2026年物业管理不足补齐试题与参考答案

2026年物业管理不足补齐试题与参考答案一、单项选择题（本大题共15小题，每小题2分，共30分）1.某街道牵头对2000年建成的老旧小区开展物业服务升级，物业项目负责人在补齐基础服务短板时，优先需要梳理的核心基础服务指标是（）A.小区广告点位出租收益率B.公共区域环境卫生清扫频次达标率C.开发商遗留工程问题索赔进度D.业主微信群日均消息回应条数2.根据2025年住建部更新发布的《城市住宅物业服务等级规范》，一级物业服务针对业主一般投诉事项的答复办结时限不得超过（）A.24小时B.36小时C.48小时D.72小时3.某住宅项目物业费收缴率长期不足60%，针对拖欠物业费超过12个月且经多次沟通仍未缴纳的业主，下列处置方式符合现行法律法规要求，且能有效补齐服务信任短板的是（）A.直接停止向该业主供应水电燃气B.经业主委员会同意后暂停向该业主提供小区公共区域服务C.向人民法院提起诉讼并申请支付令D.在小区主公告栏全名公示拖欠物业费业主的房号、姓名以及身份证号4.物业服务企业在补齐住宅小区消防安全管理短板时，针对老旧小区消防车通道长期被私家车占用的问题，下列处置流程最合理的是（）A.直接锁车贴条罚款→上报消防部门→逐户登记固定车位→画线标识消防车通道B.画线标识禁停区域→逐户告知管理规定→对违停车辆贴条提醒→屡教不改上报消防部门处置C.直接上报消防部门强制拖离违停车辆→安装道闸管控出入口→设置禁停标识→对违停区域收费D.加装监控抓拍违停→直接对违停业主收取罚款→画线标识禁停区域→新增公共停车位5.物业服务企业在补齐公共收益管理短板时，下列做法符合现行法律法规和行业规范要求的是（）A.公共收益全部用于物业项目管理人员绩效奖金发放B.公共收益收支情况每半年公示一次，单次公示期不少于30天C.公共收益直接存入物业企业基本账户，与物业经营性收入合并核算D.利用小区公共区域投放商业广告，无需经过业主大会或业主代表大会同意6.物业服务企业补齐应急处置能力短板时，针对住宅小区地下车库遭遇气象部门预警的暴雨洪水倒灌风险，下列第一时间处置措施正确的是（）A.优先组织物业工作人员转移办公区贵重设备和财务资料B.通知所有车主挪车同时，启动挡水板、抽水泵等防洪设备构筑防线C.等待属地应急管理部门到场后再开展处置工作D.第一时间封堵车库出入口，防止进水后再通知车主挪车7.物业服务企业补齐新建物业承接查验管理短板时，下列哪项资料不属于建设单位必须移交的法定原始资料（）A.小区业主个人身份和征信资料B.物业项目竣工总平面图C.配套设施设备的安装、使用、维护保养技术资料D.物业质量保修文件和物业使用说明文件8.针对建成超过10年的保障房小区，物业服务补齐适老化基础服务短板时，下列哪项改造内容属于必须优先补齐的核心短板（）A.小区中心花园加装商业自动售卖机B.所有单元出入口加装无障碍坡道和防滑扶手C.在小区闲置区域建设网红露营打卡点D.为每户业主免费更换智能人脸识别门锁9.某物业项目业主委员会与物业服务企业合同到期，双方办理交接时，物业服务企业下列做法符合规范要求，补齐交接管理不足的是（）A.以部分业主拖欠物业费为由，拒绝移交物业服务资料和公共收益结余B.在合同约定的交接期限内，整理好所有资料、账目不移交直接离场C.配合属地街道、业委会做好交接查验，移交所有属于业主共有的资料、资金和设施D.要求业委会补偿物业前期投入的改造费用，否则不交接10.针对业主将住宅改变为经营性用房的违规行为，物业服务企业补齐违规行为管控短板时，下列处置方式错误的是（）A.第一时间发现违规行为后，制止并要求业主整改B.