汇华物业管理有限公司部门管理制度汇编

汇华物业管理有限公司部门管理制度汇编

公关服务部规章制度

汇华物业管理有限责任公司

「一月二卜六日

公关服务部职责范围

公关服务部负责沟通内外公众联系的重要部门，从属物业服务中心经

理领导。通过协调各方面的关系，在公众中树立良好的公司形象。其具体

职责范围是：

1.牢固树立全心全意为业主服务的思想，凡是业主合理的需求，都要

尽量满足。

2.建立健全本部门各项规章制度和服务规范，负责员工的教育培训工

作，建立一支高素质的员工队伍。

3.建立业主信息库，及时了解业主的需求，为业主提供更优质、更全

面的服务。

4.负责收集公司内外部的各种信息，解决好公司内外部的各种公共关

系，树立和提高公司对外的公众形象。

5.负责业主的各种投诉及有关征询，对合理的规定及建议及时协调解

决，并做好回访记录。

6.负责业主的各类计量仪表的抄取工作。

7.负责建立和保管业主的档案。

8.全面做好新建物业的接管验收工作，涉及接管验收的准备工作，

以及接管验收过程中各种资料、数据的保存工作。

9.完毕领导交给的其他工作。

公关服务部经理岗位规范

在物业服务中心经理的领导下，全面负责公关服务部的工作。

1.纯熟掌握和运用《物业管理条例》、《中华人民共和国民法通

则》、《物业管理服务收费办法》等相关物业管理的法律法规，各部

门的职责和工作流程，全面做好本职工作。

2.建立健全本部门各项规章制度，做好员工的培训、考核等工作。

3.制定本部门的各项工作方案及工作计划，并组织实行。

4.将所收集到的外部信息，如国家、省市有关政策的变化，市场的动

态等及时报主管经理。

5.收集整理业主信息、投诉、回访记录等，并对此做出周密的分析,

将结果报主管经理。

6.须及时彻底地解决各种刁难投诉及疑姓纠纷。

7.做好新建物业的接管验收工作。

8.协调好与各部门的工作。

9.参与公司的经营发展，提出合理化建议和意见。

10.完毕领导交给的其它工作。

公关服务部管理员岗位规范

1.遵守公司及其社区的各项管理规定。牢固树立“业主至上，服务第

一”的服务意识，语言规范、积极热情。

2.上班期间，必须身着工装，佩戴工牌.，服装整洁，发式、容貌清洁

得体；不得擅自离岗，或在工作期间干与工作无关的事情。

3.熟悉掌握公司概况，各项规章制度、各项收费项目及依据，各部门

的职责范围以及物业管理相关的法律法规，全力解决好业主的各种投诉、

纠纷。

4.熟悉掌握本人管理范围内业主的基本信息。涉及：入住的户数，各

业主家庭成员、业主姓名、职业、工作单位及联系方式等，全面提高服务

质量。

5.检查社区内有无违章行为（有无乱搭、乱建、乱涂、乱画、张贴广

口中/O

6.帮助业主解决困难，以增进业主与公司的感情，便于各项工作顺利

开展。

7.热情接待业主的来访，认真回答业主所提出的问题，积极上门为孤

寡老幼、困难户提供服务，为其解决实际生活困难，与业主建立良好的友

谊关系。

8.认真具体地记录业主投诉、报修内容，并填写报修单，及时送交相

关部门，协助解决，并做好回访工作和记录。

9.建立和完善业主档案，填写新建物业接管验收时的各种表格、入住

时收集的所有资料并及时整理归档。对业主的所有资料要保密，不得私自

外泄。

10.做好接管验收方案的拟定，保存验收时开发单位所提交的各种资

料。

11.认真填写工作日记，具体记录天天的工作。对于业主的投诉和发现

的问题要及时解决。

12.完毕部门经理安排的其它工作。

业主报修服务流程

业主报修

口头电话

公关服务部物业管理员回访业主

业主装饰装修服务流程

开始施工并接受物业公司的监督检

查服务

施工完毕，向物业公司书面申请

验收，物业公司按照有关规定对

装饰装修过的房屋进行验收

合格不合格

房屋交接物业所应办理事项程序图

送发相关资料（致业主

验攻木通过合格

印章使用规定

第一条目的

规范印章的刻制，用印、借用、保管与废止工作。

第二条合用范围

合用于本公司及各服务中心印章的管理。

第三条内容

1.印章的保管

（1）各服务中心专人保管，不得随意交别人保管。

（2）办理用章事宜应在办公时间内进行。

（3）印章严禁带出服务中心，如确须外带公章使用，必须报请物业服

务中心经理批准C

（4）印章如遇丢失，损坏或被盗时，应迅速向项目经理报告及时修改

或废止。

2.印章使用

（1）印章使用必须履行登记手续。对内使用必须经服务中心经理批

准,对外使用必须经总公司批准。

（2）印章使用必须登记印章时间、内容、件数、经办人。

（3）未经批准任何人不得私自用章，不准盖出空白信谏。

（4）对不符合用章的规定的、弄虚作假的印章保管人有权拒绝盖

章。

（5）对违反用章规定而给公司导致重大后果或经济损失的将追究当

事人责任。

档案管理制度

第一条目的

规范档案的编号、分类、整理、保管及借阅工作。

第二条合用范围

合用于本公司及服务中心各类档案的管理。

第二条内容

1.档案资料设专人负责管理。

2.档案资料的归档。

（1）收集必须有专用柜架，按照内部文献（各种规章制度、告知、通

报、任免、奖惩等）和外部文献（业主资料、设施设备保修资料、使用说

明书、以及本物业各类图纸资料等）的顺序排列，以便于管理与查找。

（2）每月进行一次库存档案的清理、核对和保管检查工作，对破损或

变质档案,要及时修补和复制。

3.档案借阅查阅

（1）公司员工查阅/借阅必须填写“资料查/借阅登记表”，外单位人

