【轨道交通对沿线住宅价格影响的研究-以杭州市2号线为例7000字（论文）】

轨道交通对沿线住宅价格影响的研究—以杭州市2号线为例摘要：我国城镇化建设一直蓬勃发展，但是城镇化城市不受控制地扩大，农村人口大量涌入城镇，由城镇化引发的相关问题如交通问题、空气质量等问题亟待解决。而城市车辆保有量大幅增长带来诸多不便。城市轨道交通具有可达性强、运输量大、节能环保、便捷安全等特点，城市轨道交通体系的建立对推动城市发展发挥着重要作用。本研究以杭州地铁2号线二期及周边二手房为例，根据理论，对房地产交易网站的二手房交易价及相关资料进行收集与调研，运用GIS系统，分析轨道交通沿线房价影响因素，并进行相关定性关系研究。运用规划云软件，获取1000多个住宅POI数据，利用安居客、杭州楼市等网站获取住宅POI相应的不同年份的房价。结果表明（1）房价高低与距离地铁站点远近密切相关，距离越近，房价越高。（2）房价上涨呈空间不均匀性，这与站点所处城市位置有关。关键词：城市轨道交通；房地产市场；住宅价格；地理信息系统1引言在持续改革开放和经济稳中向好的形势下，我国城镇化建设一直大胆地向前迈进，使得城市边界逐渐往郊区扩展，农村人口的涌入导致城市人口密度增大，由城镇化引发的相关问题如交通问题、空气质量等问题日益凸显。城市道路的交通供应不能满足日益增长的机动车车辆的迅速增长。到2020年末，全国拥有车辆数为2.81亿辆，不管是在城市还是农村，越来越多居民拥有汽车，目前全国66个城市汽车拥有量超过百万，但这些喜人的数据背后却暗藏一个无法回避的城市发展问题，即交通拥堵问题。为解决这一城市通病，在国外各大城市解决城市交通拥堵问题的成功经验引导下，引入以城市轨道交通为主体的绿色公共交通系统是一种行之有效的途径。城市轨道交通是新型的公共交通方式，不仅环保安全、节约地上资源，而且比传统的公共交通更加快捷便利、准时准点，增强了居民出行的效率。自1969年，我国第一条地铁在北京建成，到20世纪80年代末期，在我国运营地铁等城市轨道线路的城市只有北京和天津，而且运行线路长度也不足五十公里。至此之后，我国的地铁建设迅猛发展[]。截至2021年4月份，我国有40个城市已建立了城市轨道交通项目。按照国务院规定，申建地铁的城市相关标准为：一般公共财政预算收入在300亿元以上，地区生产总值3000亿元以上，市区常住人口在300万人以上。国外学者从20世纪60年代末已经开始研究公共交通对周边住宅价格的影响。20世纪末，美国学者W.BruceAllen运用特征价格模型研究了从费城到新泽西州郊区的铁路线周边的居住房地产价值，其研究结果表明：交通成本每升高1美元，相应的房地产价值会贬值443美元[2]。Voith认为，轨道交通提高了区域内的交通可达性，促进土地价值上升了6.4%（平均5.714美元的价格溢价）[3]。Amstrong研究波士顿地铁站点发现，地铁范围外的住宅比范围内的住宅低6.7%[4]。美国加州学者RobertCervero和MichaelDuncan以加州SantaClaraCounty县轨道交通沿线房地产为样本，运用特征价格模型研究其增值情况，指出轨道交通对站点区域住宅的影响范围为步行能达到的距离500-800m，尤其在500米范围最显著等[5]。DeWees对城市CBD区域内的沿线公寓住宅及物业费进行了调查，调查发现，对比沿线住宅的价值，地铁口住宅的价值明显受地铁的影响；地铁也对地铁站周边的物业价值在一定程度上产生影响[6]。FraneeseaPagliara和EnricaPaPa以GIS技术为基础，运用时空对比法，研究分析了意大利那不勒斯的轨道交通沿线房价的变化，发现同一条线路周边不同房产或者不同线路周边类似房产的价值变化因时间产生差异[7]。