2026年税务师土地增值税清算试题(附答案)

2026年税务师土地增值税清算试题(附答案)一、单项选择题（本题型共10题，每题只有一个正确答案，请从每题的备选答案中选出一个你认为正确的答案）1.依据土地增值税清算的有关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房，其成本费用在清算时的正确处理是（）。A.属于公共配套设施，一律允许扣除B.无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用允许扣除C.产权属于房地产开发企业的，其成本、费用不得扣除D.无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用不得扣除2.在土地增值税清算中，关于房地产开发企业“已竣工验收”的确认标准，下列说法正确的是（）。A.取得竣工备案表B.取得建筑工程施工许可证C.取得商品房预售许可证D.取得土地使用权证3.依据现行政策规定，房地产开发企业将开发产品用于下列用途，应当视同销售房地产，缴纳土地增值税的是（）。A.开发产品转为自用，且未发生产权转移的B.开发产品用于出租的C.开发产品用于对外投资的D.开发产品用于出借的4.主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的条件中，符合规定的是（）。A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上B.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的C.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的D.省税务机关规定的其他情况5.房地产开发企业办理土地增值税清算时，计算开发费用扣除的下列公式中，正确的是（）。A.利息能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×5%以内B.利息能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×10%以内C.利息不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×5%以内D.利息不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×10%以内6.某工业企业转让一栋旧厂房，取得不含税转让收入5000万元，已知该厂房建造时发生的工程成本为2000万元，不能取得评估价格，但能提供购房发票，发票所载金额为2000万元（购房时点发票金额）。购房时缴纳契税80万元（有契税完税凭证）。该企业转让旧房时，准予扣除项目金额合计为3127.5万元。该厂房购房发票所载金额至转让年度共计10年。则该企业转让旧房应缴纳的土地增值税为（）万元。A.592.625B.600.00C.615.00D.625.007.关于土地增值税清算中扣除项目的判定，下列表述正确的是（）。A.房地产开发企业销售商品房时缴纳的印花税，在“与转让房地产有关的税金”中扣除B.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在“房地产开发成本”中扣除C.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本D.房地产开发企业在计算土地增值税时，可以加计20%的扣除，因此其实际发生的所有成本费用均可在税前据实扣除8.某房地产开发企业开发一栋写字楼，支付土地价款12000万元，房地产开发成本8000万元。该项目发生利息支出1000万元，能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，其中包含30万元的超过贷款期限的利息和罚息。该企业所在省规定其他房地产开发费用的扣除比例为5%。该企业销售写字楼取得不含增值税收入40000万元。与企业转让房地产有关的税金为220万元（不含印花税）。则该企业计算土地增值税时，准予扣除的房地产开发费用为（）万元。A.1900B.1970C.2000D.18009.依据土地增值税清算的有关规定，下列关于清算单位确定的表述中，正确的是（）。A.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，应以分期项目为单位进行清算B.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，应以整个项目为单位进行一次性清算C.土地增值税以房地产开发企业自行划分的开发阶段为单位进行清算D.土地增值税以房地产开发企业取得的每一宗土地使用权为单位进行清算10.纳税人符合进行土地增值税清算条件但未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，税务机关的处理方式是（）。A.按照偷税处理B.按照抗税处理C.按照核定征收方式征收土地增值税D.处以罚款并加收滞纳金，但不核定征收二、多项选择题（本题型共5题，每题有多个正确答案，请从每题的备选答案中选出正确的答案，不答、错答、漏答均不得分）1.主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算的情形有（）。