供水、供暖设备进行日常维护、保养,按时对各种设

备进行检查、保证设备得正常运行，并做到“业主叫,人员到"，及时为业主服好务。

标准：

1运行记录

做好人员安排、工作职责和交接班记录，设备正常运行得各项数据，计划停电、

停水、停气应提前12小时通知业主并做好解释工作,确保设备正常运行。

2、检修记录

依据设备规定要求及操作规程按时检修并做好记录工作，定期派专业人

员对系统进行测试、检查,消除事故隐患，确保系统安全、可靠。

3、日常保养

定期对破损和老化设施进行更换和修补，定期擦拭灰尘、污渍和刷防腐漆等。

4、事故处理

发生设备事故造成停电、停水、停气得，要提交事故报告,向业主说明事

故原因、事故处理意见、当时人得责任及受教育情况。