《老旧小区改造长效管理达标评分细则》

《老旧小区改造长效管理达标评分细则》本评分细则适用于纳入城镇老旧小区改造规划、已完成改造并竣工验收交付使用1年以上的老旧小区长效管理达标评估工作，旨在规范改造后老旧小区长效管理行为，建立可持续的管理机制，量化评估管理成效。满分设定为100分，加分项总分为10分（加分后总成绩不超过100分），最终得分80分及以上为达标，60分（含）-79分为基本达标，60分以下为不达标，具体评分内容及标准如下：一、组织体系建设（权重10分）1.属地管理责任落实（分值4分）评分要点：街道（乡镇）已明确分管老旧小区长效管理工作的副科级以上领导干部，配备至少1名专职负责辖区老旧小区长效管理的工作人员，建立完善的“一区一档”管理台账，台账内容覆盖小区改造内容、产权归属、管理主体、经费收支、问题整改等全要素，街道每季度至少组织1次针对辖区老旧小区长效管理工作的专项巡查督导，形成巡查记录及问题清单。评分标准：未明确分管领导扣2分，未配备专职工作人员扣1分，未建立“一区一档”管理台账扣1分，台账要素缺失超过30%扣0.5分，每少1次专项巡查督导扣1分，无巡查记录及问题清单扣0.5分，本项分值扣完为止。2.部门协同责任明确（分值3分）评分要点：住建（房管）、城管执法、民政、公安、消防救援、市场监管、财政等相关部门老旧小区长效管理职责分工清晰，建立老旧小区管理问题联合处置、联勤联动工作机制，每半年至少组织1次多部门联合执法检查，集中解决小区违建、违规经营、安全隐患等疑难问题。评分标准：部门职责分工不清晰扣1分，未建立联勤联动联合处置机制扣1分，每少1次联合检查扣1分，疑难问题推诿扯皮每起扣0.5分，本项分值扣完为止。3.党组织引领全覆盖（分值3分）评分要点：符合建党条件的老旧小区应建尽建党组织，依托小区党组织建立“党建引领、多方共治”的管理格局，小区党组织对长效管理重大事项、物业服务企业履职、业委会工作享有知情权、建议权和监督权，重大事项决策必须经小区党组织研究把关。评分标准：符合建党条件未建立党组织扣3分，小区党组织未参与重大事项决策把关扣1.5分，未发挥监督作用扣1分，本项分值扣完为止。二、长效管理机制运行（权重15分）1.多元经费保障机制（分值6分）评分要点：建立“区级财政补助、街道配套、小区公共收益自筹、社会资源补充”的多元经费保障机制，区级财政将年度老旧小区长效管理补助资金纳入本级财政预算，资金按时足额拨付到位，小区公共收益（包括停车费、广告费、场地租赁费等）全额归入小区管理，单独建账，每半年向全体业主公示一次收支情况，无侵占、挪用、私分公共收益行为。评分标准：未建立多元经费保障机制扣2分，区级补助资金未纳入年度预算扣2分，资金到位率低于90%扣1分，公共收益未单独建账扣1分，每少一次公示扣1分，存在侵占挪用私分公共收益行为扣2分，本项分值扣完为止。2.问题排查整改机制（分值5分）评分要点：建立“日常巡查-问题登记-派单整改-验收销号”的闭环管理机制，明确社区、物业服务企业每日巡查要求，对巡查发现、居民投诉、上级交办的设施损坏、管理缺位问题，5个工作日内启动整改，一般问题（比如灯具维修、管道疏通、路面小修补）7个工作日内整改完成，疑难复杂问题（比如外墙维修、电梯故障、违建拆除）15个工作日内整改完成，年度问题整改销号率达到100%。评分标准：未建立闭环整改机制扣1分，无每日巡查记录扣1分，发现问题超期未启动整改每起扣0.5分，一般问题超期未完成每起扣0.5分，疑难问题超期未完成每起扣1分，年度整改销号率低于95%扣1分，低于90%扣2分，本项分值扣完为止。3.