物业管理师《物业管理实务》考试试题含答案参考

物业管理师《物业管理实务》考试试题含答案参考一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业管理企业最主要的工作任务是（）。A.组建管理处B.参与竣工验收C.提供规划设计建议D.制定物业管理方案2.物业管理招投标活动中，招标人向中标人发出的中标通知书属于（）。A.要约邀请B.要约C.承诺D.合同3.新建物业承接查验时，建设单位应向物业服务企业移交的资料不包括（）。A.竣工总平面图B.设施设备安装、使用和维护保养技术资料C.物业质量保修文件D.业主名册及联系方式4.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给其他物业管理企业的，委托行为（）。A.有效，但需向主管部门备案B.无效C.部分有效D.由双方协商确定5.对于房屋装饰装修管理，物业服务企业应当告知业主禁止的行为和注意事项，并（）。A.代为选购装修材料B.监督装修施工过程C.指定装修施工单位D.收取装修管理保证金6.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。如果物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用，不得向业主收取（）。A.服务费B.手续费C.酬金D.拖欠违约金7.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和下列哪项资料移交给业主委员会（）。A.装修押金B.物业管理费结余C.部分固定资产D.本条例第二十九条规定的资料8.在物业管理服务费用构成中，不属于物业管理服务成本的是（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造费用9.住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于（）个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A.3B.4C.5D.610.物业管理企业在物业服务活动中，可以基于安全考虑对出入车辆进行管理，但不得（）。A.核查车辆行驶证B.收取停车服务费C.阻碍车辆通行D.引导车辆停放11.发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对共用部位进行维修和更新、改造的，维修资金使用流程可以（）。A.正常申报，等待审批B.不经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意C.必须经全体业主同意D.只能由建设单位申请12.物业服务企业关于客户投诉的处理，下列做法错误的是（）。A.记录投诉内容B.立即判断责任归属C.安抚客户情绪D.及时反馈处理结果13.物业档案管理中，物业接管验收档案属于（）。A.基础档案B.日常运作档案C.业主档案D.财务档案14.物业服务企业资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.甲级、乙级、丙级C.一级、二级D.特级、一级、二级、三级15.在物业管理风险防范中，购买物业责任险的主要目的是（）。A.增加企业利润B.转移经营风险C.提高服务价格D.规避法律责任16.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.三分之二，三分之二B.二分之一，二分之一C.三分之二，过半数D.过半数，三分之二17.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示的服务信息不包括（）。A.物业服务合同B.业主委员会成员名单C.物业服务收费标准和方式D.机动车车位停放情况18.对于电梯的日常维护，物业服务企业应委托具备相应资质的单位进行，并至少每（）进行一次清洁、润滑、调整和检查。A.15日B.1个月C.季度D.半年19.物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三20.物业服务收费采取酬金制方式的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于（）次公布物业服务资金的收支情况。A.1B.2C.3D.4二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.物业管理早期介入的主要内容包括（）。A.可行性研究阶段的介入B.规划设计阶段的介入C.施工建设阶段的介入D.竣工验收阶段的介入E.销售阶段的介入2.