A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的B.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的C.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的D.房地产开发项目全部竣工并完成销售的E.省税务机关规定的其他情况2.依据现行政策规定，下列各项中，属于土地增值税清算时“房地产开发成本”扣除项目的有（）。A.土地征用及拆迁补偿费B.前期工程费C.建筑安装工程费D.基础设施费E.开发商借款发生的利息支出3.在计算土地增值税时，关于“与转让房地产有关的税金”的扣除，下列说法正确的有（）。A.房地产开发企业扣除的与转让房地产有关的税金，包括增值税、城市维护建设税、教育费附加B.房地产开发企业扣除的与转让房地产有关的税金，不包括增值税C.非房地产开发企业转让旧房，缴纳的印花税可以作为与转让房地产有关的税金扣除D.房地产开发企业转让新建房，缴纳的印花税计入管理费用，不在“与转让房地产有关的税金”中扣除E.房地产开发企业转让房地产缴纳的教育费附加，视同税金可以扣除4.下列情形中，在土地增值税清算时，主管税务机关可以参照房地产开发行业税负按率核定征收土地增值税的有（）。A.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的B.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的C.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的D.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的E.房地产开发企业将开发的部分房地产转为自用，未发生产权转移的5.房地产开发企业将开发产品用于下列用途，应当视同销售房地产，缴纳土地增值税的有（）。A.用于职工福利B.用于奖励C.用于对外投资D.分配给股东或投资人E.用于抵偿债务三、计算题（本题型共2题，请列出计算步骤，每步骤运算得数精确到小数点后两位）1.位于市区的某工业企业，2025年5月转让一栋2015年购入的旧厂房，取得不含增值税转让收入5000万元。该厂房系2015年购入，购房发票所载金额为2000万元（购房时点金额），购房时缴纳契税80万元（有契税完税凭证）。转让时缴纳印花税2.5万元，转让环节缴纳增值税及附加税费合计285万元（其中与转让房地产有关的附加税费为45万元）。该厂房购入至转让年度共计10年。该企业不能取得旧房的评估价格。请计算该企业转让旧房应缴纳的土地增值税。2.某房地产开发企业（增值税一般纳税人）开发一栋写字楼，支付土地价款12000万元，房地产开发成本8000万元。该项目发生利息支出1000万元，能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，其中包含30万元的超过贷款期限的利息和罚息。该企业所在省规定其他房地产开发费用的扣除比例为5%。企业销售写字楼取得不含增值税收入40000万元。与企业转让房地产有关的税金为220万元（不含印花税）。请计算该企业转让写字楼应缴纳的土地增值税。四、综合分析题（本题型共2题，请列出计算步骤，每步骤运算得数精确到小数点后两位）1.位于市区的某房地产开发公司，2025年3月对其开发的“锦绣花园”项目进行土地增值税清算。该项目分为普通标准住宅和非普通标准住宅两部分。该项目相关资料如下：（1）取得土地使用权支付的金额为15000万元。（2）发生房地产开发成本20000万元，其中前期工程费1000万元，建筑安装工程费12000万元，基础设施费4000万元，公共配套设施费2000万元，开发间接费用1000万元。（3）发生房地产开发费用3000万元，其中利息支出1800万元（能够按项目分摊并提供金融机构证明，不含罚息，且未超过商业银行同类同期贷款利率），其他开发费用1200万元。（4）项目全部竣工验收后销售完毕，取得不含增值税销售收入80000万元，其中普通标准住宅收入50000万元，非普通标准住宅收入30000万元。普通标准住宅建筑面积占总建筑面积的60%，非普通标准住宅占40%。（5）企业按规定缴纳了增值税，相应的城市维护建设税及教育费附加、地方教育附加共计800万元，印花税40万元。（6）成本费用按建筑面积法在普通住宅与非普通住宅之间分摊。当地省政府规定，房地产开发费用的扣除比例为5%。要求：分别计算普通标准住宅和非普通标准住宅的土地增值税扣除项目金额、增值额、增值率，并判断普通标准住宅是否享受免税优惠，计算该企业应缴纳的土地增值税总额。2.位于市区的某房地产开发公司开发的“阳光水岸”项目于2023年完成土地增值税清算，并结清了税款。该项目清算时确认的扣除项目总金额为72000万元，总建筑面积为9000平方米。2025年4月，该公司将该项目剩余的1套非普通住宅对外销售，建筑面积200平方米，取得不含增值税销售收入4000万元。该公司销售尾盘时缴纳了与转让房地产有关的税金合计222万元（包含按规定允许在土地增值税税前扣除的增值税附加税费及印花税等，不含可抵扣的增值税进项税额）。要求：计算该房地产开发公司销售尾盘应扣除的取得土地使用权支付的金额及房地产开发成本、允许扣除的房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、加计扣除项目金额、土地增值税扣除项目总金额、增值额、增值率及应缴纳的土地增值税。