物业维修部工作职责及标准

工程部维修主管岗位职责

1.工作内容：

在园区管理处的领导下，负责园区工程及设备设施n勺保养与管理，制定工程设备年

度维修保养计划，贯彻工程设备管理的各项程序和质量规定，保证物业设备正常运

行。

2.工作规定：

1）根据管理处H勺规定，制定并带领本部门员工自觉遵守各项规章制度，认真履行岗位

职责，严格按工作规范操作

2）负责制定物业工程方面口勺年度维修保养计划，提出设备更新口勺可行性方案和预算汇

报，做好设备、物资日勺请购工作。

3）熟悉本物业各重要设备H勺性能，抓好设备维修保养和土建、装饰工程的管理工作，

保证本物业所有设备运转正常。

4）负责处理顾客对工程维修的投诉，常常检查报修工作的完毕状况，及时组织突发性

设备故障的抢修。

5）加强管理，科学安排部门各项工作，深入现场检查员工工作质量与服务状况，严格

按岗位责任制实行奖惩。

6）深入调查研究，从实际出发，制定节能措施，减少能耗，提高经济效益。

7）协调好部门内部以及与其他各部门的关系，负责处理业务范围内与市政配套主管部

门的协调工作。

8）会同装修审图企业对顾客二次装修工程进行管理，签订《装修协议》，并抓好有关

装修规定H勺贯彻。

工程部维修电工岗位职责

1、按照上级的工作安排，积极认真地进行各类电气设备的平常巡视检查和维修保

养工作，认真做好各项t己录，保证物业电气设备一直处在最佳运行状态。

2、每日准时巡视检查低压系统的配电柜、水泵房、控制柜、控制中心口各

系统、主机的运行状态，现场各系统中的模块箱、扬声器、警报按钮、警铃等设

备口勺完好状态，发现故障及时排除。保证设备正常运行，认真做好设备运行保养

记录，保持电器设备整洁。

3、熟悉小区内的高下压配电系统，在遇突发事故时能正

4、熟悉备用发电机，给水、消防口勺控制与联动线路，能及时排除故障，保

证系统正常运行。确诊断故障点，并恢复正常运行。

a）熟悉控制系统中各子系统日勺基本工作原理与接线措施，按运行、保养制

度定期保养，并认真做好记录。

b）重点保证消防表警联动系统正常运行，及时检修和维护，做到小故障不

过夜；碰到不能立即处理日勺故障，及时汇报上级领导。

c）熟悉营业楼内H勺照明线路，保证照明灯具的完好。

d）对突发性设备故障，按应急处理程序工作，迅速抢修，使系统尽快友入

运行状态，保十营业楼内设备正常运行。

e）遵守电气系统各项安全操作日勺规章制度，发挥工作积极性，完毕上级交办的其

他任务。

工程部（维修）工作原则

目录

1、业户室内维修原则

2、工程设备巡查原则

3、工程设备维护保养原则

4、公共设施维护保养原则

5、房屋接管验收原则

业户室内维修原则

1.维修人员着装及携带物品

1.1维修人员穿着洁净统一日勺工装。

1.2携带物品：

电工常用工具；常用零星材料；

洁净工具垫布及抹布；简易鞋套；

离场告知单、笔；《工程维修单》。

2.维修人员接到工作单后，立即准备需要使用口勺材料和专用工具，检查个