考核监督问责机制（分值4分）评分要点：街道（乡镇）将老旧小区长效管理成效纳入社区年度工作绩效考核内容，考核结果与社区工作人员绩效报酬挂钩，建立对物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）的年度考核机制，对管理成效突出的主体给予政策倾斜、资金奖励或通报表扬，对管理不到位、居民投诉多的主体督促整改，按规定启动物业服务企业退出程序或业委会换届程序。评分标准：未纳入社区年度考核扣2分，未建立物业服务企业、业委会考核机制扣1分，未落实奖惩措施扣1分，本项分值扣完为止。三、改造工程设施管护（权重25分）本项针对老旧小区改造形成的各类公有设施设备的日常管护情况进行考核，所有改造设施必须明确管护主体，落实管护责任。1.建筑本体改造设施管护（分值8分）（1）外墙及外立面（分值2分）：改造后的外墙保温、外立面整治质量完好，无大面积空鼓、脱落，无违规擅自开窗、打洞、拆改外墙结构，外墙管线洞口密封防水到位。评分标准：每出现1处面积大于0.5平方米的空鼓或脱落扣0.5分，每发现1处违规拆改外墙结构扣0.5分，洞口密封不到位每处扣0.2分，本小项分值扣完为止。（2）屋面及楼顶（分值2分）：改造后的屋面防水完好，无渗漏现象，排水天沟、落水管通畅无堵塞，原有楼顶违建拆除后恢复到位，无新增楼顶违建，楼顶防护设施完好。评分标准：每发现1处屋面渗漏扣1分，排水堵塞积水扣0.5分，违建拆除未恢复扣1分，新增违建本小项不得分，本小项分值扣完为止。（3）公共楼道（分值2分）：楼道墙面、顶面涂料无大面积掉皮、污损，楼梯扶手完好无缺失，公共照明全亮，窗扇、玻璃完好无缺失，楼道无违规拆除隔墙改变结构行为。评分标准：墙面污损掉皮面积超过楼道总面积10%扣0.5分，扶手缺损每处扣0.3分，照明不亮每盏扣0.2分，窗扇玻璃缺损每扇扣0.3分，违规拆改隔墙扣1分，本小项分值扣完为止。（4）管线规整（分值2分）：改造后的强弱电管线统一规整，无私自新增乱拉乱接行为，无飞线私接现象，管线防护到位。评分标准：每发现5处新增乱拉乱接扣0.5分，每发现10根飞线扣0.5分，管线无防护脱落每处扣0.2分，本小项分值扣完为止。2.配套基础设施管护（分值10分）（1）道路与活动场地（分值2分）：改造后的小区内部道路、公共活动场地平整，无坑洼、开裂、断板，路缘石、雨篦子完好无缺失，场地排水坡度符合要求，无长期积水现象。评分标准：每发现1处面积大于0.3平方米的坑洼或开裂扣0.5分，路缘石、雨篦子缺损每块扣0.2分，每发现1处长期积水点扣0.3分，本小项分值扣完为止。（2）停车设施（分值2分）：机动车、非机动车停车泊位划线清晰，设置规范，充电桩运行正常，完好率不低于90%。评分标准：泊位标线模糊不清超过总泊位10%扣0.5分，非机动车乱停堵占通道扣0.5分，充电桩完好率每低于标准10%扣0.5分，本小项分值扣完为止。（3）给排水设施（分值2分）：改造后的雨污分流管网运行通畅，无错接混接，供水管道无跑冒滴漏，井盖、井框齐全完好，无缺失损坏，无污水外溢现象。评分标准：发现错接混接每处扣0.5分，跑冒滴漏每处扣0.5分，井盖缺损每块扣0.3分，发生污水外溢每起扣1分，本小项分值扣完为止。（4）公共绿化（分值2分）：改造新增绿化成活率不低于95%，无大面积裸土，无侵占绿地种菜、堆物、搭建，绿化定期修剪、除草，养护到位。评分标准：成活率每低于标准5%扣0.5分，裸土面积超过总绿化面积5%扣0.5分，侵占绿地每处扣0.3分，杂草丛生面积超过10%扣0.5分，本小项分值扣完为止。（5）休闲健身设施（分值2分）：改造配置的休闲座椅、健身器材、儿童游乐设施完好可用，无锈蚀、松动、断裂等安全隐患，定期维护保养。评分标准：设施缺损不能使用每处扣0.5分，存在安全隐患每处扣1分，未定期保养扣0.5分，本小项分值扣完为止。