并回答：若该房地产开发企业在清算过程中，故意隐瞒部分成交价格，税务机关在审核时发现，应当如何处理？一、单项选择题答案及解析1.【答案】B【解析】房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。2.【答案】A【解析】“已竣工验收”是指工程项目竣工，且经相关政府部门验收合格，一般以取得竣工备案表为标志。取得施工许可证是开工条件，预售许可证是预售条件，土地使用权证是取得土地的条件。3.【答案】C【解析】房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，应视同销售房地产，缴纳土地增值税。开发产品转为自用且未发生产权转移的，不视同销售。4.【答案】B【解析】符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。选项A错误，比例应为85%以上，不是“在85%以上”。选项C属于应当清算的条件。选项D属于应当清算的条件。5.【答案】A【解析】财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）之和的5%以内计算扣除。所以允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×5%以内。6.【答案】A【解析】扣除项目金额=发票所载金额×（1+5%×年数）+契税+与转让房地产有关的税金。购房发票金额2000万元，年数10年，则加计扣除为2000×(1+5万元；契税80万元；有关税金为印花税2.5万元和附加税费45万元（注意题目中给定的3127.5万元已经是扣除项目合计，倒推验证：30007.【答案】C【解析】选项A错误，房地产开发企业销售商品房缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，不在“与转让房地产有关的税金”中重复扣除。选项B错误，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。选项C正确，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。选项D错误，加计扣除是法定的，仅限于房地产开发企业转让新建房，且并非所有成本费用均可据实扣除（如闲置费、超过贷款期限的利息等均不得扣除）。8.【答案】B【解析】利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，准予扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×所在地省政府规定的比例。超过贷款期限的利息和罚息30万元不得扣除，准予扣除的利息支出=1000-30=970万元。其他开发费用=（12000+8000）×5%=1000万元。准予扣除的房地产开发费用=970+1000=1970万元。9.【答案】A【解析】土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，应以分期项目为单位进行清算。开发企业不能自行划分，也不能将各期合并清算。10.【答案】C【解析】纳税人符合进行土地增值税清算条件但未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，税务机关依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定，可以按照核定征收方式征收土地增值税。二、多项选择题答案及解析1.【答案】A,B,C,E【解析】选项D“房地产开发项目全部竣工并销售的”属于纳税人“应当”进行土地增值税清算的条件，而非税务机关“可以要求”清算的条件。区分“应当清算”和“要求清算”是本题考点。2.【答案】A,B,C,D【解析】房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。选项E开发商借款发生的利息支出属于房地产开发费用，不属于房地产开发成本。3.【答案】B,C,D,E【解析】选项A错误，增值税是价外税，不属于土地增值税扣除项目中的“与转让房地产有关的税金”。选项B正确，房地产开发企业转让新建房，其缴纳的增值税不在税金中扣除。选项C正确，非房地产开发企业转让旧房，缴纳的印花税可以作为税金扣除。选项D正确，房地产开发企业缴纳的印花税已计入管理费用，不重复扣除。选项E正确，教育费附加视同税金允许扣除。4.【答案】A,B,C,D【解析】税务机关可以核定征收土地增值税的情形主要包括：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。选项E未发生产权转移，不征收土地增值税，不涉及核定征收。5.【答案】A,B,C,D,E【解析】房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，应视同销售房地产，缴纳土地增值税。三、计算题答案及解析1.【答案】（1）计算扣除项目金额合计：旧房转让不能取得评估价格但能提供购房发票的，扣除项目金额按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，同时允许扣除购房时缴纳的契税和转让环节缴纳的税金。