员查/借阅必须经服务中心主管批准后，填写“资料查/借阅登记表”，方可

查/借阅。必要时报告公司办公室及副总。

（2）调离服务中心人员必须先办理移交、归还借阅档案及该档案资

料,方可办理调离手续。

（3）档案如有丢失、损坏或机密泄密,必须立即上报公司办公室。

（4）借阅期限不得超过1个星期，到期必须归还，如需再借应重新办

理借阅手续。

（5）借阅档案到期限未归还者，档案管理人员有权催其及时归还。

（6）借阅的档案交还时，必须当面查验清楚，如发现遗失或损坏，应立

即上报服务中心。

4.档案销毁

（1）档案资料最少必须保存二年,对二年后的资料才可进行销毁C

（2）由服务中心经理列出需要销毁档案的清单，上报综合管理部审批

后，销毁清单存档。

（3）档案销毁吐服务中心必须有两人以上监销，并在销毁清单上签

字。

报告制度

1.各服务中心出现治安案件、火灾、突发工程事故等重大事件30分

钟内要上报相应主管部门，一般事故2小时内上报公司。

2.各服务中心事件发现人要立即报告班长、管理员、经理，上级领

导、办公室，逐级报告。

3.需要各级领导亲临现场解决的，2小时内要达现场进行解决解决，查

证做好记录。

4、一般需要报告事件，当天内报告主管部门，并做好相应事件记录，以

备核证。

5、未及时报告，导致损失后果的人员承担相应责任及法律责任。

保密制度

1.公司所有员工有责任保护公司的发展、策划拓展等商业秘密。

2.任何人不得将公司文本性东西借非公司人员及非工作需要的人员使

用。

3.服务中心资料需要相关部门借用，必须经服务中心经理批准，并做好

登记,外部人员需报公司办公室。

4、公司办公室资料等无关人员不得借用，需要借用时必须经公司办公

室批准并做好相关记录。

5、各服务中心在商谈公司策划拓展等计划时，无关人员应尽量回避,

商谈人员不得与无关人员谈论,尽量不要到公众场合谈论。

6.不得将公司发展计龙J、拓展计划等泄露别人或在公共场合谈论。

7、不得将业主住址、电话、家庭成员等信息泄露给别人或在公共场

合谈论。

8、泄露公司秘密的人员承担相应的法律责任。

值班制度

一、值班人员：各服务中心经理、部门经理、管理员、收款员

二、值班时间：法定假期节假日及天天需要值班时间。

三、值班即为正常上班，凡在值班岗位工作的人员，必须坚守岗位，严

禁擅离职守。

四、值班过程中发现问题，要立即解决，遇有困难可请示帮助；重大事

件发生时,要及时报告领导,不得擅自作主,不得隐瞒不报。

五、值班人员在电话铃声响二遍内接听电话。

六、对值班情况要逐项认真记录，记录应表述清楚事情过程、解决结

果及善后移交问题,并交于下轮值班人员，一般情况下应在本班解决问题。

七、有事不能值班，应事先将情况说明并告之服务中心经理，未经批准

任何人员不得擅自委托别人值班、换班，违者严处，导致不良后果的追究其

责任

八、值班时间已到，但解决问题尚未明了不能移交下班的，不得离岗。

服务中心回访工作管理规定

第一条回访形式

1.上门回访

2.电话回访

3.信函回访（公开信）

第二条服务部应对下列三类工作进行回访。

1..业主意见征询的回访：按《业主意见征询控制程序》的规定进行发

放、回收和回访工作。

2.对投诉的回访:平常工作中接待的投诉,上级单位转呈的投诉等。

3、对意见、建议的回访：管理员在日巡视中收集的住户意见和建议；

服务部接待过的业主1住户）的意见和建议等。

4、向业主（住户）提供维修服务的回访：维修质量的回访，执行《维

修工作手册》的“维修过程的检查”中规定每月抽查派工单的20%,由维

修主管和管理员进行电话回访，将回访情况记录在《回访登记表》中。

第三条回访工作的规定

1.负责人：公关服务部经理、工程班长和管理员。

2.上门回访必须有业主（住户）的署名，电话回访不做此项规定，但应

在《回访登记表》中写明“电话回访”。

3.公关服务部经理对管理员的回访工作进行检查并签署意见。

4.对回访中，业主（住户）又重新提出的意见、建议或投诉等，不能当

即解释清楚或暂时无法做出明确答复的，应告知预约时间回复；对需要进

行第二次回访的必须进行第二次、第三次甚至更多次的回访，在第二次以

后不属于第三类投诉的回访可采用电话回访形式。

5.当需要对同一问题进行回访时，可以用公开信的形式答复住户，公开

信应存入回访档案。

6、对业主（住户）反映的问题做到“件件有着落，事事有回音”，回

访解决率达100%。

7、对同一问题多次投诉（指投诉人向不同部门投诉），应做一次记

录。

8、对投诉人没留下姓名或上级部门只规定复函情况附在投诉表后。

第四条回访频率

1.“业主意见征询”和投诉的回访解决率达成100%,有业主（住户）

署名的上门回访记录不少于15%o

2、意见、建议的回访率，服务中心可根据需要进行调杳。

3.电话回访率和信函回访率不超过年回访总数的10%o

投诉解决程序

第一条目的

方便业主（住户）监督本公司提供的管理服务质量，及时纠正不合格

的管理服务,提高管理服务质量。

第二条基本标准

1.登记投诉：不缺项,具体认真,转呈及时。

2.解释投诉:耐心细致，用语礼貌、用词准确、不模糊其辞。

3、解决投诉：及时、不刁难、不推诿，做到“事事有着落，件件有回

音”。

第三条具体规定

1.以“业主至上，服务第一”为宗旨，对业主的投诉热情接待，礼貌用

语,不允许对住户产生冷淡和不礼貌行为。

2.管理人员要耐心询问业主的投诉,具体认真登记。

3、将投诉内容登记完后应立即转呈，分类解决.