下列哪些情况，物业服务企业应当及时向相关行政主管部门报告（）。A.发现物业管理区域内违反治安管理的行为B.发现物业管理区域内违反装饰装修管理办法的行为C.发现业主擅自改变房屋用途D.发生火灾事故E.业主拖欠物业服务费3.物业服务企业在装修管理中，应查验的装修申请材料包括（）。A.房屋所有权证B.业主身份证件C.装修设计方案D.装修企业资质证书E.装修人员照片4.物业管理用工风险防范的主要措施有（）。A.签订书面劳动合同B.依法缴纳社会保险C.建立完善的规章制度D.加强员工安全培训E.实行全员劳务派遣5.专项维修资金主要用于（）。A.物业共用部位的大修B.物业共用部位的更新C.物业共用部位的改造D.物业共用设施设备的日常运行E.业主自用设施的维修6.物业服务企业财务管理中的“包干制”特点包括（）。A.节余归物业服务企业B.亏损由物业服务企业承担C.节余归业主D.亏损由业主承担E.物业服务资金的收支情况不需公开7.物业管理区域内常见的公共秩序维护内容包括（）。A.门岗值勤B.巡逻巡视C.车辆管理D.消防管理E.环境卫生管理8.物业服务企业在处理邻里纠纷时，正确的做法有（）。A.立即进行司法裁决B.保持中立，不偏袒任何一方C.依据法律法规和临时管理规约进行劝解D.涉及违反治安管理的，报警处理E.强制要求一方赔偿另一方9.物业管理招标文件通常包括（）。A.招标公告B.招标人及招标项目简介C.物业管理服务内容及要求D.对投标人及投标书的要求E.评标标准和方法10.物业服务企业退出物业管理区域时，应当履行的义务有（）。A.移交物业管理用房B.移交相关档案资料C.撤出管理人员D.结清预收、代收的有关费用E.销毁所有财务账目三、判断题（共10题，每题1分。请判断各题说法的正确或错误，认为正确的选“A”，错误的选“B”）1.物业管理企业可以转让或将其选聘的物业服务企业擅自转让给其他物业服务企业。（）2.业主大会或者业主委员会的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（）3.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（）4.物业管理用房的所有权属于建设单位，但在业主大会成立前由物业服务企业使用。（）5.住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间等。（）6.只要业主按时缴纳了物业服务费，物业服务企业就必须承担因房屋建筑质量问题导致的漏水维修责任。（）7.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。（）8.物业管理区域内，相关管线和设施设备维修养护责任，应当由物业服务企业全部承担。（）9.物业服务企业应当配合公安机关，做好物业管理区域内的安全防范工作。（）10.业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。（）四、简答题（共5题，每题5分）1.简述物业管理承接查验的主要程序和内容。2.物业服务企业在处理业主投诉时，应遵循哪些基本原则？3.简述专项维修资金的使用范围及申请使用的一般流程。4.物业服务企业应对火灾突发事件的主要应急措施有哪些？5.简述物业管理服务费“包干制”与“酬金制”的区别。五、综合分析题（共4题，每题15分）1.案例背景：某住宅小区业主委员会与甲物业服务企业签订的物业服务合同即将到期。业主委员会决定通过公开招标方式选聘新的物业服务企业。招标公告发布后，共有甲、乙、丙三家物业服务企业参与投标。评标委员会由5人组成，其中招标人代表2人，专家3人。在评标过程中，乙企业为了中标，私下向评标委员会成员许诺给予高额回扣。最终，乙企业以最高分中标，并与业主委员会签订了物业服务合同。甲企业知悉后，向有关部门举报。问题：(1)本案例中，乙企业的行为违反了哪些法律规定？(2)评标委员会的组建是否符合法律规定？为什么？(3)该中标结果是否有效？业主委员会应如何处理此事？(4)物业管理招投标活动中，评标方法主要有哪几种？请简要说明。2.案例背景：某高档住宅小区，业主王某在装修期间，未经批准擅自拆除承重墙，导致楼下住户李某家天花板出现裂缝。物业服务企业发现后，立即向王某发出了《整改通知书》，要求其恢复原状，但王某置之不理。随后，物业服务企业采取了断水断电的强制措施。李某家因裂缝问题无法正常居住，要求物业服务企业赔偿损失。问题：(1)王某的行为违反了哪些规定？应承担什么责任？(2)物业服务企业采取断水断电的做法是否恰当？为什么？(3)对于李某的损失，物业服务企业是否应当承担赔偿责任？请说明理由。(4)针对此类违规装修行为，物业服务企业正确的处理流程是什么？3.