3.加装电梯及适老化改造设施管护（分值4分）评分要点：已加装的电梯按规定签订维保合同，由有资质的单位定期维保，每年进行一次安全检验，检验合格，电梯内应急呼叫装置24小时畅通有效，适老化改造的无障碍坡道、单元门口扶手、公共卫生间无障碍设施、养老服务点设施完好可用，无损坏缺失。评分标准：未签订正规维保合同扣2分，电梯未按要求年检或检验不合格扣2分，应急呼叫装置失效扣1分，无障碍设施缺损每处扣0.5分，养老服务设施不能正常使用扣1分，本项分值扣完为止。4.智慧化改造设施管护（分值3分）评分要点：改造配置的公共安全监控、单元门禁、车辆识别系统、智慧管理平台运行正常，公共区域监控全覆盖，监控记录保存时间不低于30天，设备完好率不低于98%。评分标准：监控完好率每低于标准2%扣0.5分，监控记录保存时间不足扣1分，门禁或车辆识别系统失效每个扣0.2分，智慧管理平台不在线运行扣1分，本项分值扣完为止。四、公共空间与环境日常管理（权重15分）1.违法建设治理（分值4分）评分要点：严格落实新增违建“零增长”要求，改造后无新增违法建设，改造中清理拆除的原有违建无反弹，公共楼道、屋顶、绿地、消防通道等公共空间无被私人侵占搭建、堆物行为。评分标准：每发现1处新增违法建设扣2分，原有拆除违建反弹每处扣1分，公共空间被侵占每处扣0.5分，本项分值扣完为止。2.环境卫生管理（分值5分）评分要点：小区公共区域每日至少清扫保洁1次，垃圾日产日清，无卫生死角，垃圾分类投放容器配置齐全，分类标识清晰，引导居民分类投放，小区无乱堆乱放、乱贴乱画、乱扯乱挂，无违规饲养家禽家畜，无蚊虫滋生地。评分标准：未落实每日清扫保洁要求扣1分，发现1处积存垃圾卫生死角扣0.5分，垃圾分类容器配置不全扣1分，分类标识缺失超过20%扣0.5分，乱贴乱画每10处扣0.5分，违规饲养家禽家畜扣1分，存在蚊虫滋生地每处扣0.5分，本项分值扣完为止。3.户外广告与空中环境治理（分值3分）评分要点：小区内无违规设置的户外广告、门头招牌、小广告，飞线治理成果巩固，无反弹乱拉飞线行为，空中管线保持规整有序，无乱吊乱挂。评分标准：每发现1处违规户外广告扣0.5分，乱拉飞线每5根扣0.5分，空中乱吊乱挂每处扣0.5分，小广告清理不及时每10处扣0.3分，本项分值扣完为止。4.公共秩序管理（分值3分）评分要点：小区停车有序，无占用消防通道、应急出口停车行为，无破墙开店、违规住人等违法经营行为，群众投诉的噪音扰民、油烟扰民等问题及时处置，处置率100%。评分标准：占用消防通道停车扣1.5分，每发现1处破墙开店违规经营扣1分，群众投诉超期未处置每起扣0.5分，本项分值扣完为止。五、物业服务规范管理（权重15分）实行居民自治管理的老旧小区，本项按自治约定的服务内容对照评分。1.服务主体全覆盖（分值4分）评分要点：改造后的老旧小区实现物业服务主体全覆盖，通过引入专业化物业服务企业、社区托管、居民自治等方式明确管理主体，签订正式服务合同，服务内容、服务标准、收费标准在小区显著位置公示。评分标准：未明确物业服务主体本项不得分，未签订正式服务合同扣2分，服务内容、收费标准未公示扣1分，公示内容不全扣0.5分，本项分值扣完为止。2.服务人员配备到位（分值4分）评分要点：按物业服务合同约定配备管理人员、保洁人员、秩序维护人员、维修人员，主要管理人员在岗到位，维修人员24小时待命，保障小区日常服务需求。评分标准：未按合同约定配备主要管理人员扣2分，每缺1名一线服务人员扣1分，维修人员未落实24小时待命要求扣1分，人员脱岗每发现1次扣0.5分，本项分值扣完为止。3.