4.未经服务部直接向服务中心领导投诉的解决。

（1）在征得业主（住户）批准的前提下，可以指导投诉人与服务部取

得联系,本人可以直接向服务部反映投诉。

（2）对于无效投诉，管理人员应在两天内与投诉人联系，做好解释工

作；对于有效投诉，管理人员应在三天内进一步分析其因素和责任，并填写

《不合格报告》，由投诉涉及的有关部门负责人制定纠正措施，与服务部经

理认可后实行，同时应与投诉人联系，答复其投诉解决结果。

（3）根据纠正措施完毕所需要的时间，管理人员应对投诉的不合格

服务进行跟踪检查。

6、投诉问题严重，管理人员应立即报告项目经理并联系有关部门负责人，

由项目经理组织人员一起随业主到现场查看，记录实际情况，并填写《纠

正措施报告》。

7、如有些投诉涉及其他单位，无法及时将问题解决，则在三天内与投诉

人联系，做好解释工作，同时尽快与有关部门取得联系将问题解决，并及

时将结果告诉投诉人。

房屋钥匙管理规定

第一条钥匙分类

1.业主（住户）钥匙

2.公共门窗钥匙

3.设备房钥匙

第二条钥匙保管

1.原则

服务中心接管楼宇钥匙后，安排管理员专职管理钥匙。无工作需要，任

何人不得以私人名义借出，借出时须严格办理登记手续。

2.标记

（1）钥匙分类：先将钥匙按每套房、公共门窗按楼层、设备房按设备

分门别类,然后将分好类的钥匙分别栓在一起。

（2）将分类的钥匙贴好标签，在标签纸上写明楼号、单元、房号或设

施设备房名称c

（3）业主（住户）的钥匙一般分为防盗门钥匙、室内钥匙、电子对

讲门钥匙和信箱钥匙四类,均应用标签标记。

3.制作业主（住户）钥匙挂放牌。

（1）一般采用5厘米以上夹板制作钥匙挂放牌。

（2）在夹板上画出若干相等的方格，在方格内表白单元（大厦按楼

层）和房号，栋号用醒目的颜色笔直接在每栋栋首，并将栋与栋之间用不同

方格的颜色区分开。

（3）每一方格代表一户，在每方格内打一铁钉，将该户的钥匙珪在此

方格内。

（4）挂放钥匙按栋号、单元（大厦按楼层）、楼层房号的顺序，规定

一目了然。

4.制作公共门窗、设施设备房钥匙牌。

（1）采用断面为三角形或L形的铝合金材。

（2）将同类钥匙挂在同一铝牌上。

（3）制作钥匙挂放箱，将公共门窗、设备房钥匙分类挂放，在钥匙箱

上贴上相应标记。

第三条钥匙发放

1.业主（住户）钥匙发放（在物品移交清单上注明，并签字）。

2.公共门窗、设备房钥匙发放。

（1）设施设备房钥匙由维修部和服务中心各保存一套。

（2）公共门窗、设备房钥匙未经服务中心经理或T程班长批准，任何

人不得私配钥匙。

（3）因工作需要时，应在《钥匙借还登记表》上登记，并在备注栏注

明“管理人员或岗位”

第四条相关记录《物品移交清单》、《钥匙借还登记表》

装修巡查规定

第一条管理员对指定分管责任范围内的装修户每日进行1至2次巡

查。

第二条巡查内容

1.核算申报范围,对超过申报范围的,及时规定补办手续。

2.督促装修人员按章操作，不损坏业主（住户）利益，不违反《装修管

理规定》。

3、发现违章装修，应立即制止，并按《违章解决规定》进行解决。

第三条巡查规定

1.对巡查中发现的无明确规定的新情况，应具体记录在“房管日记”

中，并及时向服务中心经理或工程主管报告,征求解决办法。

2.业主（住户）超过申报范围的，管理员应督促业主（住户）办理申

请手续0

3、当装修超过申报范围但不属违章的，业主（住户）要增报装修报修项目,

填写《装修申请表》一式二份，以保证验收时申请范围与事实相符，若业主

（住户）因故不能前来时:可委托装修负责人代办申请手续。

4、发现违章装修，按《违章解决程序》的规定执行处罚。

项目技术部规章制度

汇华物业管理有限责任公司

十一月二十六日

工程技术部职责范

工程技术部工作是物业管理公司经营管理的基础工作，通过对社区内

房屋及其附属设施设备的维修养护，保证物业的正常使用。其具体职责范围

是：

1.全面负责社区内房屋及其附属设施设备的维修和保养，保证物业的正常使用。

2.树立全心全意为业主服务的思想，建立健全本部门各项规章制度和

服务规范，负责员工的教育培训工作。

3•根据社区内房屋及其附属设施设备的实际情况，制定物业管理总体

方案，编制养护维修计划，报总经理审批后组织实行。

4.定期检查社区内各种设施设备的技术状况，分析存在问题，及时地

提出技术改造方案、报废更新计划，报总经理审批后组织实行。

5•做好供暖设备的检查和维修工作，提前制定冬季供暖设备检修方案,

安排好人力和物力，保证工作需要。

6.房屋及其附属设施设备如发生突发事件，T程技术部必须全力以赴

地投入抢修工作，直至恢复正常使用。

7.协助综合管理部做好业主房屋装修的监督检查工作。

8.协助完毕新建物业的接管验收工作及后期遗留问题的解决。

9.配合其它部门完毕其它物业管理工作。

10.认真完毕领导交办的其它工作。

工程技术部经理岗位规范

在物业服务中心经理的领导下，全面负责工程技术部实务性管理工

作。

1.根据公司的管理目的和计戈（制定社区物业养护和维修计划及实行

方案，组织人员认真贯彻执行。

2.熟知社区内房屋分布、结构类型、公用设施设备分布及各种管道走

向等情况。

3.建立健全本部门各项规章制度、工作服务流程和标准，做好员工的

培训、考核等工作。

4.整理、分析各类设施设备的记录信息，制定技术改造、报废、更新

方案。

5.根据公司拓展新业务的需要，负责配置安装相应的设施设备。

6,每日巡视检查员工工作情况及重点设备运转状况，及时发现问题并

予以解决。

7.协调解决接管验收工作及对外委托维修工作。

8.组织人员解决设备突发事故的抢修T作.