人工具包内携带物品，检查、整顿个人仪表，按与业户约定期间准时抵达；急

修必须在30分钟内赶到。

3.先通过可视对讲呼喊业户："早上好（下午好）！我是物业维修员前来为

您服务〃，提前使业主有所准备，接着上到业户门前，先按门铃，如无门铃可

用手轻轻敲门（持续3下为一次间隔10秒）。

4.如业户不在家，应在门前等待，一般状况不超过约定期间10分钟，离

开前在门口显眼处贴上离场告知单。（内容：尊敬的业户：您好！我们如冽前

来维修但未能联络到您，请您在以便H勺时候与住户中心（）联络，谢谢！香

溢物业工程部日期）

5.见到业户先问好，并积极出示员工牌，把工作单交给业户过目并确认维

修内容，征得业户同意后方可进入其室内维修。

6.入室前必须穿好洁净鞋套，在动手维修前，应先问询业户维修的有关状

况并仔细检查，告知业户本次维修的详细方案以及需要收取的费用（保修期内

除外），业户同意后即刻动手维修。

7.在考虑维修方案时，应遵照如下原则：业户规定、企业规定、最省材料

和人力、到达很好效果；假如实在不能满足业户的规定，则为其提供一种参照

性的方案，并向业户解释清晰原因，表达歉意以获得谅解。如〃很抱歉，我们

工程部临时还不能提供此项维修服务，不过，我们可以帮您联络......您看这样

行吗？

8.维修开始前先征得业户同意整顿出工作区域，防止因维修作业而损坏周

围设施及物品，打动工具包将工具垫铺好，工具、材料整洁摆放在工具垫上开

始维修。

9.在维修中需移动业户物品时，应征得业户同意后方可进行；移动物品时

应小心谨慎，并把也许受影响的物品遮盖、包扎好，尤其珍贵的物品提醒业户

小心保管；维修时尽量防止大噪音、粉尘，保证维修质量日勺同步迅速完毕维修

工作，减少对业户日勺影响。

10.维修竣工并自检合格后，及时打扫工作场地，少许垃圾装入塑料袋内，

大量垃圾（如泥沙、黄头等）搬到附近的垃圾桶（箱）边上，用洁净抹布擦拭弄脏

了的各部位（如桌椅、墙壁、地面等），恢复各物品至本来日勺状态（位置）。

11.维修结束后请业户进行不少于三次的试用，同步向业户讲解应注位事

项，如业户表达满意，则请其在《工程维修单》上签名确认；如业户不满意（合

理的规定），维修人员应及时进行整改直至业户满意并签名确认。如："维修好

了，请您看看尚有什么问题？〃，“假如您对这次维修满意，请您在这张工作

单上签名，或予以提议协助我们提高服务质量，谢谢您！〃，"后来尚有什么需

要维修的请与我们联络，我们随时为您服务！

12.离开业户家时，应说：“打扰您了，再会！〃，退步出门，并轻轻关上大

门。

13.维修人员立即返回工程部，在《工程维修单》上做好维修记录并签名。

14.维修人员维修时须注意：

14.1不得动用业户室内与维修无关的任何物品及设备设施；

14.2因维修需要移动日勺物品在维修完后必须恢复原状，并保持卫生；

14.3不得损坏业户室内任何物品；14.4不得在业户室内闲坐、怠工；

14.5不得私工接受业户赠送的任何物品；14.6不得与业户发生剧烈争

持;

14.7不得出现损害企业形象、利益的言行;

