城市更新规划编制技术导则（试行）

城市更新规划编制技术导则（试行）第一章总则1.1编制目的为规范本行政区域城市更新规划编制工作，落实国土空间总体规划要求，统筹存量空间资源优化配置，严控大拆大建，保障民生需求，延续城市文脉，提升城市功能与空间品质，推动城市高质量发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》《国土空间规划城市体检评估规程》等法律法规与政策要求，结合本地区实际，制定本导则。1.2适用范围本导则适用于本行政区域范围内所有城市更新规划的编制、修改与审查，涵盖三个层级：一是市域层面的城市更新总体规划，二是片区层面的城市更新单元规划，三是项目层面的城市更新实施方案。建制镇存量空间更新规划编制可参照本导则执行。1.3编制原则（1）坚持以人为本、民生优先。以解决群众急难愁盼问题为核心，优先推进群众反映强烈的老旧小区改造、城中村改造、市政设施补短板项目，保障更新区域居民合法权益，提升居民获得感、幸福感。（2）坚持规划引领、统筹衔接。城市更新规划作为国土空间规划的实施型专项规划，必须符合上位国土空间总体规划，落实城市体检成果要求，衔接各类专项规划，实现“一张图”统筹管理。严格落实国家管控要求：城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积（违法建筑和经鉴定为D级危房确需拆除的除外）不应大于现状总建筑面积的20%，拆建比不应大于2，居民就地就近安置率不宜低于90%，严禁大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁。（3）坚持分类施策、渐进更新。根据存量空间现状特征与发展需求，区分不同更新类型，精准制定更新策略，以保留利用提升为主，实行小规模、渐进式更新，避免一拆了之。（4）坚持保护优先、文脉传承。全面梳理城市历史文化资源，做到应保尽保，严格保护历史文化街区、文物保护单位、历史建筑、工业遗产、传统街巷肌理与地名文化，保留城市记忆，避免千城一面。（5）坚持低碳韧性、安全宜居。落实碳达峰碳中和要求，优先对既有建筑节能改造，提升城市生态韧性与安全水平，补齐防灾减灾设施短板，建设安全宜居城市。（6）坚持公众参与、共建共享。建立全过程公众参与机制，充分听取相关权利人与居民意见，尊重居民更新意愿，保障公众知情权、参与权、监督权。第二章基础调查与现状评估2.1基础调查内容与方法基础调查必须全面准确，依托国土空间基础信息平台，整合多源数据，结合实地踏勘完成，具体内容包括：（1）空间资源调查。明确更新范围的行政边界、建成区范围，调查土地权属、用地性质、建成年代、建筑质量（分为好、较好、一般、差四个等级，经鉴定的危房单独标注）、建筑高度、容积率、建筑密度、现有开发强度、土地利用效率，以及各类已有设施的分布与运行情况。（2）人口与民生需求调查。统计更新范围内常住人口、户籍人口、流动人口的规模与结构，包括年龄结构、就业结构、收入结构、居住条件，通过问卷、访谈等方式梳理居民在公共服务、居住环境、就业配套等方面的实际需求。（3）历史文化资源调查。全面排查更新范围内各级文物保护单位、历史文化街区、历史建筑、传统风貌区、工业遗产、农业文化遗产、老字号、非物质文化遗产空间载体，调查传统街巷肌理、地名文化、古树名木等文化要素，记录其保护现状与价值特征。（4）生态安全调查。排查更新范围内地质灾害隐患点、城市内涝点、老旧市政管网、消防通道堵点、建筑抗震不达标区域、环境污染地块，调查蓝绿生态空间的连通性与公共可达性。（5）产权与权益调查。梳理国有土地、集体土地的权属状况，房屋产权、抵押权、租赁权等权利负担，梳理相关权利人的改造意愿与诉求。调查方法要求：整合自然资源、住建、民政、文化、应急、生态环境等部门已有数据，运用卫星遥感、大数据分析、实地踏勘、入户访谈等多种方式，建立更新区域现状数据库，确保数据真实准确，数据误差不超过5%。2.2现状评估内容与要求现状评估是城市更新规划编制的核心依据，必须形成独立的评估报告，主要内容包括：（1）城市功能适配性评估。评估现有功能与上位国土空间规划定位的匹配程度，梳理低效闲置用地、功能错配空间的规模与分布，分析产业能级、居住品质、公共服务供给存在的短板。（2）空间品质与安全评估。评估建筑安全、环境质量、公共空间覆盖率、慢行系统连通性，梳理各类安全隐患的分布与风险等级。（3）历史文化保护评估。评估现有历史文化资源保护状况，梳理未纳入保护名录但具有保护价值的空间要素，分析文脉传承存在的问题。（4）实施可行性评估。