9.配合其它部门做好物业正常运营的其他工作。

10.认真完毕物业服务中心经理交办的其他工作。

工程技术部维修工岗位规范

1.严格遵守公司和本部门的各项规章制度，严格遵守职业道德，组织

纪律，履行服务公约。

2.熟悉掌握社区内各类房屋的分布，房屋内外结构，附属设施，水、

电、气、消防系统的管线走向、分布以及管线总阀位置等情况。

3.严格遵守维修工操作规程。维修前，仔细阅读报修单，了解报修的基本

情况，准备好维修工具；维修时，全面了解维修设施设备状况，彻底进行

排查，拟定故障现象和部位，保证维修质量；维修后，恢复设施设备原有

状况，保证外观整洁，并将维修工具整理齐全。

4.维修时须规范操作，保证人身财产安全，贯彻防火、防盗、防水、

防触电等措施。

5.加强学习业务知识，掌握水、电、土建等方面的基本知识和规范操

作，争取做到一人多能，适应物业维修工作的需要。

6.每日准时巡检，掌握公用设施设备的完好和运营状况，并做好相关

记录。如发现有损坏、安全隐患或其他不正常情况，应立即组织维修，以

保证公用设施设备的完好和正常运营c

7.排污管道每半年疏通一次；雨、污水井每季度检查一次，并视检查

情况及时清掏；化粪池每季度检查一次，发现异常及时清掏，每年定

期清掏一次。

8.爱惜工具。在每次使用之后，必须对领出的工具性能、机具配件等

进行核查。若有损坏，必须查清因素，划清责任后，报部门主管解

决。严禁将工具私自外借，更不得在本部门干私活，如有特殊情况,

须经本部门经理批准，并按规定收取工本费。

9.向业主提供有偿服务时;须及时、优质、高效的完毕。

10.认真完毕领导交办的其他工作。

工程技术部人员平常管理制度

工程技术部为了保证各类设施设备的运营与保养，维修工作的顺利进行，为了给业主提供及

时、优质的服务，根据本部门的实际工作，特制定木管理制度。

1.值班制度

（1）值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗。如因工作需要砧时离岗,

须挂牌明示，并记录离岗时间和去向。

（2）根据操作规程及岗位责任制的规定，密切注视各类设施设备的运

营情况，按规定做好有关记录，准时巡检，及时发现、排除事故隐患。

（3）如发现设施设备出现故障，而值班人员不能解决，应及时报告相

关人员，并采用有效措施，避免事态扩大。

（4）接到报修告知时，应立即告知安排维修工前往维修。

（5）值班人员如需调班，必须提前征得部门经理批准。

（6）就餐时，实行轮换制度，不得空岗。

2.交接班制度

（1）值班人员须按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无端缺

勤、不能私自调班、顶班0

（2）交接班双方人员必须做好交接班准备工作，正点进行交接工

作。交接班的准备工作涉及：查看运营记录、介绍运营状况和方式，以及

设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。交班时，交

接双方在交接记录上签字。

（3）在下列情况下不得交接班：

①重大设备启动及停机时；

②事故未解决完毕或出现需紧急解决事故时；

③交接班准备工作未完毕时；

④接班人员有醉酒现象而未找到顶班人员时。

3.报告制度

出现下列情况必须报告部门经理：

重要设备的启停、调整、发生故障或停机检修；

（1）重要设备的启停、调整、发生故障或停机检修；

（2）采用新的运营方式；

（3）因施工而影响设备的正常运营；

（4）重要设备重要零部件的保养、修理、更换；

（5）对外委托维修；

（6）系统和重要设备的技术改造与增改工程；

（7）需要相关部门协助完毕的工作。

4.工具领用保管制度

（1）T具分为个人工具和公用工具两种.