直接对违规业主断水断电，倒逼整改C.及时将违规情况上报属地城管、住建等相关部门D.配合相关部门开展违规整治工作11.物业服务企业补齐电梯安全管理短板时，按照现行规范要求，电梯维修保养的频次不得低于（）A.每15天一次B.每个月一次C.每两个月一次D.每季度一次12.某物业服务企业针对业主提出的服务问题建立整改台账，补齐服务响应不足，下列哪项台账管理要求是正确的（）A.诉求登记→派单整改→无需回访直接销号B.诉求登记→派单整改→回访验证→合格销号C.诉求登记→搁置拖延→不了了之D.诉求登记→转告业主自行解决→销号13.针对小区高空抛物、坠物安全管理短板，下列哪项补齐措施是最有效的（）A.安排保洁人员每天巡查楼栋外立面B.在小区所有楼栋下方加装防坠网，安装对准外立面的高清监控C.要求业主签字承诺不高空抛物D.在小区张贴禁止高空抛物的宣传海报14.物业服务企业开展物业服务品质提升，补齐服务不足时，下列哪项做法能有效提升业主满意度（）A.减少基础服务投入，把更多人力放在增值服务上提升营收B.对所有业主的诉求都承诺满足，做不到也不解释C.建立“接诉即改”机制，小问题24小时内整改回复，大问题7天内给出整改方案D.只关注少数业主的需求，忽略大多数业主的公共利益15.根据《物业管理条例》2024年最新修订内容，下列哪个主体负责对本辖区内物业管理活动进行监督指导，协调解决物业管理纠纷（）A.属地派出所B.街道办事处、乡镇人民政府C.当地消费者协会D.房地产开发商二、多项选择题（本大题共10小题，每小题3分，共30分）1.2024年住建部开展全国物业管理服务专项整治工作，梳理出当前物业管理行业普遍存在的突出服务不足短板主要包括（）A.基础服务落实不到位，清扫保洁、秩序维护等日常服务频次不达标、质量差B.信息不透明，物业费收支、公共收益收支不按要求公示C.应急管理能力不足，应对极端天气、火灾等突发事件预案不完善、物资不足D.违规侵占业主公共利益，擅自改变公共区域用途、挪用公共收益2.物业服务企业补齐物业费收缴率不足短板，可采取的合理合规优化措施包括（）A.针对主动预缴6个月以上物业费的业主，给予一定时长的停车优惠或公共收益抵扣物业费B.将物业费缴纳情况与业主门禁权限、电梯使用权限绑定，不缴费就限制使用C.建立拖欠物业费业主分级沟通机制，先核实业主拖欠原因，针对服务不到位的问题先整改再催缴D.依托街道社区矛盾调解机制，联合人民调解委员会开展物业费纠纷调解，避免矛盾激化3.补齐无物业老旧小区专业化物业服务不足，可采取的合理资源整合方式包括（）A.争取政府老旧小区改造专项补贴，完善小区停车、安防、适老化等配套设施B.引入专业第三方服务商开展停车管理、居家养老、垃圾分类清运等服务，提高项目营收反哺基础服务C.整合小区闲置公共区域改建立体停车场，解决停车难问题同时增加公共收益D.降低基础服务标准压缩成本，减少保洁、秩序维护人员配置，保证项目盈利4.物业服务企业补齐业主沟通机制不足，下列做法符合实际要求的是（）A.建立固定的项目经理接待日制度，每月至少安排1次项目经理在小区现场接待业主诉求B.针对业主提出的合理诉求建立整改台账，落实“挂号整改、销号回复”制度C.为节省运营成本，所有通知事项全部通过业主微信群发布，取消线下公共公示栏D.每年至少组织1次业主恳谈会，通报年度物业服务开展情况、公共收益收支情况和下年度工作计划5.物业服务企业补齐环境卫生服务不足，针对小区楼梯间、消防通道堆积业主私人物品、杂物的问题，可采取的合理整改措施包括（）A.发布整改公告，要求杂物所有人在规定期限内自行清理B.到期未清理的，物业统一组织清理，清理过程做好记录留存C.