分析更新项目的资金平衡潜力、土地增值收益、权利人意愿、政策适配性，划分项目的实施优先级，建立动态管理的城市更新项目库。第三章更新目标与分区管控3.1总体目标对接国土空间总体规划发展定位，围绕城市体检发现的问题，制定城市更新总体目标与分项目标：总体目标为优化城市空间结构，完善城市功能，提升空间品质，保护历史文脉，推动存量空间高质量发展，建设宜居、韧性、智慧、人文城市。分项目标包括：（1）民生保障目标：到规划期末，完成全部存在安全隐患的老旧小区改造，完成中心城区城市建成区内现有城中村改造，15分钟生活圈公共服务设施覆盖率达到90%以上，5分钟生活圈覆盖率达到95%以上；（2）产业提升目标：盘活不少于70%的城镇低效产业用地，推动产业转型升级，保障产业发展空间，提高土地利用效率；（3）文化传承目标：实现应保尽保，全部具备保护价值的历史文化资源纳入保护名录，活化利用率不低于80%；（4）生态安全目标：城市更新区域年径流总量控制率达到70%以上，内涝防治标准达到30年一遇，中心城区绿地率提升不少于2个百分点，城市生态廊道连通性提升10%以上。3.2分区管控要求根据市域建成区现状特征与更新需求，划分为三类管控分区，明确差异化管控要求：（1）核心保护分区。范围包括：历史文化街区核心保护范围、文物保护单位保护范围、传统风貌保护区、工业遗产核心区、生态保护红线内的建成区、风景名胜区核心景区。管控要求：严格保护原有空间格局、风貌肌理与历史遗存，以保护修缮、基础设施微改造、环境整治为主，除必要的防灾、公共服务设施配套外，严禁新建、扩建各类开发建设项目，不得改变原有空间格局。（2）更新提升分区。范围包括：整体空间格局完好、功能不完善、品质有待提升的建成区域，主要包括老旧小区、老旧商业区、一般老旧工业区、存量居住社区等，占市域建成区比例不低于90%。管控要求：以保留、整治、提升为主，严禁大规模拆除，梳理零散闲置空间补齐公共要素，优化功能布局，实行渐进式更新，鼓励对既有建筑改造利用，提升空间品质。（3）整区改造分区。范围包括：存在重大安全隐患、功能完全失效、不符合上位国土空间规划要求，确需整体拆除重建的区域，主要包括城镇棚户区、城中村危房集中区、存在重大安全隐患的工业区。管控要求：严格控制规模，该分区总面积不得超过市域建成区总面积的5%，所有整区改造项目必须经过充分的专家论证与公众参与，严格落实就地就近安置要求，保障居民权益，优先配置公共服务设施与公共空间。第四章不同类型城市更新规划编制要求4.1居住类更新居住类更新包括老旧小区改造、城中村改造、城镇棚户区改造三类：（1）老旧小区改造。严格区分基础类、完善类、提升类内容：基础类改造内容（水、电、气、热、路、通信、消防、安防、光纤入户、管网改造等）应改尽改，全部到位；完善类改造（加装电梯、建设停车位、增设养老托育驿站、改造公共活动空间、加装无障碍设施等）根据居民意愿与条件应配尽配；提升类改造（引入专业化物业服务、建设社区综合服务站、完善文化健身设施等）因地制宜推进。编制要求：必须获得更新范围内专有部分面积占比三分之二以上且业主人数占比三分之二以上的业主同意，方可启动编制。（2）城中村改造。分类制定策略：位于城市中心城区的城中村，采取整村连片改造的，优先建设安置住房，配足公共服务设施，留出不低于30%的空间用于公共绿地、公共服务设施与保障性租赁住房，保障村民长远收益；位于城市郊区、风貌特色突出的城中村，优先采取微更新方式，保留原有村落肌理，完善基础设施，发展乡村休闲产业，严禁大拆大建。编制要求：必须充分听取村集体与村民意见，安置补偿方案必须经村民会议三分之二以上成员同意。（3）城镇棚户区改造。以拆除重建为主，严格限定改造范围，仅对危房集中、基础设施落后、存在重大安全隐患的区域实施改造，严格防止将棚户区改造范围扩大到商业房地产开发项目，就地就近安置率不得低于90%。4.2产业类更新产业类更新包括旧工业区更新、旧商业区更新、低效仓储用地更新三类：（1）旧工业区更新。符合上位产业规划的，根据需求转型为科创园区、文创园区、众创空间、智能制造标准厂房，鼓励在符合规划、不改变用途的前提下，对既有工业建筑提高容积率，不增收土地价款；保留具有历史价值的工业遗存，活化利用工业遗产，严禁拆除工业遗产开发房地产；转型为经营性文化、科创产业的，可实行5年过渡期土地政策，过渡期内不改变土地用途与用地性质。编制要求：更新后产业建筑面积占总建筑面积的比例不得低于70%，严禁“工改住”“工改商”变相开发房地产。（2）旧商业区更新。