案例背景：某物业管理区域总建筑面积为10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。物业服务费标准为：住宅2.0元/月/平方米，商业4.0元/月/平方米。该小区实行包干制收费。2023年度，该小区实际发生物业服务成本如下：管理服务人员工资及福利费120万元，共用设施设备日常运行维护费50万元，清洁卫生费30万元，绿化养护费20万元，秩序维护费40万元，办公费10万元，固定资产折旧费5万元，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费10万元。此外，小区利用电梯广告位获得经营性收入20万元（扣除合理成本后），该笔收入归全体业主所有。问题：(1)请计算该小区2023年度全年的物业服务费理论总收入（假设收缴率为100%）。(2)请计算该小区2023年度全年的物业服务总成本。(3)请计算该物业服务企业2023年度在该项目的经营盈亏情况。(4)对于电梯广告收入20万元，应当如何使用和分配？请简述其管理要求。4.案例背景：某日深夜，某小区业主张某的私家车停放在小区地面停车位上（已缴纳停车费），次日清晨发现车辆右侧被刮蹭，肇事车辆逃逸。张某认为物业服务企业收取了停车费，且小区装有监控摄像头，车辆被刮蹭是物业未尽到安保义务，要求物业服务企业承担车辆维修费3000元。物业服务企业辩称，停车费仅是场地占用费，不含车辆保管费，且监控摄像头覆盖了该区域，但当晚恰好被树木遮挡，未能拍下肇事过程，已履行了巡逻义务，不应承担责任。双方协商不成，张某诉至法院。问题：(1)物业服务企业收取的“停车费”在法律性质上通常如何认定？它与“车辆保管费”有何区别？(2)判断物业服务企业是否应当承担张某的车辆损失赔偿责任？请结合案例说明理由。(3)如果小区的监控设备因长期未维护导致损坏，无法录像，判决结果可能会有什么变化？(4)物业服务企业应如何加强车辆停放管理，以防范此类法律风险？参考答案及解析一、单项选择题1.【答案】C【解析】在早期介入阶段，物业企业还未正式接管，主要任务是站在业主和使用者的角度，利用专业经验，向建设单位提出优化规划设计、施工质量等方面的建议。2.【答案】C【解析】根据《合同法》及《招标投标法》，中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。中标通知书实质上是招标人对投标人的承诺。3.【答案】D【解析】承接查验时，建设单位移交的是物业的工程资料、图纸等。业主名册属于销售阶段或入住后的资料，此时建设单位尚未完全掌握或不应由其向物业企业移交，应在入住时由物业企业自行建立。4.【答案】B【解析】《物业管理条例》明确规定，物业管理企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。此行为属于“转委托”，法律明令禁止。5.【答案】B【解析】装修管理中，物业企业的职责是告知、巡查、制止违规行为。不得指定装修队伍或材料，不得代为购买。收取装修保证金需在合同或规约中约定，但“监督”是其核心管理职能。6.【答案】B【解析】根据《物业管理条例》，专业经营单位委托物业企业代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。7.【答案】D【解析】合同终止时，必须移交物业管理用房和本条例第二十九条规定的资料（即竣工验收资料、设施设备资料等）。选项B属于财务结算问题，选项A、C涉及具体权益处理，D是法定的移交资料义务。8.【答案】D【解析】物业服务费主要用于日常维护。共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造费用，应当从专项维修资金中列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。9.【答案】A【解析】《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的...可以采用协议方式。10.【答案】C【解析】物业企业有权管理车辆出入，但无权阻碍合法车辆的正常通行。阻碍通行属于侵权行为。11.【答案】B【解析】发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对共用部位进行维修和更新、改造的，可以不经“双三分之二”业主同意，直接申请使用维修资金，这是为了保障公共安全。12.【答案】B【解析】处理投诉时，首要任务是安抚情绪并记录。立即判断责任归属容易激化矛盾，应先调查核实，再进行判断。13.【答案】A【解析】物业档案通常分为基础档案（如规划图纸、验收资料）、日常运作档案（如巡查记录、维修记录）、业主档案等。接管验收档案属于基础档案的一部分。14.