国外学者对轨道交通与沿线房地产价值之间的关系研究较早，所以相关的理论和实证研究也较为丰富和深入，这为我国起步较晚的城市轨道交通对房地产价值的影响研宄提供了理论依据和指导意见。由于国内轨道交通发展较缓，针对轨道交通对沿线房产价值的影响的研究起步较晚，总结大量文献研究发现，国内关于轨道交通对沿线房产价值的影响的研究主要集中在影响范围，时间效应、空间效应上，研究方法多种多样。1998年，何宁采用定性和定量结合的分析方法，以上海地铁1号线作为样本，建立模型，得出交通成本对车站沿线的房价影响的定量关系并预测房价涨幅[8]。2003年，郑捷奋，刘洪玉根据特征价格理论，调查深圳市地铁一期周边住宅交易信息，定量评估轨道交通站点与沿线房价变动的关系，得出地铁对中户型购买者的影响力最强，对大户型、小户型几乎无影响，甚至呈现正向变动[9]。刘贵文和胡国娇，以重庆轨道二号线为样本，进行轨道站点对周围住宅的时间研究和影响范围研究，得出2500m是轨道交通对周边住宅影响的最大范围，轨道交通动工后房价会有一定涨幅，全面动工又会大幅涨价，之后价格回落，到轨道站点开通时出现最大涨幅[10]。张述构建空间价格模型，以杭州地铁1号线为例进行空间分析，研究得出距离武林广场越近，则价格越高，学区和公园景观要素对房价影响显著，发现朝南的房价明显偏高[11]。冯文昕，以西安市地铁线路周边二手房为样本，收集600多个数据，用GLS，GWR模型定量分析站点周边二手房，得出不同二手房价影响因素的空间异质图[12]。本论文以杭州市地铁2号线为例，研究轨道交通对周边房地产价格变动的影响，探讨城市CBD，到轨道站点的距离在一定程度对房价的影响，以期为土地合理开发，轨道交通和其他公共交通设施的进一步规划提供理论依据。2数据来源及研究方法2.1数据来源2.1.1矢量数据来源2.1.1.1地铁2号线及站点数据本文采用ArcGIS10.8软件，基于高德地图矢量化，从而获取杭州地铁2号线矢量数据及相关站点数据，并整理如图1，表1。杭州2号地铁线，可分为一期工程和二、三期工程，全长48886m左右。总共有32个站点，终点站为朝阳站和良渚站，换乘站有5站，其他为一般站点。图1杭州市地铁2号线路图表1杭州地铁2号线站点类型工程期站点类型工程期丰谭路一般站一期建设一路一般站一期古翠路一般站一期人民广场换乘站一期学院路一般站一期杭发厂一般站一期下宁桥一般站一期人民路一般站一期沈塘桥一般站一期潘水一般站一期武林门一般站一期曹家桥一般站一期凤起路换乘站一期朝阳终点站一期中河北路一般站一期文新一般站二-三期建国北路换乘站一期三坝换乘站二-三期庆菱路一般站一期虾龙圩一般站二-三期庆春广场一般站一期三墩一般站二-三期钱江路换乘站一期墩祥街一般站二-三期钱江世纪城一般站一期金加渡一般站二-三期盈丰路一般站一期白洋一般站二-三期飞虹路一般站一期杜甫村一般站二-三期振宁路一般站一期良渚终点站二-三期2.1.1.2地铁2号线沿线范围本文沿线范围的确定，是结合大量文献调查和杭州地铁线分布的密度状况，确定轨道交通对沿线住宅影响的范围为1000m。因此，住宅POI数据截取自地铁站点1km范围内。同时，本文将此范围划分为距地铁100m、500m、1000m三个层次范围。其数据，采用ArcGIS10.8对地铁2号线多重缓冲区分析而得，如下图2。图2杭州地铁2号线沿线缓冲区图2.1.1.3住宅区POI数据住宅区POI数据，是对高德地图中的杭州市住宅区数据，进行抓取获得。高德地图POI数据涉及住宅区数据的类型为商务住宅大类，如下表2。表2高德地图POI商务住宅类分类代码大类分类代码二级分类三级分类商务住宅120000商务住宅相关商务住宅相关120100产业园区产业园区120200楼宇楼宇相关120201楼宇商务写字楼120202楼宇工业大厦建筑物120203楼宇商住两用楼宇120300住宅区住宅区120301住宅区别墅120302住宅区住宅小区120303住宅区宿舍120304住宅区社区中心同时，由于本文主要研究二手房的价格，故在此基础上筛选住宅区及住宅小区类。