直接将杂物变卖抵偿清理费用，无需告知业主D.建立长效巡查机制，每月定期开展公共区域杂物清理，防止问题反弹6.物业服务企业补齐前期物业服务管理不足，针对新建小区交付后常见的开发商遗留工程质量问题，下列做法正确的是（）A.物业作为接收方，所有工程问题都推给开发商，让业主直接找开发商维权B.建立业主工程问题登记台账，统一收集整理后提交给开发商维修部门跟进处理C.安排物业工程人员定期跟进维修进度，及时向业主反馈，协调开发商和业主的纠纷D.针对开发商拖延维修的，及时上报属地住建部门协调处理，帮助业主维权7.针对住宅小区电动车违规停放、违规充电的安全短板，下列补齐措施符合安全规范要求的是（）A.在小区合适位置建设集中充电棚，配备过载保护、烟雾报警和灭火装置B.安排秩序维护人员每天巡查楼栋，发现电动车进楼进梯及时劝阻C.安装电梯电动车阻车系统，防止电动车进入电梯轿厢D.为了不引发业主矛盾，对违规停放充电行为假装没看见，不劝阻不管理8.物业服务企业补齐财务透明化管理不足，针对物业费收支公开，下列做法符合规范要求的是（）A.按照规定每年公示一次物业费收支预算和决算情况B.公示内容只显示总收入和总支出，不公示具体明细，避免业主质疑C.公示地点除了线下小区公告栏，还要同步在业主微信群、公众号发布，方便业主查看D.针对业主提出的关于物业费收支的疑问，及时安排财务人员答疑解释9.下列哪些属于物业服务企业需要补齐的安全生产主体责任不足内容（）A.未建立安全生产管理制度和应急预案B.未定期开展消防、电梯等设施设备的检测维护C.未定期开展安全生产培训和应急演练D.未按照规定配备安全生产管理人员10.针对业主对增值服务的投诉，多数业主反感物业过度推销增值服务，补齐增值服务管理不足的正确做法包括（）A.所有增值服务都建立在业主自愿选择的基础上，不强制绑定基础服务和增值服务B.增值服务收益按照规定比例归入公共收益，按照规定公示，不私自侵占C.针对业主不需要的增值服务，不反复电话、上门推销打扰业主正常生活D.把增值服务收益放在第一位，压缩基础服务投入，优先保障增值服务的人力物力三、案例分析题（本大题共2小题，每小题20分，共40分）1.某二线城市主城区2002年建成的老旧小区，总建筑面积12万平方米，共有15栋住宅，常住业主3217户，2023年之前由街道社区托管，未引入专业化物业服务，2024年通过公开招投标引入A物业服务企业进驻提供服务。A物业进驻半年后，梳理出小区存在的核心问题如下：一是物业费收缴率极低，多数业主长期习惯免费服务，不愿意缴纳每月0.8元/平方米的物业费，进驻半年物业费收缴率仅为32%；二是基础设施严重落后，小区没有规范的门禁和全覆盖监控系统，安全隐患多，小区规划停车位仅118个，近500辆私家车乱停乱放，挤占三分之一的小区道路和全部消防车通道；三是公共区域环境脏乱差，原来没有专人常态化清扫，多处死角存在垃圾堆积，近三分之一的一楼业主侵占公共绿地改种蔬菜、搭建私搭乱建，严重影响公共环境；四是未建立有效的信任沟通机制，多数业主对新引入的物业不信任，认为物业只是来收钱不办事，10余名业主骨干带头抵制物业，组织业主集体拒缴物业费。问题：（1）结合案例背景，列出A物业进驻后需要优先补齐的三项核心服务不足，并说明理由。（10分）（2）针对该小区物业费收缴率不足的问题，提出3条以上可落地的具体解决措施。（10分）2.