14.8不得不按有关规程、原则作业，弄虚作假。

工程设备巡查原则

一、电梯系统

1、巡查频次为每周一次；

2、岗位为电梯管理员和设备负责人；

3、巡查日勺内容和规定按如下进行：

3.1机房卫生洁净、通风良好、温度不超45C,、湿度正常，。

3.2曳引电动机符合阐明书规定温度、润滑油适量、紧固无松动状况。

3.3减速箱油位油色清澈、连轴器紧固无松动状况。

3.4限速器、选层器运行状况正常

3.5控制柜内继电器、接触器工作状况正常。

3.6制动器（线圈温度、制动轮脏污状况）温度正常，洁净。

3.7变压羽、电抗器、电阻器运行温度符合阐明书规定温度。

3.8对讲机、警铃、应急灯、灭火器使用正常、完好

3.9轿箱内照明、风扇、装饰使用正常、完好。

3.10轿内、厅外指层灯及指令按钮使用正常、完好

3.11厅门及轿门踏板清洁洁净，关闭顺畅。

3.12井道洁净、底坑无积水，照明完好。

3.13赔偿链完好、钢丝绳无断股，无锈蚀。

3.14多种标示物清嘶及救援工具齐全且摆放整洁。

3.15电梯运行时舒适、无明显震动，平层时平稳无震动。

二、供配电系统

1.巡查频次为每班三次；

2.岗位为设备值班管理员；

3.巡查H勺内容和规定按如下进行：

3.1机房卫生洁净、通风良好、温度不超过45℃。

3.2机房应急照明使用正常、消防设施完好并定期检查合格。

3.3运行电流、电压满足市电供电规定。

3.4运行功率原因满足市电供电规定。

3.5变压器负荷率不低于50%,温度不超过85℃。

3.6断路器、空气开关使用正常；

3.7多种仪表、指示显示正常，标示清晰完好。

工程设备巡查原则

3.8设备运行状况良好，使用正常。

三、供水系统

1.巡查频次为每H二次；

2.岗位为设备值班员和设备负责人；

3.巡查日勺内容和规定按如下进行：

3.1机房卫生洁净、通风良好、温度不超过45℃,。

3.2机房应急照明使用正常、消防设施完好并定期检查合格。

3.3水泵、阀门无明显漏水及阀门开闭对日勺。

3.4水池水位保持在正常范围内。

3.5供水压力符合设计压力。

3.6设备运行电流、电压符合设计规定。

3.7多种仪表、指示显示正常，标示清晰

3.8多种水泵状况运行正常工

四、地下车库排污系统

1.巡查频次为每一次；

2.岗位为设备值班员和设备负责人；

3.巡查日勺内容和规定按如下进行：

3.1排污马达启动声音正常

3.2水池水位正常范围内、浮球开关敏捷、警铃系统正常

3.3控制柜内继电器、接触器、指示灯工作状况正常。

3.4自动/手动功能正常

3.5池底无污泥

五、消防系统

1.巡查频次为每周一次；

2.岗位为设备值班员和设备负责人；

3.巡查日勺内容按如下进行:

3.1机房卫生洁净、通风良好、温度不超过45C,。

3.2机房应急照明使用正常，消防设施完好并定期检查合格。

3.3控制柜内维电器、接触器、指示灯工作状况正常。

3.4机房无漏水、积水。

3.5运行电流、电压满足设备供电规定。

3.6手/自动功能正常

3.7开关、接触、灯正常。

工程设备维护保养原则

一、电梯系统

1、设备保养周期为每月两次。

2、岗位为电梯管理员及电梯外包企业。

3、保养原则及内容如下：

3.1机房卫生清洁洁净每周打扫一次、防小动物设施完好；

3.2清洁控制箱内电路板，检查（扁平）电缆插接件牢固；

3.3检瓷控制箱所有电缆连接状况，并上紧；

3.4、检查接触器、继电器触头清洁平滑，清除内部灰尘；

3.5、测量控制箱绝缘（20.5MQ）,并作记录（切断电子线路状况下进行

测量）;

3.6、检查接地线连接可靠;

3.7、检查、清洁接触器和继电器触头，发现烧融现象时，可用细铿修平,

清除锂屑，调整动静触头间日勺间隙；

3.8、检查各保护装置动作正常；

3.9、检查接地线连接可靠，测量接地电阻；

3.10、检查各弓路板接插件连接牢固；

3.11、检查、清洁散热风机；

3.12、检查制动带磨损状况，清除制动带上的油污、灰尘；

3.13、检查制动力矩，调整制动弹簧；

3.14、检查曳引机减速箱内润滑油油质，假如润滑油变质或变脏，应及

时更换；

3.15、检查重要零部件日勺磨损程度，进行必要时修配或更换；

3.16、检查电动机电缆连接状况及制动线圈电线连接状况，并上紧；

3.17检杳电动机轴承润滑状况，更换润滑脂（大概工作2500〜3000小时

后更换新的润滑脂）；

3.18、检查各安全装置，按照年检规定调整或处理；

3.19、检查清洁自动门锁,加油润滑;

3.20、检查轿厢门和自动门机构，擦拭门导轨，涂抹少许机油，检查开

关门动作；

3.21、检查层门擦拭门导轨，涂抹少许机油，进行开关门动作检查；

3.22、检查层门机械电气联锁装置，并清洁;