并与缓冲区数据，叠加分析获得地铁2号线POI点995个。2.1.1.4住宅区二手房交易数据住宅区的二手房交易价格参考安居客、杭州楼市等房产交易信息平台上获取不同年份的房价，数据以二手商品房为样本，因为价格影响机制的差异，排除别墅、排屋等建筑类型。获取房价数据后将其与住宅区POI进行关联，删除价格查询不到的住宅POI，经过整理得到杭州地铁2号线沿线具有一定代表性的住宅数据。所有数据的获取都截至2022年4月30日。其中，2020年有交易价格信息的POI点为324个，2022年有交易价格信息的POI点为595个，同时有2020年和2022年交易价格信息的POI点为323个。见图3。图2杭州地铁2号线住宅区POI点分布2.2研究方法（1）文献资料法：收集国内外关于轨道交通对周边住宅价格变动的影响研究的相关论文、期刊和专著，结合杭州市地铁项目的建设运营现状，确定论文的研究。（2）GIS空间分析法：通过整理大量的数据，运用GIS的空间分析技术，分析轨道交通对杭州2号线沿线房价影响在时空上的特征。3研究区概况杭州地铁2号线是浙江省杭州市第二条投入运营的地铁线路，于2014年11月24日开通运营一期工程东南段（朝阳站至钱江路站），2016年4月28日开通运营钱江世纪城站，2017年7月3日开通运营期工程西北段（庆春广场站至古翠路站），2017年12月27日开通运营丰潭路站、二期和三期工程（文新站至良渚站），2020年6月30日开通运营下宁桥站。杭州地铁2号线全长43.3千米，设33座地下车站，从东边的萧山区朝阳站开始，到西边的余杭区良渚站，分别与杭州地铁线网中的十条线路形成换乘，其沿线经过大量大型客流集散点和杭州市西湖风景名胜区以及大型商务、行政、金融中心核心区，是杭州地铁骨干线网的重要组成部分，也是连接钱江两岸的主要客流疏散快速通道之一。杭州2号线二期连接杭州城西北的文教区、省政府、钱江新城，经过西湖区、上城区。站点沿线二手房大多老旧，户型狭小。区域内房产单价偏高，人口密集，文教、医疗设施密布，配套齐全，轨道交通站点星罗棋布，具有天然地理优越性4结果及原因分析4.1结果分析4.1.1住宅区核密度分析为分析住宅POI在空间分布上的特征，使用空间分析工具。核密度(Kernel)分析法是计算要素在其周边邻域中的密度的非参数估计空间分析方法。此工具既可计算点要素的密度，也可计算线要素的密度[13]。在ArcGIS10.8中加载出住宅区POI数据，进行核密度分析，如图3。图3地铁2号线沿线住宅核密度图从地铁2号线沿线住宅核密度图可以看出，2号线中段沿线住宅区个数最多，城市结构最复杂，且高度集中在庆春路到古翠路这一段，即杭州西湖区和上城区；且住宅密度与市中心距离相关，距离市中心越近，住宅密度越高，反之，距离越远，住宅密度越低。这与市中心轨道交通线路密集，并且周边小区建造年份较早，住宅建筑靠近西湖受到高度限制，文教发达等原因相关。地铁2号线一期南段住宅密度不随着与市中心距离变化，可能由于距离市中心过远，该区域的住宅密度随区域中心变化。2号线江南段住宅从人民广场到人民路的密度偏高。杭发厂人民路站附近老小区密布，文教集中，且商业发达，土体开发利用度高。4.1.2房价空间插值分析根据高德地图上获取的住宅POI数据，从安居客等网站获得房价信息匹配住宅字段，将数据导入ARCGIS，运用插值工具进行房价的插值。对含有2020年房价数据的324个POI点插值获得图5分布。对含有2022年房价数据的595个POI点插值获得图6分布。