服务质量达标（分值4分）评分要点：业主报修响应及时率达到100%，一般维修事项24小时内完工，复杂维修3天内完工，收费公开透明，无乱收费、多收费行为，每年向业主公示物业服务费用收支情况。评分标准：报修响应及时率低于95%扣1分，每1起超期未完成维修扣0.5分，发生乱收费行为每起扣1分，未公示年度收支情况扣1分，本项分值扣完为止。4.改造资产移交规范（分值3分）评分要点：老旧小区改造竣工验收后，改造形成的设施资产按规定完成移交，物业服务企业或管理主体完成接管，改造工程档案、设施设备说明书、竣工图纸等资料齐全，归档规范。评分标准：未完成改造资产移交扣2分，档案资料缺失超过30%扣1分，未规范归档扣0.5分，本项分值扣完为止。六、居民自治与共建共治（权重10分）1.自治组织建设健全（分值4分）评分要点：小区按规定选举产生业主委员会，不具备选举业委会条件的成立物业管理委员会，自治组织班子健全，成员履职到位，按规定按期换届，工作经费、办公场所落实到位。评分标准：未按规定成立业委会或物管会本项不得分，班子不健全扣2分，未按期换届扣2分，工作经费无保障扣1分，无固定办公场所扣1分，本项分值扣完为止。2.民主决策程序规范（分值3分）评分要点：涉及小区长效管理的重大事项，包括物业费调整、公共收益使用、设施大中修、管理方式变更等，严格按照《物业管理条例》规定履行民主表决程序，表决结果向全体业主公示，无暗箱操作。评分标准：重大事项未履行民主程序每起扣1分，表决结果未公示扣1分，存在暗箱操作举报查实扣2分，本项分值扣完为止。3.居民参与渠道畅通（分值3分）评分要点：建立覆盖多数业主的信息沟通渠道，比如业主微信群、小区公示栏，定期收集居民对小区管理的意见建议，每年至少组织1次业主参与的小区管理主题活动，建立小区管理志愿服务队伍，引导居民参与日常管理。评分标准：未建立固定信息沟通渠道扣1分，未每年收集意见建议扣1分，每年少组织1次居民参与活动扣1分，未建立志愿服务队伍扣1分，本项分值扣完为止。七、安全管理与应急保障（权重7分）1.消防安全管理（分值4分）评分要点：小区消防通道、安全出口保持畅通，无占用、堵塞、封闭，改造更新的消防设施定期检查维护，完好有效，电动车严格落实“不进楼、不上户”要求，无飞线充电，发现消防隐患及时整改，隐患整改率100%。评分标准：消防通道被占用堵塞扣2分，消防设施过期、损坏每处扣0.5分，每发现1起电动车进楼停放充电扣0.5分，隐患超期未整改每起扣1分，本项分值扣完为止。2.治安与应急管理（分值3分）评分要点：小区单元门、门禁系统完好，外来人员登记管理规范，公共区域监控全覆盖，针对火灾、洪水、极端天气等突发事件制定专项应急预案，每年至少组织1次应急演练，极端天气期间落实24小时值班巡查，及时处置险情。评分标准：单元门、门禁缺损超过10%扣1分，监控存在盲区扣0.5分，未制定专项应急预案扣1分，未每年组织应急演练扣1分，极端天气未落实值班巡查扣1分，本项分值扣完为止。八、群众满意度测评（权重8分）评分要点：通过入户问卷调查、电话抽样调查、线上投票等方式开展群众满意度测评，样本量不低于小区总户数的30%，且不少于20份，测评内容涵盖设施管护、环境卫生、物业服务、安全管理等方面。评分标准：满意度≥90%得8分，80%≤满意度<90%得6分，70%≤满意度<80%得4分，60%≤满意度<70%得2分，满意度<60%不得分。加分项（总分最高10分，加分后总成绩不超过100分）1.老旧小区长效管理模式、经验做法被县级通报推广加2分，市级推广加3-5分，省级及以上推广加5-10分；2.小区获得“市级示范老旧小区”“红色物业示范项目”等市级以上荣誉称号的，市级加2分，省级及以上加3-5分；3.创新长效管理模式，推行连片打包管理、信托制物业、居民自治积分制