（2）个人工具根据工作实际情况，由维修工提出申请，经部门经理批

准后领取，由个人负责使用保管。

（3）共用工具由经理申请，报总经理批准后领取，由部门负责保管,

每班进行交接。

（4）工具的购买、入库、领用须进行登记。工具配备表一式两份，一

份由办公室存底，一份由部门经理保存。

（5）工具发生丢失、人为损毁，由负责人照价补偿，由保管者写明因

素，并向部门经理报告。

（6）工具因使用时间过长而发生磨损或损坏，经部门经理批准后，可

以办理报废，保管者重新办理领用手续。

（7）工具不得私自外借。

工程技术部平常维修制度

1.维修工在接到土修单或有关人员的口头报修时，须立即按报修信息

准备工具、配件，务必在10分钟内赶到现场。

2.为业主提供自用部位的有偿服务时，规定如下：

（1）进门前须佩戴工牌、套好鞋套，本着“业主至上，服务第一，节

约用料，迅速完毕”的原则，为业主提供优质、高效的服务。

（2）急修但是夜，小修小补应立即完毕。

（3）不得以任何借口向业主索要小费，一经查实，公司将予以辞退。

（4）不得乱动业主家中的东西，更不得有偷盗行为，一经发现，立即

移送公安机关解决，公司将予以开除。

3.对机电设备的维修前，要做好各项准备工作，若会导致大面积停

水、停电等对业主生活导致不便的，要提前告知相关部门及人员做好各项

准备工作。

4.维修过程中不得以次充好，更换配件。

5,对业主自用部位的维修完毕后，要认真填写报修单，并请业主签字

确认后，报修单由公关服务部、收费室、T程技术部各保存一份：对

于机电设备的维修完毕后，要填好设备记录单，并归档保存。

6.维修完毕后，须恢复原貌并仔细检查工具，若有损坏，须及时报告。

7.维修完毕后，迅速回到值班室。

设施设备平常巡检制度

1.值班人员根据系统的运转情况，巡检内容、巡检规定及巡检路线进

行平常巡检工作。

（1）巡检内容

①对配电设备的平常巡检

检查配电室内温度、卫生、照明是否正常，配电设备的仪表是否正常,

变压器温度是否在规定的范围内，刀闸、线头有否异常，是否有焦味，设

备的工作电压、电流等是否在正常范围内等。

②对给排水设施设备的平常巡检

检查泵房内是否有异味，水泵运营是否有异常声音、是否发烫，相连接的

管道是否有滴漏水现象，水泵及管道的螺丝是否有松动，刀闸及线头是否

有异常，仪表显示的数值是否在正常范围内，室外管道是否有破裂、

堵塞现象，防腐蚀漆是否脱落等。

③对电梯运营的平常巡检查机房、外呼、楼层指示灯、电梯搭乘舒适

感、厅门、轿厢门、轿厢照明、风扇、整流器、控制屏、主机、轿厢顶、

导轨、井道、限速器、曳引机、井底及电梯运营是否有异常声音等。

④对景观区的平常巡检检查景观区喷头是否短缺或损坏，长椅、垃圾

筒是否完好、木质围栏上是否有乱刻乱画现象，景观灯、庭院灯、地灯、

花盆、道路是否完好，龙头是否有污染、停车场通风口是否完好等。

⑤对地下停车场的平常巡检

检查地下停车场卫生情况、照明设施是否正常、配电室及设备，排污

设施、消防设施、集水坑等是否完好。

⑥对其他设施设备的平常巡检

检查社区公共道路、公共照明、公共门窗,、楼道灯、事故指示灯是否

被破坏、便民指示牌、社区围墙、楼体外墙面是否干净等。

（2）巡检规定

①巡检时严禁走过场，必须认真细心，不放过任何可疑的地方，特别

是重点设备，要重点巡检。

②对于平常巡检登记表中所列的内容必须认真如实填写，巡检完后，

统一归档。

③每个班次的值班人员至少巡检一次，碰到恶劣的天气或其他特殊情

况，应增长巡检次数。

④对新更换及刚维修过的设备要重点巡检，适当增长巡检次数。

⑤对于巡检中发现的问题，能修复的要及时告知维修人员进行修复,

对于也许会导致严重后果的问题要及时上报给主管领导，井采用措施防止

事态扩大。

2.巡检的过程中须有高度的责任心，本着“辛劳一人，温暖全社区业

主”的原则，认真巡检。

3.通过巡检保证设施设备的正常运营，发明一个舒适、安宁的社区环

境。

设备事故解决制度

1.设备一旦发生事故，影响到业主的正常生活时，必须立即启用备用

应急设备，采用应急措施挽回损失和影响，并保护现场，及时上报。

2.有关领导及有关人员要立即赶赴现场检查、分析、记录，及时做出

解决。

3.事故发生后，有关人员要迅速将设备事故报告单递交有关领导批示

后，由工程技术部和有关部门领导协调解决。

4•对于事故责任者，公司要查明因素，根据规定，视情节轻重给予必要

的经济处罚和行政处分，假如已触犯法律，则按国家法律程序解决。

5.事故的解决要做到“四不放过”：

(1)事故因素不查清不放过。

(2)缺少切实有效的防范措施不放过。

(3)缺少常备不懈的应急填补措施不放过。

(4)事故负责人和员工未受到教育不放过。

配电室管理规定

配电室是社区的供配电中心，为了加强对配电室的管理，保证社区供配

电的正常，特制定以下管理规定。

1.值班人员要树立高度的责任心，纯熟掌握供电方式、线路走向及所管

辖设备的原理、技术性能和操作规程。

2.保持各种开关状态和模拟盘相一致，不经领导批准，不得随意更改设

备和结线的运营方式及各种开关的整定值。

3.配电室的所有机电设备由工程技术部人员负责管理和维护。供、停电

由值班人员负责完毕，无关人员严禁进入。参观配电室或在配电室执行检修

安装工作，须得到本部门经理的批准，并进行登记。

4.建立运营记录，每班巡查至少一次，每月细查一次，半年大检修一次,

备用发电设备每半年进行试运营检查。查出问题及时解决，并做好相关记录,

不能解决的问题要及时上报部门经理。每班巡视内容：电压、电流、温度、

电参数；检查屏上指示灯、电器运营声音是否正常；室内是否有异味及卫生

状况。

5.配电室要符合“四防一通风”规定（防火、防盗、防水、防漏电，通

风良好），室内照明良好，室内温度控制在40c以下。室内严禁堆放杂物,

保证通道畅通。

6.供电回路操作开关的标志要显著，严禁非工作人员操作。

7.严格遵守交接班制度和安全、消防、卫生制度；严格执行岗位责任

制，遵守电业系统有关变配电的各项规程；严格执行各种设备的安全操作

规程0

8.在恶劣的气候环境下，要加强对设备的巡视，当发生事故时，应保持

冷静，按操作规程及时排除故障，并做好相关记录。

9.操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套

等，避免意外事故发生。

10.如遇突发事故或其它因素需要停机检修时，必须及时告知部门经理

和相关部门采用应急措施，以避免事态扩大。

水泵房管理规定

水泵房是社区给排水的关键部位。为管理好水泵房，保证社区给排水

的正常，特制定以下管理规定。

L值班人员要树立高度的责任心，熟知设备的运营方式、状态、管道

走向及其原理、技术性能和操作规程。

2.工程技术部人员负责管理水泵房内设备，无关人员严禁进入水泵

房。如有参观水泵房或在水泵房内进行检查安装工作，须得到工程技术部

经理的批准，并进行登记。

3.值班人员须时时监控水泵房内各种设备运营状况和技术参数，并做

好记录，及时发现、排除故障及安全隐患，解决不了的问题须报告部门经

理。

4.各种设备的选择开关、自动位置及操作标志都应简朴明了，严禁非

工作人员操作。

5.每月对水泵进行一次清洁养护，每季度对管道进行一次疏通，消防

泵半年进行一次试运转（10—15分钟），并做好有关记录，所有设备每年

进行一次大检修。

6.水泵房内保持卫生清洁，通风良好，无杂物堆放现象。严格执行安全、消

防、卫生等制度。

7.值班人员在进行操作或检修工作时，必须严格遵守设备安全操作规程，

以避免发生意外事故。

8.如遇突发事故或其它因素需要停机检修时，必须及时告知部门经理

和相关部门采用应急措施，以避免事态扩大°

工程技术部维修人员平常工作程序

提前10分钟到岗

歹国~整理仪容仪表

、领取、检修个人工具

汇赶“

报赴

处

理完

完毕

平常巡视

毕

填写工作记录，

整理各类记录数据,

清扫工作区域卫生

交班人员交班人员

下班

维保服务规程

房屋、设备、设施的维修保养（简称维保）服务管理是物业管理公

司最经常、最持久、最基本的工作内容之一，是物业管理中最核心的组成

部分之一。物业管理公司通过经常、及时地开展对房屋、设备、设施维保

工作，延长其使用寿命，保持物业使用价值、经济价值，达以物业的保值、

增值目的。

一.用户室内设备维修规程

1.接到维修单，应先将单号和内容登记在维修档案登记表上，随后交

相应的班组进行维修工作；

2.物管部维修工接单后在维修档案登记表上签收；

3•根据维修内容准备必要的工具和材料，按相应的维修服务承诺忖问

到达维修现场；

4.到达用户处后应经用户处许可后方能进入室内；

5.当鉴定维修项目属有偿维修时，根据物管部维修收费标准向用户报

维修价格；

6.用户批准维修,则将收费金额填在维修单相应位置上，用户不批准该

价格,维修人员在维修单上注明因素,交用户署名；

7.因材料局限性暂不能维修的，应向用户解释清楚，预约下次维修时间,

并将有关情况记录在维修单上；

8.因用户自购设备故障无法维修的，应具体向用户说明因素，由用户联

系其设备的供应商维修，同时将情况记录在维修单上交用户署名；

9.根据故障情况采用相应的维修措施，注意做好现场周边物品的防护

和遮盖；

10.故障修复后，用户验收合格,维修人员在维修单上填写维修结果,请

用户署名确认。维修人员清理现场后才可离开；

11.维修人员在完毕的维修单上署名，交物管部经理复核署名，于当天

交给物管部文员，维修单一联留用户，另两联分留物业部和物管部，物管部

文员将维修单录入电脑,并填写维修档案登记表,定期

归入维修档案；

12.每周由各专业管理员抽取10%已完毕的维修单进行回访，发现用

户不满意的应追查，的确属人为因素的应追究维修工的责任。

二.设施设备巡检规定

为保证设备正常运营，及时发现并消除故障隐患，设施设备组必须对所

辖设备进行平常巡检。

1.巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设

备：

2.巡视值班人员外出巡检,必须随时与部门保持联系；

3.巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情

况和结果记录；

4.巡视值班人员应根据当班设备的具体运营情况，对”手动”运营的设

备和有异常苗头、运营不稳定的设备加强巡检和监控;