表3地铁2号线沿线住宅区POI房价信息项目2020年2022年POI点数/个324595最小房价/元11695.0012072.00最大房价/元90889.00117897.00平均房价/元43789.3350524.22标准差14042.2920723.65图52020年房价插值分布图图62022年房价插值分布图以上得出2号线整体房价是上涨的，2020年和2022年2号线周边房价都呈现“两头低，中间高”的特征。一期凤起路站到学院路站一段房价保持高昂，但是周边房价高低不均，房价差异大。钱江路附近房价显著增长，二期文新站到三墩站成为新的价格高地。三期房价均价在30000-50000之间，没有明显上涨；一期江南段是房价均价最低的，平均30000左右，盈丰路周边房价偏高，均价达到50000以上。房价与地铁站点类型相关程度较低，从图上看，一般站点与换乘站点的房价差异没有显著的不同。4.1.3分区统计分析利用ArcGIS10.8，将收集来的地铁线路、站点的地图导入，将地铁线路的投影坐标进行设置。针对地铁线路进行的缓冲区分析仅仅可以大概的确定地铁所能够影响的区域面积。但在实际中，地铁对周边房价的影响是通过地铁站及沿线所能服务的范围来表现的。因此，对地铁站沿线进行缓冲区分析显得尤为重要。本文以杭州市地铁2号线为例，建立了以1000m为缓冲距离的地铁周边住宅缓冲区，并且把1000m划分为0-100m,100-500m,500-1000m三个圈层，并对POI点（选取2020年、2022年均有价格数据的POI）的二手房交易价格进行叠加，获取2020年房价和2022年房价分区统计，具体数据见表4，图7、图8所示。表42020年、2022年三重缓冲区房价分区统计年份缓冲区ID距离/mPOI个数POI最低房价/元POI最高房价/元POI平均房价/元标准差/元202011003024522.0074731.0046578.0012035.292100-50013511695.0090889.0044043.9014107.073500-100015811853.0078783.0043049.7314429.83202211003029676.00117098.0057914.2319690.942100-50013517580.00109727.0054091.5319116.333500-100015816964.00104601.0053273.1121060.91图72020年不同缓冲区平均房价图82022年不同缓冲区平均房价4.2原因分析4.2.1城市CBD影响房价不同站点及地铁段房价差异分析受到城市CBD分布的影响，见图9。由于当地丰富的教育资源以及未来地区内规划多条地铁线路包括杭州西站的建设，拥有区位优势，城西三墩区域的二手房价显著上涨。2号线最西段，与最近的黄龙CBD距离较远，受CBD影响弱，房价低，涨幅低。丰潭路到庆菱路段沿线住宅小区位于黄龙CBD西湖CBD区域，房价均价最高，是因为上城区及拱墅区的商业发达，距离市属三甲医院近，高收入阶层购房偏向市中心，文教资源集中，等等。但是，由于老城区房价本身偏高，且区域内设施配套齐全，以老小区为主，土地开发程度高，因此房价上涨幅度较小。2019年，《杭州市拥江发展行动规划》获批，实施沿钱塘江发展，城市重心向南移。钱江新城与钱江世纪城两大CBD得到进一步发展，但是区域内现有二手房源稀缺，且由于2022年亚运会的举办，受钱江世纪城CBD的辐射影响，飞虹路到钱江路站沿线住宅房价快速增长。而萧山区距离各CBD较远，虽受钱江世纪城CBD辐射，但划入杭州市的时间较短，公共设施等发展程度比主城区低，房价均价偏低。其内部有多个区域中心，包括钱江世纪城区域为杭州CBD，人民广场站周边为新区域政治经济中心，潘水人民路站附近文教资源丰富。因此得出，距离杭州市城市CBD越近，房价越高，同时在轨道交通站点的影响下，房价的增长空间不大；距离城市CBD越远，房价越低，但受地铁站点影响大，房价增幅明显，见图10。