某2022年交付的新建商品住宅小区，总建筑面积28万平方米，共有住宅2162套，由B物业服务企业提供前期物业服务，交付两年多来，业主投诉量连续四个季度位居属地住建部门投诉榜前三名，业主反映的核心问题集中在四个方面：一是公共区域保洁服务不到位，合同约定电梯轿厢每天消毒一次、单元楼道每天清扫一次，实际电梯轿厢一周才消毒一次，单元楼道三天清扫一次，楼梯间长期堆积业主杂物没人清理；二是公共收益不透明，小区电梯内、主大门道闸、地下车库都投放了商业广告，还有多个公共区域对外出租给商家做推广，但是交付两年来从来没有公示过公共收益的收支情况；三是违规侵占公共空间，B物业擅自把小区规划的两处公共健身区域改成临时收费停车场，额外向业主收取停车费，收益全部归物业所有，没有归入公共收益账户；四是应急管理能力不足，2025年夏季极端暴雨天气，小区地下车库因为挡水设施准备不足，出现洪水倒灌，导致12辆业主车辆被淹，物业事前没有发布暴雨预警和挪车通知，事后抽排水不及时，也没有协助业主开展理赔，引发业主集体维权，超过半数业主签字要求更换物业。问题：（1）请指出B物业服务企业在本案例中，存在哪几个方面的明确服务不足。（8分）（2）针对B物业存在的各项不足，提出具体的补齐整改方案。（12分）一、单项选择题参考答案1.B解析：物业服务的核心基础是公共区域的保洁、秩序维护、设施维护等基础服务，补齐服务短板首先要梳理核心基础服务的达标情况，广告收益、索赔进度、群消息回应都属于衍生工作，因此B为正确答案。2.C解析：2025年住建部更新的《城市住宅物业服务等级规范》中明确，一级物业服务一般投诉事项办结时限从原来的72小时调整为48小时，因此C为正确答案。3.C解析：A选项停止供应水电燃气属于违法行为，物业没有权利断供；B选项小区公共区域服务属于全体业主共有，不能因为个别业主欠缴就停止服务；D选项公示业主身份证号侵犯业主隐私权，违反法律规定；C选项提起诉讼申请支付令是合法合规的处置方式，因此正确答案为C。4.B解析：处置消防车通道违停问题，应当先完成标识标线设置，再逐户告知管理规定，对初次违停进行提醒，屡教不改再上报消防部门处置，其余选项要么流程错误，要么属于越权执法，因此B为正确答案。5.B解析：根据民法典规定，小区公共收益属于全体业主共有，应当单独核算，定期公示，利用公共区域经营需要经过业主大会同意，因此只有B选项符合规范要求，正确答案为B。6.B解析：遇到暴雨倒灌风险，业主车辆财产安全优先级高于物业办公设备，应当第一时间通知车主挪车，同时启动防洪设施，若先封堵车库再通知挪车，会导致车辆无法开出，造成更大损失，也不能等待救援耽误处置时机，因此B为正确答案。7.A解析：建设单位移交承接资料不包括业主个人信息和征信资料，因此A为正确答案。8.B解析：适老化基础服务最核心的短板就是无障碍通行，单元出入口加装坡道和扶手是优先需要补齐的内容，其余选项都不属于核心基础适老化改造内容，因此B为正确答案。9.C解析：物业交接应当配合属地街道和业委会，移交所有属于业主的资料、资金和设施，不能以欠缴物业费等理由拒绝交接，因此C为正确答案。10.B解析：物业没有权利对业主断水断电，因此B选项做法错误，符合题意，正确答案为B。11.A解析：按照电梯安全管理规范，电梯维修保养每15天不得少于一次，因此A为正确答案。12.B解析：正确的台账流程是诉求登记、派单整改、回访验证、合格销号，因此B为正确答案。13.B解析：防范高空抛物最有效的措施就是加装监控和防坠网，从技术层面防范和溯源，其余选项都是辅助措施，因此B为正确答案。14.C解析：建立接诉即改机制，及时响应业主诉求，是提升业主满意度最有效的方式，其余选项做法错误，因此C为正确答案。15.B解析：根据2024年最新修订的《物业管理条例》，街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区物业管理活动的监督指导和纠纷协调，因此B为正确答案。