传统商圈以功能升级、环境提升为主，完善步行系统，打通慢行连通性，优化停车配套，引入新零售、夜间经济、文化体验等新业态，活化传统商圈活力，严禁大拆大建破坏原有商圈格局与历史氛围。（3）低效仓储用地更新。位于居住区内的低效闲置仓储用地，优先转型为便民服务设施、公共绿地、保障性租赁住房；位于产业园区周边的，优先转型为标准厂房、产业配套用房，提升产业承载能力。4.3公共空间类更新公共空间类更新包括滨水空间更新、街巷空间更新、绿地开放空间更新三类：滨水空间更新坚持还空间于民，打通滨水空间断点，拆除滨水违法建设，实现滨水空间公共开放，打造连续的滨水慢行系统，严禁围河开发房地产；街巷空间更新保留原有街巷肌理，严禁随意拓宽街巷，保留临街小店经济，完善无障碍设施与步行环境，打造宜居街区；绿地开放空间更新优先利用拆违空地、闲置存量地新增绿地，实现推窗见绿，提升公共绿地步行可达性。编制要求：更新后公共开放空间面积不得少于更新前的面积，新增闲置空间优先用于公共开放空间。4.4历史文化保护类更新历史文化保护类更新严格遵循应保尽保、最小干预原则，所有纳入保护名录的历史文化资源不得拆除，历史文化街区严格保护原有街巷格局、建筑高度、空间风貌，不得强制搬迁原住民，严禁过度商业化开发；历史建筑修缮遵循最小干预原则，优先采用传统工艺与材料，保留原有历史信息，鼓励对历史建筑活化利用，发展文化、旅游、公共服务功能，严禁拆除历史建筑新建仿古建筑。第五章公共要素配置技术要求5.1公共服务设施配置严格按照《城市居住区规划设计标准》《城市一刻钟便民生活圈建设指南》要求，补齐更新区域公共服务设施短板：养老服务设施按每百户不低于30平方米配置，每个社区配备1个养老服务驿站；托育服务设施按每千人口不低于10个托位配置，每个社区配建不少于1个托育点；教育设施补齐普惠性幼儿园与义务教育学位缺口，满足就近入学要求；医疗卫生设施完善社区卫生服务站，步行15分钟覆盖率达到95%以上；文化体育设施每个社区配建不低于1000平方米的综合文化活动场地，每个街道配建1处全民健身中心，新建居住区健身设施覆盖率达到100%，更新区域逐步达到100%。城市更新过程中拆出的闲置土地，优先用于补齐公共服务设施缺口。5.2市政基础设施配置更新区域内所有运行年限超过50年、老化漏损严重的水电气热市政管网全部进行改造；排水系统实现雨污分流，满足海绵城市建设要求，内涝防治标准达到30年一遇；补齐消防设施短板，老旧小区打通消防通道，配齐消防栓、微型消防站，满足消防车通行要求；停车位配置满足需求，更新区域小汽车停车位配比不低于1:0.8，新建更新项目不低于1:1，鼓励建设立体停车场，现有固定停车位充电设施配建比例不低于10%，新建停车位全部预留充电设施安装条件；垃圾分类设施配齐配足，每个居民小区满足分类收集、分类运输要求。5.3交通系统提升优先保障公共交通与慢行交通需求，公交站点步行500米覆盖率达到100%；完善连续的非机动车道与步行道系统，打通断头路，建设连通的慢行网络；优化路口设计，提升步行与非机动车通行安全性，完善无障碍设施，满足老年人、残疾人出行需求；规范设置非机动车停车区域，解决乱停乱放问题。5.4生态韧性提升落实海绵城市要求，更新区域年径流总量控制率不低于70%，推广透水铺装、下沉式绿地、生物滞留设施等海绵设施；开展既有建筑节能改造，改造后建筑节能标准达到现行国家标准要求，降低碳排放；排查整治地质灾害、环境污染等安全隐患，受污染地块完成治理达标后方可开发利用，提升城市安全韧性。第六章规划成果编制要求6.1市域层面城市更新总体规划成果成果包括文本、图纸、附件三部分：文本内容包括市域城市更新现状与问题、总体目标、分区管控、更新策略、项目库、实施时序、政策保障；图纸包括市域建成区现状图、更新分区管控图、重点更新项目布局图；附件包括城市更新现状评估报告、公众参与意见汇总、部门衔接意见。总体规划成果须纳入国土空间总体规划“一张图”管理。6.2片区层面城市更新单元规划成果成果包括文本、图纸、专题研究报告三部分：文本内容包括单元范围、现状分析、更新定位、更新目标、功能结构、土地利用规划、更新分类、开发强度管控、公共要素配置、交通系统规划、风貌管控、资金平衡方案、实施计划、权益统筹方案；图纸包括单元区位图、现状图、土地利用规划图、公共设施布局图、交通规划图、更新分区图、风貌管控图；专题研究报告包括现状评估报告、公众参与报告、文化遗产保护专题研究、资金平衡专题研究。单元规划强制性内容必须落实上位规划要求，不得突破。6.3项目层面城市更新实施方案成果内容包括：项目概况、现状评估、更新方式、建设内容、工程设计方案、公共要素落实情况、