图9地铁2号线与沿线杭州CBD分布图10房价涨幅百分比图4.2.2距离影响房价根据结果分析，距离站点越近的圈层，其平均房价越高；相反，距离站点越远的圈层，平均房价越低。在500m以内的距离，步行5分钟左右的住宅房价均价相比距离1000m的住宅平均房价更高，说明人们更青睐近距离的地铁房。通常，距离地铁站步行时间超过15分钟，房价受地铁影响程度不高。2020年到2022年，地铁沿线住宅平均房价呈上涨趋势，且涨额大约为10000元。地铁站点周围是住宅比较集中和房地产价格较高的地段，但与地铁站点距离不同，其对房地产价格影响程度也是不同的。距离地铁站点越近，其对房地产价格的影响越大；反之，则影响越小。总而言之，距离地铁越近的小区，其房价受影响越大；距离越远，受影响越小。4.2.3城市发展方向影响房价杭州地铁2号线跨越余杭区、拱墅区、上城区、萧山区共四大城区，连接了杭州的西北端与东南端。一方面，它方便周边市民出行，促进了市民的跨区流动，缓解了主城区的交通压力，提供更便捷的交通方式。另一方面，杭州2号线的外延带动了周边区域住宅房价的上涨。一期和二期周边房价的上涨，体现了杭州地铁2号线带动了新城区，包括其他县市的发展。萧山区、余杭区的经济发展得到带动，TOD式地铁站点丰富了住宅周边商业业态。4.2.4人才政策影响房价杭州市实行人才补贴政策，近年来招揽大量本科生及高层次人才。2021年，杭州新引进35岁以下大学毕业生仅半年流入人数就超过2020年。从图10看出，2号线整体房价是上涨的这是由于，一方面，疫情后人们购房心理上的改变；另一方面，人才大量流入，二手房成交量因此大幅提高。图中最红的区域是城西，这里是新兴的互联网科技公司及优渥高校资源云集的地区。受到杭州人才政策的影响，房价涨幅最大。5结论与讨论5.1结论本文分析和研究了相关文献，介绍了城市轨道交通对房地产价值的影响因素，并对两者关系进行了分析。根据相关理论基础，运用GIS系统，以已经正式运营的杭州市地铁2号线站点周边周边的住宅小区为研究对象，借助插值法、缓冲区分析法、密度分析，从不同维度分析轨道交通对周边房价的影响。研究结论为：（1）轨道站点周边房价与到站点距离息息相关，距离越近，房价普遍越高；距离越远，房价越低。2022年，100m范围内房价均价为57914元/m2,500m范围内54091元/m2，1000m范围内均价53273元/m2。（2）住宅价格与距离市中心远近相关，距离城市CBD越近，房价越高，地铁2号线中段位于市中心，平均房价达60000元/m2,而萧山区远离市中心房价仅30000元/m2；总体而言，轨道交通站点周边房价受到多方面因素影响，且不同区域有较大差异。5.2讨论本文运用GIS空间分析，研究得出城市轨道交通站点对周边住宅房价有众多正面的影响，以及城市的发展展略，城市中心位置等都会影响房价，以上结论为轨道交通对房价影响这一领域理论研究提供了依据，定性分析这一主题为杭州市政府制定相关发展规划提供参考，为房地产商出售房产给予价格制定建议，500m范围内房产最具有价格优势。ADDINCNKISM.LBib参考文献[1]张娜.城市轨道交通对沿线房地产价值的影响研究[D].安徽建筑大学，2019.[2]W.Bruce,Allen.ValueCaptureinTransit.JournaloftheTransportationResearchForum,1987,(1).[3]W.VoithR.Transportation,SortingandHouseValues.JournaloftheAmericanRealEstateandUrbanEconomicsAssociation.2001,19.[4]AmstrongRJ.Impacto