二、多项选择题参考答案1.ABCD解析：以上四项都是住建部专项整治中列出的普遍存在的服务不足短板，因此全选。2.ACD解析：B选项将物业费与门禁电梯绑定属于违法行为，限制业主基本权利，因此B错误，正确答案为ACD。3.ABC解析：D选项降低基础服务标准压缩成本，只会加剧服务不足，引发业主不满，因此D错误，正确答案为ABC。4.ABD解析：C选项取消线下公示栏不符合要求，老旧小区有大量不会使用智能手机的老年业主，必须保留线下公示渠道，因此C错误，正确答案为ABD。5.ABD解析：C选项直接变卖业主杂物不符合规范，侵害业主财产权，因此C错误，正确答案为ABD。6.BCD解析：A选项把所有问题推给开发商，不帮助业主协调，属于服务缺位，因此A错误，正确答案为BCD。7.ABC解析：D选项放任违规行为属于服务缺位，未履行安全管理责任，因此D错误，正确答案为ABC。8.ACD解析：B选项不公示明细不符合透明化管理要求，因此B错误，正确答案为ACD。9.ABCD解析：以上四项都属于物业服务企业未落实安全生产主体责任的常见不足，因此全选。10.ABC解析：D选项把增值服务放在第一位，压缩基础服务投入，会加剧基础服务不足，引发业主不满，因此D错误，正确答案为ABC。三、案例分析题参考答案1.（1）优先补齐的三项核心服务不足及理由：第一，基础环境卫生整治不足。理由：该小区长期无专业化物业，公共区域脏乱差、垃圾堆积、私搭乱建侵占绿地是业主最直观能感受到的问题，首先补齐环境短板，能快速让业主看到服务变化，建立对物业的初始信任，为后续收取物业费打下基础。（3分）第二，消防安全和停车管理不足。理由：该小区私家车乱停乱放占用全部消防车通道，属于重大安全隐患，一旦发生火灾会造成严重人员财产损失，同时停车难是业主反映最强烈的日常痛点，解决停车和消防安全问题，能快速获得多数业主的支持。（3分）第三，业主信任沟通机制不足。理由：小区业主长期习惯免费服务，对新物业不信任，存在带头拒缴的骨干业主，只有建立透明有效的沟通机制，消除业主误解，才能推进后续各项工作开展，提高物业费收缴率。（4分）（2）物业费收缴不足的具体解决措施：①分层分类开展沟通，先针对带头拒缴的业主骨干，主动上门倾听诉求，针对业主提出的问题逐一整改，获得业主骨干的认可后，再带动其他业主缴费；针对确实存在生活困难的低收入业主，可申请社区物业费减免政策，或者提供小区公益岗抵扣物业费；针对无正当理由拒缴的业主，通过人民调解、诉讼等合法方式催缴。（3分）②推出预缴优惠政策，针对预缴一年物业费的业主，赠送3个月停车费，或者赠送半年的小区公共车位免费使用权，提高业主预缴的积极性。（2分）③主动公开物业费收支明细，让业主清楚知道物业费的用途，每一笔钱都用在小区服务的哪些环节，主动公示物业工作人员的每日工作内容，让业主看到物业的实际付出，消除业主“物业乱收钱不办事”的误解，提高缴费意愿。（2分）④联合街道社区开展政策宣传，明确专业化物业服务需要缴纳物业费是业主的法定义务，同时依托社区基层治理体系，将积极缴费业主纳入社区诚信积分体系，可兑换社区理发、体检等公益服务，提高业主主动缴费的意识。（3分）2.（1）B物业存在的四个方面服务不足：一是基础物业服务履约不到位，未按照物业服务合同约定落实保洁服务标准，偷减服务频次；二是财务管理制度不透明，未按照法律法规要求定期公示公共收益收支情况，侵害业主知情权；三是违规侵占业主公共权益，擅自改变规划确定的公共区域用途，将本属于全体业主的公共收益私自侵占；四是应急管理主体责任落实不到位，应急预案不