【答案】A【解析】我国物业服务企业资质曾分为一级、二级、三级（及暂定三级）。注：虽目前资质审批已取消，改为信用管理，但考试真题中仍常涉及此传统分类知识。15.【答案】B【解析】购买保险的核心目的是通过支付固定的保费，将潜在的、不确定的大额赔偿责任转移给保险公司。16.【答案】A【解析】筹集和使用专项维修资金，属于重大事项，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。17.【答案】B【解析】物业服务企业需公示服务内容、标准、收费、履约情况等。业主委员会成员名单属于业主自治组织内部信息，通常由业委会公示，非物业企业法定必须公示的“服务信息”。18.【答案】A【解析】根据特种设备安全法及电梯维护保养规则，电梯的日常维护保养至少每15日进行一次。19.【答案】C【解析】评标委员会中，专家人数不得少于成员总数的三分之二。20.【答案】B【解析】酬金制下，物业企业是“管家”，必须公开账目。规定每年不少于2次公布收支情况。二、多项选择题1.【答案】ABCE【解析】早期介入贯穿于物业开发建设的全过程，包括可行性研究、规划设计、施工建设、销售阶段。竣工验收阶段通常属于“前期物业管理”的承接查验阶段，一般不归入“早期介入”，或者说是早期介入的终点与前期管理的起点。但在部分广义定义中，早期介入可延伸至验收前。严格来说，D属于前期管理。但在多选题中，ABCE是核心早期介入阶段。2.【答案】ABCD【解析】物业企业有义务制止和报告违反治安、规划、环保、装饰装修等法律法规的行为。E选项拖欠物业费属于民事违约，物业企业应通过催收或诉讼解决，无需向行政主管部门报告（除非涉及拒不执行判决等）。3.【答案】ABCDE【解析】装修申请通常需要提交权属证明、身份证明、装修方案，装修企业需提供资质证明，装修人员需办理出入证（需照片）。4.【答案】ABCD【解析】E选项“实行全员劳务派遣”并不能完全规避风险，且若违反劳务派遣规定（如临时性、辅助性岗位限制），反而增加风险。ABCD是合法合规的防范措施。5.【答案】ABC【解析】专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。日常运行费用（D）和自用设施维修（E）从物业服务费或业主自费中列支。6.【答案】AB【解析】包干制特点是：固定金额，盈亏由物业企业自负。节余归物业，亏损也由物业承担。E选项“不需公开”是错误的，虽然包干制不强制公开详细账目，但基本的收支情况和服务履行情况仍需接受监督，且部分地区法规要求公开。7.【答案】ABCD【解析】环境卫生管理属于环境管理范畴，不属于公共秩序维护（安保）范畴。8.【答案】BCD【解析】物业企业是服务企业，不是执法机关，无权进行司法裁决（A）或强制赔偿（E）。应主要履行劝解、制止、报告职责。9.【答案】ABCDE【解析】以上五项均为招标文件的法定或惯常组成部分。10.【答案】ABCD【解析】退出时必须移交资料、用房、撤出人员、结清费用。E选项“销毁账目”是违法的，必须保留账目以备查验。三、判断题1.【答案】B【解析】物业管理企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给其他物业管理企业（即整体转包）。2.【答案】A【解析】业主大会/业委会的决定对全体业主具有法律约束力，即便部分业主不同意，也必须遵守。3.【答案】A【解析】这是《物业管理条例》第三十六条的明确规定，物业企业因违约导致业主人身财产受损的，需承担违约责任或侵权责任。4.【答案】B【解析】物业管理用房属于业主共有，建设单位在销售前必须预留，所有权归业主，而非建设单位。5.【答案】A【解析】这些内容是《住宅室内装饰装修管理办法》中明确要求协议包含的内容。6.【答案】B【解析】房屋建筑质量问题的维修责任在保修期内由建设单位承担，保修期外由相关业主承担（自用部分）或维修资金承担（共用部分）。物业费不包含房屋本体维修。7.【答案】A【解析】这属于特约服务，双方协商一致即可。8.【答案】B【解析】供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备，按规定由专业经营单位负责维修养护，物业企业通常只负责协助（如庭院管网）或受委托管理。9.【答案】A【解析】物业企业有协助做好安全防范工作的义务。10.【答案】A【解析】业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与物业企业签订合同是其法定职责。四、简答题1.【答案】(1)程序：①确定物业接管查验方案；②组建查验小组；③准备查验工具；④进行现场查验；⑤签订物业承接查验协议；⑥办理交接手续。