3.23、检查清洁轿箱照明及风机扇，测量电气绝缘并记录；

3.25、检查曳引钢丝绳与否受力均匀，并调整；

3.26、检查对直链与否出现扭曲、过长，并及时排除；

3.27、清洁井底缓冲器，检查液压油液面高度（应保持在最低油位以上）,

根据状况及时补充；清洁柱塞外圆露出表面，并涂防锈油或缓冲器油；

3.28、检查导轨润滑状况，加润滑油；

3.29、检查导靴磨损状况，发现磨损严重的及时更换；

3.31、检查电梯井道，弥补井道孔、洞，做好防漏、防小动物措施，清

洁电梯井道。

二、配电系统

1、设备保养周期为每年两次。

2、岗位为设备负责人。

工程设备维护保养原则

3、保养原则及内容如下：

3.1、机房卫生清洁洁净每周打扫一次、防小动物设施完好；

3.2、配电箱（柜）整洁，门锁正常，开关灵活；

3.3、接触器触点良好，无烧蚀，声音常；

3.4、继电器延时精确，接线触点完好；

3.5、按钮、指示灯接线完好，触点接触可靠，指示灯明亮；

3.6、熔断器底座牢固,接触良好;

3.7、电容器无膨胀或高温渗油现象；

3.8、互感器接线柱牢固，无发热；

3.9、开关接触良好，开断正常，无发热；

3.10、消防设施完好并定期检查合格

3.11、清洁电柜内灰尘。

三、供水系统

1、设备保养周期为每季一次。

2、岗位为设备管理员及自来水企业。

3、保养原则及内容如下：

3.1机房卫生清洁洁净每周打扫一次、防小动物设施完好；

3.2、消火栓泵、喷淋泵手动点动试运转；

3.3、生活泵、稳压泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵保养；

3.4、管道无渗漏、阀门保养启动关闭有效可靠；

3.5、断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活

可靠；

3.6、检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器与否完好，紧固各电器

接触线头和接线端子的接线螺丝；

3.7、每年一次对水泵、阀门、管道、支架油漆翻新；

3.8、清洁控制柜内灰尘。

四、闭路监控系统

1、设备保养周期为每月一次。

2、岗位为设备管理员。

3、保养原则及内容如下：

3.1检查视频切割器电源线路及视频线路接触良好；

3.2检查监控摄像设备机柜的固定及防腐良好；

3.3检查各控制线路、电源线路、视频连线接触良好；

3.4检查室外摄像枪支撑杆口勺固定及防腐良好、摄像枪防尘罩口勺密封性

防风、防水性能好；地线接触可靠良好；

3.5检查监控室欧！通风、照明、及清洁。

3.6检查监视器电源线路及视频线路接触良好

3.7检查防雷接地装置，独立接地体低于4欧姆，联合接地体低于1欧

姆

五、可视对讲机系统

1、设备保养周期为每月二次。

工程设备维护保养原则

2、岗位为设备管理员。

3、保养原则及内容如下：

3.1检查系统主机与否正常、摄像枪无老化或损坏；

3.2检查系统电源正常；

3.4检查系统中继器正常;

3.5检查系统各连接线路接触良好；

3.6检查电控锁可以正常使用；

3.7检查对讲主机使用阐明清晰；

3.8清理可视主机内及摄像枪灰尘。

六、红外线报警系统

1、设备保养周期为每月一次。

2、岗位为设备管理员。

3、保养原则及内容如下：

3.1红外线报警系统布防后对各对探头进行测试检查;

3.2清洁对射探头上日勺灰尘；

3.3检查主机及输出探头电源电压正常；

3.4检查主机板及键盘正常使用。

七、一卡通门禁系统

1、设备保养周期为每月二次。

2、岗位为设备管理员。

3、保养原则及内容如下：

3.1检查电脑及软件正常；

3.2检查通信正常；

3.3检查IC卡门禁正常；

3.4检查门禁的防水、防雨、防潮;

3.5检查门禁日勺电源及通信线路正常。

八、一卡通停车场系统

1、设备保养周期为每月二次。

2、岗位为设备管理员。

3、保养原则及内容如下：

3.1检查车场电脑及联网系统；

3.2检查车场系统线路接触良好；

3.3检查各车场的IC卡操作读卡器功能正常；

3.4检查各车场手动控制道闸正常；

3.5检查道闸减速器有无机油，若局限性，则添加；

3.6检查同步皮带有否磨损、断裂，有则更换；

3.7检查平衡弹簧有否断裂现象，有则更换；

3.8检查道闸杆垂直、水平位置与否到位，若不到位，调整限位开关拨

杆位置；

3.9检查地感器正常工作。

公共区域设施维护保养原则

一、上人屋面

1.对损坏的面层进行修补规定即坏即处理；

2.对分格缝用沥青进行勾缝规定即坏即处理；

3.对天台泛水、变形缝进行处理规定即坏即处理;