购房发票加计扣除金额=2000×允许扣除的契税=80（万元）允许扣除的与转让房地产有关的税金=印花税+附加税费=2.5+45=47.5（万元）扣除项目金额合计=3000+80+47.5=3127.5（万元）（2）计算增值额：增值额=不含税转让收入-扣除项目金额=5000-3127.5=1872.5（万元）（3）计算增值率：增值率=×增值率超过50%，未超过100%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。（4）计算应缴纳的土地增值税：应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数应纳土地增值税=1872.5×2.【答案】（1）计算准予扣除的取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本：取得土地使用权支付的金额=12000（万元）房地产开发成本=8000（万元）合计=12000+8000=20000（万元）（2）计算准予扣除的房地产开发费用：准予扣除的利息支出=1000-30=970（万元）其他房地产开发费用=（12000+8000）×5%=1000（万元）准予扣除的房地产开发费用=970+1000=1970（万元）（3）计算与转让房地产有关的税金：与转让房地产有关的税金=220（万元）（4）计算加计扣除金额：加计扣除金额=（12000+8000）×20%=4000（万元）（5）计算扣除项目总金额：扣除项目总金额=12000+8000+1970+220+4000=26190（万元）（6）计算增值额：增值额=40000-26190=13810（万元）（7）计算增值率：增值率=×增值率超过50%，未超过100%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。（8）计算应缴纳的土地增值税：应纳土地增值税=13810×四、综合分析题答案及解析1.【答案】（1）计算整体项目各项扣除总额：①取得土地使用权支付的金额=15000（万元）②房地产开发成本=20000（万元）③房地产开发费用：利息支出=1800（万元）（可据实扣除）其他房地产开发费用=（15000+20000）×5%=1750（万元）房地产开发费用合计=1800+1750=3550（万元）④与转让房地产有关的税金=800（万元）（注：房地产开发企业转让新房，印花税40万计入管理费用，不在此扣除）⑤加计扣除金额=（15000+20000）×20%=7000（万元）整体项目扣除项目总额=15000+20000+3550+800+7000=46350（万元）（2）按建筑面积法分摊普通住宅与非普通住宅的扣除项目：普通住宅分摊比例=60%非普通住宅分摊比例=40%普通住宅扣除项目金额：①地价及成本=（15000+20000）×60%=21000（万元）②房地产开发费用=3550×60%=2130（万元）③税金=800×60%=480（万元）（按收入比例分摊亦可，此处按同比例分摊：普通住宅收入50000，占比50000/80000=62.5%；非普通住宅30000，占比37.5%。本题为简化处理，若按建筑面积分摊则为60%与40%。税收实务中，税金一般按收入比例分摊。为严谨起见，按收入比例分摊税金：普通住宅税金=800×=500普通住宅：①地价及成本=21000（万元）②房地产开发费用=3550×60%=2130（万元）③税金=500（万元）④加计扣除=7000×60%=4200（万元）普通住宅扣除项目合计=21000+2130+500+4200=27830（万元）非普通住宅：①地价及成本=35000×40%=14000（万元）②房地产开发费用=3550×40%=1420（万元）③税金=300（万元）④加计扣除=7000×40%=2800（万元）非普通住宅扣除项目合计=14000+1420+300+2800=18520（万元）（3）计算普通标准住宅的增值额、增值率及应纳税额：普通标准住宅增值额=50000-27830=22170（万元）普通标准住宅增值率=×增值率超过20%，不享受免税优惠。适用税率40%，速算扣除系数5%。普通住宅应纳土地增值税=22170×（4）计算非普通标准住宅的增值额、增值率及应纳税额：非普通标准住宅增值额=30000-18520=11480（万元）非普通标准住宅增值率=×适用税率40%，速算扣除系数5%。非普通住宅应纳土地增值税=11480×（5）计算该企业应缴纳的土地增值税总额：应缴纳土地增值税总额=7476.5+3666=11142.5（万元）2.【答案】（1）计算销售尾盘应扣除的取得土地使用权支付的金额及房地产开发成本：清算时该项目的单位建筑面积扣除项目成本费用==8本次销售尾盘允许扣除的取得土地使用权支付的金额及房地产开发成本=8×（2）计算允许扣除的房地产开发费用：尾盘销售时，房地产开发费用按照清算时单位建筑面积费用计算。由于题目未直接给出清算时单位面积的开发费用，根据税法规定，尾盘销售允许扣除的房地产开发费用=（本次销售允许扣除的取得土地使用权支付的金额及房地产开发成本）×清算时整体项目的开发费用占（地价+成本）的比例。假设题目中清算时的扣除项目总金额72000万元中已包含所有费用，为简化计算，根据国税发〔2006〕187号规定，尾盘销售扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售面积计算。此处的“单位建筑面积成本费用”通常指地价