(2)内容：①共用部位：包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊通道等；②共用设施设备：包括供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、安防系统、弱电系统等；③园林绿化设施；④相关场地：道路、停车场等；⑤工程资料：竣工图纸、设备说明书、技术资料等。2.【答案】①依法依规原则：依据法律法规、管理规约及服务合同处理；②尊重事实原则：调查核实，不偏听偏信；②及时高效原则：快速响应，避免事态扩大；④服务至上原则：态度友善，以解决问题为导向；⑤保密原则：对投诉人的隐私和投诉内容保密；⑥责任明确原则：分清责任，属于物业责任的立即整改，不属于的耐心解释。3.【答案】(1)使用范围：专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。(2)申请使用流程：①提出使用建议（物业企业、业主委员会或相关业主）；②制定维修方案和工程预算；③.业主表决（一般需“双三分之二”业主同意，紧急情况除外）；④公示方案和表决结果；⑤审核批准（向房地产行政主管部门申请）；⑥组织实施维修工程；⑦工程验收并结算；⑧公示资金使用情况及账目。4.【答案】①立即启动火灾应急预案，向消防部门报警（119）；②通知相关人员（如消防控制室值班人员、安保人员）赶赴现场；③启动消防设施设备（消防泵、喷淋系统、防排烟系统等）；④组织人员疏散引导，引导业主通过消防通道逃生；⑤协助消防人员进行灭火救援；⑥维护现场秩序，设置警戒线，防止无关人员进入；⑦火灾扑灭后，保护现场，配合火灾事故调查；⑧统计损失，安抚受灾业主，恢复小区正常秩序。5.【答案】①定义不同：包干制是指业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业企业自负；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。②财务透明度不同：包干制下，物业企业只需公开服务标准、收费等，具体支出明细通常不公开；酬金制下，物业企业必须向全体业主公布详细的资金收支情况，接受监督。③风险承担不同：包干制风险由物业企业承担；酬金制风险由业主承担。④适用性不同：包干制适用于普通住宅；酬金制适用于高档住宅或商业物业，对财务管理要求较高。五、综合分析题1.【答案】(1)乙企业的行为违反了《招标投标法》关于禁止串通投标、行贿中标的规定。具体包括私下接触评标委员会成员、许诺给予回扣，这属于“中标无效”的法定情形。(2)不符合。根据规定，评标委员会由5人以上单数组成，其中专家人数不得少于成员总数的三分之二。本案例中，成员5人，专家至少应为4人（52/3=3.33，取整为4），实际只有3人，专家比例不足。(2)不符合。根据规定，评标委员会由5人以上单数组成，其中专家人数不得少于成员总数的三分之二。本案例中，成员5人，专家至少应为4人（52/3=3.33，取整为4），实际只有3人，专家比例不足。(3)中标结果无效。因为乙企业存在行贿行为，且评标委员会组建违法。业主委员会应当废除中标结果，重新组织招标或依法定程序定标。同时，相关部门应给予乙企业罚款、取消投标资格等行政处罚，对收受回扣的评标专家追究法律责任。(4)主要评标方法有：①综合评估法：最大限度地满足招标文件规定的各项综合评价标准。②最低投标价法：能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低（但投标价格低于成本的除外）。③打分法（在综合评估法中常用）：对各项指标量化打分，按得分高低排序。2.【答案】(1)王某的行为违反了《住宅室内装饰装修管理办法》关于“禁止变动建筑主体和承重结构”的规定。王某应承担恢复原状、赔偿损失（包括对李某的赔偿）等民事责任，并可能面临房地产行政主管部门的罚款等行政处罚。(2)不恰当。物业服务企业没有行政执法权，无权采取断水断电等强制措施。这种行为侵犯了业主的合法权益，物业企业可能因此承担侵权赔偿责任。正确的做法是及时劝阻、制止，制止无效的应向房地产行政主管部门报告。(3)不应当承担赔偿责任。物业服务企业已经履行了装修管理中的巡查、发现违规、发出整改通知书的义务。对于李某的损失，直接侵权人是王某，应由王某承担赔偿责任。物业企业未尽到安保义务（如有）才承担补充责任，本案中物业已尽到告知和管理义务。(4)正确流程：①装修申报登记，审核装修方案；②签订装修管理服务协议，告知禁止行为；③装修过程中的日常巡查；④发现违规行为，立即口头制止并下发《整改通知书》；⑤业主拒不整改的，及时报告当地房地产行政主管部门或其他执法部门；⑥配合主管部门进行执法处理；⑦对于造成损坏的，协助受损业主取证、调解。3.【答案】(1)住宅部分年费收入：80,000平方米×2.0