4.对屋面渗漏进行处理规定即坏即处理。

二、外墙饰面（涂料、面石专）

1.外墙、围墙裂缝修补、空鼓面砖更换规定即坏即处理；

2.涂料外墙粉刷（或局部即脏即处理）翻新周期为每5年一次。

三、内墙饰面

1.涂料饰面重点部位粉刷规定即坏即处理；2.涂料饰面全面粉刷周期为每

5年一次；

3.瓷砖饰面空鼓更换规定即坏即处理。

四、楼面、地面

磁破地面空鼓、破裂更换；水泥地面起砂、裂缝修理规定即坏即处理。

五、天棚

抹灰层空鼓处理规定即坏即处理；天棚重新粉刷每5年一次；装修吊顶H勺调

平、破损的处理规定即坏即处理。

六、室外道路（地面）

1.大理石地面裂缝、缺角系统修补周期为每2年一次；广场砖地面破裂更

换（局部即坏即处理）周期为每2年一次；水泥地面起砂、裂缝修理周期为每5

年一次；其他地面（如碎石地面等）修补周期为每3年一次。

七、门窗

闭门器、门锁调校即坏即处理；变形复位即坏即处理，防腐防蛀处理周期为

每2-4年一次。

八、防盗网、围栏

根据损坏状况确定刷油漆时间每1年一次。

九、沟井池渠

井盖、篦子刷漆每1年一次。

十、挡雨篷

加固、防锈处理每1年一次

十一、外环境油漆

路灯、休闲椅、花架等油漆每1年一次

房屋接管验收原则

-、楼宇本体验收原则

1、主体构造：

1）内、外墙不得渗水、开裂；

2）屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接

口严密、不渗漏。

2、楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起

砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均

匀一致，无明显色差。

3、内墙面：

1）抹灰面平整，无空鼓、面层涂料均匀，无漏刷；无面层剥落，无明显裂

缝，无污渍；

2）块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一

致；对缝砂浆饱满，线条顺直。

4、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无污水痕迹，

无污渍。

5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面至少2厘米左右，不应有积水，倒泛水和

渗漏。

6、木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。

7、门、窗：

1）门、窗启动自如，密封严密无渗漏，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置

精确，无翘曲变形；

2）门锁、窗销连接牢固，启动灵活；3）玻璃安装牢固，胶封密实，无明

显刮花痕迹，无损伤；

3）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；

4）电子防盗门、可视对讲系统图象清晰、通话清晰、完好、无锈迹;

5）不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；

6）高档装饰门装饰完整。

8、楼梯、扶手：

1）钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；

2）碎楼梯无裂缝，无表皮剥落。

9、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

10、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、凸起和缺角，对缝平直。

11、油漆、涂料色泽一致无脱皮、漏刷现象。

12、漏电保护安全可靠，电器插座安装平整、牢固，符合〃左零右火〃规定，电

源己接通正常。

13、有线电视已开通，信号良好。

14、开关安装平整、牢固，开关灵活，接触良好。

15、照明安装牢固，完好无损，反应敏捷，发光正常。

16、水表（表前安装截止阀）、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。

17、卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，

无堵塞，排水畅通。

18、给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、元锈迹、无异味、流水畅通，有

足够压力。

19、地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，

排水畅通，完好无损。

20、门铃、对讲安装牢固，操作灵活，效果良好。

21、防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无

裂纹、折损。

22、暗埋线管及走向有明显标识。

23、开关、插座、照明、空调机座等设施应满足使用规定。

24、其他配置设施规定齐全、完好，型号与设计相符，状态正常。

二、公共配套设施接管验收原则

1、天台的天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。

2、散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，坡度合适、平整。

3、屋面避雷设施连接牢固，油漆完好。

4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。

房屋接管验收原则

5、绿化符合设计规定：不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合

理，阀门开关灵活，安装稳固。

6、道路：

1）路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；收缩缝大小均匀成直

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2）路牙石砌筑整洁，灰缝饱满，无缺角损伤；

3）块料面层拼砌整洁，平整牢