5.发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷,

发现设备运营状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时告知

维修人员调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运营；

6.发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的,

必须立即报告维修人员，并采用适当的防护措施,防止事故的发生或扩大；

7.相关专业的管理员每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题

追查因素,如属人为应追究当事人责任。

三.设备管理规定

1.设备的维修保养分月度、季度、半年、年度，由相关专一业的管理员

按维修保养项目、内容、达标参数制订保养计划，交各班组实行；

2.各班组每次完毕常规保养后，负责人和班组长填写保养记录并存

档；

3.设备的维修分小修、中修、大修3种，由相关专业的管理员根据设

备的性能等规划编制维修方案,交班组执行；

4.如检修保养中发现有也许导致严重故障的缺陷事项，必须立即

填入维修保养登记表,上报设施设备组组长整改；

5.每次检修保养后必须填写相应的表格，设施设备组组长负责监

督执行。

四.机房管理规定

设备机房有：开闭所、变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房、空

调机房等。

1.机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴”机房重地，谢绝来访“或“

生产重地，请勿进入”的告示牌；

2.凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场合，在外围的入口

或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌；

3.各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标记；

4.各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上

挂贴表白用途和状态的告示牌；

5.机房钥匙是专用钥匙，任何员工不得随意配制机房钥匙；

6.未经部门领导批准，外来人员（涉及参观学习和施工等）严禁进入机

房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房：工作人

员的安排指导；

7.供电局忽然到场检查或抽查相应的机房如开闭所、变配电房等，当

值人员在查验证件核算身份后，应热情接待，积极配合，并应立即告知电气

管理员或部门领导；

8.保持机房的安静、严厉、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、

喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为；

9.严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在

机房内吸烟，未经书面批准并贯彻安全措施，不得在机房内进行动火类作

业；

10.机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机

状态,严禁打私人电话或长时间占用电话;

11.各机房工作员工必须按规定如实认真填写各种表格，重要设备的

参数记录必须齐全,工作记录应清楚明了。

五.供配电设备维修保养规程

1.严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养；

2.主管人员每年12月制订下一年度的设备保养计划，报物管部经理审

批；

3.督促承包商对外委高压部分设备如期保养,并有具体记录；

4.工作过程应严格遵守电气作业规程；

5.根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养

工作；

6.各系统的维修俣养以不影响大楼正常营运为原则，特殊情况，须报告

物管部经理,及时告知受影响的用户；

7.维修保养结束后，应将有关T作情况记录在开闭所设施检查

表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值

日记上；

8.高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点4m以内，在室外不

得接近故障点8m以内，进入上述范围必须穿绝缘鞋；接触设备外壳或构

架时应戴绝缘手套。

六.供电突发性事故的应急措施

（一）外线故障

1.大楼设计规定：主供停电，备供自动投入，当外线故障导致主供电源

停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯,

当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退此挂上”有人工作，严禁

合闸”指示牌；

2.备用电源处在非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查

备用电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处在准备合闸位置，合上备用

电源进线柜开关；

3.检查变压器出线柜是否正常；

4.检查低压受电柜，并合上低压总开关；

5.向供电局调度室报告并了解外线故障情况。

（二）内部故障

当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非

误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停

电,此时值班人员应遵守下列程序：

1.将故障柜的真空开关退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳气体

灭火器灭火，1人向消防中心报告火警）；

2.将故障柜的低压总开关退出，挂”有人工作,严禁合闸”指示牌；

3.将低压母联合闸，保证大楼设施用电；

4.向物管部主管和维修班报告故障通过和解决情况；

5.物管部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参与，分析事

故发生因素和解决措施,并书面总结报告有关部门。

（三）市电全停

1.当两路市电全停,启动发电机；

2.退出市电联系开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电，并每隔

15分钟检查一次发电机运营状况,如燃油量、水温等；

3.监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常，立即退

出发电机电源，恢复市电；

4.及时书面向上级领导报告；

5.市电失压,发电机如不能正常自动启动,则用手动启动。

（四）告知用户

供电系统紧急故障发生后，主管管理员预计修复时间，并按转、停

电告知用户规程,告知受影响的用户。

七.给排水系统维修保养规程

1.给排水系统的平常维修保养由暖通、给排水运营维修班负责；

2.主管管理员每年12月份负责制订和监督实行下年度的系统保养计

划；

3.维修及保养过程如要限、停水，需提前将停水区域告知物管部，由

物管部告知受影响用户；

4.根据设备特点重点做好润滑、除尘工作；

5.供水泵发生故障时立即停止故障泵,启动备用泵，以保证供水；

6.污水泵发生故障时应立即采用措施,减少集水井水位；

7.所有系统的维修保养工作结束后应填写维修保养登记表；

8.给排水设备的故障应于24小时内修复，无法解决的应立即规

定告知受影响用户，并报告上级领导，限期修复

A.空调系统维修保养规程

1.冷水机组维修保养和水解决由专业公司负责；

2.空调班组负责空调系统辅助设备（水泵、电机和风机）的维修，并

按空调系统保养计划做好设备保养；

3.主管管理员每年12月制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织

实行；

4.当值人员巡查发现系统设备故障,应立即进行维修，并报告主管管理

员；

5.设备维修过程所要更换的零件,必须做具体记录；

6.根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固

螺丝等工作；

7.操作过程中注意环保,对有害气体、雪种等的排放必须加以限制；

8.注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动

火作业规定；

9.系统保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在

4小时内排除,逾期应向上级报告以便及时告知受影响的用户；

10.系统维修保养工作结束后应填写维修保养登记表。

九.电梯设备维修管理制度

1.委托电梯保养承包商对电梯进行保养维修；

2.物管部负责与承包商联系，督促并协助其维修保养,特殊情况时其他

部门可以直接与承包商联系，并及时告知物管部;

3.将维修保养情况记录于电梯设备维修登记表、电梯设备保养登记

表,零部件更换及大修同时记录于电梯设备台账；

4.每季度末对电梯电源开关柜进行一次检查并做维护保养；

5.强电管理员对电梯设备的维修、保养进行检查监督；

6.当电梯年检期到期前，督促承包商做电梯年检年审。

十.电梯故障应急解决方案

(一)电梯困人

如发生电梯困人事故，电梯维修员应按如下方法解决：

1.把电梯主电源拉开,防止电梯意外启动，但必须保存轿厢照明。

2.拟定电梯轿厢位置。

3.当电梯停在距某平层位置约±60cm范围时，维修人员可以在该平

层的厅门外使用专用的厅门机械钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协

助乘客安全撤离轿厢。

4.当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿厢后救人环节

如下：

(1)轿门应保持关闭，如轿门己被拉开，则要叫乘客把轿门手动关上，运

用电梯内对讲电话，告知乘客轿厢将会移动，规定乘客静待轿厢内不要乱

动；

(2)在曳引电动机轴尾装上盘车装置；

(3)两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动，然

后另一人采用机械方法一松一紧抱闸，当抱闸松开时，此外两人用力绞动盘

平装置，使轿厢向对的的方向移动；

(4)按对的方向使轿厢断续地缓慢移动到平层±15cm位置上；

(5)使抱闸恢复正常，然后在厅门相应轿门外机械打开轿厢，并协助乘

客撤出轿厢。

5.当按上述方法和环节操作发现异常情况时，应立即停止救援并及时

告知大厦电梯维修保养承包商作出解决。

6.事后书面报告物管部经理。

(一)水浸事故

1.电梯维修员发现或接报发生水浸事故将会危及电梯运营时应步刻告

知物管部，当值保安员通过轿厢对讲机告知客人从最近的楼层离开受影响

的电梯；

2.电梯维修员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯；

3.拦住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯井；

4.即刻将情况报告主管管理员和电梯承包商。

(三)巡查中发现电梯异常

1.电梯维修员巡查中发现电梯运营异常，如钢缆有毛刺、断股,控制柜

有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯安全运营的现象发牛，应立刻告

知监控中心；

2.监控中心当值人员通过轿厢对讲机告知客人从最近的楼层离开故障

电梯;

3.电梯维修员将故障电梯关闭;

4.即刻将情况报告物管部经理和电梯承包商。

综合管理部规章制度

汇华物业管理有限责任公司

月二十六日

综合管理部职责范围

综合管理部工作是贯彻物业管理公司关于物业管理的有关决定、决议,

对所管物业的环境卫生、景观绿化、消防安全、治安保卫等工作进行管理,

为业主提供一个安全、舒适、清洁、宁静的居住环境。其职责范围是：

1.建立和完善本部门各项管理规章制度，全面负责社区的安全保卫、消

防及车辆管理、环境卫生、绿化等工作。

2.负责制定社区安全保卫、消防、及车辆管理、环境卫生、绿化保洁等

工作的计划及实行方案。

3.负责秩序维护通信设备、警械、绿化、保洁工具等用品的保管与保养

工作。

4.负责房屋装修申报程序的拟定、申报手续的办理、装修图纸的审定及

其装修方案实行过程中监督检查等工作。

5.负责外来人员的管理，保证社区的安宁。

6.配合公安、环保、消防等部门，组织解决社区内发生的重大治安、污

染及消防事故。

7.积极开展以“防火、防盗、防破坏、防自然灾害”为中心的安全教

育、法制教育；组织开展以“爱惜环境”为主题的保洁教育，使业主树立良

好的安全、环保意识。

8.协助完毕新建物业的接管验收工作及后期遗留问题的解决。

9.认真完毕物业服务中心经理交给的其它任务。

综合管理部经理岗位规范

在物业服务中心经理领导下，全面负责本部门平常管理工作。

1.贯彻执行公司和服务中心经理的指示，做好服务中心经理的参谋和

助手，全面贯彻各项工作。

2.做好本部门人员的招聘、培训、考核工作。

3.协助公安、环卫、消防等部门组织调查社区内重大案件等事宜。

4.抓好内勤工作，组织好部门档案材料的积累和科学管理。

5.抓好员工的思想教育工作，组织员工学习理论知识，不断提高工作

能力。

6.经常检查消防器材是否保持良好状态，安全通道是否畅通，各种设

施是否完好无任何隐患存在。

7.收集业主对绿化、保洁、安全保卫、消防、车辆管理等工作的建设

性建议。

8.抓好新建物业的接管验收工作。

9.做好房屋装饰装修的申报工作，对施工现场及时监督检查。

10.督促检查本部门人员认真履行职责，圆满完毕公司交给的各项工作

任务。

秩序维护员岗位规范

1.执勤时，着装整洁，器械佩戴齐全，按照规定立岗、巡视，时刻保

持高度警惕。

2.车辆进入社区时必须严查相关证件，指挥车辆动作规范，对外来车

辆或未办理社区通行证的车辆按规定收取秩序维护费，收费时必须礼貌用

语，发票足额交给车主。

3.凡车辆、人员携带家电、家具等大件物品出门时,，必须请业主到值

班室登记签字，经验证无误后放行。

4.外来人员进入社区时•，必须查验相关证件，取得业主确认后，交待

相关注意事项，认真登记后准许进入社区。

5.对社区内的可疑人员必须询问、查验证件。对不能提供有效身份证

明者，按照相关规定解决。

6.值勤期间，严禁睡觉、喝酒、串岗、观看与工作无关的书报杂志；

闲杂人员一律不得进入值班室。

7.严禁乞讨、收废品、做小生意、推销产品、散发广告及宣传单等人

员进入社区。

8.巡视中，注意防火、防盗、防抢、防爆炸等事故发生；对损坏公共

设施设备、攀爬景观小品、折花、占用公共场合等行为要及时制止。

9.碰到业主求助和提问时,须积极热情，有礼有节，相关人员要迅速解

决。

10.紧急情况，按照应急预案解决。

保洁员岗位规范

1.遵守公司及部门的各项管理规定，树立“业主至上，服务第一”

的服务意识，语言规范、积极热情。

2.坚守岗位，准时上下班，身着工装，佩戴工牌。

3.熟悉责任区内的清洁卫生工作，保证责任区内无杂草、无垃圾、无

污染，公用部位干净清洁。严格按照《保洁员工作细则》做好保洁工作。

4.积极参与业务涪训，提高业务水平，自觉学习有关清洁的知识和技

能。

5,坚持平常巡视保洁工作，发现问题及时解决解决，不能解戾的问题

及时向有关人员报告。

6.保管好各种工具，严禁乱堆乱放。

7.爱惜公共财物，培养良好的节约意识。

8.完毕部门经理交给的其它任务°

保洁员工作细则

1.根据保洁员职责范围，制定本工作细则。

2.清洁社区公共场合、绿地、主次干道（不少于以下频次）

⑴公共绿地：2次/天

⑵硬化地面：2次/天

⑶主次干道：2次/天

（4）公共活动场合：2次/天

⑸公共卫生间：2次/天

（6）景观区域内桌、椅等：2次/天

3.⑺室外标记、宣传栏、信报箱、雕塑小品：1

4,清洁楼内公共部位（不少于以下频次）

⑴电梯厅：2次/天

⑵消防通道：1次/月

⑶楼道玻璃：1次/60天

（4）扶手、开关面板：2次/周

⑸消防栓、通道门、地角线：1次/月

3.垃圾的解决

⑴合理布设垃圾桶、果壳箱。

⑵垃圾日产日清，垃圾桶、果壳箱等无满溢现象。

⑶垃圾桶、果壳箱，天天清洗一次，保持洁净。

（4）积水、积雪及时清扫。

绿化养护

一.乔灌木养护标准作业规程

（一）乔木修剪

1.修剪工具涉及高枝剪、高枝锯、截枝剪、截锯、枝剪、人字梯、手

套、警示牌等；

2.棕桐科植物老化枝叶枯黄面积达2/3时即应剪除，其叶壳在底部

开裂达1/3以上时应剥除，修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤；

3.对由于受意外伤害折断而枯黄的枝叶应及时清剪；

4.每年12月〜次年2月应对乔木修剪，剪除徒长枝、树身的萌藤

枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树

冠适当整形保持形状，对造型树木应每两个月修剪一次外形，以保持形状：

5.修剪整形应达成均衡树势、完整树冠和促进生长的规定；

6.剪下的枝叶应及时清除,集中运到花木基地解决「

（二）灌木修剪

1.修剪工具、用品重要有绿篱机、绿篱剪、手套、警示牌等；

2.所有灌木应在冬季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及株型修剪工

作；

3.非观花的造型灌木生长季应每25天进行一次修剪以保持树冠丰

满、树型美观；

4.天天巡查中应及时清剪因折断等而枯黄的枝叶；

5.对于散尾葵、棕竹等棕桐科灌木应及时将枯黄的叶边清修；

6.观花灌木应在花期过后进行较重的修剪,尽量避免在开花前修剪。

（三）乔灌木施肥

1.乔木应每年施肥一次,采用穴施或环施法,有机肥或复合肥均可；

2.欣赏用的小灌木每年冬季应施一次有机肥，每年5〜6月应追施一

次复合肥,入冬前应施一次钾肥；

3.社区内乔灌木不应施用尿素等高氮肥速效肥。

（四）病虫害防治

1.社区内灌木每月应喷一次广谱性杀虫剂和杀菌剂；

2.对突发性病虫害应及时针对性地喷杀农药；

3.对园艺三大虫害应交替使用几种药物喷杀，避免反复用同一种药导

致病虫产生抗药性；

4.喷药时应注意喷植物的叶背面及根茎部位；

5.社区内禁用高毒或强刺激性的农药C

（五）乔灌木养护应达成的质量标准

1.乔木生长健壮、形态整齐、无凌乱枝条和冗长枝叶，灌木株形整

齐、造型植物轮廓清楚，修剪面平直整齐，棱角分明；

2.没有长20cm以上枯枝黄叶、折断枝、修剪残留枝；

3.对的施肥、喷药，无明显病虫害；

4.乔木基部无30cm高以上萌蕤枝，无过长杂草、杂物；

5.灌木脚部整齐清洁，无过长杂草杂物,无严重黄叶、积伞：

6.乔木修剪截口与枝位平齐，直径5cm以上的截口要封蜡。

（六）乔木养护注意事项

1.不得擅自改变远植株造型；

2.不得擅自截剪直径5cm以上枝条；

3.乔木修剪应两个人以上配合,用人字梯及高枝剪、高枝锯进行，不提

倡爬树修剪；

4.乔灌木喷药应注意风向，注意保护员工及周边人员安全；

5.乔灌木修剪、施肥、喷药等养护工作应及时登记；

6.山体斜坡上的乔灌木养护操作应注意安全,佩戴好有关安全设备；

7.在社区内进行乔灌木修剪时，工作区域应摆放警示牌，防止无关

人员走近发生危险；

8.园林绿化主管应每半个月对管辖范围内的乔灌木养护进行一次检

查，并填写《绿化工作质量检查表》存档于绿化部一年，作为员工绩效考评

的依据之一C

二.时花养护标准作业规程

（一）外观保养

1.当值绿化工规定天天上班后巡查一遍室内外时花，及时清除残花黄

叶、断枝、盆内杂物，并调整好花盆；

2.对于一些个别提前开败的时花要及时抽换，以保持整个花坛的整体

效果；

3.对于高出时花的竹签、杂草应及时清除；

4.审外种地时花规定每周修一次边，以防边上的草坪草侵入，并且每半

个月松一次土及杂草；

5.时花摆放后期.若每盆时花内处在较佳欣赏状态的花朵不超过最佳

欣赏期的1/3时应定为待换花。若某个花坛中待换花的比例超过1/2时

规定所有更换。

（二）淋水

1.室内时花的淋水应根据盆泥的湿度而定，放于光线强、空调出风口

等位置的花木一般需水量大，每次淋水应以淋透1/2盆土为适中，放置在

其他位置的时花以淋透1/3盆土为适中，淋水时应注意不能溢出盆外；

2.室外的盆种时花夏秋季一般规定天天早晚各淋一次水，春夏季视天

气情况每1〜2天淋水一次；

3.室外种地时花淋水应视天气而定，以泥面不干裂、时花无缺水枯萎

现象为原则。

（二）施肥

1.一般盆栽时花出圃前规定先施一次高磷钾的复合肥，摆上以后一般

不再施肥：

2.长寿命盆花及种地时花应每半个月施一次高磷钾复合肥；

3.种地时花入冬前应施一次高钾肥。

（四）病虫害防治

1.时花摆放前应先喷一次广谱性的杀虫、杀菌剂，注意喷杀花盆泥面

的蚊虫；

2.摆出去的时花天天应注意巡查，发现病虫害时应及时喷药，没有特

别病虫害时花坛规定每两周喷一次药；

3.室内时花严禁月剧毒、强刺激性或污染叶面粉剂的农药如有矶磷类

农药、百菌清粉剂等。

（五）时花养护质量标准

1.无残花、黄叶,无高出花面的竹签、杂草等；

2.花盆摆放整齐，盆内无杂物，最外一圈面对客人的盆边整洁